パークタワーあべのグランエア

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0905

地下鉄谷町線「阿倍野」駅徒歩４分　御堂筋線「天王寺」駅徒歩８分
地上２７階建・三井不動産レジデンシャルの免震タワーマンション。

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス関西

[451: 匿名さん]

隣接する地区の住民から歓迎される素晴らしいマンションなんですね。

[452: 匿名さん]

携帯電話はソフトバンク以外ならauもNTTも普通に入ります。
ソフトバンクは都市部で入らない地域は多いです。
おそらく、マンション街の谷間になってからだと思います。
ここも、マンションが建つとグランエア前も谷間になって入りにくくなる可能性はあります。

市大病院は関係ないと思います。普通、病院の放射線管理区域は地下ですし、病院建物の外側に鉛が入っているのではありません。X線の出る装置の部屋に鉛が入っているだけです。

[453: 匿名さん]

北西角と北東角を除いた全ての住戸で、高層階は墓地ビューがどうしても視界に入ってきますので、気になる人は嫌でしょうね。

[454: 周辺住民さん]

マルシェに住んでいる主婦ですが、携帯電話が最悪ですね。
DOCOMOの方に調べてもらうと、ビルの陰になっているということでした。
いつも途中で切れるので、DOCOMOさんに電波レベルの調査にきていただきました。
北側からは、ほとんどとどかなく、かろうじて西側からくる電波をひろうことができるという結果でした。
北側は日本橋の中継基地からの電波がやはり市大病院に遮られているようですよ。
防災センターあたりになると電波をひろうようですから、ここは問題がないと思います。

[455: 申込予定さん]

建築の事は全くわからないですが、プラウドさんが敷地が狭いので25階建、グラントウ－ルが40階建てならば、ここは敷地が大きいのに、なぜ27階建てなのでしょうか？
商業地域のここだったら40階や50階のマンションも出来るのではないですか。
近所から日影の問題があるので、高さを遠慮したのでしょうか？
ここの管理費と修繕積立金が、分譲価格にしては少し高いように思えます。住戸数が大きい方がメリットがあるのでは？
中途半端にせずにもっと大きくした方が良かったのではないかと思います。

[456: マンコミュファンさん]

売れ残ったら目も当てられないからじゃないでしょうか。
このご時世でこの不利な立地で全て売り切るのは厳しいでしょう。
我が家はプラウドに申し込みました。

[457: 匿名さん]

管理費と修繕費は分譲価格とは連動しません。建築費はタワーなんでそこそこ掛ってますから修繕費もそれなりに掛ります。土地が安いのと場所が場所なんでデベも利益薄く設定したのでしょう。

[458: 購入検討中さん]

>>448　高速が近いとそんなに煤って出るんですか？
高層階×高速側にマンションがある分、こちらの物件は汚れなさそうなんですが・・・

[459: サラリーマンさん]

高速から200m程度離れたマンションに住んでいますが、ベランダの煤はすごいですよ。
小さな子供が居るので、各部屋に空気清浄機を設置しています。
自動車の排ガスを浄化する作用の有るダイキンの清浄機を使っていますが、１ヶ月でフィルターが真っ黒になり掃除をしないといけません。
空気清浄機は各部屋必須だと思っています。

[460: 匿名さん]

高速は近くにありませんが、かなり都心に住んでます。
やはり黒い汚れが目立ちます。

郊外に住んでいた時は、土砂埃のような（自然な？）汚れでした。

[461: 物件比較中さん]

そんなひどいと窓あけれへんやん

[462: 匿名さん]

窓を開けたい人、洗濯は外に干したい人は、
郊外に住まれたほうがいいと思います。

管理費と修繕積立金は、タワーですし、
噴水はあるわ、植栽は多いわ、２４時間ゴミ捨てOKだわ、
コンシェルジュサービスあるわ、防災備蓄あるわと、
人件費や維持管理費が必要となるサービスが多いので、
こんなもんだと思います。

分譲価格については、
パッとみて安いように感じてる人が多いようですが、
ここの土地は、やはりかなり特殊です。
価値からして、坪１４０～１８０は高いように思います。
坪１００～１４０ぐらいが妥当ではないかと思います。

[463: 匿名さん]

ここ（新築タワー）と松崎町の中古マンション（タワーでは無い・築１０年前後）だったら、
どちらがいいでしょうか？

[464: 購入検討中さん]

煤汚れは大阪市内ではどこも同じ。大差なし。
汚れを言うならアートアルテールなんか最悪。交通量が多すぎる。アートアルテールは洗濯物を干せるマンションじゃないからいいけど。

ここと松崎町のマンションだったら、松崎町の中古の方が高く売れるでしょう。中古じゃなくても、今からお金を貯めて奥村組本店あとやＪＲの阿倍乃荘あとを新築で購入するのもよいかな。値段がここより高いかな。

地下鉄御堂筋線、ＪＲ、近鉄の松崎口なら傘いらずの距離ですから。。。
早物買いの銭失いになりたくないですね。

[465: 匿名さん]

463です
回答ありがとうございました。
松崎町の方がいいのですね。　参考にさせて頂きます。

[466: 匿名さん]

奥村組本店あとやＪＲの阿倍乃荘あとは、ふつうに考えれば高額になります。

あまり価格に拘らずに、天王寺・阿倍野エリアで
とにかく良いものを購入したい、という本格派は今後目が離せませんね。

価格にかなり制約される場合は、中古やここのような新築で比較的お手頃価格から探すことになります。
新築は自由に選択できる良さがありますが、中古はなかなか狙い通りのものは出てくれませんね。

（と書くと、すぐ例の公団みたいな中古の宣伝が始まりそう…。）

[467: ビギナーさん]

奥村組跡地がマンションになるのは間違いない？
２年以内なら・・・

[468: 匿名さん]

＞奥村組跡地がマンションになるのは間違いない

マンションでは無いって話を聞いたような気がします。

[469: 匿名さん]

> 奥村組跡地がマンションになるのは間違いない？
> ２年以内なら・・・

たとえできても２年以内はないでしょうね。
奥村組は、まだ引っ越していないので、引っ越し後、取り壊してから建設し始めても
今からとりかかっても４年後ぐらいじゃないのかな

阿倍乃荘の場所もいいでしょうが、両方とも建ったとしたら、ブラウドよりも高いでしょうね。

[470: 匿名さん]

墓地、飛田、山王、ススと物件以外の話題にことかかないな。

[471: 匿名さん]

今日現地周辺に行ってきたけど異様な雰囲気でした。

なるほど安い理由が自分なりに理解できました。

[472: 購入検討中さん]

どこが異様でしたか？
現地ですか？飛田ですか？山王ですか？

[473: 匿名さん]

>472
471です。私の主観で書く事により近隣住民の方に迷惑が掛かる恐れが有りますので、
でここでは割愛させて頂きます。
「私たちにとって異様な雰囲気でした」、とだけ言っておきましょう。
ただ、検討されている方は、必ず現地周辺を昼と夜一回ずつ歩かれることをお勧めします。
歩いただけで大したことは分かりませんが、何もせずＭＲで決断してしまうよりはましでしょう。

[474: 飛田博士]

４７３さん。読ませていただきました。
別に感想を書いていただいても結構ですよ。
私は、前も申し上げた通り山王に住む人間ですが、今まで多くのところでたたかれているのであまり気にしません。
異様とおっしゃるならばご感想を主観でお書きください。迷惑ではございません。

ついでに地元の人間としてこの近くの情報をお教えしましょう。
ここのマンションのすぐ横にある金塚ふれあい西公園は昔こんもりとした山でした。名前を粘土山(ねんどやま)と申します。今は公園として造成され、山頂部分が平坦になっています。
今から４０年ほど前は、周囲に高い建物はなく、山頂からは大阪湾がかろうじて見えていました。
私の記憶では、南港に港大橋と西成区と大正区の間に千本松橋(通称めがね橋)が建設され、真正面に見えていました。ここから見える夕日はとても美しく秋の夕暮れは鳥が飛び絵になる風景がありました。
現在では、数多くの集合住宅が建ち並び見る影もなくなりました。旭町という地名は西成側(崖の下)から見ると朝日が昇ってくる方角の土地として名付けられた由来があります。
こういう風に歴史をたどると決して悪い場所ではありません。

[475: ビギナーさん]

個人的には、東側のゴミゴミした人通りよりは、住人達の生活エリアという感じで、
区画整理されている分、街並みはよく感じました。
墓場、飛田が気にはなりますが、東側で生活するよりは落ち着けそうなかんじはしたのですが・・・。

煤の話をしていますが、パークホームズ、プラウドさんでも同様に煤の被害ありそうですか？

[476: 匿名さん]

大阪は昔、半島で飛田のある崖から下は海だったようですね。
夕陽丘という地名があるように、四天王寺や天王寺界隈の高台からの眺めはさぞ綺麗だったとおもいます。

[477: 入居予定?さん]

昨日の午後に飛び込みでモデルルームへ行ったものですが、かなり混雑していました。
営業の人から予約をしてから再度来てほしいと言われました。
プラウドの掲示板ではガラガラと書いていたのに全然違いました。
特に角住戸が人気らしくほとんど要望書がでているらしいです。
4LDKは抽選になるだろうと行ってました。
来月から販売受付となるが、この調子では今年中に完売予想との事。
ここといい、プラウドといい、阿倍野のマンション凄い勢いですね。
こんなに好調とは思いませんでした。それで、来週の連休再度いくことになりました。

[478: 匿名さん]

みなさんどう思われますか？
最価格帯と、７階以上１４階まで出ましたね。７階からは１０万円単位で傾斜しているのに、最階層とは４階しかないのに２５０万円の開きがありますね。
どうするつもりなんでしょうねえ。
吉と出るか、凶と出るか？
２４９０の次は６０万か、８０万かで検討されているようですが。
こんな価格設定ってどうなんでしょうねえ。
例：３階＝２４９０万→７階：２７４０万→８階２７５０万
……です。
４～６階は？果たして…？
８０万だとすると、３：２４９０・４：２５７０・５：２６５０・６：２７３０・７：２７４０万円となりますね。
この不自然さを理解できる人っているのでしょうか？

[479: 匿名さん]

ええ！本当ですか？
６０万は平均的に設定した場合ということですかねえ。
2490-2550-2610-2670-2740となれば、６と７階で変な差が生じますね。
たった１０万ですが、それならば、７階から2730からせめてはじめたらまだ格差は抑えられたのに。
それでも変なシフトですね。
売却時に差が出てくるような気もしますね。

[480: 匿名さん]

一番下層階とその上の階が、100万ぐらい差がつくマンションは
少なからずありますので、

＞３：２４９０・４：２５７０

　ここは、理解できないでもないですが、

そこから上は、

＞４：２５７０・５：２６５０・６：２７３０・７：２７４０万円

は、ちょっと理解に苦しみますね。

　東、南、西向きとも、
　４と５，５と６，６と７以上１３～１４階ぐらいまでに、
　そこまで差が付く要素があると思えません。

どこの方角も、１３～１４階ぐらいから、抜けてくるので、
ここで、また少し大きな差があってもいいかと思いますが、

＞７階からは１０万円単位で傾斜

　って・・・・　そこもおかしいとおもいます。

しかし、低層階のその設定はおかしいですね。

　

[481: 匿名さん]

三井さんも苦肉の策で金額をきめてるんでしょう。

[482: 匿名さん]

３～１４階までは３０万円ぐらいで均等にしておくのがよかったのではと素人考えではありますが、そう思いますね。
１４階を２８００万円代とした場合ですけど。
そうすれば、最低価格帯も下げられますし、購入する方も納得がいきやすいと思うのですが。
確かにおかしいですよね。
再度７階以上を見直すということはできないものなのでしょうかねえ。
４と５・５と６階の開きは私も理解できませんし、７階を買おうという気にはなりませんよね。

[483: 匿名さん]

と、いうことは、もしこのままでいくと、５～１２、６～１１といったようなドーナツ型の売れ残り現象が生じることになりますね。６階というのも３～５が埋まってからでないとお得感はありませんし。
特に１３～７というのは１４階が売れた後でも検討されるのは、１４階からより上の階でしょうねえ。それでも無理な場合に階層をさげるとすればより安いところとなるか、同じようであれば、より上という検討になるので、７～９階を売るためには、営業マンのセールストークにかかっていますね。

[484: 販売関係者さん]

これは不自然でもなんでもなく理にかなった値段設定ですね。
下の方の階の方が、上の方の階よりも傾斜が開いてくる当たり前の事ですよ。
三井ははじめ３階を2900万円として徐々に傾斜させたかったと思いますよ。
しかし、優先案内会の意見を聴いて、三井は３階を2,490万円にしたわけですよ。
しかし、三井としてはトータルとして利益があがるようにしないといけないから、下の方で差をつけて、上ではあまり差をつけないように設定したというわけ。
下階を極端に低くした理由は、プレミアム住戸をつくって人寄せ用ですね。デベにその理由を尋ねると、３階は泥棒に入られやすいからねなんて答えますね。
確かにこの地区は西成からやってくるプロ泥棒集団がいるので下階はそのくらい差をつけてもいいですね。リスク値引きとして。
そして、みなさんがやっている学区攻撃と飛田攻撃がかなり功を奏しているようですね。だから、余計にプレミアム住戸を作らなければならなかった。
さすがの三井も学区や飛田には勝てないと思ったのでしょう。本当のことですからね。
おもしろい社会実験です。
ここの値引きで一番迷惑しているのは中古を売りに出してるご家庭。恨まれていると思いますよ。
だから、グラントウールさんも登場するわけですよ。わかりますか？

[485: 匿名さん]

>西成からやってくるプロ泥棒集団
本当にそんなのいるのか。聞いたことがない。
販売関係者のネガレスではなにのか。
飛田博士教えて。

[486: 匿名さん]

↑　全く理解できませんね。
販売関係者とは思えません。
これでいくと、３～５階が泥棒に限らず、何らかのリスクが６階以上よりも大きいという訳ですが、果たしてそんな理由付けが通るでしょうか。
それをまさか営業マンが言うこともないでしょうから、単に宣伝広告のためだけにというのが妥当な見方でしょう。
それにもともとは３階～７階で、２６００～２７００万円代ということでしたから、こういった歪な価格設定になってしまったんでしょう。
確かに中古物件への影響はあると思いますが、グラントゥールの高層階とここの低層階とは比べようがないと思いますけどねえ。
もろに影響を受けるのはシャルムの中古等でしょう。
あとは、このプレミア住戸（６邸）をいつどのタイミングで、どういう順番で分譲開始していくかが戦略のポイントでしょうねえ。
同じところにばかり殺到して、抽選に外れて、客を逃がしてしまうという現象が起こるでしょう。
どう考えても、この設定は失敗に終わると思いますけど。

[487: 匿名さん]

↑　６住戸とはどこを指しているんですか？

[488: 匿名さん]

北西角のＡタイプ（６０m2）の３～５階の３邸と、北東角のＨタイプ（５８m2）の３～５階の３邸を合わせた６邸のことです。

[489: 飛田博士]

>485
西成からやってくる特定のプロ泥棒集団というのは聞いたことはないですね。いるのかも知れませんが、西成と言っても広いだけですからね。私の知っているテリトリーは山王、萩ノ茶屋、花園北ー南、天下茶屋北、東ぐらいですかね。
でも、泥棒ならどこでもいているはずです。西成を敵視するのはよくありませんね。

空き巣狙いが多いというのは阿倍野再開発地区内ではよく聞きます。また、プロ集団かどうかわかりませんが、西成から遠くへ行って泥棒をしてくるというのは聞いたことがあります。
新しいマンションが近辺にできれば、偵察に行っているやつがいるなんて西成の居酒屋で誰かが言ってました。
用心にこしたことはありません。

[490: 匿名さん]

犯罪マップで見ると西成は治安いいんだよね。

[491: 匿名]

阿倍野再開発地区は空き巣か多いんですか!?
オートロックだったり、上層階でも、鍵をかけていても、あり得るのですか？

[492: 飛田博士]

空き巣泥棒はどこにでもいると思いますね。
再開発地区の中が多いというのは、夜間静かな地区なので狙われやすいのでしょう。
大阪市内の郊外の静かなところはもっと怖いと思います。
空き巣は１５階建てぐらいのマンションでも屋上から伝って入るみたいですね。

[493: 物件比較中さん]

路上に宣伝マンが建つようになってから、このマンションものすごい勢いで要望書がとれているようですね。
この掲示板で昨日話題に上っていました"おもろ傾斜式価格設定"もかなり人気のようです。

販売目標は天へ伸びる”あべのハルカス"の鉄骨到達高さを基本にしており、来夏までに達成高さは300ｍで、それと同時に完売を目指しているそうです。

それと、モデルルームの入っている竹澤ビル、去年から来年にかけて風水占いによると非常に運が良いらしいです。
このビルに去年モデルルームがあったアートアルテールも早期に完売したことが、それを証明しているそうです。
運気は去年から来年にかけて上の階から下の階に移動しくので、今年は４，５階の三井パークタワーあべのグランエアが非常によいらしいです。ただし、８階のブランズ阿倍野松崎町さんは、すでに運気が去っているので例外との事。

昨日、営業さんからこんな話を聞きました。

マンションの販売もいろいろと苦労しているのですね。モデルルームの場所や階数まで細かく調べているとは思いもよりませんでした。企画さん、販売さんご苦労さんです。

[494: 匿名さん]

ここの営業マンは占いを利用して情報操作するのかｗ

[495: ご近所さん]

空き巣も車上荒らしも多いですよ。グランエア近くのマンションですが、昼間に続けて3件入られたことがありますし、車上荒らしも時々あります。オートロックでも、鍵をかけていても関係ありません。

[496: 周辺住民さん]

空き巣も車上あらしも大阪ならどこでも起こり得ますよ。
それはほとんどが中国人。
要は、セキュリティがしっかりしてるマンションかどうか。
西成から近いとかはあまり関係ないでしょう。

[497: 匿名さん]

車上荒らしは大阪では、けっこう何処の街でも聞きます。
特にマンションは戸建てと違って、住まいから離れているので
狙いやすいと聞いた事があります。

[498: 匿名さん]

泥棒って立派な家を狙うんですか？それともセキュリティの甘そうな家を狙うんですか？

[499: マンコミュファンさん]

Googleで検索したら？

[500: 匿名さん]

ここは泥棒に詳しい人は少ないようですから、他のサイトで自分で調べてください。