ザ・テラス下目黒

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年2月下旬予定

売主：興和不動産、三菱地所レジデンス（'11年1/2付で三菱地所から承継）
施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[605: 匿名さん]

仮に管理規約を全部読んでなくて、最初は共用部に物を置いたりする世帯も、段々と周りの空気を呼んでやらなくなるものですよね。どことなく漂う雰囲気作りはマンションの住民の方々が作り出すものですし、お互いに住み心地の良いマンションにしていけたらいいですよね。

[606: 近所をよく知る人]

昔、興銀の社宅だったころ雪合戦をしたな。
南泉寮は三井の建売になり研究所跡地に住友さんがマンションを開発するなんて。
長年下目黒に住みそしてここに戻って来れるなんて。
この辺りは静かないいところ、教育偏差値も高い。
そう、税金も高い。唯一固定資産税が高いのには驚いた。
まだまだ、甘いか・・・

[607: 匿名さん]

前回の５戸（先着）は、１期１次６５戸（抽選）＋２次１０戸（抽選）のキャンセル対応じゃなかったけ？震災で受渡日程変更したり予定より１次を多めに出したので、契約者の相手が大変になって残り２４戸は７月以降って話だったと思うけど。
今日発表で１期３次（抽選）を土曜日までにやるということは、急に４戸の強い要望（実質先着）でもあったってこと？

[608: 匿名さん]

なんだかんだで、バス物件ゆえの販売苦戦からくる苦肉の策なんでしょうか？

[609: 匿名さん]

バス物件だけど、それが気にならないくらいの良さがあるよ。

[610: 匿名さん]

私は、当選し、重要事項説明会まで出席しましたが、直前で辞退しました。やはり、バス便物件が気になりまして。永住志向の方にはとても良い物件だと思いますので残念です。
バス便物件とはいえ、ここは販売がかなり好調なようです。
目黒ザレジデンスより好調な印象を受けました。

[611: 匿名さん]

毎週チラシを入れるとか、あまり積極的に販売してないよね。それでも8割売れるんだ。

[612: 匿名さん]

この物件に近い条件で、14年物件が売り出されていました。
バス物件でもこのように売れるでしょうか？

東急東横線/学芸大学 15分
東京都目黒区碑文谷１丁目

5,750万円　
ＲＣ　地上5階地下1階建/4階
２ＬＤＫ　69.24m² 中古マンション　1997年1月

http://www.athome.co.jp/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E7%9B%AE%E9%BB%92%...

[613: 匿名]

素人考えですが条件にもよると思いますが５０００前半４０００後半なら売れなくもなさそうな。。 私もバス、リセール考えると有り得ないと思ってモデルルーム行ったのですが、 意外にもいろいろ見た中で気に入ってしまいました。やはり子供の事を考えると少しでも広い部屋、環境いいとこって割り切りました！

[614: 購入検討中さん]

以前どなたかも書かれてましたが、このエリアに私鉄駅徒歩15分程度の物件以上の利便性を感じる人もいると思います。
また、これまではこのエリアである程度規模のある築浅中古をあまり見かけなかったので、条件さえあえばリセールは問題ないと思ってました。が、この物件や近くと目黒通り挟んだバークホームズ、スミフとそこそこの規模の物件の供給が続いているので、今後の需給バランスはわからない気もします。
まあ環境いいし実は便利なエリアだと思うので、自分にあった部屋があればいいですよね。

[615: 匿名]

通りすがりのものです。 目黒通り沿いのバスは 普通のバスとは便利さが格段に違いますので御安心下さい！

[616: 匿名さん]

それにしてもここの営業さんガツガツしてないね。

[617: 匿名さん]

苦肉の策？　ここを持ち上げるつもりはないけど、苦肉の策ってのは半分も出せないところがやることじゃないの？

[618: 匿名さん]

既に申し込み者がいたのに第２・３希望を聞かれなかったのは以外でした
日曜日に初めてＭＲに行き登録して月曜日に抽選に当選、金曜日に仮契約
ＭＲに足繁く通っていた方に申し訳ないくらいアッサリと購入できました

[619: 匿名さん]

普通は「明日はちゃんと来れますか？」とか「その後いかがですか？」とかもっと聞かれるイメージがあるんだけどな。もちろん頼んだことはちゃんとやってくれるんだけど「こっちの部屋がいい」とかあんまりなくて、確かにあっさりしてるね。

[620: 匿名さん]

三菱地所本社から営業さんの評価のアンケートが来てたよね
それも関係しているんじゃ？担当者の名前を書く欄もあったし
三菱の印象を悪くする営業はマイナス査定になるのでは。

[621: 匿名]

池尻のクロスエアタワーも以前見に行ったのですがそれからしつこく何度も電話きます。

[622: 匿名さん]

クロスエアから電話が来る話は関連がよくわかりませんが、確かに地所はどの物件でもおまけ付きでアンケートハガキが来ますね。

[623: 匿名さん]

結局いくつ残ってるの？

[624: 匿名さん]

620さん、そのアンケート、いつ頃来ましたか？
うちには来ていないのですが。

[625: 匿名さん]

620さんじゃないけど、問い合わせしてＭＲ行っていろいろ書いた後１～２週間した頃でしょうかね。アンケートハガキがきたのは。

[626: 匿名さん]

昔はお不動さんで縁日が毎月あったと思うんですが、今でもやっているんでしょうか？ちょっと懐かしくなったもので、もしご存じの方がいらっしゃったら教えていただけますでしょうか。

[627: 匿名さん]

お不動さんの縁日は毎月28日だそうです。
だいぶ規模は縮小しているようですが、楽しみな行事になりそうです。

[628: 匿名さん]

今年4月に国土交通省が公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で、急遽、見直して多少値上げしたと言っていたから逆に安心しているんですが、低層の修繕積立金ってこんなものなのでしょうか。

[629: 匿名さん]

＞＞627さん
ありがとうございます。626です。28日が休みの月にでも一度覗いてみたいと思います。林試の森フェスタは行ったことがあるのですが、他にもいろいろ探してみたいと思います。

[630: 匿名さん]

お不動さんの縁日、28日ですね。
マンションの横を通る、渋72系統のバスも毎月28日は「縁日ダイヤ」という特別ダイヤでの運行になっています。
http://www.tokyubus.co.jp/jikoku/dia/timechart/667101_2_173561201_0.pd...

[631: 匿名さん]

＞＞630さん
ありがとうございます。626です。「縁日ダイヤ」って面白いですね。やっぱり都会の割には住みやすそうな感じがします。

[632: 匿名さん]

625さん、ありがとうございます。
うちは、もう2ヵ月以上前にＭＲに行って、営業さんと会っていろいろ書いてきたのですが、そのようなものは来たことがないので、うかがってみた次第です。
参考になりました。

[633: 匿名さん]

具体的な数字は控えますが、修繕計画案を見てみました。
ガイドラインにある機械式駐車場負担を加算しても駐車場収入からの寄与分と相殺すれば、概ね低層中規模平均の 202円／㎡・月 近辺になりましたので、想定されている支払総額（一時金＋５年毎のアップ単価×年数）とだいたい同じになる感じです。
まあ、素人計算ですが、低層で外壁やエレベーター等お金のかかりそうなものが少ないのでこんなものではないかと思いました（修繕積立金の値上げ分は別の値下げ分とある程度相殺ですし）。
ただ、ガイドライン記載の20階以上（超高層）平均の 206円／㎡・月 とさほど変わらないので、高層も修繕積立金は意外と安い（管理費は高いんでしょうけど）ものだとちょっとびっくりでした。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

[634: 匿名さん]

あまり購入後のことを考えずにいたので、
修繕費のこと大変参考になります。
あと、低層マンションでは固定資産税と
都市計画税が割高と聞いたことがありますが、
ここでは年間どれくらいを予定すればよいですかね？
購入金額で計算すると大変な額になりそうな気が…
アドバイスお願いします。

[635: 匿名さん]

634さん、
ざっくりですが、ザ・テラス下目黒の約7000万円弱の部屋で、「固定資産税と都市計画税を合わせて、年間約20万円ぐらい」とＭＲの営業担当の人から聞きました。
ただし、これは引き渡し後5年間の減税措置期間中のことだそうで、5年経過後はどうなるかわからない、との説明でした。

ご参考までに。
（念のため、ご自分でも、確認されることをお勧めします）

[636: 匿名さん]

林試の森の音楽会とかもありますよ。
円形になっている広場で演奏会をやって他にお茶会やフリーマーケットなど、
楽しみの1つですね。

[637: 匿名さん]

ここってTV有料なんですね。
アンテナあればわざわざプロバイダ通す
必要ないように思うのですがなぜ？

[638: 匿名さん]

ここの地下テラス物件ってどうなんでしょうかね？
日当たり・湿気・水はけ等ご存知の方いらっしゃいましたら、ぜひ教えてください♪

[639: 匿名さん]

637さん>
TV有料の理由はわかりませんが、これのおかげ（せい）で、衛星放送が基本料金で受信できちゃいます。
＝99戸すべてが一律、NHK衛星料金の契約対象になってしまいますよね。衛星見ない我が家にはTV有料よりもNHKの料金の方が痛手です。

[640: 匿名さん]

地図検索をすると「下目黒５－２１－２」で出てくるけど、元の興銀社宅の住所を知ってる方いますか？

[641: 匿名さん]

＞639さん

知り合いが、「うちにテレビなんかない。なんでテレビがあると決めつけて請求しにくる？」
と言って、テレビがなくて見ていないから徴収されないようにしていました。

ちなみに、この現代で「テレビが無い世帯なんて」とお思かもしれませんが、ロハスな友人は
「ネットと新聞があればテレビなんていらない、むしろうるさい、だから捨てた」と言って、
PCで情報収集、子供にはPCでDVDを見せて生活しています。

NHK問題はそのテで解決できないでしょうか。

[642: 匿名]

勉強不足ですみません wowwowとかも見れるって事ですか？近くにレンタルビデオがなさそうなので

[643: 匿名さん]

641さん>
639です。そうですよね、仰る通りだと思います。ネットで検索してみたら、この問題は根が深く難しい問題でもあるようですね。ムムム。
ともかく、ここでNHK問題を論じるのはスレチでしょうから、これ以上は遠慮しておきます。
返信ありがとうございました。

[644: 匿名さん]

642さん、
重要事項説明書には、「WOWOW、スター・チャンネルハイビジョン、スカパー!光および有料で提供されるスカパー!e2の各放送サービスを視聴するためには、（中略）各放送事業者に視聴料を支払う必要があります。」とあります。
さすがに、管理費として支払う「TV施設利用料」(315円?)だけでは、WOWOWを見るのは無理なようです。

[645: 匿名]

６４４さん ご親切にありがとうございます！

[646: 匿名さん]

TV接続料がなんで別にあるのかわかりませんが、ネット接続料が千数百円なので、300円くらいは誤差の範囲かと、思っています。
WOWWOWまで見る時間はないですが、スカパーの基本パック4000円くらいまでですかね。

[647: 匿名さん]

確かにネットが千数百円は安いと思います。
スケールメリットが効いているんですかね？
あと、ここは中庭が広いのでいいコミュニケーションの
場になりそうで楽しみです。

[648: 匿名さん]

地下はテラスで土の庭になってない分、湿気はある程度大丈夫かもしれません。
水はけはベランダと同じでしょうから、さすがに問題ないと思いますが、日当たりは諦めた方がいいと思います（ただもちろん、テラスには当たると思います）。
しかし、一応目黒駅が最寄り？でありながら、70平米ちょっとが5500万円を切りますので、考えどころです。
このご時世、価格は極力抑えたいですし、かといってあまり遠くも行きづらく、せっかく住みやすそうな場所ですし、住友まで待てないし高そうだし、悩むところだと思います。

[649: 匿名さん]

固定資産税って仕組み（課税標準額とか）がよくわからないのですが、新築５年以内というのはあるにしてもこれまで年間十数万しか払ったことがありません。一種低層ではないのですが、価格、広さ的には同じくらいだと思います。やはり低層は軽減分があっても共有の土地分等が一人当たりに効いてくるのでしょうか。

[650: 匿名]

ここは容積率100％ですので、床面積と同じだけ土地持分があります。

[651: 匿名さん]

固定資産税の5年間の減免措置って建物に対して大きいんですよね。

一般的なマンションだと、5年経過してからガツンと3割り増しで乗っかってきますが、
この物件の場合、初年度から20万くらいとすると、ほどんど土地の固定資産税ということで、
5年経過してもあまり変わらない気がするのですが。

勉強不足でしたらすみません。

[652: 匿名さん]

648さん、ありがとうございます～。
参考になりました。
やはり自分にとってどのへんが適切な妥協点か、という話ですよね。

[653: 匿名さん]

地下物件とは言っても、目黒消防署で海上から26mの地域なのですよね。

同じ土地だとすると、今人気の豊洲では5Fくらいに位置するところに住む、
というような気持ちになるのでしょうか。

[654: 匿名]

そうですね。雨が降っても目黒川の方に流れていくだけですね。水没の危険はないでしょう。目黒川沿いの三井の方がよっぽど危ないですよね。広いテラス気持ちよさそうです。洗濯干したり、テーブルセット置いたり色々できそうですね。