プレミスト神楽坂

[購入検討中さん]

神楽坂駅徒歩6分のプレミスト神楽坂について情報を募集しています。
本物件の購入を検討している方、いろいろ意見交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：株式会社ダイワサービス
物件の所在地：東京都新宿区西五軒町14-1（地番）
総戸数：71戸
構造及び階数：鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造地上9階建

[21: 匿名さん]

一時の異常なほどの神楽坂人気も落ち着いたね。

[22: 匿名はん]

神楽坂下から神楽坂上交差点までの周囲が、通常イメージされる神楽坂だよね
東西線神楽坂駅から近くても、五軒町や江戸川橋の方に行くなら、神楽坂人気には便乗できない

[23: 匿名さん]

確かにそうだね。
この辺は神楽坂に住んでるとは言い難い。
ここに住むなら飯田橋に住むな。その方が断然良いし、断然神楽坂。

[24: ご近所さん]

まあここは論外として、よく「坂上から坂下までが～」という書き込みを見るけど、
その範囲に環境と交通・買い物の利便が両立した分譲物件は無いと思うが。

・・・まさか通り沿いじゃないよね？

[25: 匿名さん]

始まりましたね！MR行かれた方、是非情報アップお願い致します。

[26: 購入検討中さん]

メールきてた。

[27: 匿名]

発表会行ってきました。設備はまぁまぁかな。
単身者用は3900万円台、ファミリーは5500万円台～ですが正式価格もまだわからないし…保留。

[28: 周辺住民さん]

この印刷工場に囲まれた底地を誰も神楽坂とは呼ばないです。
かなり無理がありますよ。残念な感じです。
地元民以外を狙っているんでしょうね。

[29: 物件比較中さん]

この周辺の中古マンションでトワイシアとかチラシで75㎡位が7000万以上でしたよ。新築だともっと高いんじゃないですかね？　神楽坂の駅6分だと、飲み屋街か静かな場所かで選ぶ人もいるんじゃないですか？　私個人的には自宅は静かな場所が良いです。

[30: 周辺住民さん]

残念ながらですけど、ここは静かではありませんよ。印刷工場や配送センターに囲まれていてトラックの音とかありますよ。

あと、中古でトワイシアは私も見ました。確かに高いですよね・・・ただここと場所というか地域というかエリアというか、全然違いますので比較対象にはならないですよ。あちらはヒルトップ、こちらは谷底。住所もぜんぜん違う。住宅街と工場街。そして何よりあちらは神楽坂・・・こちらはやっぱり西五軒町としかいえませんよね。残念なんだよなー・・・駅からはそこそこ近いのに。

[31: 匿名さん]

なるほど。そうなんだ、

[32: 周辺住民さん]

そのトワイシアはかなり強気な値段設定で、なかなか売れないと思う
現実的には値段交渉があって、6000−6500万くらいじゃないでしょうか

[33: 購入検討中さん]

昨日みたいな電車が全部止まってしまう事があると、やっぱり勤務先に近いマンションに住みたいなって改めて思いました。

[34: 周辺住民さん]

マンションの名だけ神楽坂。だけど一生周囲とのコンプレックスを持って暮らすのは嫌ではないですか。

私には無理です。値段ではないです。

[35: 周辺住民さん]

トワイシアの中古とこの新築マンション。


トワイシアの中古の素晴らしさが際立つな。


比較になりません。あなた自身が自らの目で比較すべきだと思う。

[36: 物件比較中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[37: 匿名はん]

この辺りは、道はそんなに広くないのに、配送のでかいトラックがばんばん通る
子供やお年寄りは、結構注意が必要です

[38: 匿名]

いくらくらいですか？

[39: 匿名さん]

印刷工場の話題が出ていたので便乗なのですが、最近の印刷工場って臭いはどうなんでしょう。
以前に大きめの印刷工場の近くに住んでいたときには臭いが結構気になりました、臭いの正体がインクなのか、その他の薬品なのかはわかりませんが、なかなか独特な臭いで数年住んでいても慣れませんでしたね。

[40: 周辺住民さん]

確かに最寄り駅は「神楽坂」なので謳いたい気持ちは解りますが、かなり急激な坂なので、毎日の上り下りは結構シンドイ。
位置的には許せてトワイシアと言う事でしょうが、あそこも価値が在るのは白銀公園に面したパークサイド側。
中古が出るのはもっぱらヒルサイド側なので、検討の価値は疑問です。
印刷工場も随分減って来ているので、10年サイクルで考えれば、この地域もこれから変わっていくと思います。
坂道が許容範囲なら宜しいんではないですか？
でもIHというのは今は一寸マズいかな？

[41: 周辺住民さん]

やはり目の前の印刷工場が気になりますね。。せっかく南向きでも美観が全く良くない。７F以上じゃないと
陽あたりが悪いと思います。まあ、数年我慢すれば前の印刷工場もなくなってしまうかも知れませんが。。
（そのあとにもっと高いマンションが建ったりして。。）オール電化はどうしても初期投資がかかるので
値段が高くなってしまうのかなあとも思いました。（5年前ですが、近くのアトラス江戸川アパートメントは南側70平米で6000万を余裕で切っていたと思いますが。。）近くのトワイシアと比べるのはちょっとかわいそうでは。。（ロケーションが全然違うので。。）

[42: 匿名]

昨年は神楽坂プチバブルだったから余計高値だよね。

[43: 周辺住民さん]

先週末にMR行ってきました。閑散としていて人もまばらでした。
かなり苦戦しているようですが、上層階で日当たりの良い部屋、ﾙｰﾊﾞﾙ付きの特殊十戸などは売れているみたいです。
周辺環境には不満はあるものの、上層階で日当たりの良い部屋は比較的値段もお手ごろなので検討しているところです。でも、内装のチープ感が漂うところなど、いろいろと不満がありますが。
みなさん、どうでしょうか？

[44: 匿名さん]

これから見に行こうと
思ってたんですが
内装チープなんですか？？

[45: 匿名]

価格はどの位で出ているのでしょうか？
MR行かないと教えてもらえないようですが、時間が合わなくて行けません。

[46: 匿名]

中層の３ＬＤＫ７０ちょいで７０００万円ってとこですか？

[47: 匿名さん]

崖下ということですが、がけ崩れの心配はないのでしょうか。
古くからの土地であれば、大丈夫なのですかね。

標高が低いということについては、ハザードマップで調べましたが、
やはり、２メートルくらいの浸水の可能性があるようです。
何か対策は取られているのでしょうか。
大雨のときに、心配はないのでしょうか。
どこに尋ねればよい？区役所ですか？

[48: 匿名]

価格ありがとうございました。
現地を調べたら、かなり囲まれているようで、残念です。
近くにできるプラウドに期待します。

[49: 匿名]

うちもプラウドに注目していますが、環境はここと変わらない気が…。
土地勘ある方、いかがですか？

[50: 匿名さん]

床がシートだと、スリッパで歩く音でわかりますね。残念。
傷が付きにくい、メンテナンスが楽と言われますが、何となく・・・チープ感が漂います。

プラウドはどうなんでしょう。内装はいいのかも。
環境は同じようで、余計に駅から遠いようですが、どちらにせよ神楽坂とは言えない雰囲気です。

[51: 匿名さん]

共用箇所、プラン、内装、設備等、「商品企画」も周辺物件に比べて弱いと感じます。変に節約していますし。
工場街という立地の厳しさを企画力でカバーしないと、周辺のマンション群には太刀打ちできないですよね。
結論として、この立地で、この商品で、この価格は明らかに割高だと思います。

[52: 匿名さん]

あまり、共用部の多いマンションは好まないので・・そこはいいのですが。
たとえば、パーティールームとかキッズルームとか、
ここは眺望もよくないので、ラウンジもなくて当然。
友人、親戚が泊まれる部屋がないのも納得です。
それらで管理費が高くなるよりは、ないほうがよい。

室内の高級感が無いのが残念。
シートフローリングは賃貸みたいで馴染みません。
また、お風呂など床をタイル張りにしてほしかった。

仕様から考えると、高いと感じます。

[53: 匿名さん]

検討している方いらっしゃいますか？
何か情報ありましたら、お願いします。

[54: 匿名さん]

内装が気持ち悪いです。とくにキッチンが。

[55: 匿名さん]

私は自分のセンスと合いません。
お風呂は特に。リラックスするところだから、我慢するのは辛いです。

[56: 匿名さん]

ヤンキー好みの場所と内装

[57: 匿名]

前に検討していた者です。
なんとなく気になって、のぞいてみました。

ここって、売れてますか？

[58: 匿名さん]

ええ、かなり売れてますよ。
キャンセル待ちの部屋もあります(^^)

[59: 匿名さん]

お風呂はタイルでなくてもいいんですが（タイルは掃除が大変）、
モデルルームの印象がなんとなーく狭い感じであまりよくありませんでした。
たしか60平米くらいの2LDKでしたよね。
なんで小さい部屋をモデルルームにしたんだろう。家具がいろいろ置かれていっぱいいっぱいに見えました。
70平米超の部屋をモデルルームにすればもう少し広々して見えたのに。
うちはダンナの身長が高いので、お風呂の天井がちょいと圧迫感。また、バルコニーに出るところのサッシも低く感じました。残念。

[60: 匿名さん]

↑すみません、誤爆です。

[61: Ｔｏｋｕｍｅｉ]

先日内覧してきました。本レスが６ページと少なめなので全部拝見しました。気になるのは、谷底という立地、隣の印刷工場のインクの臭いといったところでしょうか。もし、インクの臭いがするのであれば、体に悪いでしょうし、洗濯物も干せず、また窓もあけるのを躊躇してしまうのではないでしょうか。平日に再度現地に行って確認したいところですが、なかなか時間が作れないでいます。物件を検討してますが、どなたか正確な情報のある方いらっしゃいましたら教えて下さい。

[62: 購入検討中さん]

私も気になって何度も現地周辺を見ましたが、インクの匂いはしませんでした。時期とか風向きも影響するのかもしれないですけど。周辺の建物がきれいになるともっといいのですが、でもそうなってからだと価格が高くなってしまうだろうし、検討中です。

[63: 匿名]

オール電化ってどうなんでしょうか？

[64: 匿名さん]

住友の営業力じゃ、野村にやられちゃうんだろうな。ここの担当はレスポンスが悪いし。ただ、この物件もプラウドも明らかに前提の立地条件がイマイチなんだけどね。状況を見守ります。

[65: 匿名さん]

プラウドもプレミストも江戸川橋。
完全に検討からはずれました。

[66: Ｔｏｋｕｍｅｉ]

なんだか本当に検討している側から見れば、軽いコメントばかりで投稿しても何ら有益な情報が得られそうにありません。こういうところで真剣に思っていることを言い合えれば、今後の検討にも役に立つものと思っておりましたのでとても残念で仕方がありません。軽いコメントは真剣に考えている側からすればすぐに分かるということです。営業の方もいろいろとあるのでしょうが、残念です。この手の投稿は二度としません。

[67: 匿名さん]

ここのマンション、立地条件がナシなのはわかってたけど、売れてないのが決め手で見送りました。やはり人気のあるマンションが欲しいんです。すごく苦戦してますもんね。５８さんは営業マンの人かな？

[68: 匿名さん]

周りの印刷会社は何時頃から営業を開始するのでしょうか。ご近所にお詳しい方、教えて下さい。

[69: 匿名さん]

ここのモデルルームを見てきましたが、水廻りなどの設備はグレードが高いと思いました。
ディスポーザーや食洗機、ＩＨクッキングヒーターなど標準で付いていますし、シスバス、
ﾄｲﾚも良いものを入れていました。
立地については、周りの建物が古い分、これから良くなっていくところだと感じます。
南側の建物については、今後もし立て直したとしても、規制があるので今と同じくらいの
高さの建物しか、建たないようです。
なので５階以上くらいなら日当たりはＯＫではないでしょうか。
北側正面の建物（出版会社？）も、マンションになる計画があるようです。

神楽坂の駅から赤城神社の前を通って行く途中の雰囲気がいいので、
神楽坂という坂の多い街がＯＫであれば、利便性など諸々を考えるといいのではないかなと思います。

[70: 匿名さん]

私は神楽坂から護国寺エリアに何度か引越しながら３０年近く住んでいます。その経験から言いますと、今後、この近辺の出版社はどんどん消えて、住宅街化していきます。”インク臭さ”は今もゼロではないでしょうが、将来は無くなるでしょう。
しかし、そうは言っても、もともと準工業地帯みたいなところですから、高級感あふれる街並みにはならないと思います。また、坂下というロケーションからして、”神楽坂”と言う名前が付きながら、このマンションに住まれる方で通勤・通学に地下鉄神楽坂駅を利用される方は少ないでしょうね。どうしてもこのマンションの”神楽坂”は無理やり付けた感が否めません。
それを考えれば、アトラス江戸川アパートメントは、ネーミングにハッタリが無く、堂々としています。神楽坂というネーミングに頼らなくても、高級マンションとしてのプライドがあれば、そのように世間に認められるという、好例だと思います。

[71: 匿名]

小さな子供を育てる環境としては、どうでしょうか？
ご意見をお願いします。

[72: ご近所さん]

>>70
アトラスは有名な「同潤会江戸川アパートメント」の建て替えだから名前を残しただけ。
地歴の由緒が無ければ、多分堂々と「神楽坂」つけてたでしょうね。

まあそれはともかく、地位みたいな一部情緒的な部分を無視しても牛込台地の坂下と坂上では
住環境（風通し・空気のよどみや水害のリスク、雰囲気の明るさ、駅までのアプローチなど）は
かなり違うと感じます。立地は開発で変わる部分もありますが、基本的な地形に関わるものだけは
どうにもなりません。

いずれにしても、物件名や住所、最寄り駅名や地図上の距離に惑わされず現地周辺を自分の目と足で
良く検討されることをお薦めします。特に都心の古くからの土地は道一本の違い、番地の違いで
住環境に雲泥の差、ということは珍しくありません。

>>71
それは子育ての中で何を優先するか？によるのでは無いでしょうか？

[73: 周辺住民さん]

No.70です。No72さんに同感。マンション名に惑わされず、実際に自分で歩いてみて、自分が住んでみたいかどうか考えてみるのが一番だと思います。坂下ではありますが、逆に飯田橋とかから歩いて帰る分には便利ですよ。坂上だと結構しんどいです。台風や地震で電車が不通となり歩いて帰る際には便利です。
公立小学校の学区に関していうと、ここは江戸川小学校。ここにお子さんが通われている方には申し訳ないけれど、新宿区の中で人気のある公立小学校ではありません。

[75: 匿名さん]

東五軒町のプラウド神楽坂イーストと比べて、ここはどうですか？同じような感じですか？
オール電化かどうかの違いはありますが、価格や仕様や立地が似ていて迷いますね。

[76: 匿名さん]

プラウド神楽坂イースト完売したぞ！
ここ大丈夫か？？

[77: 匿名さん]

確かにプラウド神楽坂イーストとは立地以外でも近いものはありましたね。
あちらはすでに完売してしまったのでですが、プレミストも負けず劣らず良い物件だと思います。
電力の使用制限が心配される時期なのでオール電化については多少不安もありますが、非常時以外は経済的にも優しいですし安全面でも優れていると思います。