パークタワーあべのグランエア

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0905

地下鉄谷町線「阿倍野」駅徒歩４分　御堂筋線「天王寺」駅徒歩８分
地上２７階建・三井不動産レジデンシャルの免震タワーマンション。

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス関西

[834: 購入検討中さん]

うちも、シャリエに乗り換える可能性がでてきました。

シャリエのほうが、場所的に便利かなあと。

[835: 契約済みさん]

こことシャリエは、基本的は購買層が違うので、ほとんど釣りでしょう。
シャリエは、家族で住むには狭すぎだし、住宅ローンも使えない部屋多いし、
戸数がすくなすぎるので、将来的は、ここよりも修繕高くなるでしょうね。

[836: 匿名]

グランエアはイトーヨーカ堂近くてええやん。結局多用するのはスーパーになるでしょ。都心の新生活夢見ても、あのシアターのような生活はきつい。シアターの生活に１日のコストのテロップだしてほしいわ。

[837: 匿名さん]

シャリエのほう立地いい分、ここより安く売り出すとは考えにくいんだけど。
あと10日も経てばはっきり示されるんでしょうか。

[838: 購入検討中さん]

とりあえず、グランエアに申し込んで、シャリエの詳細が分かってきて、
そちらがよいと判断したら、本契約しないってとこでしょうかね。

場所はシャリエのほうがいいわけですから、値段次第ですね。
早く、値段、発表しないかな。

[839: 匿名さん]

家族で住む人には狭い部屋のマンションは検討外な話だと思います。
場所が良くても1LDKとかは、家族では話にならないですしね。

[840: 匿名さん]

グランエアの角住戸は、北東角を除いていずれも人気ですが、
一番人気なのは、南東や南西の75平米、ファミリータイプではなく、
北西角の2LDK　単身あるいはDINKS用の60平米です。

そうなると、シャリエの58平米、66平米はそれらの人にとって
ターゲットになるでしょう。

要望書を出している人はここの学区も立地も了解済みでしょうし。
無駄な共用部分がなく、タワーでもなく、シンプルなマンションで
管理費・修繕積立金が安ければ、シャリエの可能性も高くなります。

賃貸物件はおそらくシャリエのほうが多いでしょうが、
賃貸物件のほうが、管理費・修繕積立金の滞納は少ないです。
実住組のほうが、滞納率は高い。

売れると思っていたグランエアの２ＬＤＫ角住戸の売れ行きに
少なからずシャリエは影響を及ぼすと思いますが。

[841: 匿名さん]

価格次第ですね。

たいして安くなければ
ごく平凡な１５階建てのマンションよりも
やはり三井のタワーのほうが後で中古で売るようなことになった場合に
有利だと思うんですが。

[842: 匿名さん]

シャリエ
相当安く出せば検討の余地はありますが

まもなく分かりますか？

[843: 契約予定]

いよいよ今日午前１０時より正式価格が発表されますね。
凄く楽しみです。
フラット３５Ｓを９月に申し込みしていて、今のところ融資条件がＯＫなのでよっぽどの事がないかぎりパークタワーあべのグランエアに住めると思います。南西角部屋で３６００万円台を申し込み予定です。
今から完成が楽しみです。
昨日、現地へ行きますとキューズタウンとルシアスの間のところで道路工事をしていました。
ガードマンにこの道は阿倍野筋までつながるのかと尋ねると、｢つながります。もう少しお待ち下さい。完成すると立派な飛田新地の花道になるでしょう｣と笑って言っておられました。
この道路が完成すると、りそな銀行や三菱東京UFJ銀行の移転先であるあべのniniへ交通量の多い阿倍野筋を通らなくても行けます。
この掲示板に書き込みされている多くの方も申し込まれると思います。
入居しましたらみなさんよろしくお願いいたします。

[844: 匿名さん]

＞完成すると立派な飛田新地の花道になるでしょう
こんなことガードマンが聞かれて言うのかな。

現在でもＱｚの北側の通路から金塚南北線からあべの筋には抜けられますよ。

[845: 匿名さん]

言いません

[846: 周辺住民]

昔のあべの銀座から新開筋商店街につながる道は、阿倍野再開発が行われる前までは飛田銀座とか飛田街道という愛称で呼ばれていた。今ではマルシェの寂しい商店街になっているところである。
私はその当時、タイル工をしていた時、スタンド(小さな居酒屋)の常連客であった。
常連客の多くは日雇いの土方や建設業に携わる職人が多かった。
客やスタンドのマスター、ギター弾きの流しまでもが、その道を飛田街道、飛田の花道と呼んでいた。

なぜ、花道かと言うと、現在金塚南北線の角で花を売っていた厚化粧の老婆がいた。
飛田へ遊びに行く客もこの道を通っていた。
お気に入りの飛田の嬢のところへ通う時に、老婆から花を買ってもって行くのである。飛田の嬢にほのかな恋心を持って通う男性のけなげな姿がなんともいえない風情がある。
芸能でよく舞台の花道などというが、ここではその意味と、実際に花を持っていく道という意味もある。

新開筋商店街が動物園前商店街がＴ字型に交わるところにニュー大阪というパチンコ屋がある。
この店の前で今でも厚化粧の老婆が飛田の閉店前まで花を手に持って売っている。
外部からみると、老婆の商売が奇異にみられるが、そういう意味がある。

もし、そのガードマンが若い時代にこの周辺に住んでいたか、何らか情報を持っていたとしたならば、『飛田の花道』と呼んでも不思議ではない。ガードマンは恣意的に言ったのではなく、昔の呼び方で道を呼んだのである。
このようなことから、８４３さんの記載内容はあながち嘘ではない。
旭町の住人になろうとするならば、町の歴史を深く理解しすることが望ましい。

[847: 匿名さん]

有名な阿部定もそこに住んでいたことがあるとどこかで読んだことがあります。
それにしてもディープな場だ。

[848: 匿名さん]

シャリエはその花道に面している

ということになりますかね。

[849: 匿名さん]

シャリエの６６平米はファミリーでも十分いけますよ。お子さん二人ぐらいなら。
普通の２ＬＤＫタイプは５８平米とありますが、５６ぐらいだそうですよ。どういう間取りになるんでしょうねえ。
価格は１１月中旬ぐらいでないと分からないそうです。
ＭＲはグランエアのＭＲの並びのビルの中にできる予定。
１２月上旬ぐらいにオープン予定。
早くしてほしいな。
グランエアは一時、検討休止！！
こういう人けっこう多いのでは？木曜日にＭＲ行きましたが、あちらでもこちらでもシャリエ・東レという言葉が聞こえてきていましたので、皆さん同じように思っているんだろうなと思いながら聞いていました。
グランエア販売に焦り！！
シャリエの方が立地もビューもいいので、なおかつおしゃれなデザインで女性にも人気！！
価格が発表されるまでは動けなくなりましたね。
シャリエの春の桜ビューはなかなかのものになるでしょうね。

[850: 匿名さん]

阿倍野より、天王寺に近い方がいいですからね。
シャリエだと、マルシェから抜けていけば、ほとんど、雨にぬれず。
万一、ローンはらえなくても、医学生に賃貸すればいいわけですし。

11月中旬だと、グランエア1期の契約のころですね・・・・
どたんばキャンセルにするか、グランエア1期見送りか・・・・
それでシャリエが高いと、めもあてられない。
かけですかね。。。。。　みんな、どう動くのでしょうか。

[851: 匿名さん]

ドタキャンを前提には勿論のこと、登録は受け付けてくれません。
通ってしまったらどうしようと思って申し込むというのもおかしな感情ですよね。
でも抽選に当たったら契約をせざるを得ない状況に追いやっていくのが営業手法ですから、きちんとこの辺は確認されると思いますよ。
取りあえず申し込んでおいて、当選したら、価格比較して、ドタキャンをした後に、シャリエで抽選というのもリスクが大きいですし……。。。
どうしましょうか。私も登録を迷っています。

[852: 匿名野郎]

たくさんの旭町周辺のエピソードを知りたいですね。

[853: 匿名さん]

25号線渡った北側。ＪＲ線沿いも旭町。
旧南海の天王寺支線が２５号線を横切るところまで阿倍野区旭町。それより西は西成区山王。

[854: 匿名さん]

賃貸に出すとしたらどれぐらいの価格ですか？
自分のローンの支払いにあてれるぐらいの価格でしょうか？
ローンの支払いは各人ばらばらだとは思いますが、医学生って
そんなに高いお家賃支払えるのでしょうか？
医学生の親はやっぱり医者が多い？家賃は親払いだから高くても
大丈夫なんでしょうかね。

[855: 匿名さん]

６０平米なら１２万円くらいかな。
年間家賃が１５０万円として、固定資産税１０万円、管理費、修繕積立金２５万円と不動産所得税も加わる。
実質１１０万円くらいか。家賃保証会社を通すと年間１０万円さらにマイナス。
築年数が増すごとに家賃収入は低下する。賃貸目的で購入するという物件ではない。

[856: 契約済みさん]

> ６０平米なら１２万円くらいかな。

近隣相場からすると十五万ぐらいまではいけるかもしれませんが、阿倍野区のマンションは
少し供給過剰なので、投資目的ではダメでしょうね
でもアートアルテルよりはよいと思いますよ。あそこは投資としてはマイナスだと思われていますので。
管理費などが高すぎる。。。

[857: 匿名さん]

>でも抽選に当たったら契約をせざるを得ない状況に追いやっていくのが営業手法ですから、

そうですよね。　あの手、この手ですよね。

でも、その頃に、シャリエのおおよその価格が分かるんですよね。
そこで、シャリエが、お買い得価格で、出てきたら。
ほんと、、いっとき、行方くらましちゃうしかないですね。


ただ・・・・
＞取りあえず申し込んでおいて、当選したら、価格比較して、ドタキャンをした後に、
＞シャリエで抽選というのもリスクが大きいですし……。。。

そうなんですよ。　シャリエも、グランエアも、同じ頃の竣工、入居。
だからこその検討で、それ以上はうちは待てません。

ドタキャンするのは、シャリエの価格が、グランエアより安いわけですから、
相当の競争があるかもしれませんよね。　グランエアから当然、私と同じように流れてくる人
多いでしょうから・・・・シャリエは数が少ないですし・・・・。

ほんと、悩みます。　

そういえば、ここの正式価格、発表されたんですよね。
予定通りだったんでしょうか？　

[858: 匿名さん]

自演のあらし丸出しやな(笑)

[859: 匿名さん]

アラシ？
なんで？

？？

[860: 匿名さん]

投資目的で購入する人多いのでしょうか？
このようなマンションは投資より、個人の住居として購入する人の
方が多いような気がします。
投資として購入するマンションじゃないような気がします。
投資はもっとお手軽なマンションのように思いますがどうでしょう？

[861: 匿名さん]

「自演のあらし…」意味不明？？
うちも乗り換え検討中です。上の方々と同様の検討です。シャリエの抽選が多くても幅が広いのではと思うので、うちは待つ方向で考えています。
５６平米と６６平米が対象となれば、２８戸から選べることになりますから。そのうち、価格面で検討外というのもあるでしょうけど。
あと、グランエアは投資には当然向きませんが、シャリエだったら、投資としても利回りがいいと思います。借主が途切れないことが最も重要なポイントですので。
借家なら、同じ広さであれば安い方がいいという人の方が多いでしょうから、ランニングコストが上乗せされた賃借料はシングルやリンクスには厳しいのではと思います。
ファミリーならば、勿論こちらでしか検討できないので、その需要はあると思いますが、その場合、周辺にたくさん検討物件がありますからね。

[862: 匿名さん]

857です。　私は自演なんてしてません。

861さんは、待たれますか？　

マンションに永住するなんてことは考えていないので、
やがては引っ越すとなると、今の時代、売却は損覚悟ですよね。
そうなると、売らずに保有したまま、次へ。
なら、貸しやすいほうがいい。　

今、だけじゃなく、先を考えたら、、、、ランニングコストの高い
グランエアは・・・・・

いっそ、ファミリーなら、グランエアしか検討できないので
この悩ましさもなくなるのですけどね。

[863: 匿名さん]

マンション購入を考えている人って永住する事を
考えない人が多数なんですか？
売却しないでローン抱えたまま賃貸で、次の家か
マンションはキャッシュで購入するのですか？
ローンを持ったまま次のローンって組めるのでしょうか？
そのような事ができる人って少ないような気がします。
大半の方がローンで購入するでしょうし、先の売却や賃貸の
事を考えて購入できるような恵まれた人って多いのですか？

[864: 住まいに詳しい人]

>８６３
マンションは賃貸が良いか分譲が良いか？永遠のテーマですね。
住む環境をよく変えたい人は賃貸、どちらか言えば分譲は長く住む人が多いですね。
グランエアはどちらか言えば長く住むマンションでしょう。
でも、タワーは資金力がないとしんどいでしょう。
年金生活をしたい人は堅実な賃貸、老後も安定な収入がある人はタワーマンション向きで、
普通の人は板状マンションでしょう。
タワマンは２０年以後修繕積立金が高くなるのと、それに伴い価値が下がってくるのでどこかで売却することが賢明です。
普通はあまり先を考えずにマンションを買う人が多いですが、今のように先がわからない状況では堅い方がよいでしょう。賃貸かここより堅いシャリエの方が賢明かも知れませんね。
結局、自分の能力を知ることです。

[865: 物件比較中さん]

861 です。上の方がおっしゃっているように、あらゆる面で、タワーは私にとって、永住という目的にはなり得ないとも判断しています。
また、賃貸に出したとしても、客はつきづらく、これは売却に際しても同様でしょう。
待ったとしても、シャリエなら検討物件は恐らくこちらよりは多いでしょうから、後悔をしないためにも待ってみます。
どちらで後悔するかはシャリエの価格次第といえます。
だけど、いくら、シャリエの方が立地が良いと言っても、ここと比べて大幅に高い価格設定もしてこないと思います。

[866: 匿名さん]

ここは免震構造をウリにしてますが、その分修繕積立金に上乗せされます。
タワーであっても、耐震構造で十分です。ほとんどが耐震構造で造られています。
直下型地震なら、免震や耐震などと言っているレベルではありませんので、震度５以下の地震で揺れの感じ具合が多少軽減される程度です。
ましてや、シャリエは１５階の板状マンションですので、耐震で十分ですし、低層階ならば全く気にすることもないでしょう。
だからこそ、ここの営業マンたちは売り焦っているんではないでしょうか。
価格のおおよその予測もしたうえのことで。
どちらも再開発事業のマンションなので、市から補助金もおりていますし。

[867: 匿名さん]

賃貸のことを書かれていましたので。
世帯構成が生じた（例えば子供が増えたなど）場合に住み替えを考えます。
その時に売却するか、賃貸にするか、賃貸にして家賃収入がある場合は、次のローンも有利になります（フラットで借りる場合）。しかし、賃貸で収入があるという証明が出るまでに最長で１年必要です。この間をどうするかという問題があります。
問題なくダブルでローンが組める収入があればそれでも良いですが、一般的には売却ののち一時どこかで仮住まいをして購入するか、そのまま賃貸で住むかということになりますので、購入の際は、永住目的で検討するのが無駄な費用は抑えられると思います。
広すぎてももったいないですし（子供が出ていくなど）、狭すぎても子どもが男女一人ずつ以上になると部屋数もいるので不向きです。
そういう意味では６５～７５ぐらいまでがどういったパターンにも適応できる広さかと思います。
夫婦、子一人という家庭が多いので、６０～６５でもいいかとは思いますが、お二人の場合は、６５以上でないと、ちょっと手狭になってくるでしょうね。
そういう意味でも、シャリエの６６平米の間取りがとても気になります。
ちなみにうちは、今は子ども一人で、６０平米の賃貸に住んでいますが、もう一人ほしいと思っています。今のところでも、十分なのですが、次生まれてくる子が女の子だったら、今のうちローンが組みやすい年齢での購入をと検討してます。

[868: 匿名さん]

なんかいろんな話はありますけど、結局後に賃貸にする場合であって
それなりの資金繰りのできるぐらいの経済力がなければ駄目って事ですね。
タワーは目先の経済力だけじゃ話にならないですね。

[869: 匿名さん]

そうですね。タワーの場合は特にその要素が強いですね。
なんといっても、修繕積立金の問題は大きいです。
その点でいえば、近所のあべのグラントゥールは公的タワーマンションなので、大阪市が修繕積立金の半分近くを負担しますので、他よりは断然安く設定されているので、とてもお得で、現実的に長期住めるタワーマンションだと思われます。
そういう意味でも非常に稀少な物件だと思いますよ。

[870: 契約済みさん]

> 近所のあべのグラントゥールは公的タワーマンションなので、
> 大阪市が修繕積立金の半分近くを負担しますので

うそはよくないよ。
なんで市が修繕を負担するの？売り切ったのでもう市は関係ないよ。

[871: まとめ役]

評価です。

　　　　　　 グランエア　　　シャリエ
価　格　　　　　　　　〇　　　　　　　　〇
管理費　　　　　　　　×　　　　　　　　〇
修繕積立金　　　　　×　　　　　　　　◎
見栄え　　　　　　　　〇　　　　　　　　△
賃貸　　　　　　　　　　×　　　　　　　　◎
不安な世の中　　　　△　　　　　　　◎
贅沢施設　　　　　　有り　　　　　　　無し
夫婦子１人　　　　　　〇　　　　　　　◎
夫婦子２人以上　　　◎　　　　　　　×

[872: 購入検討中]

グランエアとシャリエの話題で盛り上がっているみたいですが、天王寺駅の北側に大手不動産会社分譲の大規模マンションができるのではないかという話を地元の不動産屋さんから聞きました。まだ、公表はされていないみたいです。
土地の形状からみるとタワー物件ではないかと言っていました。
こちらの方にはみなさん興味がないのでしょうか。セントラルレジデンス天王寺シティタワーの近くです。
最寄り駅はJR天王寺駅、谷町線天王寺駅です。
グランエアも検討していますが、ここは学区、飛田のことを考えるとこちらの選択もあるのかなあと考えてしまいます。
現在建設中の歩道橋ができると天王寺ステーションビルを通れば傘無しでキューズタウンやアポロ、ルシアス、ハルカスまで行けるし、こちらの選択肢もあるようです。
これからどんどん便利になる天王寺駅周辺は目が離させないなあ。

[873: 匿名さん]

>871
シャリエの価格、管理費、修繕積立金はまだ出ていないのでは？
物件評価に不安な世の中というのも笑いました。

[874: 匿名さん]

セントラルレジデンス天王寺シティタワー近くにタワー建設との情報。
初耳です。直結ではないのでしょうが
ペーブメントを作るなど
駅との連結性を高める工夫を望みたい。
また情報お願いします。

[875: 匿名さん]

あべのグラントゥールは大阪市直営の分譲マンションです。
例えば、似たところでいうと、あべのクオレは大阪市住宅供給公社の分譲・賃貸マンションです。公社マンションでも大阪市都市整備局からの補助があります。
グラントゥールは補助ではなく、市営住宅同様の修繕等に関する予算がありますので、居住者負担は当然安くなります。
地権者への負担を軽減するために必要な措置の一つです。

[876: 大阪市あるのかなあ]

>875

いつまでも大阪市の援助を受けるというのはある意味では紐つきではないでしょうか。
親から独立できない子供のようです。いつもでもおんぶにだっこではダメなのではないでしょうか。
お小遣いは大人になったらもらえないのが世の常ではないでしょうか？

補助金は得かも知れませんが、もし、災害が起これば、建て替えなど管理組合の意志ではできないのでしょうか？
共用施設を他の用途に変える。大規模の改修など大阪市が口を挟んできて住民中心の意志が反映されないないのではないでしょうか？

分譲なのに分譲ではない。自分の家のようで家でない。こんな身動きのできないマンション、私は嫌です。

まあ、この心配も大阪市があっての話ですが...。
大阪都になればなくなるのでは...

[877: 匿名さん]

タワー建設情報気になります。

地図で見ると
料亭まつむらの東側に比較的広い駐車場がありますが
ここでなんでしょうか？

[878: 匿名さん]

ここの物件に関しては、竣工後に大阪市からの縛りはありません。土地も全て三井が買い上げていますから。
しかし、グラントゥールは勿論大阪市の土地で、共用部は大阪市の所有です。極端な話ですが、建て替えや大規模修繕を決定するのは大阪市です。
これは大阪都になっても変わりません。どこかの特別区で管理をするか、都が買い上げて都の所有にするかのいずれかです。
管理会社も大阪市との契約になります。
管理組合との話し合いはありますが、定期的に見直しをします。
あべのグラントゥールの管理費と修繕積立金が安い理由がこれでお分かりいただけたでしょうか？
ここに直営と委託との差が生じてきます。
どちらが良いと思われるかはそれぞれの価値観だと思います。
しかし、今後、あべのグラントゥールの価値は上がっていくと思われます。クオレが今も廃れていないように、グラントゥールも第一期の大規模修繕や改良が入れば、エントランスや外観といったところもその時代に応じたものになるでしょうから、長い目で見てもお得な物件だと思います。

[879: 匿名さん]

ペデストリアンデッキや地下通路などとの直結は、都市計画で行う事業でしかできません。それを民間のデベや町会などでやろうとすると、かなりの費用負担がのしかかってきます。
また、そう簡単には許可されません。
今計画地で有名なのは、北ヤードと、咲洲、夢洲、舞洲、そしてこの阿倍野再開発地域です。天王寺駅北側の開発は、これに便乗したもので、大阪市の計画とは全くと言っていいほど関係ありません。
阿倍野筋１～３丁目、旭町１～３丁目までが再開発エリアです。一部入っていないところもありますが。
プラウドタワーやグランスイートなど…。

[880: 匿名さん]

国公立の建物をみたらわかるように、内部修繕はするが、外部の見栄えを良くする修繕に関して税金を投入しない。大型建造物だと長年使用して建替えとなる。
街が発展して、大型の汚い建物が残っているのは、だいたい国公立の建造物。
グラントゥールも見栄えは、数十年後も同じ。
タイル貼りでないので、ボロタワーと呼ばれるようになる可能性大。
グラントゥールに移るのなら数十年後の建替え前が良い。

[881: 匿名さん]

天王寺側建つのはすみふのタワマンと聞きました。
高額じゃないの？

[882: 契約済みさん]

> しかし、グラントゥールは勿論大阪市の土地で、共用部は大阪市の所有です。
> 極端な話ですが、建て替えや大規模修繕を決定するのは大阪市です。

将来的には価値が下がる可能性大ですね。

[883: 匿名]

>882

それ本当ですか？事業主が大阪市で引き渡し後は共用部を含めて区分所有者のものだと思っていました。
あんな高い分譲価格でマンションを買っておいて管理組合員で大規模修繕ができないなんて、資産価値がないのと同じじゃない。
行政が大規模修繕を行う場合は、一定の年数が経過しないとできない。組合員が外壁の汚れなどみすぼらしいと思っても自由にできないとは厳しいねえ。
今後、大阪市も予算縮減なので当分修繕なんてできないよね。
大阪府営住宅をこの間、ある機会があって見ましたが、それはひどいものでしたよ。外壁コンクリートがはげ落ちて鉄筋が露出してもそのままで塗装は剥がれまくっている。改修の予算がないのでしょうね。
グラントゥールも築３０年もたったらたいへんですね。