パデシオン藤森グランデ

[物件比較中さん]

京阪本線「藤森」駅徒歩5分。国有地跡からはじまる
総150邸の新街区パデシオン藤森グランドってどうですか？


売主：睦備建設株式会社
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社
所在地：京都市伏見区深草西伊達町88番3他
交通：京阪本線「藤森」駅徒歩5分、JR奈良線「JR藤森」駅徒歩13分
総戸数：150戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上5階建

[41: 匿名さん]

新潟の長岡かと思った。
京都にそんなとこあんの？

[42: 匿名]

毎日ではありませんが、通勤をかねてしょっちゅう現地前を通っています。
基礎工事が日々着々と進んでいるようです。

>40さん
私は購入契約をしています。
売り切るまでは対応が忙しいのか、契約前にあった業者側からの再三の連絡は今は特になく、今はただマンション暮らしの情報を集めています。
気になる点は、交通量と、パデシオンそのものの“質”ですかね。
質に関しては、パデシオン他物件のスレを観る限り値段相応でいたしかたないかな、と思っています。

[43: 匿名さん]

>40さん

>２年前までこの辺りに住んでいたのですが、特に住み心地も悪くなく、
>スーパーや役所も近いので助かっていました。
>確かに本町通や師団街道の交通量は気になりましたけどf(＾＾;
>学校がすぐそばなのは子どものことを考えると有難い立地です。

子供がまだ小さいので、買い物が便利で学校も近いところを探していたら
友人がこの物件を見つけてくれて検討しています。
青少年科学センターも近いそうですね。

[44: 匿名]

六地蔵みたいな高層タイプはもうでないのかな。

[45: 匿名]

>44さん
京都では高層マンションが地域によっては建てられない（法律で）ので京都以外なら期待できると思いますよ。
因みに藤森グランデは土地柄では最高の高さで建ってるようです

[46: 匿名]

>44さん
京都では高層マンションが地域によっては建てられない（法律で）ので京都以外なら期待できると思いますよ。
因みに藤森グランデは土地柄では最高の高さで建ってるようです

[47: 匿名]

厳密には、“京都”と言っても、
規制があるのは“京都市”であって、“京都府下”はまた別となります。
京都市では、景観保護等のために、市内を複数のエリアに分けており、
それぞれのエリアで規制がかかっているため高さ制限があります。

パデシオン六地蔵は京都市と混同されがちな立地ですが、
実際には宇治市にあたるため高層マンションが建設されたのですね。

高層マンションならば、京都市外、実質的には大阪圏や滋賀の方が多いのではないでしょうか。

[48: 匿名さん]

六地蔵は京都じゃないけん。

[49: 匿名さん]

まあ、京阪の六地蔵は京都市内になるけど

[50: 匿名さん]

>45さん

>京都では高層マンションが地域によっては建てられない（法律で）ので
>京都以外なら期待できると思いますよ。
>因みに藤森グランデは土地柄では最高の高さで建ってるようです

京都に引越ししてきて、まだ日が浅いので
京都で高さ制限があることは知りませんでした

藤森グランデは今の段階で、市内一の高さということなんですね?

京都市内で綺麗な景色を見下ろせる物件を探しているので
第一候補にしようかな

[51: 匿名]

>50さん
景色で選ぶなら藤森グランデは普通だと思いますよ。実際の景色は目の前に建っている京都医療センターから見ればわかると思います


この間ムツビさんに空室状況を聞いたのですが契約数は１００戸を越えていると仰ってました！購入者ですが楽しみです！！

[52: 匿名]

前の書き込みをちゃんと読めばわかるかと思いますが、藤森グランデは全くもって市内高さ１ではないですね。
あくまでもそのエリアで許されている高さの範囲において、許容値マックスに近づけているだけのこと。言っても五階建てですしね…

山麓に近いエリアより市街地の方がマンションの高さは明らか高いです。

[53: 匿名さん]

規制の条例ができる以前の建物は高いのが市内にもあるよ。
あくまで、高さ規制の条例が適用されるのは、条例制定以降の建設に限ります。
また、京都の景観というなら、せめて五条通りより北でないと、大文字も山々もみえません。
京都駅より南、つまり、伏見区、南区は論外です。
左京区あたりのマンションをおすすめします。

[54: 匿名さん]

>51さん

50です。情報ありがとうございます。

>景色で選ぶなら藤森グランデは普通だと思いますよ。
>実際の景色は目の前に建っている京都医療センターから見ればわかると思います
>この間ムツビさんに空室状況を聞いたのですが契約数は１００戸を越えていると仰ってました！
>購入者ですが楽しみです！！

ご購入者さんなんですね!
京都医療センターから一度見てみようと思います。
昼・夜の雰囲気も見てみて決めたいと思っています!

[55: 匿名さん]

↑
伏見を京都の景色とは言わん

[56: 匿名]

↑↑の方向けに複数のいろいろな情報が書かれていますが、どうやら都合のよい情報しか参考に拾われるつもりはなさそうです。

[57: 匿名さん]

たしかに。
54さんは自分に都合の良い情報以外は荒らしとでも思ってるのでしょうね。
自分に都合の良い情報だけにしか感謝しない。
マジメに回答してくれた人に悪いと思わないのかな？
あと、医療センターに景色を見に行くのはやめて。
そんなことをするための場所ではない。
医療は苦しんでいる人のため。
自分勝手にもほどがある。

[58: 匿名さん]

市内の北部と南部の物件で悩んでいる者です。
大阪方面での行動が多いのですが、地図で見る限りでは動きやすい物件かなと感じるマンション。
京阪の駅が近いのは便利そうですね。

[59: 匿名]

パデシオン六地蔵とどっちがいいかな。
こっちの方が新しいから内装とかも良いのかな。

[60: 匿名さん]

>>59

うちのカミさんはこっちがいいって言ってる

装備や外観で決めたんかもしれんけどな

[61: 物件比較中さん]

>59

六地蔵のＨＰは閉鎖したみたいだけど、手元にあるパンフレットを見る限り内装や装備に大きな違いはないようです。六地蔵の住民板をみると、不具合や掃除のことなど書かれていますがそちらのほうが心配です。以前のパデシオンシリーズに住んでいる友人に聞いたところ、確かに掃除はできていなかったそうです。パデシオンは確かに安めの価格設定だけど、だからと言って悪かろうでは困るし迷っています。それでもすぐに完売するんだろうなと思います。

[62: 匿名]

>>61さん
そうですよね。私も六地蔵の掲示板を見て思ったのですが新居に入った瞬間埃が舞っていたのでは愕然とします。
やっぱりはじめの一歩って印象に残りますもん。大切な事です。
藤森グランデもどうかはわかりませんが期待したいですよね

[63: 匿名さん]

>61さん

確かに　最初の印象は凄く大切やと思うんです
せやし　藤森グランデはいいんちゃうかなって私も思って期待してるんですよね

[64: 契約まであと一歩が踏み出せないのです。]

パデシオン藤森グランデ周辺の交通事情が大変気になっています。

南側の隣接している道路は一方通行だし、北側は生活道路で狭くて通行が難しそうだし。


平日の朝夕、そして、土日・祝日の日中は、大岩街道、師団街道そして直違橋通りは大渋滞で、マイカー外出がおっくうになりそうで。。。。。


でも、大規模マンションで小中学校も近く、京阪藤森駅まで徒歩５分と便利なので、マイカーなし生活を考えて購入しようかな。


購入された皆さんは、いかがお考えでしょうか。

[65: 匿名さん]

>>64さん

確かに、この周辺の道は渋滞は多いです。

伏見稲荷で何か行事があった時ととかは特にです。

通勤で考えるのであれば、

電車でがおすすめと言えますね。

[66: 匿名]

会社が出してくれるなら別ですが、六地蔵は電車で通勤するには市内へ行くのも地下鉄やと交通費高めやと思います。
京阪の方が安いので藤森は良いですね。個人的には倖田來未の出身地だし、世帯数や交通量など調度良い具合です。入居前の掃除は自分でしたいぐらいです。しいていうなら床だけワックスかけといて欲しいってぐらいです。

[67: マンション住民さん]

掃除ができていないのはまずいですね。

掃除は入居者へ渡す前の必要な行為です（賃貸でもきれいですよ）し、各種工事の最終確認する際に汚れていたらチェックできなくなります。
たとえば、洗面台の取り付けが終わったときに、台の上や鏡が汚かったらチェックどころではありません。汚れか傷かの見分けもつきません。それをそのままスルーするということは社内での検査をしていないに等しいということになります。もちろん、内覧のときにも入居者が汚れかどうかを判断するという余計な作業が加わってしまします。

66さんは人に触ってほしくないという考えからおっしゃっていると思いますが、ちゃんとしたものが渡されるという前提でなければ成り立ちません。それならば内覧会は不要なはずですよね。内覧会では結構手直しがあるものです。（パデシオンはどれぐらいのレベルかはわかりません）ですのである程度の掃除は必要かと思います。私が最初に買ったマンションはきれいに掃除していました。ただ、最近入居した友人のマンションは郵便受けや宅配ＢＯＸの中、室内の廊下や棚の上など埃が積もっていたそうですのでちょっと不安です。

[68: 匿名]

66です。お客様が会社を教育し良くしクオリティー高いマンションにするのは良いと思いますが、昔のマンションの値段から今の時代の安い値段を考えたら、睦備も頑張ってるんだからと思える私は甘いですか？
少し高いお金出せばもっと良いマンションに住める所を同じ広さの間取りで駅近で安いんだから多少は目をつむりますよ。建築費や管理費が高いのに掃除が行き届いてないのならもちろん67さんと同じ考えになりますが

[69: 匿名]

>>68さん
安いのと掃除は別問題じゃないでしょうか？
掃除は最低限のマナーだと思います。内覧会に支障をきたすレベルなどもってのほかです。
パデシオンが安いのは高いマンションに比べると設備が劣ったり、自社でまとめたりしてその分浮いているからだと私は思っています。
例えば藤森グランデは他のマンションより明らかに共有部分（駐輪場や共有廊下、駐車場面積）が劣ったり、ランクアップ設備オプションが多かったりしますよね。ここがまともならもっと高い金額になっていたはずです。

[70: 匿名]

66です。
パディシオンもある程度は軽く掃除してあると思います。きちんと掃除していなくコスト削減だとしたら睦備の従業員が総出で掃除したら良いのかもしれませんが、私なら素人が下手な掃除して欲しく無いです。洗っても汚れてる雑巾であちこち拭かれるの嫌ですから、自分でしたいです。もちろん内装工事での汚れ(木屑や砂)などで汚れてるのは別ですが、普通に掃除しても一日で埃汚れとかは出ると思いますよ、格子とかも一日でかなり汚れますし、ま、破格だから割り切るしかないです。オプションと割り切り入居する前に浮いたお金でハウスクリーニングするのも良いですね。私は、お風呂とキッチンのカビ避けと和室の白木に汚れ防止加工とフローリングにワックスは頼みます。

[71: 匿名]

>70さん
>69です。コメントを拝見して多分言わんとすることが同じなような気がしてきました。
私が掃除は最低限のマナーと言ったのはパデシオン六地蔵の掲示板を拝見したからです。
"入居して掃除したら雑巾が真っ黒""ワックスかけてもらったら多数の髪の毛が混入していた""内覧会で埃か傷か判断できなかった"このような書き込みが多数ありました。私も初めは内覧会前には軽く掃除してると思ってましたが書き込みを見て不可解な感じてしまいまして。気分を害されたなら申し訳ありません。

因みに私もワックス、カビ処理等すると思います。快適なマンションライフにしたいですね

[72: 匿名]

71さん
ある意味、妥協しての発言ですので、色々あると思いますが、他のブランドマンションじゃない分、覚悟がいりますね。

[73: マンション住民さん]

>70

>もちろん内装工事での汚れ(木屑や砂)などで汚れてるのは別ですが、

部屋の隅に木屑は普通にあったそうです。（六地蔵購入の友人に聞きました。和室だそうです）
こういうことは価格とかは関係ないと思います。
私も不安になってきました。営業さんに念押ししてみます。

そのほか六地蔵の友人から聞いたのは、クロスが浮いていた、接着剤？みたいのがあちこちついていた、200Vのコンセントが100Vだったらしい（よそのお宅らしいです）とかです。

大地震で人や物が復興優先で動いている中、工期を守るために突貫工事をされると余計に不具合がおきそうで怖いです。個人的には未曾有の災害が起きたわけですから1ヶ月や2ヶ月くらいは我慢できるかなという感じです。それで不具合がなくなるんでしたらいいと思います。あくまで個人的な意見です。

[75: 匿名]

パデイシオンはノリに乗ってますね。京都市内で葛野大路八条と西大路七条と新しい土地押さえてますね。

[76: 匿名さん]

パデイシオンって、そんなに有名なん?
確かに聞いたことがあるような…ないような…やけど。
有名なら安心できるマンションなんやろか?

[77: 契約済みさん]

六地蔵で大規模な不具合があったそうです。

あるお宅のフローリング全面張り替えだそうです。
水まわりのトラブルが原因だそうです。
内覧会では確認できないような不具合で、入居していたのにいったん
仮住まいへ引越しを余儀なくされたようです。

こちらでも六地蔵の話はちょくちょく出てきますが少し不安になってきました。
この話を教えてくれた友人は六地蔵に入居していますので間違いありません。
その友人もいろいろあったと言っていました。
いざ不具合を指摘すると、何とか小さい範囲でごまかそうとして誠意が感じられないと
怒っていました。エアコンをはずさなくてはいけないとかいろいろ言われて
最後は根負けしたそうです。

友人にアドバイスされたのですが、とにかくよーく見たほうがいいよということです。
あまり刺激的なことを書くと不安をあおってしまいますのでどういう意味かは
想像してください。知りたいという声が多ければ私が教えてもらった範囲で
不具合の内容を書きます。もったいつけるようですいませんが、そういったことが
事実であっても批判的な方もいるでしょうからそうさせていただきます。

[78: 契約済みさん]

色々と意見はあるでしょうが、はっきり言ってパデシオンは安いなりのマンションです。
他のマンションに比べると、音が響き易かったりするみたいですしね。
何故、同じ様な条件で他社の物件より安いのか。理由は簡単ですね。
入居したら色々あるでしょうが、私はそういうつもりをしておこうと思います。
南草津みたいな、突貫工事だけは勘弁して下さいね、睦備さん。

[79: 購入者]

ついに藤森グランデの目隠しがとられましたね！前の公務員宿舎を思い出すぐらいでかくて長くて感動しました。

来月には内覧会ですよね？皆様もう内覧会のチェックシートなど準備しましでしょうか？スケルトンの部分などチェックされたり聞いたりされた方はいらっしゃいますでしょうか？

[80: 匿名]

新築だから汚れているということはないけれど掃除はほとんどしていないからそのつもりで。 掃除とかクロスくらいで済んだら運がいいほう。天井がさがったり、壁がまっすぐでなかったりあるから。

[81: 匿名さん]

天井が下がったり、壁が・・・って
それは大きな修繕が必要になってくるということですか?
最初からであれば、住む側の落ち度ではないから
キチンと対処していただけるのでしょうか?
他のパデシオンを検討しているで、お聞かせいただきたいです。

[82: 匿名さん]

火災保険はもう決めましたか？もし睦備さんの提示されたプランしか検討していない方はぜひ再検討してください。全く同じ内容ならば保険料は変わりませんが、睦備さんの紹介している保険はいわゆるセット販売です。その人にとって必要ないものも付加されています。インターネットなどで見積依頼すると必要なものだけチョイスできますので結果として保険料が安くできます。また、地震保険は支払われる保険金上限やマンションの場合個人で入っただけではどうにもできないことから入らないほうがいいと思いますよ。安いのはセゾンや日新火災の住自在ですが、個人的には日新火災の住宅安心保険がお勧めです。その分いいカーテンを買ったりして新生活資金の足しにしました。宣伝するつもりはありませんが、不適切でしたら削除依頼してください。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1047058910
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1423675019

[83: 匿名]

81さん
修繕可能ですよ。内覧会で水平機付きスケール（千円ぐらい）や小型懐中電灯をもってしっかりチェックしましょう。基本内覧会は二時間程なければチェック出来ないかと思いますので担当さんに私は伝えるつもりです
素人でも簡単な本一冊読めば、内覧会でどういう所を見ればいいかかいてありますし、チェックシートがついてる本もありますので一冊購入しておけば便利ですよ。断熱材とかもしっかりみたいですもんね。

ところで、シックハウス測定を依頼される方や工事管理報告書を受け取られてる方いらっしゃいますか？
いたらとても安心できますので聞いてみました。

[84: 匿名さん]

火災保険は、
勧められたものが良いとばかり思っていました。

他にいろいろ手続きや
進めることがあって考えてなかったです。

８３さんの情報を見て
もう一度考えてみます。

やはり、どんなことも勉強なんですね。

[85: 匿名さん]

84です。

84さん、お役にたてて良かったです。
私は地震保険なしで18万→8万に減額できました。
誤解しないで頂きたいのですが、同じ保証内容で安くなった（得をした）のではありません。
自分に必要なもの、そうでないものをはっきりさせた結果たまたまこうなっただけです。
個人賠償などは本来の火災保険の趣旨から外れていますのでわたしは付加しませんでした。

[86: 匿名]

皆さんこんにちわ
今日、ポストを見ましたら予定スケジュールが入っていました。
が、当初の予定と余りにも違って困惑しております。
内覧会１２月予定が２月に、三日後には登記申請となっていました。
上記の方が書いていらっしゃる不具合を発見した場合３日で修繕は可能なんでしょうか？登記申請をすれば修繕期間の本来は陸備建設が持つべき負担も購入者負担になりますよね？
何か知ってる方がいらっしゃいましたら詳細を教えて下さい

[87: 匿名はん]

物件のHPには、建物竣工予定 平成23年12月末日、入居予定 平成24年2月末日となっています。「当初の予定と余りにも違って・・・」ということは、以前はもっと早く竣工する予定だったのですか？
普通は竣工して一ヶ月から二ヶ月で内覧会が開かれますね。つぶさに内覧すれば細かなものも含めて不具合が見つかります。それらをチェックシートに記入して直すことを要求すれば、さらに一ヶ月近くかかるでしょう。とても三日間では無理ですよ。
直ったとの連絡を受けて再内覧をするわけですが、そこでも徹底的に見ることが必要です。最終的に「これでよし」となれば初めて印鑑を押すのです。「登記の都合がありますから・・・」「みなさんにご納得いただけましたよ・・・」などと急がせるデベのペースに乗らないことです。

[88: 匿名]

ご回答ありがとうございます。当初頂きましたご入居までのお手続きですが、内覧会（建物完成後）が１２月→精算→２月に鍵渡しとなっておりましたが、精算→内覧会→足登記申請→鍵渡しと呆れるようなスケジュールになっていました。
これって有り得るのでしょうか？購入者が建物を一度も見せてもらえないまま現金を払うって・・・

規約違反に値しませんか？

[89: 匿名]

88さんとは別の入居予定者です。私も12月に内覧会と聞いていたのですが、先日スケジュールが届いて驚いています。内覧会で何かあっても１週間後に入居予定ではどうしようもないのではと思いますが。。。営業担当の方に問い合わせしてみる予定です。

[90: 匿名はん]

>精算→内覧会→足登記申請→鍵渡しと呆れるようなスケジュールになっていました。

本当に呆れるスケジュールですね！内覧の前に残金を払えとは・・・。とんでもないです。疑問点がある場合は絶対にうやむやにせず、担当者を通じて問題を解決しましょう。
このような状況に至った経緯を担当者に尋ねることです。多分デベの都合を振りかざしてくるでしょうが、きっぱりと「内覧(再内覧、再々内覧も含む)して、不備が直らない限り支払いはしない。勿論、印鑑も押さない。」と断言しましょう。ここは絶対に譲ってはいけません。毅然とした態度で臨んでください。
入居してからあれこれ手直しするのは、何とも悲しいものですから・・・。

参考までに以下のサイトを載せます。専門家が相談に乗ってくれます。
http://www.m-douyo.jp/question/category.phtml?cat_id=1