ザ・テラス下目黒

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年2月下旬予定

売主：興和不動産、三菱地所レジデンス（'11年1/2付で三菱地所から承継）
施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[121: 匿名]

模型は見ましたが、駐輪場はあんまり注意して見なかったです。次回見てみますね。
駐輪場、一世帯２台切るんですよねぇ。子供の自転車をどうするかが悩みます。

[122: 匿名さん]

管理費を、あとで組合決議で値上げするのは大変なことなので、最初から高め設定のほうがいいですよ。
それに、最近１０件ほど、大手系のＭＲを回りましたが、管理費は１．５～２万円くらいが普通でしたから、高いとは思いません。

[123: 匿名]

ですね。管理費＋修繕積立で３万円程度が私の見たマンションでも多かったです。

[124: 匿名]

駐輪場一世帯二台きるんですか！？あの場所で自転車かなり必要ですよね

[125: 買い換え検討中]

ここは人気ですか？100戸ちかくありますが、抽選は高倍率になるんでしょうか？

[126: 匿名さん]

>120さん
外廊下は状況にもよりますが、こまめに掃除していれば綺麗です。
壁や廊下の痛みも５年以上たたないと出てこないと思いますが、
雨水用の溝にホコリや落ち葉が溜まりやすく、管理人さんまたは業者の方が掃除しても
すぐに落ち葉が溜まるので自分の玄関前は自分で掃除してました。

台風の日や、秋とか汚れやすいですね。

[127: 匿名]

１２６さん ありがとうございます！結構気にいってるのですが内廊下に憧れてまして・・ 住めばどっちでも関係なくなると思うんですが

[128: 購入検討中さん]

内廊下はいっけんきれいに見えるけど、カーペットは土足の汚れをすべて抱き込み、超不潔。最低でも１０年たったらぜんぶ張り替えないと、大変なことになるよ。定期的にカーペットシャンプーもできると思うけど、あれって洗剤が強力な分、体にとても悪いんだよ～。と内廊下マンションを所有する友人に聞いたことがあります。子供がいるから、それを聞いたら怖くなりました。どうなんでしょうね。

[129: 匿名]

内廊下は雨にも濡れないし、良いと思いますが、低層小〜中規模マンションではイニシャルコストを吸収し切れないので、価格が上がっちゃいますよね。

私は静かな環境の低層が良かったので、内廊下は優先順位低かったです。

[130: 匿名さん]

外廊下にもよるよね。外から丸見えだといや～。と思うけど、ここは外からはそんなに見えなさそうだし、防犯上も安全かなと。

[131: 匿名さん]

なんでもいいけど、駅遠くね？

[132: 匿名]

そらそうよ。

[133: 匿名]

いまさら言う事ではないと思います。
他へ行ってくれますか。
気に入っている方々いらっしゃいます。

[134: 購入検討中さん]

先日、目黒駅から目黒通りを歩いて現地まで行ってみました。昔ながらの商店街もあり、なかなか面白い雰囲気でした。苦にならないレベルですが、車の排気ガスがちょっと気になりますね。裏道を開拓すれば、健康にも良いかなと思います。

[135: 匿名さん]

あんまり良い裏道ないんですよね。
目黒駅側から行くと、大鳥神社の交差点を超えて寄生虫館の辺りまでは、少なくとも目黒通りを歩かねばなりません。その後は裏道ありますが、目黒通りを歩くより遠回り（回り道）にならざるを得ません。
ブラブラ散歩する分には良いですが・・・

[136: 購入検討中さん]

近くに結構大きい消防署がありますが、音ってどうなんですかね。気になったりするのかな・・・

[137: 匿名さん]

＞１２８
ずいぶんすさんだ内廊下にお住まいなんですか？
最近の内廊下っていうか、まともな内廊下は全くそんなじゃありませんよ。
あ、マンションの質にもよるのかな。

[138: 匿名さん]

音はそれなりに覚悟すべきでしょうね。ただ、消防車や救急車の音もさることながら、目黒通りから見て敷地の奥の方（マンション敷地に近い方）で消防隊員たちの訓練か何かがよく行われています。日中はこの声の方が気になるかもしれません。

[139: 匿名さん]

目黒通りはそんなに排気ガスは気にならないな。山手通りの方がひどいと思う、目黒通りはそんなに車の通りは激しくないから、特に夜とかは静かだよ。裏道が入るとどんどん迂回して遠回りになっちゃうのがちょっとね、
後坂もあるし。

[140: 購入検討中さん]

目黒通りに近いみたいだったので、実際に現地に行ったところ、微妙な感じで車の音が聞こえていました。
実際に建物が建てば気にならないレベルの車の騒音でしょうか？実際に現地を見られた方の感想をお聞かせ
いただけますでしょうか？

[141: 物件比較中さん]

本物件の近くにある元国立教育政策研究所跡地に住友不動産がマンションを開発するみたいですが、
けっこう大規模な土地なので本物件と同じくらい気になっています。どのようなマンションが建つのか
何でもよいので情報をお持ちの方がいらっしゃいましたら教えていただけると助かります。

[142: 匿名]

住不のは、敷地9700、延床17000の４棟建て(地上3階地下1階)。着工が今年の8月で、竣工が25年3月末の予定ですね。以上が現地計画看板情報。

ここからは個人予想。立地的にファミリー向けが大半でしょうから、平均70、共用部分７割と仮定して、総戸数170戸。

[143: 物件比較中さん]

142さん、ありがとうございます。
とても助かります。

[144: 物件比較中さん]

三井か三菱も、近くに大規模計画ありますよね。
目黒中町のパークホームズのスレに詳細書いてありましたよ。

[145: 物件比較中さん]

三井は確か、戸建て街をつくるのではないでしょうか。

国立教育政策研究所の跡地は、興味があるのですが、まだまだ先なのでそこまで待てないのが残念です。震災の影響が物件価格にどう影響するのかもわかりませんし。
消費税も上がるんでしょうね。

[146: 144]

これです。三井は戸建ですが、三菱は99戸マンション。


.590 by 匿名　2011-04-10 18:28:32

目黒通り渡った所で、三菱が９９戸、住友が２５０戸程度のマンションを、三井が４９戸の戸建を開発してるので、余程の値引きが無い限りは当面売れないのではないかと。ま、気長に行きましょう。

[147: 物件比較中さん]

三菱の99戸は、ザ・テラス下目黒のことですね？

[148: 匿名]

三井の戸建はこのマンションの少し南側、6000の敷地に49戸ですね。良さげですが高いでしょうね。

[149: 匿名]

142と148を書いた者ですが、平米って記号で書くと消えちゃうんですね。単位のない数字の後は平米が入ります。わかりづらくて申し訳ないです。

[150: 匿名]

２５０はすごいですね！そんなにここで売れますかね？

[151: 144,146]

>>147

あ、そっか笑

[152: 144,146]

すみふは、戸数は不明ですね。
上の方は１７０程度と予想されてます。

[153: 物件比較中さん]

目黒どおりの車の騒音は気になりますでしょうか？

[154: 匿名]

今目黒通り一本入ったとこに住んでますが普通の人なら全く気にならないかと、超神経質な人なら気になるかも といった感じ。

[155: 物件比較中さん]

この物件は、バス便物件ということもあって、将来のリセールには苦労するでしょうか？
バス便物件と言っても目黒駅からのバスなので贅沢な話かとも思うのですが。

[156: 匿名]

中古で転売するときには駅からの徒歩分数がもっとも重要な要素です。
バス便物件は、永住用。ここはリセールを考えている人はもっとも買ってはいけない物件ですよ。

[157: 物件比較中さん]

そうですかあ、よくよく考えて購入を検討しないといけないですね。

[158: 匿名さん]

このあたりは、なんだか以前に比べてますます寂れて来ている様な感じがします。
コンビニすらなかなか出来ないし、目黒通りはわけのわからん家具屋ばっかりだし。

今後の発展性の余地はどんなもんでしょうか？

[159: 匿名]

発展性とか、利便性はこの辺に求めてもしょうがないと思います。そういうのは駅近物件に求めましょう。

この辺は多少不便でも良いから、住環境を求める人向けでは？

[160: 匿名]

検討している者としては これ以上家具屋いらない！飲食店とかTSUTAYAあたりできて欲しいな

[161: 匿名]

確かにTSUTAYAはあると良いですね。

[162: 物件比較中さん]

転売を前提としているわけではないですが、万が一、売却しなければいけなくなったときのリセールバリューは気になります。やはりご指摘している方もいらっしゃるように売却の可能性のある人は買わないほうがよい物件でしょうか？バス便物件とはいえ、山手線目黒駅からすぐなのでリセールバリューはたいして問題にならない、、、というのは甘い考えでしょうか？

[163: 匿名]

ローンの金額次第じゃないですか？この辺の中古相場が今イチわからんのですが、いくら何でも坪200万円ならさばけると思います。だから、自己資金3割程度入れておけば、万一売却する際も借金は残さずにいけるのでは？

[164: 匿名]

借金を残したくないのではなくて、損したくないという趣旨だと思います。
だとすると、バス便物件は、目黒が最寄駅だろうがなんだろうが、リセールバリューは非常に低いです。一般論として。

[165: 匿名]

右肩上がりの時代と違って、居住用新築マンションの売買で損をしないというのは難しいと思いますよ。駅近物件でも、初期投資額(坪単価)が上がってしまうので掘り出し物でもない限りは、損をしてしまうと思います。まぁこれも一般論ですが。

損をしたくなければ、競売物件とかが宜しいのでは？

[166: 物件比較中さん]

162です。
皆さん、コメントありがとうございます。
とりあえず、要望書を提出しました。
バス便とはいえ、都心で静かな住環境で坪単価280万円は魅力的です。
設備も標準仕様が充実していましたし。

でも、パークホームズ目黒ザレジデンスのマンションギャラリーに行ったら、
矛盾しているかもしれませんが、ちょっと迷い始めています。

[167: 匿名]

坪280万は地下ですよね？う〜ん…

[168: 物件比較中さん]

坪単価２８０万円は、1階庭付きです。とはいえ、道路より2mぐらい高いところにあるので表記は2階です。地下のテラス住戸はもう少し安いですよ。

[169: 匿名]

1階庭付で坪280万は安いですね。ちょっと見てみます。

[170: いつか買いたいさん]

本物件の近くに住友不動産が国立教育政策研究所跡地のマンションを計画しているようですが、こちらのほうが規模が大きいので興味があります。本物件とほぼ同じ価格帯なら、本物件を見送って住友不動産の物件を検討したいのですがどう思われますか？震災の影響で資材が高騰するか、仕様の低下もあるような書き込みが散見されますので同じ価格帯や仕様になることを期待するのは危険でしょうか。住友不動産の物件ということで内容的にも期待が大きいのですが。抽象的な問いかけで恐縮ですが、どなたかご意見をいただけましたら幸いです。