ザ・テラス下目黒

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年2月下旬予定

売主：興和不動産、三菱地所レジデンス（'11年1/2付で三菱地所から承継）
施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[161: 匿名]

確かにTSUTAYAはあると良いですね。

[162: 物件比較中さん]

転売を前提としているわけではないですが、万が一、売却しなければいけなくなったときのリセールバリューは気になります。やはりご指摘している方もいらっしゃるように売却の可能性のある人は買わないほうがよい物件でしょうか？バス便物件とはいえ、山手線目黒駅からすぐなのでリセールバリューはたいして問題にならない、、、というのは甘い考えでしょうか？

[163: 匿名]

ローンの金額次第じゃないですか？この辺の中古相場が今イチわからんのですが、いくら何でも坪200万円ならさばけると思います。だから、自己資金3割程度入れておけば、万一売却する際も借金は残さずにいけるのでは？

[164: 匿名]

借金を残したくないのではなくて、損したくないという趣旨だと思います。
だとすると、バス便物件は、目黒が最寄駅だろうがなんだろうが、リセールバリューは非常に低いです。一般論として。

[165: 匿名]

右肩上がりの時代と違って、居住用新築マンションの売買で損をしないというのは難しいと思いますよ。駅近物件でも、初期投資額(坪単価)が上がってしまうので掘り出し物でもない限りは、損をしてしまうと思います。まぁこれも一般論ですが。

損をしたくなければ、競売物件とかが宜しいのでは？

[166: 物件比較中さん]

162です。
皆さん、コメントありがとうございます。
とりあえず、要望書を提出しました。
バス便とはいえ、都心で静かな住環境で坪単価280万円は魅力的です。
設備も標準仕様が充実していましたし。

でも、パークホームズ目黒ザレジデンスのマンションギャラリーに行ったら、
矛盾しているかもしれませんが、ちょっと迷い始めています。

[167: 匿名]

坪280万は地下ですよね？う〜ん…

[168: 物件比較中さん]

坪単価２８０万円は、1階庭付きです。とはいえ、道路より2mぐらい高いところにあるので表記は2階です。地下のテラス住戸はもう少し安いですよ。

[169: 匿名]

1階庭付で坪280万は安いですね。ちょっと見てみます。

[170: いつか買いたいさん]

本物件の近くに住友不動産が国立教育政策研究所跡地のマンションを計画しているようですが、こちらのほうが規模が大きいので興味があります。本物件とほぼ同じ価格帯なら、本物件を見送って住友不動産の物件を検討したいのですがどう思われますか？震災の影響で資材が高騰するか、仕様の低下もあるような書き込みが散見されますので同じ価格帯や仕様になることを期待するのは危険でしょうか。住友不動産の物件ということで内容的にも期待が大きいのですが。抽象的な問いかけで恐縮ですが、どなたかご意見をいただけましたら幸いです。

[171: いつか買いたいさん]

この物件は、立地、仕様、間取り、設備、デザイン、価格などなど、行き着くところ総合的にみてどのような評価でしょうか？悪くはない、、、という程度でしょうか？

[172: 匿名さん]

悪くはなかったけど、うちはバス代が通勤代としてNGだったので中止します。
今、会社ってどこもそんなもんなの？うちだけ？

[173: いつか買いたいさん]

バス代が通勤費として支給されない会社があるのですか？その理由は何でしょうか？

[174: 匿名]

うちも距離が2キロないとバス代は支給されませんよ。会社によりけりでしょう。

[175: いつか買いたいさん]

ありがとうございます。支給されるのが普通かと思っていました。自分の会社も調べてみないと！

[176: 匿名]

うちも二キロです。バス。

[177: 匿名さん]

172～176さん＞
私の勤務先も、そういや２キロ超でないと支給されないや。やばい。
確かに、支給されるかどうかは死活問題ですね。連休明け、会社に再度確認しなくては。

どうやら、直線距離で最寄駅見る限りは、武蔵小山が目黒よりもどこよりも近いようです。
ということは、武蔵小山・目黒間の目黒線の定期代(6ヶ月通勤定期で22,680円分）は支給してもらえるかも。
その支給額をバス代に回してもまったく足りませんね。
（東急バスの近距離用6ヶ月通勤定期は48,600。年間5万円以上もの自腹はキツイ）

[178: 匿名さん]

２ｋｍの壁・・・全く意識上になかったので、ここで話題になって感謝。
ウチも撤退です。
子供たちの通学定期もばかにならないし。

[179: 匿名]

そう、バスの定期代は高いんですよ～。

家族全員のことを考えたら、ものすごい負担です。

[180: 購入検討中さん]

ここは、やはり売れ残ってしまうのでしょうか？

[181: 物件比較中さん]

駅近物件が無難でしょうか？

[182: 匿名さん]

バス定期2キロ問題が盛り上がりを見せてますね。
一応、ご存じない方のために追加情報を。

東急バスの定期は、電車の定期と違って「記名式」と「自参人式」を選択可能です。
電車の定期は記名式。自参人式とは、その定期を持っている人なら誰でも乗れる（定期券購入者でなくても乗れる）ということ。家族とうまく共有できるなら、バス代節約につながるかもしれませんね。

あと、バス定期の場合、電車定期と違って区間の概念がありません。いつもの通勤で使うバス系統以外の東急バス系統にも乗れるということです。この物件の場合、目の前から渋谷行のバスも出ていますので、渋谷に出る時は定期を使ってそのバスに乗る、といった使い方ができるわけです。

ただ、177さんが紹介されているバス定期「近距離用」というのは少々特殊ですので、別路線で使用するときは要注意です。

と、色々書きましたが、そういう私の勤務先も２キロ超でないとバス定期代が出ないので、私自身もこちらのの物件は撤退方向です。残念ですが。

[183: 物件比較中さん]

目黒駅徒歩か、武蔵小山駅徒歩は、通勤時には現実的ではないでしょうか？

[184: 匿名さん]

目黒も武蔵小山も、実際に歩いてみないと評価できませんよ。地図だけでの判断は早計です。

目黒は、皆さん散々書かれているように坂がきついですし、武蔵小山は林試の森公園を突っ切る経路をお考えの場合は夜の帰宅時に実際に歩いて暗さ具合を体感してみてください。林試の森公園の暗さは、成人男性でもビビると思いますよ。あの暗さは女性にはとてもお勧めできません。

[185: 物件比較中さん]

バス便物件とはいえ、住環境や設備、仕様は良いと思うので、前向きに検討してみたいと思います。
近くに住んでいた友人は、天気の良い日は、目黒駅までの道のりはちょうど良い運動になったと言っていました。良い面にも視点を与えることも必要ですね。
マンションギャラリーも盛況のようですし、価値を見出している方も多いことでしょう。

[186: 匿名]

毎日終電、タクシー帰りの、忙しいビジネスマンには厳しいでしょうね。
そうでなければ、悪くはないかなと思いました。

[187: 物件比較中さん]

ご意見をいただきたいのですが、、、
郊外の駅近物件と目黒駅のこのバス便物件とはどちらが資産性が高いのでしょうか？
マンション業者は、前者だと言っています。

[188: 匿名]

日本の人口が減少する中、都心回帰が今後も継続するとすれば、郊外は厳しいでしょう。

中古物件の成約事例や家賃相場を見比べれば、ある程度の資産性は想定できるのでは？

[189: 物件比較中さん]

例えば、田園都市線たまプラーザ駅から徒歩１０分の物件とこの物件を比較検討した場合はどうなのでしょうか？新橋に勤務していますが、通勤を考えると前者のほうがラッシュもすごくストレスになりそうです。目黒駅までのバス便は目をつぶってもよさそうですが。一方でたまプラーザ駅周辺の再開発は魅力的です。緑の環境も良さそうです。

[190: 匿名]

そんな遠いとこと　ここを比べてるんですか？
だったらこっちでしょ。

田園都市線なんて　私だったら、三茶、よくて二子玉までしか無理です。
（通勤地獄に耐えられない）

そっちと比べたら目黒までのバス便のほうが、全然楽じゃないですか？

リセールでの損失度合いは　もしかしたらたまマプラの
ほうが少なくてすむかもしれませんね。
もともとが安いでしょうから。

[191: 物件比較中さん]

この物件と同じ広さをほぼ同じ坪単価で買える場所ということで例としてあげてみました。
三軒茶屋あたりだと広さを狭くしないと難しいかなと思いまして。
比較がおかしいでしょうか？

やっぱり目黒区とはいえ、バス便物件はリセールバリューが悪いんですかねえ。

[192: 匿名さん]

ええっ！？！
同じ坪単価って・・・
この物件が値引きされたからといって、たまプラがそんなに高いとは知りませんでした・・・

目黒でも、バス便物件は、リセールバリューはもちろん、中古で売るのに相当苦労しますよ。時間がかかる。

[193: 物件比較中さん]

たまプラーザは物件によって坪単価にバラつきがありますね。
自分なりに対象的と思う物件を比較してみました。

パークホームズ目黒ザレジデンスですと、予算の範囲内ですと狭くなってしまいますね。
パークハウス中目黒ピアースはもっと狭くなってしまいますね。

将来買い換え前提であればこれらの物件のほうが良いのかもですね。

バス便物件はリセール辛いですかあ 涙
それ以外は、設備や仕様は気にいっている物件なんですが。

[194: 物件比較中さん]

あれ、この物件、値引きされたんですか？

[195: 匿名]

近隣マンション、購入したものです。うちは中町なんで定期代出ますよ。たまプラーザのドレッセですか？あの付近出身の方にはよろしいのではないでしょうか。
私は仕事でもプライベートでもタクシー好きなので、環七越えられません。二子玉ライズは迷ったけど、休日車使いたいと思うと無理だし。ここも家の前をバスが走るのが親として許せなくて。何割でリセールしたいのか、明確な基準を持つべき。中古物件をみると10年後で8割、わるくて7割。賃貸にくらべればね。リセールで損したくないというのは、1億用意してから言ってください(笑)

[196: 匿名さん]

貧乏だから必死なんです！

[197: 物件比較中さん]

たまプラーザは、シェリエとかドレッセですね。

横にあるバス停が気になるのですね。なるほど。考えたことがりませんでした。
中町の物件のほうが価格が高いという印象です。

下目黒５丁目に永住する気があるか否かでしょうか？

[198: 物件比較中さん]

中町の残り１つとここと、住友で迷ってる。住友はいくらかわかんが。
小学校は不動と油面、油面の方がいいのでしょうか。油面は合唱コンクール金賞で、グラウンドも人工芝ですよね。

[199: 物件比較中さん]

198さんは、２年先の住友不動産の物件まで待つのですか？

[200: 匿名さん]

ﾃﾞｨﾝｸｽなら上目黒ピアースでしょ。子どもは飛び出すからね。三井の一戸建てがどうなるかが気になる。中町の方が住環境は悪い。ただ静かなのは中町。夜はびっくりするくらいね。

[201: 198]

多分待てません(笑)
比較する場合は、
現在の比較対照はすべて視野に入れないといけないかと。
小学校はどうですか？
中学からは私立の予定ですが、
近隣の経験者がいらっしゃいますと。

[202: 物件比較中さん]

パークハウス上目黒ピアースは高くて買えないです。予算内であまり狭い部屋にしてもすぐに引っ越すことになりそう、、、

[203: 匿名さん]

本当にいい子達は私立行くからさ。
公立で育てるなら油面がいいとは聞くね。

[204: 購入検討中さん]

こんばんは。
当物件を検討中です。
基本は中庭向き住戸を検討していますが、半地下の住戸も価格的な魅力があると感じています。
実際に半地下住戸に住まわれた方がいらっしゃいましたら、コメントなどいただけましたら有り難いです。

[205: 物件比較中さん]

今、半地下に住んでいます。
テラスが広くて南向きなら良いと思います。眺望が抜けていなくて、変な建物がベランダから見えるよりはいいかなと思っています。

[206: 匿名さん]

最安値はいくらですか？

[207: 物件比較中さん]

東向き3階の55.86平米で、4650万円です。南向きテラス住戸は、5500万円です。

[208: 匿名さん]

半地下の部屋に住んでいます。
分譲時やはり価格が２階以上と比べだいぶ安かった＆売れ残ってたため買いました。
まだ住んで半年ほどですが…後悔しています。
テラスが広いので暗くはないです。部屋の奥まで直射日光は入りませんが反射光で思ったより明るいです。
しかし、人が歩いている地面より下で生活しているのは想像以上に気分が良くないものです（気にしない人もいると思いますが）
あと前のマンションでは中層階に住んでいましたが、比較すると風通しが本当に悪いです。冷房嫌いの私にとってこれは痛い誤算でした。
あとは気持ちの問題ですが風水的にも半地下や地下部屋は悪い気が溜まると言われよくないようです（買ってから知りました）。
数百万の違いなら２階の方が絶対いいです。売却でも半地下は売りにくいと言われたので、綺麗なうちに住み替えようと思っています。

[209: 匿名さん]

不動小学校は落ち着いた生徒が多く、良い小学校だと思います。話題に上がるほど人気ではありませんが目黒区の公立小学校はどこもいいですよ。
油面は最近合唱コンクールで金賞とったりとすごいですよね。以前はいじめ問題などがあって油面だけは行くなってくらいだったのに、校長先生が変わると学校の状態がガラっと変わってしまったりするので注意ですが、
中学校も悪くないです。
私も中学から私立、または小学校から私立かなと思っていましたが、生徒さんの様子を見たり他色々調べて目黒区なら中学まで公立でもいいかなと思いました。

[210: 匿名]

すみません
ご存じの方、この物件はレンタサイクルとかカーシェアリングありますか？

スーパー遠いけどそういうのあれば何とかなる？車持つのは駐車場は高いですよね…

子供が幼稚園まではまだ良くても私立の学校に通うようになったらバス便＆ＪＲ通学はさすがにきついですかね

[211: 物件比較中さん]

カーシェアリングあります。１台だけです。
ただ、あまり利用者が少ないとリース期間満了のときに組合でもうやめよう、という
話は出るかもしれないと、営業の方は言っていました。

[212: 物件比較中さん]

この物件、なんだか人気ないですね。
立地が悪いからでしょうか？

[213: 匿名]

211さん、情報ありがとうございます。

あとは気になるのは消防署かなぁ。静かな立地を期待してるだけに子供が寝てる夜中や昼間にサイレンは嫌ですが…

以前大学病院に一週間入院した時に真夜中に救急車のサイレンが鳴り響くのがストレスでしたから。実際は静か？

[214: 匿名]

サイレンが嫌ならこの物件は見るの止めたら？というか、ある意味駅が遠くて音が酷いからこそ価格が安いんじゃん。

どっちを取るかじゃないかな。私はお金ないし価格かな(笑)

[215: 匿名]

>>214
おまｗｗｗ
それで良いの！？安いけどなんだかんだ人気無いよね

[216: 匿名]

じゃあ、他を買えない人が買うマンションになるんですかね

冷静に考えるとやっぱり良くないから人気がないのでしょうね。前向きに検討してただけに一気に気持ちが萎えます...

[217: 匿名]

いや充分いい物件でしょ。駅前は私みたいな庶民には現実広い部屋住めない。７０００万前後でかなり広い部屋住めるからいいと思う。

[218: 匿名]

価格だけは充分に良い物件
でも油面には住めない
だから人気がない
売れ残り必至

[219: 匿名]

比較的ひまな家庭には最高だと思う。
忙しい人には向かない。

[220: 匿名希望さん]

たしかにお金が潤沢にある暇な専業主婦向き。スーパーも行かずに宅配で昼間食材を受け取りできて、車を持てる家庭用。

でも実際は、逆にそこまでのお金ある家庭ならここは買わない→お金あるんだったらわざわざここじゃなくて恵比寿や麻布や白金や高輪を買う実態

[221: 匿名さん]

油面のあたり、道が狭くて。パークを下見に行ったとき、第一印象でパスしました

[222: ご近所さん]

ここは、東側はバス通りですし、西側もそこそこの幅あります。
南側は交通量が少なく、しかも狭いという感じはしないです。
近くには、非常に道路幅が狭く、セットバックして戸建てが建っているところが多いですが、ここに関しては、生活していく上で、狭いというストレスはないと思います。
あとはよく通るところに慣れれば、問題ないでしょう。
本当に狭いところに、車で入り込むと大変ですので。

[223: 匿名]

近くに保育園ありますか？

[224: 物件比較中さん]

ここ、人気ないみたいですね。

でも、近くのパークホームズ下目黒は、即完売とまではいかなくてもすぐに売れたみたいです。
目黒通り反対側のパークホームズ目黒中町は価格が高いので苦戦でしょうか。

パークホームズ下目黒を見送ってここを狙っている人もいるみたいですね。

この価格帯でこの広さの目黒区マンションに住める、、、というだけなのでしょうか。

[225: 購入検討中さん]

半地下の件で質問した者です。205さん、208さん、お返事いただきありがとうございました。
自分でも少しネットで調べてみました。208さんがご指摘の風通しの悪さによる湿気の問題が大きいようです。湿気対策が施されているのか等、今度MRで聞いてみようと思います。なお、風水上の問題は対策が難しいかもしれませんね。

話は変わりますが、最近現地を歩いているのですが、下町的な雰囲気エリアと高級住宅エリアが交互に現れ、不思議な感じを受けました。また、林試の森公園は緑が豊かで自然の中にいるようでとても癒されますね。

[226: 物件比較中さん]

ピットと断熱材があるので湿気対策はできている、、、と聞きましたが、湿気対策になっているのか疑問に思いましたので再度確認してみてください。

風水は、半地下を跳ね返す風水対策があるのではないでしょうか。

[227: 匿名]

>>223

物件から、530メートルで区立不動保育園。570メートルで私立ニコニコ保育園。それと、330メートルにある、ふどう幼稚園は2013年を目処に保育園に転用される予定。

と、ライフインフォメーションにありますよ。

[228: 匿名]

そういえば、パークホームズ下目黒はキャンセル住戸が販売中のようですね。

[229: 匿名]

スーパーは東急ストアがあるよ

[230: 匿名]

>>227さん

ありがとうございます！330mの新しくできる保育園はさすがに倍率高くなりそうですね。

正直、資産性の点が気になります。100戸以上のマンションじゃないと将来のメンテナンス費用とか１戸あたりの負担がとても高いみたいですよね？そのあたりどうなんでしょうか、、、ギリギリ99戸ってところが引っ掛かる点です。

変なこと聞いてすみません。分かる方いたら教えてください！

[231: 匿名さん]

99も100もかわりなし

[232: 匿名]

大規模修繕の話でしょうか？免震装置やプールなどメンテナンスにお金のかかる設備が特にないので、99戸でもそこまでの負担にはならないと思いますよ。

[233: 購入検討中さん]

こちらの設備はなかなか良いですね。トイレの床までタイル貼りは今まで見たことがありませんでした。
ガスコンロはお魚両面焼きでしたでしょうか。細かいところですみません。次回MPに行ったときに確認すれば良いのでしょうが・・・。

[234: 物件比較中さん]

完成した外観がチープにならないといいんですが、、、低層で外廊下なので心配です。

[235: 物件比較中さん]

設備や仕様はいいですね。タンクレストイレじゃないのが残念。

[236: 匿名]

大規模修繕費はあまり変わらなくても、セグメントとして100戸以上からが『大規模物件』になります。

大規模だと、、、小規模マンションと同じ価格の管理費なのに＋αで共用施設やサービスやセキュリティーがたくさん付いてくる分お得なので、そこが境目で嫌われる要因になる点が大きく違う。たった１戸でも実は大きな差。

[238: 物件比較中さん]

236さん、意味がよくわかりません。
もう少し説明してください。
ここは、共用施設がたいしてないので、1戸の差は問題にならないのでは？

[239: 匿名]

>236

いや、突っ込み所が多すぎてなんと言えば良いのやら…

セグメントがどうであれ、100戸程度の戸数で共用施設やサービスを付けると管理費が跳ね上がりますよ？総管理費用÷戸数ですから。管理費同水準で施設やサービスの充実を求めるのなら300戸以上のタワーが狙い目では？99戸と100戸では大して変わらないですよ。

[240: いつか買いたいさん]

236さん

100戸になったら、共用施設やサービスやセキュリティがたくさんついてくるわけじゃないですよね？

[241: 申込予定さん]

わからん。

[242: 匿名]

コンシェルジュとかジムやプールは要らないので管理費は安い方が良い。

[243: 匿名]

もしかすると我々は盛大に釣られてしまったのかも知れませんね(苦笑)

[244: 匿名]

連休中だから中学生とかが書き込んでるのでは？

[245: 申込予定さん]

ここは、共用施設が少ない割に管理費が高い気がするのですが、相場でしょうか？
修繕積立基金も高い気がします。

[246: 匿名]

当初貰った予定表から、若干下がりましたよね。カーシェア代も5年間無料になりましたし。

それでも若干高い気はします。興和系の管理会社はレジ得意じゃないですよね。あんまり割高なら、いずれ相見積取って委託変えちゃっても良いのかなぁと思ってます。

[247: 申込予定さん]

246さん、そうですね。ありがとうございます。

[248: 匿名さん]

豊洲のタワマンを検討している親がいるか、もしくは既に住んでいる中学生かな

[249: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[250: 匿名さん]

ありゃりゃ
わかりやすい、販売員のマジレス連発…内容はどうでもいいけど、見苦しいぐらい必死のヤツだなｗ

おまいら同レベル。

ところで、東側の部屋は割安感あって良いなと思ったんだけど買わない方がいい？バスがうるさいから？もしくはやっぱり日当たり？

[251: 匿名さん]

↑
すまん、249は作成途中で投稿してしまってたみたいだから250と内容重複するけど同一人物(自分)の書き込みです。１つは削除依頼出しました。

[252: 匿名さん]

東側の部屋は割安感ありますよね。しかし、倍率高いそう。

[253: 物件比較中さん]

ここ、倍率がつくほど人気があるのでしょうか？
バス便物件で不評のようですけど。

[254: 匿名]

東側のバスは本数少ないので、そこまで頻繁にうるさくは感じないのでは？ただ、サッシの遮音性能は高くないそうなので、音に敏感な方はバスの時刻表と自分の生活スタイルをよく見比べて検討する事をおすすめします。

不人気ながら、角部屋は倍率つくような話でしたよ。

[255: 物件比較中さん]

情報ありがとうございます。倍率がつく物件なんですね。

[256: 物件比較中さん]

ここは、クローゼットや棚の素材がちょっとチープで残念に思いました。
総じて良いのですが、ところどころケチっている感じがします。

[257: 匿名さん]

ケチっているとは思いませんでした。
でも、値段なりって感じ。

[258: 物件比較中さん]

立地は値段なり、ですが、仕様は頑張って欲しかったかな。

[259: 匿名]

私は住戸前インターホンがカメラ付じゃないのが残念でした。

皆さんは具体的にどんな点が残念でしたか？

[260: 物件比較中さん]

シューズクローゼットの表面のカラーと素材感。
食器棚の扉のカラーと素材感。
などが、特に高級感のなさを感じました。
この価格で高級感を期待するほうが悪いのでしょうか。

あとは、タンクレストイレじゃないことやコンロが安い品番のものだったことが残念だったかな。

でも、総じて何でも標準で揃っているのは良いと思いました。カセット天井エアコンも良いです。

カラーと素材感は好みの問題でしょうか？
どう思われましたか？