パークタワーあべのグランエア

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0905

地下鉄谷町線「阿倍野」駅徒歩４分　御堂筋線「天王寺」駅徒歩８分
地上２７階建・三井不動産レジデンシャルの免震タワーマンション。

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス関西

[651: 匿名さん]

買わない奴のネガレスばかりとい意見があるが．．．。
思っていても口に出さない（出せない）ことも多い。
衣食住に関しては、特にあてはまる。

会社の知り合いがここを購入して感想を求められたら、
「Ｑｚも近いし、駅近の便利なタワーマンションでよかったですね」と言うだろう。

友人が購入するならこう言う
「便利だと思うけど、近くに墓地や飛田があるけど気にしないの？」

親族が購入するならこう言う
「アフォか。やめとけ、あんなとこ」

地元民の本音が聞けるこのスレは価値があると思う。

[652: デベにお勤め]

>651

全くその通り。本音と建前がこれほどハッキリしたマンションは他にない。

[653: 匿名さん]

ここはネガティブな面を承知して買うならアリだと思ってる
理由は何と言っても割安だから
立地と言っても解決しようのない交通アクセスは問題ないのだから
その他の要因は遠い将来改善される可能性もある

プラウドだと買った時が最高潮で、あとは値下がりするだけど
ここは将来化ける可能性がある
将来雰囲気が今と変わっていれば値落ちも少ない

博打だけど１０年後なんて誰にも分からん
中之島からホームレスが追い出されて今のように見違えるように
綺麗になるなんて１０年前誰が予想できた？

もしかしたら料亭がなくなってるかも知れないし、アホな構想の大阪都が実現して
西成と阿倍野がいっしょになって西成側がまともになってるかも知れない

今がアレなので逆にこれより悪くなりようがないから損は出ないね
そういうマンションの買い方も面白い

[654: 匿名さん]

飛行機や新幹線の使用が多いのに何故阿倍野に？
新幹線は御堂筋線一本で新大阪まで行けます。
飛行機は伊丹へは直通バスがあり、関西空港へはJRで行けます。
梅田の方が近いといわれたらそうかもしれませんが、子育てをするのなら
梅田近辺より、阿倍野の方が良いと思います。
スーパーの便利良さも阿倍野の方が良いです。
全体的にみて阿倍野は便利です。

[655: 匿名さん]

ここが高台の上との記載がありましたが、正確には高台の坂の途中ですよ。以前のレスにもありますよ。Qzモールの地下一階のレベルです。

[656: 物件比較中さん]

ここのマンションは屋上にでられるというのがメリットだそうですが、どんなメリットがあるのでしょうかね。
考えられるメリットを書いてみました。

①下層階の人でも地上100Ｍ程度の景色をみることができる。

②夏場外の涼しい風をうけることができる。夕涼みなど。

※さすが、西側の飛田ビューはヘリポートがあって鳥瞰できないようになっている。
　墓ビューは航空写真のように全容がわかる。

その他、何かメリットはあるのでしょうか？
心配点として、外部から入ってきただれかが飛び降りでもしないのでしょうか？

[657: 匿名さん]

家を追い出されたダンナ達が屋上でタバコを一服。
いつのまにか一斗缶が灰皿代わりに置いてある。

[658: 匿名さん]

メリット
嫌な奴が最上階に住んでいたら、ダイエットを兼ねて夜中に縄跳び。

[659: 匿名さん]

屋上緑化にして、ドッグランにして欲しい。

[660: ビギナー]

グラントゥールの３０階南向きが４１９０万円に下がってましたね。80.8㎡らしいです。

あなたなら、買いますか？

あべのグランエアとどちらの方が価値があるのでしょうか？

[661: 匿名さん]

買いません。
ネット定期に預けます。

[662: 匿名さん]

ほんとに例の公団風の中古の宣伝屋さんは懲りずに…。
売れずに困っている、と言ったところで逆効果でしょうが。

[663: 匿名さん]

660
グラントゥール売りウザい。
しつこい。
そんな間取り売れるわけないだろ。

[664: 地元不動産業者さん]

売れると思いますけどね。
成約は４１００ぐらいと見てます。

[665: 匿名さん]

あべの筋西側の再開発地区をひとくくりに語られるが、その中でも違いある。
再開発地区はおおまかに６個のブロックに分けられる。
北西から
①アルテール・アポロ・ルシアスのブロック
②グラントゥール・Ｑｚのブロック
③ベルタ・防災センター・クオレのブロック
金塚南北線を隔てて北東から
④市大病院・ＣＩコーポのブロック
⑤マルシェ・パンセ・セレサのブロック
⑥グランエア・ドルチェ・金塚小学校のブロック

立地的な価値は
①＞＞＞＞＞＞＞＞＞②＞③＞④≧⑤＞＞＞⑥
という感じである。
アートアルテールとグラントゥールではかなりの差がある。
また、グラントゥールとグランエアもしかりである。

[666: 匿名]

またでたんか、グラントゥール怪獣。

[667: 匿名さん]

どうしてここで、グラントゥールの宣伝するのでしょうか？

＞グラントゥールの３０階南向きが４１９０万円に下がってましたね。80.8㎡らしいです。

仲介不動産屋としては、仲介料を高くとりたいので、
高値で売りたいのでしょうけど、この価格では、私は買いません。

中古なんて、上層も、低層も同じです。角部屋か中部屋かもそうだし、
南向きか西向きかの方角もそう。新築時のような価格差はつけられません。

３０階南向き？　それがどうした？　で、価値はなし。所詮、中古でしょ。

80.8㎡で、４１９０万円とすれば、坪単価171万。ふざけるな。
ここの過去数年の実績みれば、坪単価110～140万弱がせいぜい。
実勢価格からみれば、2700～3400万ぐらいの価値しかないマンション、
さらに不況になり増税必至の今、80平米の中古なら2000～2500万あたりかな。
そんなマンション、だれが4000万超で買うものか。

グラントゥール宣伝マンさん、さようなら。二度とここに来ないでね。

[668: 匿名さん]

＞坪単価110～140万弱
＞80平米の中古なら2000～2500万
グラントゥール宣伝マンじゃないけど計算が合いませんよ。

でも実質35000万前後くらいかな。

[669: 地元不動産業者]

ここに宣伝を出すぐらいだから、グラントゥールを早く売りたくて困っているんだろうな。
あべのグランエアの近くにあって、販売も三井不動産だから、ここに書く気持ちもよくわかる。

80平米の中古なら2000～2500万 とあるが、これだったら絶対というところだろう。
3500ではグランエアが変えてしまうので、グランエアの方が免震、住宅設備、共用施設もレベルが上なので無理だろう。
3000ですぐ住めるという利点を生かせば売れるだろう。

次回の広告で3300ぐらいで出せば、検討の余地があるだろう。
阿倍野は便利といっても、グランエアのような民間大手の良いマンションが3000万円台で手に入るので苦戦するのは間違いない。
最近は不景気で世の中そんな甘くない。

[670: 匿名さん]

なるほど。
グラントゥールは3000万円前後が適正ということか。
＞664
のように4100万円と言っている業者もいる。

同じ業者で1000万円も違うのは面白い。
実際はどうなのか今後の行方を見守りたい。

[671: 匿名さん]

なんでもええけど、グラントゥールの話はよそでやれよ！！！

[672: 不動産研究家]

グラントゥールの中古物件の売れ行きとパークタワーあべのグランエア(以下ここという)との資産価値は密接な関係があるといえよう。ある意味では同学区にあり、グラントゥールとここは兄弟であるといえよう。

Q'Sモールが完成し、グラントゥールの便利さが知り渡ってもなお、値段をかなり下げないと売れないならここが影響しているのか、何かほかに原因があるのかを分析しなければならない。

将来的に見て、ここを中古で売却するとき、グラントゥールと同じ傾向を示さないか？
２年後入居し、さらに５年後に売却したとすると３５００万円台の住戸が２５００万円台になっているかも知れない。

グラントゥールはここと関係がないというが、新築物件を買う場合は、周辺の中古物件の売却価格またはその変動状況をつかむ事が必要だ。
『兄をみて弟を知る。』ここの資産価値を知るために非常に重要なことだと思う。

[673: 地元不動産業者さん]

＞新築物件を買う場合は、周辺の中古物件の売却価格またはその変動状況をつかむ事が必要だ。

仰せのとおりです。　周辺の中古実勢価格からみれば，
3階，4階をのぞいて，5階以上になれば，ここは割安じゃなくなります。
さらに，14階以上は，むしろ，坪単価でみると，かなり高い。
中古物件の売却価格からみて，14階以上は3年落ち（5年後）で半値ちかくになるかと。

永住されるつもりで，買われるといいのではないかと思います。
株も売らなきゃ損しないように，永住されれば損はしません。　

しかし，年金暮らしでは，ここの管理費と固定資産税，払うの厳しいですよね。
まして，ローンがあれば・・競売物件いきでしょうか？

そのときは，生保天国の隣区にいけばいいので，大丈夫か？

[674: 地元不動産業者さん]

残念ながら、あべのグラントゥールの最近の坪単価（成約事例からみても）上昇傾向にあります。
あと２年ぐらいは継続すると見ています。
高層階ということであれば、稀少価値もあります。
お求めになられたい方は非常に多くいらっしゃいます。
ただ、校区で悩まれているというのが現状ですので、私学に通わせているなどの条件があえば、非常に魅力的な物件ですよ。
坪単価でいいますと、１６０～１７０の間で売買が成立しているのが現状です。
そうでなければ、こちらのグランエアさんもこの価格での売り出しはあり得ません。
３階＝２４９０、４階＝２６１０、５階２７２０、６階＝２７３０…１４階まで１０万ピッチで刻んでいます。
更に、こちらの間取りで８０平米超というのがなく、９０平米代になってしまい、高層階しかありませんので、十分渡り合える物件であることは客観的な評価です。

[675: 匿名さん]

そうですね。
グランエアよりも上ということでいえば、わざわざ４０階までも必要ありませんし、２６階か、２７階以上で十分目の前を遮るものがなくなりますから、３０階ということであれば、向かうところ敵なしですね。
グラントゥールの階高は3500以上でしたから。

[676: 購入検討中]

ここのマンションを購入しようと検討していますファミリーです。
２人の男子児童がいます。下の子は４才、上の子は８才で現在小学校の２年生です。
ここの掲示板をみると学区が悪いとか腐っているとの表現が見られますがでのような状況なのでしょうか？

モデルルームの販売員にも聞きましたが、私たちの立場では何とも言えません。と言う風に答えてくれません。
私のイメージでは、学力ではなく、授業を受ける態度が悪いとか、山王側の児童と一緒のクラスになるとかという偏見だけではないのでしょうか？

学校の事なので具体的なことは書けないと思いますが、地元の方、支障のない範囲で雰囲気だけでも教えて頂けませんでしょうか？
建物のグレード、価格と立地は家族みんな納得しているのですが、学区のことだけがひっかっています。子供の将来がかかっていますので。中学校からは私立でもと思っていますが、小学校は公立でと思っています。

[677: 匿名さん]

恐らくおっしゃるように偏見による評判やイメージが先行しているのでしょう。
皆、普通に登下校していますし、特に大きな事件もきいたことがありません。
例えば、西成区といえば、区の全体にあいりん地区のイメージをしてしまうのと同様のことです。
将来的にはマンモス校になってしまった常盤小学校区のエリアの一部もこちらに変更されることになるかと思いますし。
阿倍野筋２丁目、３丁目は金塚小学校区になるでしょう。
プラウドも校区で選んだ人も多いかと思いますが、ゆくゆくは同じ校区になるはずですよ。
大阪市一の児童数なので、必ず編成は行われます。
だから気にすることないですよ。

[678: 購入検討中]

６７７さん
ご丁寧な返答ありがとうございました。
プラウドタワー阿倍野のあるところも将来同じ学区になる可能性大なのですね。
あちらも検討しましたが、値段が高いのと交通量の多い道に面しているので厳しいと思っています。
学区については、やはり偏見が大きいという事ですね。

[679: 匿名さん]

学区の評価は難しいです。
学年によって雲泥の差という小学校もあります。
やんちゃな子供がクラスに３，４人いるだけで、そのクラスだけ荒れているというのも実際あります。
担任の先生によっても違う。でも、常盤学区との差が歴然としているのは事実です。

中学校から私立と決めておられるなら、子供の免疫をつける意味で良いかもしれません。
ただし以前のレスにあった、
＞309さん
のような場合も考えられます。

[680: 匿名さん]

３０９の言うことをまともに聞く人っていたんですね！
嘘のかたまりの書き込みですよ。
あべのグラントゥールができたのは７年前なのに、小学生の子どもさんが高校生にどうやってなったんでしょうか。
今どきラブホの隣のマンションとかっていうのも普通ですし、隠そうと思っても都会では無理ですし、隠せば余計に気になるものです。
それが早いか遅いかどちらがリスクがあるか？
それは遅い方です。大人になってから異性に目覚める⇒痴漢・盗撮…とそういう人が多いのが事実です。
むっつりスケベが一番怖い！
周囲にいろんなものがあって、自然に学べる良い環境ではないですか。
墓地だってそうです。
死なない人はいません。なぜ墓地を毛嫌いするのでしょう。
マンション購入の次は墓地購入という人も多いのでは？
死というものから目をそらせる考え方の方に大きな問題があると思いますけど。

[681: 匿名さん]

↑同意します。
６７６さんも賢明なご判断をされているかと思いますよ。
３０９さんの嘘には騙されないようにしましょうよ。

[682: 周辺住民さん]

建物のグレード、価格と立地、加えて風評被害というか、偏見的な目で見られることを納得されているなら、ここは便利で安いのでアリだと思います。

学区についても、世間でいう「荒れた」クラスにいても、お子さん自身がしっかりしていれば問題ないはずです。
社会に出て重要視されるのは大学等の最終学歴なので、小学校、中学校がどこの学区だったかは、あまり触れられないと思います。

ただ、お子さんが、やんちゃなお友達に影響を受けやすかったり、この学区に住んでいるということを偏見的な目で見られることに耐えられるかは、十分にご検討された方が良いと思います。

我々地元住民はどうしても偏見的な目で見られます。
生まれた時からそういう環境にいる人間は慣れてますが、いきなりこちらに引っ越して来られる方は、そういう偏見を覚悟しておいた方が良いです。
それに耐えうる、もしくは気にしない神経の持ち主でしたら、こちらで、便利かつ快適に暮らせるはずです。

[683: 匿名さん]

>680
ラブホと対面式売春街を同列に語ってはだめです。
ラブホは合法だし基本的に男女恋愛の場。飛田は非合法の赤線地帯。
料亭という法の網を潜りぬけているだけタチが悪い。
死から目をそらせるという考えと、墓地が嫌悪施設であるというのも別。
大人になって異性に目覚めるがなぜ盗撮と痴漢に結びつくのかも意味不明。

309も読んだけど「校区内に立ち入ってはいけない禁断の場所がある」というのはは事実。

[684: 匿名さん]

３０９さんのコメント問題なし。
あくまでも個人的な経験を既述しただけ。
それを嘘だのなんだのと言うほうが問題。

それを読んだうえで。
大阪市立小学校は基本的に大きな違いはないし、また、あってはならない。
問題が生じたら、教師や保護者、そして地域の人々が中心になって解決していけばよい。

よく地域事情知らない場合は、地域そして小・中学校を自分の目でしっかり確認するしかない。
小・中学校は見学を歓迎するはずだ。他人任せではいけない。自分で納得の上、選択するほかなし。

[685: 匿名さん]

>大阪市立小学校は基本的に大きな違いはないし、また、あってはならない。
同意します。
おそらく、大阪市立小学校の先生の質や学校設備、カリキュラムはほぼ同等だと思います。
異なるのは、生徒と保護者だけです。

[686: ある保護者]

私はこの校区の出身者で、小学校を卒業してから２３年も経過している。
今も坂の下、いや崖の下にそれ以来住んでいる。
今日、１０月２日は金塚小学校の運動会。今は子供の保護者という立場である。
家内は朝早くから弁当を作り運動会の観覧に参加している。
私は、家にいてテレビを観て、このスレを書いている。
309さんのいう体験談は嘘ではない。
私の時代は、阿倍野再開発の途中の時代であったので、｢坂の下の子供と遊んではいけない｣という露骨な表現こそなかったが、再開発が徐々に完成し、外部から新しい人口が流入してから、その言葉は現実のものになっている。クラスでも西成組と阿倍野組ができ、皆は口には出さないが、そのことが暗黙の了解になっている。
学校で、ことが起きると西成組が疑われるという。
これはある意味ではパレスチナのような永遠の問題であろう。
学区が悪いというのは、学力的な問題というよりも、こちらの問題が大きい。
できるだけ早くどちらも同化し、将来、金塚小学校出身者ということを人に言えるようになることを願っている。

[687: 匿名さん]

大阪では、No.686 が書かれているような事が度々ないとは
言えないのでは？
地域性の問題で今でも、表沙汰になっていないだけで、残念な話ですけど
このようなお話はここだけが特別ではないように思います。

[688: 匿名さん]

ボクサー出身の有名な俳優さんはこの小学校出身では？
（間違っていたらごめんなさい）

[689: ご近所]

＞６８８
全くその通りです。彼は不思議と幼稚園時代、高校･大学時代のことは語るが、小学校･中学校時代のことは語らない。思い出したくない過去があったのだろう。
もうすぐプラウドタワーもこちらの学区になるので、こちらのマンションの方が安くて買いである。

[690: 匿名さん]

赤井英和さん。
たしかに小中時代の武勇伝はＴＶで言わないね。
小中時代は、周囲に比べて小物すぎたので、高校デビューをしたのかな。

[691: 申込予定さん]

このマンションを購入しようと思っています。
現在、住吉区在住の中年男性ですが、ここのマンションから買物や病院などへ行くとき、電動アシスト自転車があった方が便利かと思っています。
住吉区では、ほとんど不要ですが、坂の多い再開発地区周辺では必須だと追いますが？
購入予定の多くの方も自転車利用が多いと思いますが、みなさんどのようにされるでしょうか？
ここは１階に自転車置き場があり、出入れが便利なので非常に気に入っております。
自動空気入れやバッテリー充電器などがはじめから装備されているのでしょうか？誰か詳しい方、お教えください。

[692: 周辺住民さん]

この辺なら自転車も必要ないぐらいだと思います。
むしろ駐輪場を探すのがめんどうです。
崖の下の飛田にいくなら電動自転車は必要かもしれませんね。

充電器や空気入れについては知りませんが、すぐ近くに大きな自転車屋さんがあります。
購入するつもりならまずモデルルームに行って営業さんに直接聞いたらどうですか？

[693: 匿名さん]

やはり、台地の近くはどうしてもアップダウンがありますから、電動アシストの方が楽ですよ。
学区の問題は今は昔ほどではないので、なんの問題もないのに、６７６さんがお気の毒です。
３０９のいうことが正しいと言い張るのなら、ファミリー（小・中学生の子育て世帯、特に小学生のおられる家庭）はここを契約しない方が良いということになってしまいますね。
当然プラウドもゆくゆくは同じ学区ですので、プラウドもダメですし。
どうしましょうか。
困りましたね。

[694: 匿名さん]

↑そうですよね。昔と今では違いますよね。
あべのグラントゥールもありますし、アートアルテールも来年入居ですし、それにプラウドやグランスイート、サンクタスなんかもこちらになりますしね。
堂々と胸を張って「金塚小卒」と言えますよ。そうでなくても、今までも言えますよ。
何も恥ずかしいことはありませんよ。
偏見は悪、差別は悪ですから。
そんなこと常識にならなくてはいけませんね。

[695: ビギナー]

プラウドさんのところが金塚学区になれば、相対的にこちらの値打ちがあがるのかな？
人数的に阿倍野エリアが優勢になって山王エリアが劣勢になっていけば、このマンション買いっていうことね。
でも、橋下知事の大阪都構想うまくいくのかな。
大阪都構想が実現すれば、教育に力を入れている橋下知事だからきっと金塚学区よくなると思う。
それにしてもプラウドさんかわいそう。
天秤にこことプラウドさんを載せると釣り合いそうになってきたね。

[696: 匿名さん]

学区だけで言ったらそうなる可能性があるだけで、ここはパークタワー飛田って影で呼ばれることには変わりないと思いますよ

[697: 匿名さん]

なんだかんだ言ったって、プラウドよりもこちらの方が早く完売するでしょう。
売れ残ったプラウドが値下げをするかと言えば、ほとんど値下げはせずに、売れるまでいつまでも放置です。
スミフとノムラはこの経費を最初から見込んで上乗せをして販売していますからね。
なので、これほどの価格差があるんですよ。
プラウドタワーあべのは立地がいまいちなので、他のプラウドシリーズよりはお得ですが。
飛田や墓地があったって、三井が勝つでしょうね。
あちらの立地を見てくださいよ。東側以外は八方塞がり。騒音排気ガスはここの比ではありません。

[698: 匿名さん]

ここよりは少し離れますが、プレシアスコート阿倍野文の里、竣工後で、未分譲がありますね。
販売代理で住友不動産が入っていますが、↑のようなことはなく、積極的な値引きも開始しているようですよ。
やはり自社物件ではないので違うんですね。
施工主もセキスイが舵取りをしてますし、管理も東急コミュニティが入ってます。
こことの比較物件としては非常に良いのではないかと思い、情報提供です。

[699: 購入検討中]

697さん　やはりそう思いますか。私もそうです。

プラウドタワーとこことを比較していますが、学区や飛田近接を除いてこちらのほうが良いと思います。
まして、橋下知事が大阪市長にでもなれば、プラウドタワーは同じ学区になりますので、環境条件は飛田だけになりますね。世間体もそんなに気にする必要もないように思います。
こちらは、敷地が広く、３方道路で気持ちがいいですね。その点プラウドタワーは敷地が窮屈すぎるのと、前面道路のガラが悪いですね。酔っ払いととなりのマンション怖いですね。よいところは隣に１００均があるこころだけですね。

私はどちらの７０㎡台を買えますが、間取りや方向にこだわっていないので様子をみようと思っています。
いつも、様子を見すぎている間に売れてしまうこともあります。アートアルテールなんかがそうですね。
阿倍野筋から完成した姿を見ていつも後悔しております。

いつでもこことプラウドタワーのスレを比較検討しています。他の不動産業者のネガレスは非常にためになります。
誰も教えてくれない本当のことが書かれてありますので。
こことプラウドのスレが上下に並ぶと爽快ですね。同じ不動産屋さんが名前を変えて書いているなんて考えます。
ネガレスもっともっとお願い！！

[700: 物件比較中さん]

↑上にもありましたが、私の今の一押しは、ここの二つのタワーで影が薄れている、プレシアスコート阿倍野文の里です。未分譲物件５か月目に突入ということで、６００万円前後の値引き（もっといけるかも）が可能になってきましたよ！！
施工も管理もいいですし、駅から１分、谷町線・御堂筋線が５分以内。区役所等すぐの好立地です。
次に天王寺区ですが、真田山小学校区のデラッセ天王寺真田山です。天王寺区内で、有名な真田山校区で、なんと２２００万円代（抽選が今月２１日です。８日から受け付け開始）だそうですよ。
構造・設備・仕様も両物件とも素晴らしいですよ。
再度この辺で、プラウドやグランエアから目をそらせ、客観的に判断してみるのも良い機会かもしれませんよ。

[701: 匿名さん]

そうですね 阿倍野区のタワーでないマンションは見学すると軒並み値引きがありますね
値引きなしの２つのタワーと合わせて見ておくのは必要かもしれませんね

[702: 地元不動産業者さん]

グラントゥールの宣伝が終わったら、
次は、プレシアスコート阿倍野文の里、
さらにデラッセ天王寺真田山ですか？

ここは、グランエアの板です。

[703: 住まいに詳しい人]

デラッセ天王寺真田山は飛田から遠いじゃないか。プレシアスコート阿倍野文の里は自転車移動圏内
やはり、周辺に飛田のようなインパクトのある立地がいいなあ。

スパゲッティを食べるときにタバスコをかけるように、スパイスがきかないと刺激がない。
その点ではデラッセ天王寺真田山なんか変化のない近隣商業および住宅地。
すぐ横に飛田のようにスカットするところがないと立地としては不適です。

その点、グランエアは最高の立地です。

[704: 匿名さん]

プレシアスはエントランス前すぐが駅入口で便利です。

[705: 物件比較中さん]

このエリアの板はかなり荒れてますね。　どう考えても資産価値があるのは、三井と野村でしょう！　お金があれば野村、お得なのは三井。　どちらも早期に完売すると思います！　学校区うんぬんは自分で教育委員会に行って調べればわかります！大阪市役所の中にありますよ！　飛田うんぬんは自分で街を歩いて納得すればイイと思います！　阿倍野エリアの不動産の価値は今後も強含みに推移すると思います！　　私は価格で三井にかたむいてます！！

[706: 匿名さん]

プラウドとパーク、至近距離であんなに値段の差があるものなんですか？
プラウドが高過ぎなのか、パークが安すぎなのか、どっちなのでしょう？

[707: 匿名さん]

三井と野村の価格差、、　まずは路線価がまったくちがいます。ネットで路線価と検索すれば国税庁のホームページが見つかります。　三井と野村では２倍以上は土地の値段に差があります。このあたりではすでに完売してるアートアルテールの場所が一番高いです！　どっちを買うかはライフスタイルや予算との問題です。　すでに販売して時間がたってるマンションは明らかに売れ残りなので検討外です！　よほどの割引があっても手出しはしないほうが良いでしょう！

[708: 匿名さん]

路線価ってマンションの価値にはあまり関係ないのでは？

[709: 地元不動産業者]

路線価は固定資産税算定の根拠となっており、マンションを購入するときに、管理費や修繕積立金と同じように考えるべきものです。つまり固定経費となります。
たとえば、アートアルテールは良いマンションですが、この路線価が高いために見送りました。
経済的に余裕があればよいのですが、ない場合、悩みの種になります。
モデルルームの営業マンもこの固定資産税の具体的な金額については逃げます。税理士さんなどに聞いてくださいとか区役所に聞いてくださいなんて言われます。
ここでも月平均で1.5万円程度見積もっておくべきではないでしょうか。
管理費+修繕積立金+固定資産税＝4万円(予想、75平米住戸)
アートアルテールだったらこれだけで、賃貸マンションが借りれますね。
固定資産税は分譲マンションの落とし穴なので路線価は特に要注意です。

[710: 地元不動産業者さん]

路線価は固定資産税算定の根拠となっていることに同意しますが、

＞管理費+修繕積立金+固定資産税＝4万円(予想、75平米住戸)

この予想はすこし甘くみつもりすぎですね。
管理費+修繕積立金は、６０平米住戸でも、約2万です。

平成24年度で切れてしまう新築マンション5年間の固定資産税減税が
現政権が延長しなければ、入居時にこのマンションだと、
60平米で固定資産税は25万/年程度です。
ただし、延長されれば、半分の13万/年程度になるでしょう。

管理費+修繕積立金+固定資産税＝4万円超は、60平米程度の値段です。
75平米なら、6万円超/月はかかるでしょう。

固定資産税減税は、おそらく延長とのことですが、
政府としたら、なんとしても税金の欲しい状況。
たとえ、かりに伸びたとしても、1年ぐらいかもしれませんし、
どのみち、5年をすぎれば、減税されないので、フルで固定資産税がかかってきます。

新築マンション5年間の固定資産税減税があったとして
新築購入後5年後に固定資産税が倍になり、
その状況で、管理費+修繕積立金がスライドであがるか、
修繕時期に一括支払いを求められるかとなれば、
ここのランニングコストは、アートアルテールほどではありませんが、
それ相当のものを覚悟しておかなければなりません。

この先、収入が絶対に上がる、完璧な保証がなければ、
ギリギリのローンで購入すると、手放さなければならなくなるでしょう。
そういう人がいるから、不動産屋はなりたっているんで、有り難いですけどね。

ただ、その惨状を知っているだけに、
うちのお客様には無理をさせない方針で営業してます。

[711: 匿名さん]

↑
ほんまですか
えらいこっちゃ・・・
どうしよう（＞＜）

[712: 不動産ど素人]

ということはチラシに月々返済7.0万円（ただしボーナス併用なし）、賃貸マンションと比べてみるとずっとお得ですなんて書いているのをみますけど、あれは嘘？

実際はここの想定（65㎡）では7.0+6.0＝13.0万円ということ？

だったら再開発の中のマンション、そのくらいの面積ならば9万円程度で借りれるから、賃貸の方が得ってことだね？さらに修繕積立金も５年ごとにあがっていくから、15年ぐらいすれば大変なことになっている。

だったら、先の見えない日本社会、賃貸の方がいつでも出ていけるし、身軽ということね？

分譲マンションやめときます。うちでは無理です。将来の不安を感じながら生活するのはおもしろくないです。

[713: 匿名さん]

戸建てを購入しても、修繕費は個人で積み立てるような物だと思います。
賃貸だと、固定資産税や修繕費の心配は必要ありませんけど
全て含めて財産だと考えなければいけないと思っています。

[714: 匿名]

えらいこっちゃなあ－－

[715: 匿名さん]

分譲マンションは駐車代（約２万円）、駐輪代（１台２００円くらい）も加わる。
さらに、１０年くらいして修繕積立金の余裕がなければ、平米数に応じた修繕積立一時金を徴収されるかも。
タワマンは修繕費用や維持費用が高額である。
ローン以外に月１０万円の住居、駐車代を見込んでも余裕のある人だけが買えばいいじゃないかな。

[716: 匿名さん]

よく細かく調べとりますな。助かりますわ。
どこ見に行っても、豪華なモデルルーム見て、ええなぁ思うくらいで。

よく考えてみると、賃貸のほうが自分には合ってるような…。
固定資産税なんてあんまり考えてませんでしたが、結構な額なんでんな。

[717: 匿名さん]

ここの固定資産税は一番小さい部屋で控除うけても１７万で、なくても２７万でしたよ。まー大目にみつもってるんでしょうが野村とかになれば土地値が高いのでもっと高くなるんでしょうね？意外と高いもんなんですね？

[718: 物件比較中さん]

阿倍野の駅力は関西NO１みたいですね！別冊週間ダイヤモンドのマンション特集に出てますよ！　買うのなら安心と人気で三井か野村でしょうね。　他は問題外！　みなさん自分の目で見て確かめて家探ししてください！

[719: 匿名]

固定資産税ってそんなに高いん!?
アートアルテールやったら、いくら払わないといけないんですか？

[720: 匿名さん]

君たちに贈る
　ギリシャ発
　　国家デフォルト連鎖

日本への影響がないと考えている人はいますかぁ～？

[721: 匿名さん]

あらあら、路線価と固都税（固定資産税・都市計画税）がごっちゃになってますね。固定資産評価額は路線価からいうと、８７．５％ぐらいになります。
公示価格の７割程度から、固都税の算出をします。
一般に実勢価格というのは、公示地価よりも約２割増しで売買されます。
以前、よく登場していたあべのグラントゥールは公的な建造物ですので、公示地価で土地の売買が行われたことと、業者の競争入札により通常よりもコストを抑えて建設施工、管理ができています。
ですから、これを民間独自でできたとすると、あべのグラントゥールの売買価格は３割程度は上乗せされるわけです。
つまり今でいうところのアートアルテールのような価格になります。
年代は違いますが、１物４価の関係をご説明するのに例示しました。
あべのグラントゥールもアートアルテールも阿倍野筋１丁目ですので、路線価は同じです。
税法上ではあべのグラントゥールは１００万円も下がっていないのが現状であることをご存知でしょうか。

[722: 匿名さん]

不況警報発令中？！

[723: 匿名さん]

今、不動産を購入するのはやばいかも。
現政権をなんとかしなくてはならない。
こんな日本に誰がした。
数年前は景気回復の兆しもあったのに！

[724: 匿名さん]

当分人口減少傾向は止まらない
地域によって差はあるものの、不動産価格は低下していくほかない

阿倍野再開発エリアへの注目も一時的
この機に、さっさと売り抜けたほうが勝ち

[725: 匿名]

やっと掲示板の投稿数がプラウドタワー阿倍野を超えたね。

[726: 申込予定]

契約予定組みです。今日、モデルルームへ要望状況を確認しに行きました。
かなり売れ行きが良いようです。

販売員さんの話によると、要望書が集まるときは、２日ぐらいで動き、また潮が引いたように静かになり、また動くというようにの繰り返しでまるで呼吸をしているような感じらしいです。

まるで、今はキューズタウンの駐輪場の無料空気入れのようにボタンを押してまた入れての繰り返しみたいなようです。
ニッタ自転車の無料空気入れのように連続して空気がスッと入ってくれるように、要望書が入ってくれたらいいのになあ。なんて販売員さんが形容していました。

急がないと売れてしまうかも。

[727: 匿名さん]

人気沸騰すると抽選になって、５９６３も。

いいと思ったら
ネガレスか沈黙でしょうが。

[728: 匿名]

こんな日本にしたのは小泉さんです。

[729: 匿名さん]

↑そうか、痛みに耐えて良く頑張った。

[730: 不動産購入勉強中]

この連休でだいぶ決まるんだろうな。
上の方の階の価格も決まるのかな。

[731: 購入予定]

自分の買いたい部屋が抽選にならないように祈るだけ。

営業の方には、その部屋を薦めないようにお願いはしていますが。

[732: 匿名さん]

好調といっても一部の間取りだけでしょう。

[733: 匿名さん]

ここ便利で安いな。
安いのが一番だ。これからの情勢考えたら。

[734: 匿名はん]

一番安い2,480万円の部屋もまだ余っています。

[735: 購入検討中]

売れ行きがかなり好調みたいですね。

一番安い2,480万円の部屋も時間の問題でしょう。
お部屋に好みがある場合、かなり、あせらないと売れてしまうとのことです。

販売員の話によるとあべのハルカスの鉄骨工事(完成ではない)が３００ｍに到達するまでに完売させる予定ということです。キューズモール側のハルカスの〇〇ｍ到達という数字を時折見てくださいとのことです。

つまり来年の夏頃ですね。

ネガティブなレスポンスが多い割にはかなり人気物件なのではないかと思います。
やはり、生活が便利ということなのでしょうか？

[736: 匿名さん]

一部の間取りに人気が集中しているだけかと．．．
特殊な立地なだけに、今後どうなるかまだ分かりませんね。

[737: 匿名さん]

一番安い部屋って、Ａ（６０平米）と、Ｈ（５８平米）の２４９０万円のことでしょ。
勝手に２４８０万円にしないでくださいよ。
そして、まだ１期１次分譲も始まっていないので、売れているとか残っているとかというレベルの話ではないですね。
１５日にやっと正式な価格発表と、１期１次分譲住戸の公表がされますね。
それからの登録受付なので、それもいつからなのか、まだ発表されていませんし、抽選住戸は１１月の５・６日ぐらいに決まるようですが。
今はまだどこも売りに出ていませんし、どこも契約は入っていないので、０と同じことですよ。
要望書を出して、ローン審査は既に通過している人も多いと思いますが、そこが１期１次分譲で出るかどうかも分からないような無情なことはまずしないとは思うのですが、重複している場合は勿論抽選ですね。
狭くても低層階でも最低価格帯のＡとＨはかなりたくさんの要望書が集まっていることでしょうねえ。
恐らくそこだけでは？
あとは、広さに応じて低層階と、一部の高層階で抽選があるあるぐらいではなかろうかと思いますけど。これも最初だけですよね。抽選漏れした人が他の住戸を検討し直すというのも若干数では？深追いは損をしますよ。

[738: 匿名さん]

そうですね。
わざとしらじらしく２４８０万と書いて、何も知らない素人を装って、客引きをしている営業が続いて書き込みをしているのがまる分かりですよね。
３階aとhに多数の申込者が殺到ということで話題を作りたいのでしょうが、決まってしまえばあとのウリはなくなりますから、aとhはいっぺんに出さない可能性もありますね。
そんな卑怯なまねをするのか（買い手にしたら、２回とも抽選に臨めるからいいか）と。
１１月以降の販売戦略が楽しみだ。

[739: 周辺住民]

ここの現場、いつ行っても工事が進んでいないように思いますが、大丈夫でしょうか。
ラフタークレーンだけでかんばっているようです。
タワークレーンがそろそろできる筈ですが、影も形もありません。
プラウドタワーでは早い時期で登場しています。
タワークレーンの損料が高いのでギリギリにならないと登場しないのでしょうか。
西松もかなり予算が苦しいので節約しているのでしょうか。
それとも西松のオッサンが人力で建材を持ち上げるのでしょうか。
タワークレーンが表れると飛田からよく見えるので冷やかされるのがいやなのでしょうか？
理由はよくわかりません。

[740: 匿名さん]

えっ、ここって北の角が人気あるの？
南の角が人気あるんじゃないの？
もしここにするなら、１番が南東角、その次が南西角だと思うけど。

[741: 匿名さん]

なるほど、分かった
南東角南西角の抽選を避けるために、北向きに誘導しているのか．．．

[742: 匿名さん]

南西角なんて最悪やん

[743: 匿名さん]

価格前面に押し出した新聞チラシ。
タワーにしてはお手頃価格なのか。
阿倍野筋に面するものより１千万くらい安いか
いくらか静かだろうし便利さはたいして変わらない
小学生いないファミリーなどはお買い得なのかな？

この先不動産価格は下がる一方という見方のほうが多い
不景気はしばらく続きそうだ

[744: 物件比較中]

北の角、特に北西角が人気って当然だと思うね。
駐車場と学校だから視界を遮るものはない。
しかも金塚小学校のあるところは元池のあったところだから、土地がえぐれている。
校舎は３階建てでも２階ぐらい。
おまけに飛田見物の特等席。見晴らしいいや。

[745: 匿名さん]

>>742
南西角を狙ってるんですね。

>>744
北西角への誘導ですね。

[746: 匿名さん]

もしも抽選にでもなって外れても、一向にかまわない。
自分のいいと思うとこを申し込むだけ。

[747: 申込予定]

15日頃から受け付け開始ですか？
抽選住戸多いでしょうね。
ここの抽選方法は玉ころがしではなく、ひもを引っ張る方法と違いますかね。
昔、飴に糸がついてあって、あたりは大きないちご味の飴でした。カスは小さなサイダー味の飴。
こんな感じのものですかね。
楽しみですね。ひもを引っ張るのが....

[748: 匿名はん]

玉ころがしと聞きましたよ。

[749: 当選後入居予定さん]

抽選会場は竹澤ビルでしょうか？

あんな暗いところより、
飛田新地料理組合の飛田会館が会場だったらいいのに。提灯がいっぱいでお祝いムード。
落選者は飛田料亭でムシャクシャを晴らす。当選者は鯛よい百番でお祝い酒。

当選者は同じ学区の仲間だから近づきの第一歩としてよいコミュニティができるのではないか。