ザ・パークハウス洗足池桜山(（仮称）洗足池桜山邸プロジェクト)はいかがでしょう？

[購入検討中さん]

売主：三菱地所株式会社
施工会社：大豊建設株式会社東京支店
管理会社：三菱地所リアルエステートサービス株式会社

【タイトルを正式物件名に変更しました。2011.01.21副管理人】

[162: 買いたいけど買えない人]

モデルルームに行ってきました。

感想はみなさんと同様です。
とっても高い。仕様はまぁそれなり。

立地は閑静な住宅街。
どの駅からもそれなりに距離があり、商業施設はほとんどありません。
買い物は大岡山駅前か、オリンピックでしょうか。

現地は南に松山と洗足池、西に桜山。
たしかに風光明媚な稀少な場所です。
周囲の戸建ても敷地の広いお宅が並んでいます。

外観は黒を基調とした落ち着いたデザイン。
植栽はモミジが多めで、春の桜と合わせて年中楽しめる。
地上３階、地下１階で、地下住戸はテラス付き。
全面道路からみると、地下住戸は完全に地下です。

敷地に入るゲートでまずロックがひとつあります。
エントランスは階段を下る形式。
スロープはないようなので、ベビーカーや車椅子は２階のサブエントランスからの出入りになります。
駐車場は屋外機械式１５台。通路にはヒサシがあります。
エントランスホールは広めですが、ラウンジはありません。
ゴミ置き場はメールボックスの向かいで、エントランスホールを通って行きます。
エレベータは１基。エレベーター自体にはオートロックはありません。

共用廊下は外廊下ですが、専用のポーチドアがあります。
ポーチの先に改めて玄関ドアがあります。
インターホン、オートロックはポーチドア側にあります。
共用廊下と住戸の間は空中廊下になっています。
ポーチは不透明ガラスで仕切られ、独立した空間になっており、
東側（南向き）の棟よりも、西側（西向き）の棟の方がポーチ面積は広くとられています。

室内の仕様は他のパークハウスと同等。（旧ベリスタは除く）
LDのみ天井カセットエアコン。その他の居室は壁掛けが標準装備で、
室外機の数が１台のマルチエアコンになっています。
標準で一体型浄水器、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、LD床暖房。
食器棚も標準で、キッチン、洗面、トイレのカウンターと玄関が天然石。

LD、居室の天井高は２５０。ただし１階は２４５。
バルコニーの天井高が３ｍあり、ハイサッシュと合わせて採光はよさそうです。
バルコニーの奥行きは西側の棟で１７０、東側で１５０。
１階テラスは奥行き４ｍとかなり広く、隣住戸との境は２ｍ以上のルーバーフェンス。
坪庭のような感じ。

間取りはいわゆる田の字が中心のシンプルなもので、特筆するところはありません。
ただ玄関は細長い形状で、ゆとりがない印象。
西側の棟の南角部屋（Iタイプ）はモデルルームにも使用されていますが、
南側に面した窓は網入り曇りガラスで、最上階でも洗足池を眺めることはできなそうです。

さて、価格。
最安値は、東側の棟の１階（地下）中住戸で71平米が6600万台。坪306万〜
東側の棟で最も高いのは南東角（Dタイプ）。
1階で76平米が7800万台。坪336〜。
最上階は9300万台。401万〜（！！）

西側の棟も最安は1階（地下）中住戸で80平米が7700万台。坪317万〜
西側の棟で最高いのは南西角（Iタイプ）。
1階で90平米が9000万台。坪330〜。
最上階は11800万。432万〜（！！！！）

長くなったので分けます。

[163: 買いたいけど買えない人]

続きです。

想定ターゲットはリタイアした夫婦とのこと。
喧騒から離れて落ち着いた暮らしをしたい方向け。

良い点。
何よりも立地。23区でこれほどの四季豊かな落ち着いた住宅街は稀少。
第一種低層住宅地域＋風致地区の低層マンション。
ポーチドア＋空中廊下によるプライバシーへの配慮と高級感。
開口が広く、採光はよい。
それなりの仕様。

気になる点。
何よりも価格。高い。とっても高い。平均で坪３５０万程度。
マイナー路線の立地にしては、かなり強気な設定。
どの駅からもそれなりに距離があり、利便性が高いとはいえない。
駐車場が屋外機械式。しかも15台って足りるの？
もちろん駐輪場も屋外。
エントランスが地下、階段しかない。バリアフリーって？
ゴミ置き場までエントランスホールを通る。気まずい。
ラウンジがない。外廊下。
エレベーターが1台。まぁ戸数からすれば妥当ですが、高級感とは？
住戸の玄関が狭い。
特筆するところのない仕様。
南側は戸建てが隣接しているため、最上階以外は眺望なし。
あと、個人的にはIタイプ南側窓の網入り曇りガラス。
高級路線の割に、ゆとりのない間取りプラン。


すでに問い合わせが1500件に上るそうですが、購入するのは１％くらい？
それだと売れ残っちゃうな。

でもこの価格なら他にいくらでも検討できるし。
「終の棲家」として、この地を愛する方が、お金に糸目をつけずに購入するのかな。

いずれにせよ、３４戸ながら、この価格で完売できるのでしょうか。

[164: 物件比較中さん]

実際に出向いてみましたが、感想は皆さんと同じ。地所の物件は基本的に好きなコンセプトで建てられているので興味がありましたが、今回の値付けには土地の価格との隔たりが大きくバランスが悪すぎ。ちょっと期待し過ぎた感もありますかね。上目黒の高台あたりにあれば納得ですが。。ま～まったく私的な意見ですけど。

[165: 匿名さん]

私もモデルルーム行きました。

全くもって皆様に同感です。

値付けが1000万から2000万円ぐらい間違ってるとしか思えませんね。

このご時世にこれで売り切れるのか見ものですね。

[166: 匿名さん]

来週モデルルームを見に行く予約を入れてあります。
皆さんの意見　とっても参考になりました。
希望していた部屋の値段、高すぎます・・・。
あと一番気になるのが、風水では池のそばは良くないとか聞いたんですが。
地盤も気になってます。
とりあえず予約したのでモデルルーム見てきます。

[167: 匿名さん]

やはり高い！という前評判は、そのとおりだったわけですね・・・
地震をきっかけに、とりあえず物件検討は一時中断したのですが、それでもとりあえず今後の参考のためにモデルルームだけは見に行ってこようと思っています。

[168: 匿名]

買う人は資産価値は気にしない金持ちのじいさんばあさんだろ。

少しでも転売する気があって損したく無い人は完全スルーだな。

このマンションに資産価値が無いってわけじゃなく、価格とのバランスね。

[169: 匿名さん]

立地・設備・仕様は気に入りましたがいかんせん価格が高いですね

営業さんも胸を張って言ってました
「当物件は大田区で一番高いです！」と…
返す言葉が見つかりませんでした（笑）

販売価格が高い理由ですが、3年以上前に某大手企業社宅跡地の入札で
地所が最高値で掴んでしまったためです
仕入価格が高いため販売価格に転嫁されてるという単純な構図です

久し振りに気に入った物件だっただけに残念で仕方ありません

[170: 匿名さん]

そうか、購入・入居後は、「大田区で1番高い物件！」って胸はってえばれる物件なのね・・・
さようなら

[171: 匿名はん]

笑っちゃいけないけど、笑える胸の張り方ですね。
確かなのは、ここは絶対、転売物件ではないということ。
でも、羨望の住人になれることは間違いない。

それにしても、安く仕入れてもそれなりに高く売り、高く仕入れたらもっと高く売るのね。

[172: 匿名さん]

以前モデルルームを見て、嫁と二人で「高いねー」と話してましたが、土地を高値掴みしてたんですね。なるほど。

完全撤退します。

[173: 匿名]

土地高値掴みってビジネス下手だな。

[174: 匿名]

他のデベもまだ持ってるよ。高値掴みした土地。
たいていは建物をコストカットして売るけど。

[175: 匿名さん]

そうなると、良いマンション購入しようと思うと、マンション選びも長期戦ですね。
デベがうまく安い土地を仕入れ、さらに仕様のいいのをそれに載せてくるのを待つ。
いったいいつになったら引っ越せるのやら。。。

[176: 匿名さん]

予定価格をおしえていただけませんでしょうか？
二階以上の３ＬＤＫを考えているのですが、７５００万円以下で買えるか心配です。

[177: 162.163]

>176
過去レスはお読みになりましたか？

7500万だと、なんとか1階(地下)が買える予算です。
2階以上でしたら、あと500〜1000万ほど必要になります。

1階もテラスが広くていいですけどね。

[178: 匿名さん]

どうもありがとうございます。
大田区で一番高いだけあって、かなりの高級物件なのですね。
我が家には分不相応のようなので、撤退しようと思いました。

[179: 購入検討中さん]

いやー　しかし高過ぎますね
桜山に面したところなんて2階=地上高さで1億超。
1階=地下の日当りも微妙そうだし、、、、諦めるしか無いかな
予算的にはギリギリいけそうだけど。。。。

[180: 匿名はん]

どうしても洗足池のそばに住みたくて、
予算ぎりぎりだ〜なら買ってしまいそうですね。
池の周りは個人のおうちばかりで、マンションが建ちそうな場所はないから。
お寺も学校も、まさかどかないでしょう。

ただ、やはり駅までけっこう遠い、買い物も不便。
散歩するなら最高ですが、リタイヤ世代だと足腰がちょっと心配です。
駅に近過ぎるより運動になっていいという考え方もできますが。

[181: 匿名さん]

ここに住むリタイア世代は車なんじゃないですか

[182: 匿名はん]

でも、車で買い物だったらどこ行くのかな。
二子玉川まで行っちゃうかな。
遊びに行くのはやはり電車が便利だから、そう考えると駅まで
中途半端に距離がある。

[183: 匿名さん]

一階は実質地下ですよね。
広いテラスがついているのは魅力的ではありますが、日当たりはどうなんでしょう。
やはり暗いのかな。
それに最近はゲリラ豪雨などもあるので、
万が一浸水するというような事はないのでしょうか？

[184: 匿名はん]

あの場所で浸水はないと思いますが。

半地下はテラスの広さで売る、のが最近のパークハウスの手法かな。
見た目はそれなりに魅力的、値段も安いので迷うところですが、やはり暗いと思います。
でも、建っている場所はいい。

転売は難しいと思うので、日当りにこだわる方にはお勧めしません。

[185: 匿名さん]

大田区で一番高いんですか？間取りや外観を見るとそこまでじゃないような。
桜が見れるマンションに惹かれますが、高いのでは内覧だけで終わりそうです。

[186: 匿名さん]

１階テラスって落ち葉とかゴミとかホコリが溜まったりはするんでしょうか？日当たりがよければ地下でもいいかなと思うのですが、テラス内の掃除も地下だと何かと大変なのかなと…。

[187: 匿名さん]

>>183

前面道路が傾斜してるので、最も高い位置にあるエントランスからは1Fは若干下がりますが、
地下ではないように見えましたよ。私の勘違いでしょうかね？

[188: 匿名さん]

半地下は、やめたほうがいいですよ。
仕事の都合で湿気の少ないヨーロッパに駐在していたいたことがあります。
その時、同じく駐在の同僚が半地下の物件に住んでいたんですが、湿気がすごくて本とかフヨフヨでした。

湿気の少ないところであれですから、ましてや湿潤な日本だと...です。

その辺、経験者の方いかがですか？

まあ、何も私がむきになる必要ないのですが。

[189: 物件比較中さん]

ここは売れるよ。

[190: 匿名]

189さん、その理由を是非教えて下さい！当方、真剣にここを第一候補として検討中なのです。

[191: 189]

ごめんないさい。
理由は書きたくありません。たぶんあなたと同じです。
違う部屋を検討していることを祈ります。

[192: 匿名]

半地下テラス付きマンションに住んでます。湿気に関しては全く問題ありませんよ。
ヨーロッパのほうが確かに乾燥してると思いますが、建物の造りでだいぶ違うんじゃないでしょうか？少なくとも本がふにゃふにゃなんてことはあり得ません。今の日本のマンションはは24時間換気もついているし、通風性さえ確保できれば問題ないのでは…。

落ち葉に関しては、やはり飛んできますね。落ち葉やら何やらいろいろ…。
それらが雨に濡れて水分含んでしまうと掃除が大変になるので、晴れてるときにできるだけまめに掃除しておくのがポイントかも…。
日照に関しては、うちは南向きですが、やはり室内に直射日光は入りません。
でも暗くはないです。テラスに光が当たって明るさは十分です。
ただ、直射日光が入るかどうかで暖かさはだいぶ変わりますので、それだけはちょっと残念です。特に私は寒がりなので。

[193: 匿名はん]

三菱の半地下テラスはたしかに魅力的ですね。
強い日差しは無理でしょうが、落ち着いた日の光を静かな場所で楽しみたい、
といった方には向いていると思います。

半地下の湿気に困って転居した人も知っていますが、192さんのおっしゃるように立地次第でしょう。
ただ、値段で半地下を選ぶのはお勧めしないかな〜。

[194: 匿名さん]

地下は日照が悪く、冬は寒いと思います。

地上階は高すぎるし、
地下は日当たり、湿気の問題が気になるし
我が家は撤退します。

[195: 匿名はん]

現地周辺を散歩して、あらためてとてつもない豪邸がちらほらある場所だと感じた。
数億と思われる邸宅ウォッチングをしながら、
このパークハウスがえらくカワイイ物件に思えてきたから不思議だ。
（買わないけど）

[196: 匿名さん]

半地下は立地しだい
と、いうことは池のそばで向かない
と、判断しました
半地下予算しかない我が家は撤退決定

[197: 匿名さん]

ここの二階は地上１．５階ですか？

[198: 匿名さん]

そうですね

[199: 匿名さん]

ありがとうございます。
本当の一階というわけではないようで安心しました。

ここは本当に高い物件ですね。
モデルルームに行って来ようと思っています。

[200: 匿名さん]

第一期販売の価格表が来ました。
以前モデルルームを見に行き高額のため購入をあきらめていたんですが
思ったより価格が下がりましたね。
やはりあの価格だと申し込みが少ないのでしょうか。
それと次期以降の販売が８部屋ありますがなぜこの８部屋なのでしょう・・
買わないけれど結構気に入っていた物件なのでちょっと気になります。

[201: 匿名さん]

要望書が入らなかったのではないでしょうか？
確かに価格は若干見直されたようですね。
でも、我が家の場合はすっかり気持ちがなえてしまい（笑）
おまけに震災以降、ここの地盤は懸念事項が多いと思うので、やはり撤退です。

[202: 匿名さん]

第二希望までの要望書が入ったところを一期販売対象にするみたいですよ。
第一希望が入っている部屋は全体の半分あるかどうかという感じですね。
素敵ですが、一部の部屋をのぞいてあまりに高いので、いつまでも売れ残りそうな気がします。

[203: 匿名さん]

まぁ戸数も少ないから、ぼちぼち売っていくって感じなんでしょうかね。
この掲示板でも撤退者多かったし。

[204: 匿名さん]

立地が最高なのは理解できますが、それでも全体に５００万円高い印象でした。
あと３００万円安かったら買ったのに。
残念！！

[205: 匿名さん]

下がったと言っても、まだ高いね。
相場より高いんだから、内廊下にしてくれれば良かったのに。なんか、アルコーブのドアとかしょぼいんだよね。
すごい中途半端だと思った。

[206: 匿名さん]

ここは売れ残り必至だよ。

[207: 匿名さん]

安い方の部屋を買おうと思ってたけど、高い部屋が絶対売れ残ると思うから、躊躇してしまう。
いつまでも複数戸の売れ残りがあるマンションに住むのは、気分のいいものではない。

このへんのエリアで、マンションの建設予定ないんだろうか。
別に公園のすぐ隣の風光明媚すぎる立地じゃなくていいから、７０００万円で７５平米くらいはほしい。

[208: 匿名さん]

三井の大岡山駅前っていうのがあるけど、下に店舗が入ったりするのがちょっとね～って感じです。
駅前だけど、駅とは反対向きの部屋ならいいかなって思ったんですけどね。
あ、低層ではありませんねぇ・・・

ここはあと500万安ければ即買いだったのですが。
正式価格で予定よりも安くなったって言ったって、相当高い印象はぬぐえません。

[209: 匿名さん]

なんか忘れ去られた物件のスレがあがってきたと思ったらー！
値段下げたんですか？？？
我が家も予定価格をきいて撤退し、もう先月末に他所に申し込んでしまったのですが、ちょっと残念。

[210: 匿名さん]

池のそばの谷にある、どこかの社宅跡が閉鎖されていますよね？
あそこはマンションにならないんでしょうか？

[211: 匿名さん]

大岡山の三井は、高層だし、ファミリー向けではないですよね。
もう少し駅から遠くていいから、目黒線が使えるエリアで、閑静な住宅街にある低層のファミリー向けが出ないかなあ。