ザ・テラス下目黒

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年2月下旬予定

売主：興和不動産、三菱地所レジデンス（'11年1/2付で三菱地所から承継）
施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[464: 匿名さん]

それは残念ですね。まあ、譲れないポイントは人さまざまですから、私は決めましたが、そういう判断もあると思います。
ただ、ここでないとしても周囲の反応というより、ご自分の価値観、目的、優先順位が大事だと思いますよ。
確かに、リセールバリューはある程度犠牲にして、環境と価格で折り合わせる物件ですから、よく考えた結果でしたら、良いと思います。よりニーズに合った物件に出会うことを祈っています。

[465: 匿名さん]

463です。
464さん、的確なアドバイスをありがとうございます。おっしゃるとおりですね。
もう少し自分が安定した状況にあれば良かったのですが。
ここは、良い物件だと思います。

[466: 匿名さん]

設けるというのは無理だと思いますが、この価格なら家賃負担程度の損で売却できそうですけどね。坪３００万円前後ですし、地下とか安い部屋を選べば坪２５０万円台からありますからね。

地下でないとしても７０平米ちょっとで６５００万円程度であれば５～６年住んで５５００万円くらいで売れないかな。最悪の事態ならもうちょっと下でもあきらめはつくかもしれませんね。

確かに転勤族で頻繁に引っ越すとかであれば、ちょっとつらいですけど、それでしたら環境とかより、駅近物件の方がよいでしょうね。

[467: 匿名さん]

462です。
ネガではないので、一点補足させて下さい。
素人考えで申し訳ないのですが、よくリセール云々の話が出てくるのですが、仮に買い替えするとしたら、どんなマンションの売却でもかなり大変です。
また、当然ですが費用もかかります。
仮に６０００万円程度のマンションを購入したとして諸費用は150-200万円程度、そのマンションを数年後に売却するとして売却手数料150-200万円程度かかります。
さらに新居の購入費用もかかってきます。
それを考慮すると、数年後に売却するとして少なくとも購入価格の数百万円高く売り抜かなければなりません。（経年劣化分や住宅ローン返済を考慮すると居住年数によってはトントンでも良いかも知れませんが。）
また、居住中に売却する時などは、それに費やす時間や労力、気遣いも大変です。
上記を考えると、どんなマンションでも気に入れば一生住む気持ちで買った方が良いかも知れませんね。
極端ですが、そうでなければ賃貸に住んでいた方が気分的に楽かも知れません。
いまのような景気低迷期には、同じマンション内で坪単価の高い部屋を買うよりも、安い部屋を買った方が差損は少なくて済むと思います。（景気上昇期は条件の良い部屋を買っておけば儲けは多いと思いますが）
もちろん、全てが当てはまる訳ではないですよね。汗

[468: 匿名さん]

価格だけ言ったら地下はやっぱりお得ですよね。テラスなら土の庭があるわけでもありませんし、最近の建物なら湿気はまあまあ大丈夫だと思うのですが、いかんせん日当たりがないということに耐えられるかに尽きると思います。

昼間あまり家にいない方なら大丈夫だと思いますが、今回は地下の販売はほとんどなかったのと、早く決めたいということもあり、私は上の階にしました。70㎡で5,430万円ならほんと余裕ができるのですが、東向きも結構割安設定でしたので、もう一声100～200万円くらい下げてくれないかなという感じです。

[469: 匿名さん]

それって71.61平米のですね。あと200万下げたら坪243万。もしここまでいったら、一昔前の価格って感じです。

[470: 物件比較中さん]

ここの資産性についてお伺いしたいのですが、バス便物件と言っても、目黒駅からバスで８分です。
運行本数も多いと思います。
たとえば、二子玉川駅からバスで１５分とかの物件なら、リセールや賃貸の難しさを理解できるのですが、
JR山手線である目黒駅からのバスでも、やはり「バス便物件である」の一言をもってリセールや賃貸は
難しいと判断されるものでしょうか？
どなたかご意見、ご教授をいただけますと助かります。

[471: 匿名さん]

単なる意見です。

バス便物件は、そうでない物件に比べて、新築購入時の価格差以上にリセールでは不利だと思います。
もちろん二子玉川のバス１５分よりずっとましなのは当然です。
つまり、目黒ザレジデンスとここの価格差は、リセールでは拡大するということです。

ここはたとえば１０年で中古で出ても５０００万円くらいしますよね。
５０００万円も出して敢えて中古を買う方の多くは、新築では手に入らない利便性を買うのです。
中古でもっとも重視されるのは、駅からの徒歩分数だと聞いたことがあります。
階数や間取りなどよりも、どれだけ便利な立地かが、中古市場では大事だと思います。

そうすると、結局５０００万円では売れず、もっと値崩れすることになります。

でも、ここには、人によっては、それを補って余りある魅力があると思います。
単に、リセールの観点からの個人的な意見です。

[472: 匿名さん]

470です。
コメントありがとうございます。たいへん参考になりました！

[473: 匿名さん]

大手仲介会社の営業いわく、いまどきの人は、

ネットで物件探しする際、

駅から徒歩１０分以内を検索条件にするそうです

[474: 購入検討中さん]

バス便物件がデメリットになってしまうことについて、バス通勤費支給環境（徒歩25分以上が多い？）があると思います。自腹で対応すると結構な負担になります。バス通勤費支給環境が変われば、バス便物件にも光が差すかもしれませんね。

[475: 匿名さん]

徒歩１０分以上だからこそ、ネット検索で大部分がふるいにかけられ、それでも静かに暮らせる方がいいという方だけが集まるのだとうと私は思っています。この板の雰囲気がそれを物語っているのではないかと思います。

[476: 匿名さん]

私の勤務先も、バス利用の場合、自宅から最寄りの駅までの距離が２Ｋｍ未満は定期代が出ない。

ここは、もちろん２ｋｍ未満（約１６００ｋｍ？）で不支給。

おい経理課！１回歩いて見てくれ、平坦な道ではなく意外にきついぞ！

メタボのおやじには、ちょうど良いと妻は言うが、梅雨や暑い夏の時期は無理です。（寒い冬も無理です。）

[477: 匿名]

消費税心配じゃないですか？引き渡し時にあがってるかもですよね。なんか契約してから価格があがるのって納得いかなくないですか？物件購入の常識なんですかね？

[478: 匿名さん]

うちの会社は１キロの距離証明で出ます。

[479: 匿名さん]

まあ、いろいろな意見がありますが、デメリットを全て納得した方が申し込んでいると思いますので、それでいいのではないでしょうか。
個人的には、この立地で坪単価300万なら十分満足です。
常に同じような間取りがたくさん売りに出るタワーも、回転が良いともいえますが、買って頂ける方は一人で十分ですので、何とかなるのではないかと考えています。

[480: 匿名さん]

城南でまあまあ近くて、それなりの価格で、間取りが整っていて、窓が開くリビングて、ベランダが半分じゃなくて、できれば南向きで、駅にも何とかアクセスできて・・・、て感じで選んだらここになりました。

[481: 匿名さん]

消費税が段階的に、いつ上がるかわからないので、住宅は早めに購入したほうが
いいかと思いました。家電は慌てて買えるけど住宅はそうはいきませんから。
また引き渡しまでに時間があるのでその前に上がったら泣くに泣けません。
ここ最近見た中で一番子育てに条件がいいので消費税が上がる前に決めてしまいました。
リセールは家賃分ひいたくらいでなら売れると思っています。
一階はかなり安めになっていますね。東山は少しの半地下とはいえ、
一階も二階もあまり価格差がありません。

[482: 匿名さん]

消費税が上がることを心配して購入を急ぐよりも、金利が上昇することのほうが心配だと思いますよ。
今はデフレよりもスタグフレーションに近い状況だと思います。
購入は慎重になったほうがいいと思います。

[483: 匿名さん]

消費税増税法案が通過し、施行がなされる場合、適用されるのは、支払い時なのでしょうか？再来週、契約会だと思うのですが、契約してしまえば消費税額も確定するので増税の心配はないと思ったのですが。それとも、施行される法案によるのでしょうか？

[484: 匿名]

↑残金支払い時、引き渡し時の税率かと…

[485: 匿名]

契約考えてる者です。昨日の報道で そのままいってしまうと数％あがりそうな予感が。建物代だけなので数百万とかはいかないと思いますが心配ですよね・・ 金利は気にしてたら一生買えないと思います。固定もまぜればいいんじゃないでしょうか

[486: 匿名さん]

仮に消費税が３％上がると、数百万円位かかるのではないでしょうか？
物件価格は（消費税込）です。
不安なら、契約前に担当の人に確認されたほうがいいと思います。
契約した後では、通常は消費税アップを理由に白紙解約はできないはすです。

[487: 匿名]

たぶん普通なら土地代と建物代とわかれてますので６０００万の物件でしたら２０００万前後くらいが建物代ではないでしょうか？なので３％あがれば６０万くらいですかね？ 全く自信のない話ですので直接担当の方に聞いてみた方がいいです。

[488: 匿名さん]

ほぼ487さんのおっしゃるとおりかと思います。営業の方も同じような説明です。

[489: 匿名さん]

消費税が上がるとしても新年度４月からでしょ？
ところで最上階角部屋は全て決定済みでしょうか。
モデルルームに行けば掲示しているんですかね？

[490: 匿名]

スタグフレーションに近いって？寝ぼけてますね。

[491: 匿名さん]

建物代って14,000～16,000千円位では？


http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html#inf10

[492: 匿名]

消費税はおっしゃる通り４月からでしょう。こちらを今買っておいた方がいいということですね。いずれ上がるのはわかっているのだからその前に。

[493: 匿名さん]

消費税も金利もしばらくは上がることはあっても下がりはしないと思います。
数年待ってよくなるとは思えません。
また復興が本格的に始まると人手も資材も不足し価格が上がる
可能性もあるかと思いました。
土地の値段はどうなるかわかりませんね。
抽選も当たればご縁があったのだと考えています。

[494: 匿名さん]

金利の先行きは読めませんが、全額キャッシュで購入できる（いつでも返せる）ような方はすべて変動金利で借りればよいでしょうし、ほとんどローンという方はコストと思ってすべて固定金利。私のような中間層はなんとか返せそうな部分だけ変動で組んで残りは固定でという感じになると考えています。

いずれにしても、みんなが「来年になっららゼロ金利になる」とか言っている状況でないのであれば、家が必要と思った時に購入されるのが一番よいと思いますよ。

「金利が上がるから購入できない」などと考え出すと、真剣に考えれば考えるほど疲れてしまいます。家を買うとなると、ただでさえ考えることがたくさんありますので、私は割り切ってしまいました。

[495: 匿名さん]

完全に同意です。
したがってうちも、組合せます。

[496: 匿名さん]

もし早期返済を多用するのでしたら、金利を0.2%くらい上乗せしても最初のローン保証料をゼロにした方がいいかもしれませんね。
保証会社に払う手数料もばかになりませんし、早期返済時に保証料が多少返ってくるとしても読めませんので。
それに、できればネットで返せて銀行への手数料もゼロだと、なおいいですね。

[497: 匿名さん]

次はいつ販売なのでしょうか？

[498: 匿名さん]

今日、第1期2次が登録みたいですよ。

[499: 匿名]

2LDKはもう売れてしまったんですか？

[500: 匿名さん]

ここが完全に倒壊するくらいの巨大地震やそれに伴う火災旋風等は考えても仕方ないと考えていますが、ここで標高はどのくらいになるのでしょうか。少なくても１０ｍや２０ｍくらいの津波は全く関係ないでしょうか。

[501: 匿名さん]

１次は残り１０戸ですか、先着順ではないのですね。登録日に即抽選って・・

[502: 匿名]

二次も抽選なのですか？意外と人気ですね。出遅れました・・

[503: 購入検討中さん]

一応、抽選って言っているが、実際は先着順ですよ。

１次で落選したら、未販売分で気に入ったお部屋はありますか？って聞かれたけれど・・・。
（どうにかしてくれそうな気配でしたよ。）

その先の話は、すみませんがノーコメントで・・・。

[504: 匿名さん]

先日、三井も同様に１期２次平日３時間のみ受付けで販売しました。
抽選に続けて落ちることを考えると救済案として優先的に販売してくれると
うれしいですよね。
後から倍率が増えて落ちると凹みます。

[505: 匿名さん]

今日急に１次販売の救済措置をやるくらいであれば、最初の６５戸のほとんどはとりあえず無くなってしまったのですね。実際どのくらいの登録があったのでしょうね。

[506: 匿名さん]

思ったより早く進んでいるようですね。気がついたら終わっているかもですね。

[507: 匿名さん]

標高は公式ＨＰの右下「All aboutにの厳選マンションに･･･」にもありましたね。消防署で２６ｍみたいです。ただ、その他の内容はちょっとよく書きすぎのため、話半分くらいにした方がよいとは思います。
それより、ここの注釈にでていた柱状図の検索ページ（「東京都土木技術支援・人材育成センター」東京の地盤（ｗｅｂ））で検索した下目黒５６番（消防署付近）とかの方が興味深いですね。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/index.html

[508: 匿名さん]

第２・３希望の部屋が買えても外れた部屋を見ながら生活するのは精神衛生上どうかと

[509: 匿名さん]

モデルルーム以外は推測で購入ですから出来上がると図面と予想が
違っていたりします。
いぜん外れた部屋を出来上がってから見る機会がありましたが
思っていたより･･･で、実際に購入した部屋のほうがよかったので
外れたのはそういうことだったのだと思いました。

希望される部屋が購入できるといいですね。

[510: 匿名さん]

そうですね。角部屋等や２ＬＤＫ等は少ないので同じような間取りは無理ですが、それ以外でしたら似た感じのお部屋もありましたので、大分少なくはなりましたが良い部屋が残っているといいですね。うちもあちこち足を運んだ結果やっと決まりましたが、不動産は縁ですので探していれば何かよいものは出てくると思いますよ。

[511: 匿名]

悪くないね、ここは。
上みたらきりがないけと、値段とのバランスはあるんじゃないですかね。

[512: 匿名さん]

来年入居ですとローン控除は最大300万円（1%×10年）ですかね？ちょっと前なら500万円でしたので減る一方で残念です。
固定資産税（建物部分）の50%新築5年軽減は(来年3月末新築まででしたっけ？）何とかなるとして、あとは政治が混迷する中で、ちゃんと30万住宅エコポイントの予算が残るか心配です。
被災者の方へ使われる等でしたら仕方ないですが、そうでなければ是非予定通りお願いしたいものです。

[513: 匿名さん]

贅沢ですが、3000万円特別控除とローン控除が併用できると良かったのに。