パークホームズ用賀ヴィアージュ(（仮称）世田谷区用賀三丁目計画)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都世田谷区用賀3-585-1（地番）
交通：東急田園都市線用賀駅より徒歩6分、桜新町駅より徒歩9分
総戸数：79戸
間取り：2LDK～3LDK
面積：62.96～83.02m2
入居：2012年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
管理：三井不動産住宅サービス
施工会社：東急建設

【スレッドタイトルを正式物件名に変更しました。2011.06.17副管理人】

[101: 周辺住民さん]

用賀3丁目に住んでいます。
№98さんのご意見、おっしゃる通りと実感しています。

近隣の上用賀や瀬田、弦巻のような綺麗な碁盤の目の広い道路に
恵まれていない場所が多いです。
しかし、用賀商店街やOKディスカウントストアを毎日の生活圏に
できる上に、数分余分に歩けば桜新町も使えるのは便利です。

急行電車が止まりませんので、休日の昼間は、1本電車を逃すと
少し待たねばならない点が、全て各駅の地下鉄に慣れた身には少々不便ですが…

[102: 匿名さん]

用賀なら１丁目がいい。ゆるい高台、眺望よし、オシャレな戸建が目立つ

[103: 購入検討中さん]

すみません、用賀の魅力を教えてください。
砧公園周辺を調べているのですが、用賀駅周辺の坪単価が祖師ケ谷大蔵駅周辺より高くなる理由がさっぱりわかりません。用賀には何度かし行ったことがありますが、駅前がゴチャゴチャしているわりに商店街は小さいし、区画はメチャクチャです。美味しい店といえばマルデナポリくらい。
スーパーもしょぼい。OKストアのような貧乏臭い店はこの街にはそぐわないし、渋滞を発生させる点で大きなマイナス、クィーンズ伊勢丹くらいのがあったほうがうれしい。
用賀出入口、東京ICがすぐそばにあるのも環境面でマイナス。

ネガティブなことを書きならべてしまいましたが、物件の坪単価が高いということは、それだけ評価されている場所だと思うので、私が無知なんだと思います。ですので、素直に教えていただきたい次第です。

[104: 匿名さん]

＞用賀駅周辺の坪単価が祖師ケ谷大蔵駅周辺より高くなる理由がさっぱりわかりません。


東急沿線と小田急沿線を比較すること自体にいささか無理があります

生活の利便性で、祖師ヶ谷大蔵を評価されるのなら、それはご自由ですが

用賀に対するもろもろマイナス要素はまったく的外れとは言いませんが

好むと好まざるとにかかわらず、用賀や桜新町の土地が高いのは、確たるマーケットの評価なのですから

仮に「陸の孤島」に近い砧でも、公園がお好きならそれもまた一つの選択

[105: 103]

早速ありがとうございます。「確たるマーケットの評価」であることは重々承知しています。
東急沿線は高いから、というふうに理解しておきます。
（祖師谷大蔵の新築分譲マンションがほとんどなくて困ってます。用賀はいろいろ選べますね。）

[106: 匿名さん]

祖師ヶ谷大蔵は、生活しやすく、成城に近いせいもあって、人気エリアだと思います。

どちらかといえば、新築戸建の供給が目立っていますねが、確かに、これはというマンションはありませんよね

野村の分譲戸建は、あっという間に完売しましたが、マンション派が戸建へ急にシフトしづらいし…

真に買う価値のある分譲マンションは、どこのエリアも１０年に１度出るか出ないか

築浅の中古で出てきても、早々に売れてしまいます、、、プラウドのように

祖師ヶ谷大蔵も用賀も事情は似たようなものだと思います

[107: 匿名さん]

グッドデザイン賞の祖師谷の中古パークホームズも、
検討する前に、すぐ売れてしまった・・・

[108: 匿名]

地震前着工ですかね？

[109: 匿名さん]

着工済み

[110: 匿名]

ありがとうございます。

[111: 匿名さん]

＞駅前がゴチャゴチャしているわりに商店街は小さいし

用賀や桜新町は、基本的に街が碁盤目状なのが、まず祖師谷とは違いますね。
とくに多少駅から離れたエリアは綺麗ですが、これだけで住環境ポイントで坪単価はあがります。
建築規制もまあまあ厳しいのもポイント（そうでないと戸建とは名ばかりの密集住宅地になります）。
おカネが多少はあるのにあえて密集地や狭小道路が多い街に、住みたい人はあまりいませんから。

店やスーパーはそんなにポイントになりませんよ。
下手すれば、住環境を悪化させますし。
必要なら、車や自転車でどこかに行けばいいだけです。
桜新町やニコタマあたりも近くで利用できるので、日常的には不自由しませんね。
もっとも首都圏の人気の街ランクでは徒歩圏の商店街が充実してる街を好む方も多いみたい。
それも好みでしょうが、必ずしも坪単とは比例してませんね。

＞用賀出入口、東京ICがすぐそば

これの影響を受けるのはごく一部。
環八やICから数十メートルも入れば、排気ガスの影響は皆無という結果が出てます。
ちなみに、世田谷通りやあの近辺の渋滞や細い道路だけで、個人的には坪単価1～2割減です。
歩道が整備されてなければなおさら。
毎回渋滞覚悟で買い物や外出のために運転するなんて、考えられませんから。

一般に街並み、道路付、住環境は大きなエリア評価のポイントですが、興味ない方には無意味かも。
東急沿線かどうかはあまり関係ないですね。
小田急沿線で世田谷通り沿いでも、街並みの整備された成城や砧の一部は評価高いですから。
いずれにせよ、好みは各人のライフスタイル次第、市場の評価はそれとは別ということでしょう。

[112: 匿名さん]

用賀と祖師ヶ谷大蔵って、都心からの距離はほとんど一緒なのに、都心からの所要時間が全然違う。（電車でも車でも用賀の方が時間がかからない)

であるにもかかわらず、用賀の方が砧公園にも近く、また、住宅地も碁盤の目状ですから、そりゃ用賀の方が高いでしょ。

[113: 匿名さん]

というか、用賀物件を買えるような高所得者が祖師ヶ谷大蔵物件に満足できるとは思えない。

[114: ご近所さん]

>106
用賀と祖師谷大蔵の客層はかぶらないと思う。

[115: 匿名さん]

なんで祖師谷大蔵と比べてるのかと思ったら、質問してる人がいたのか。
そりゃ、上にも書かれてるけど、全然違うよねぇ。

[116: 匿名さん]

震災の影響で、予定が先送りになった挙げ句、、、
竣工、引き渡し時期も未定で５月から事前説明会、、、
青田売りもいいとこだ、、、
高値掴みは避けられない、、、

[117: 物件比較中さん]

＞１０６

いま祖師谷大蔵で売り出し中のこれはという新築マンションはパークハウス砧ペイザージュだと思いますが。

[118: 匿名さん]

坪３３０前後みたいですね。

[119: 匿名]

売れ残った弦巻のパークぐらいの価格ですかね

[120: 匿名さん]

330万ですか。予想より安いですね。早めに動かねば。

[121: 匿名さん]

パークハウス砧ペイザージュのことでは？
もう売りに出されてますし、残り何軒というチラシが入ってましたよ。
今さら動いても仕方ない気が、、、

[122: 匿名さん]

120

関係者？煽ってます？

[123: 匿名さん]

砧ペイサージュではなくて、ここの話です。
坪３３０。

電話したところ、７５平米が６０００万台から８０００万台だそうです。

[124: 匿名さん]

７０平米が７０００万円ゾーンという予想どおり

[125: 匿名さん]

事前案内会の集客に注目しよう

[126: 匿名さん]

123

震災の影響で完成・引き渡し時期、延びたかどうか、お聞きになりましたか？

[127: 匿名さん]

＞７０平米が７０００万円ゾーン

リーマンショック前と変わらないような水準ですね。
今のご時世で売れんのかな、、、
まあ広さを犠牲にして買う人はいるかもしれないが。

[128: 匿名さん]

126さん

きいてないです、すみません。


補足すると、３ＬＤＫは、限りなく７０００万円に近い６０００万台～という雰囲気でした。

[129: 匿名さん]

去年販売だった三井の上野毛物件と同じ位かな。

[130: 匿名さん]

上野毛より、４００万から５００万ぐらい高くなります

[131: 匿名さん]

事前案内会の反応よさそう
この不景気でも、資金力のある人が多いんだなあ
それにしても、三井は高い

[132: 匿名さん]

約７５平米で７０００万とか８０００万、ふうー

[133: 匿名さん]

この価格帯だと住民層も上品な方多いと思う。

[134: 匿名さん]

冷やかしで、三井のハイグレードマンションを買う人はいません
担当デスクも、お客さんの属性を事前相談会でしっかり見極めるでしょう

[135: 匿名さん]

属性の良い人が揃ったマンションは居住性も高いでしょうね。

[136: 匿名さん]

このへん、空気の汚れ具合はどうですか？

[137: 匿名さん]

うちは246や東名からもっと離れてるけど、ここも空気はそんな悪くないと思うよ。
他にガス発生源になるような交通量の多い道路もないし、周囲に緑も多い。
気になるなら、都とかの大気状況調べたマップとか見てみるといいですよ。
大通りから数百メートル入れば、もう全く大気の汚れは関係ないのが分かります。

[138: 匿名]

緑が多くありませんよ…西側は狭い道路で車の通行も結構多い。空気の汚れはないが、フラットな土地でないので、「抜けてない」という印象。駅近かつ三井という点でのポイントは高いかもしれない。ただ、割高感は否めない。

[139: 匿名さん]

事前案内会が追加になった

そんなに買い急いでどうするの？

[140: 周辺住民さん]

空気の汚れ具合ですが、№136さん、137さんもおっしゃっているように
そんなに悪くないと思います。
用賀駅の西側の出口は首都高に比較的近く見えますが、北口や南口側まで来てしまえば
気にならないと思います。２４６までもそれなりに距離がありますし。
私の家は、このマンションより北方面にあり、環八までの距離は同じくらいと思いますが
空気は特に大丈夫です。カーテンや洗濯物も特に気になりません。

ただ、駅近で大手不動産のせいか、販売価格が割高そうですね。。。

[141: 匿名さん]

＞ただ、駅近で大手不動産のせいか、販売価格が割高そうですね。。。

「割高そう」の「そう」は要りません（笑）

レジデンシャルの人に聞いて、かなり高いという感触です

[142: 匿名さん]

ハイグレードマンションになりそうですね。

[143: 匿名さん]

どなたか事前案内会に行かれた方いらっしゃいますか？

桜新町用賀あたりで物件を探していますが、ここくらい駅近で幹線道路に面していない物件はもう出ないのかな。

狭い間取りばかりなのに割高のようなので悩みます。。

[144: 匿名さん]

同感です。７０００万が平均ですからね

[145: 匿名]

七千万円なら選択は他にありそう。あの中庭の池がこの地震後のご時世いかがなむのか？とも

[146: 匿名さん]

見に行きました。
かなりよかったです。

ここは即完売すると思います。

利便性の割には高いですが、桜新町～用賀の住宅街はどこもそんなものでしょう。
このあたりに愛着こだわりがない家庭にとっては、高いかも知れないですが、確実に需要のある物件だと思いました。

まともな部屋は７０平米前半で７５００万～という感じですね。

[147: 匿名さん]

天井の高さが２ｍ４５。微妙に低い。
それとリビングだけでもカセットエアコンにしてほしかった。

食洗機や食器棚が標準装備なのはよかったですが。

[148: 匿名さん]

昨年販売していた世田谷区中町のパークホームズより
大分お値段高いですね。

[149: 匿名さん]

駅６分と駅１２分、そしてアドレスの違い、この差は大きいでしょうね

[150: 匿名さん]

たしかにカセットエアコンはほしかったですね。
でもここ、総合的にいいですよね。
まあ７０００万円から出せば、結構選べるから、それなりにいいのは当たり前かもしれませんが。