パデシオン藤森グランデ

[物件比較中さん]

京阪本線「藤森」駅徒歩5分。国有地跡からはじまる
総150邸の新街区パデシオン藤森グランドってどうですか？


売主：睦備建設株式会社
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社
所在地：京都市伏見区深草西伊達町88番3他
交通：京阪本線「藤森」駅徒歩5分、JR奈良線「JR藤森」駅徒歩13分
総戸数：150戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上5階建

[251: 匿名さん]

藤森ではないのですが、別のパデシオン契約者です。
新築マンション購入は今回で2件目ですが、1件目の内覧会の経験
（というか自戒）も踏まえて、皆様のご参考になればと思う点を
書かせていただきます。

皆様が書かれている通り、「自分の納得いくまで
とことんチェックする」ことが大事なのは言うまでもないですが、
ここで一つ注意しなければならないのは「完璧さを求めすぎない」ことです。
「納得いくまで」も度が過ぎると単なる「言いがかり」になってしまいます。

具体的な例でお話しします。NO.248さんが内覧会に持参するもので
「パチンコ玉」を挙げておられますが、恐らく床などの
平坦性をみるためだと思います。（違ってたらすみません）

内覧会の場で、床にパチンコ玉を置いてそれが転がったとして
「パチンコ玉が転がったから床が傾いている！床を直せ！」
というのは下手したら言いがかりの部類です。
（お恥ずかしい話ですが、これはうちの嫁がやってしまった実話です。 ^^;）

どこまでならOKか？の基準を、事前に勉強するなり専門家に
相談するなりして、しっかり持っておくこと、言いかえれば
「納得する」ことと「過度な完璧さの追求する」ことを取り違えない
姿勢を失わないことが真に納得のいく内覧会につながると思います。

ちょっとえらそうな物言いになってしまってすみません。
ご容赦ください。皆様のご参考になれば幸いです。

[253: 匿名さん]

あまりパチンコ球がお勧めできない理由は、そもそもパチンコ玉の真円度の問題もあります。ビー玉よりは真円に近いですが、それでも誤差があります。また、ここの床は直張りで歩行するとふかふかする感じがあり、ゆかがたわむことによって衝撃を吸収しています。ですからある程度の不陸のようなものはあるでしょう。ただ、全く意味が無いわけではありません。パチンコ玉をおくと一定方向に一定の速さまたは加速して転がっていくような場合はダメでしょう。基準は5/1000ですが、普通は3/1000以内で施工されています。普通はセルフレベリングで大丈夫なはずです。
オプションではない自分で頼んだフロアコーティング業者さんに見つけてもらいサービスで補修して頂きましたが、床に結構傷がありました。実際生活してみると日に日に傷は増えていきましたが、最初から何一つ荷物を運んでいない状態で傷があるのはいやな気分です。どこまで要求するかは人それぞれですが、荷物の移動など後からでは大変なものは必ず確認してください。内覧会では壁際フローリングを踏むと大きな音が出てびっくりすることがあるかもしれません。私も驚きましたが、フローリングを貼った最初だけ鳴るそうです。確かにその後生活していてもその音は鳴りませんでした。それなら最初から踏み込んで内覧会の時にはならないようにすればいいのになぁと思いました。

[254: 匿名]

普通の人5/1000とか、わかんないですし、水平器で見た方が安心ですよ。因みに私は本当に小さな傷はスルーしますが、生活に支障がでる部分（特に水回り）や換気部分は徹底的にいう予定です。

[255: 匿名さん]

ホームセンターで売っている程度の安い水平器ではわかりませんよ。1/100がいいところでしょう。6/1000も傾いているところで生活していると具合が悪くなる人もいるくらいです。ある程度慣れが必要ですが、プロと呼ばれる方は入っただけで違和感を覚えるそうです。それを数値で証明（報告）するためにレーザーなどで計測するようです。壁や天井高も同じです。

[256: 匿名]

25さん

それは知りませんでした。勉強になります。
私が持って行くタイプは製造現場で使っている奴なのでいけると思いますが、ホームセンターで売っているタイプも同じようなものだと思っていました。スミマセン。

[257: 匿名さん]

親にビー玉が転がらないか確かめろと
昔から言われていました。
でも、やっぱりそれだけではダメですよね。
みなさんの書かれていることを参考にさせてもらいます。

[258: 匿名さん]

252さん

251です。睦備関係者ではないです。
ただ252さんが噛み付いた部分はまさに
前回の内覧会で私たち家族が経験したことなので
補足させてください。

実は内覧会のときにうちの嫁がビー玉転がして、
まさに251さんの書かれているようにちょっと
ヒステリック気味な状況になってしまったのです。

そのときに同行してくれた友人の専門家（注：売主側ではなく）に
「1mで3mmの傾きは仕様範囲や。この範囲でも球おけば普通に
転がるから、そんなん転がして騒ぎ立てても意味ないで！」
と逆に諭されてしまったんです。

あくまでも私としては、
「正しい判断方法を知りもせずに目先の現象だけに捕らわれて、
やみくもに騒ぎ立てるのは結果的にあまり得策でない」という、
私自身の経験と反省に基づく事例をご紹介したかっただけです。

何が正しい判断方法？　については専門家さんや
関連図書などに頼るしかないと割り切っています。

パチンコ玉やビー玉を転がす＝誤った判断方法
レーザー標準器などでチェック＝正しい判断方法

ということです。(もっと厳密に表現したいのですが、
本筋とはずれていくので割愛します）

私も254さんの考え方に賛成で、
小さな傷やクロス貼のレベル感などはパデシオンクオリティ
ということである程度はスルーしますが、生活に支障がでる部分
（特に水回り）や換気部分は徹底的に、かつ正しい判断方法（と自分が
納得したもの）を自分なりに準備して挑む、といった感じです。

[259: 匿名さん]

２５７ですが
２５８さんの情報を読ませてもらって、そうなのかと
とても様子が見えてくるかのようでした。
購入が初めての素人ですから、このような実情を教えていただけると
本当に助かります。ありがとうございます。

[260: 匿名さん]

六地蔵ではまた工事の張り紙があるそうです。１年経ってもこんな状態だと友人から連絡がありました。社運を賭けたんじゃないのかと怒っていました。と言うことは大幅に工事の遅れた藤森は大変なことになりそうです。

[261: 匿名さん]

購入者ではありませんが、他の物件検討者です。

内覧会の日程でのデベ側の酷い対応についてはこちらを拝見してわかりましたが、

その後動きはあったのでしょうか。年末の書き込みで１週早まったということ以外に

何か進展はあったのでしょうか。

個人的には１カ月は余裕が必要と思っていますが、今後の参考のため教えてください。

[262: 匿名]

>>261さん

残念ながら何も変わってません。
内覧会〜引き渡しまで二週間というのが現状です。
土地、内容とも非常に気に入ってましたので今回の事柄は残念としか言えません。一気に担当さんとの距離があきました。

[263: 匿名さん]

262さん、情報ありがとうございます。

２週間は酷いですね。私などは休みが平日ですので他の方より余裕がなくなってしまうのでしょうね。

普通は購入者の都合に合わせてくれるのにここはデベの都合にあわせなくてはいけないのですか。

[264: 匿名さん]

>>263
その普通が通らないのが、このデベです。内覧からたったの二週間で引き渡しですよ。尋常ではありませんね。
それとも、全く手直しの必要はなく、購入者からの苦情も一切出ない絶対的な自信をもっているのでしょうか。
ふたを開けたらどうなっているのか・・・

[265: 匿名]

質問お願いします

藤森グランデはセコム導入していますが、マンション自体に加入しているのでしょうか？一室ずつ加入しているのでしょうか？
今、火災保険迷ってまして一室ずつならセコム割引があるので検討しています。
パンフレットを読みましたがいまいちわからなくて…知ってる方いましたら教えてください。

[266: いつか買いたいさん]

http://www.pd-150.com/quality/index.html

マンション自体がセコムを導入しています。

[267: 匿名]

すみません
全ての住戸という表現がいまいちよくわからなくて（ホームページ確認させていただきました。パンフレットと同じでした）
一室一室にはかかってないのでしょうか？

セコム自体導入が始めてでマンションか部屋かわかりませんでした…セコムの保険担当に聞いた方が早いですよね？

[268: 入居予定さん]

>全ての住戸と共用スペースに〈SECOM〉マンション管理システムを導入し、24時間365日暮らしを守ります。住戸からの非常通報をはじめ・・・

と記載されていますので、文字通り一室一室すべての住戸ですよ。

[269: 匿名]

ありがとうございます
たすかりました

[270: 匿名]

皆様おはよう御座います。説明会お疲れ様でした。
今回の説明会で個人的に進展がありましたので記載致します。
まずは登記はお部屋完成後(内覧会、再内覧会後)で構わないという話になったという事です。ただ、ローンが間に合う範囲でという事でした。
少しでものびてほっとしております。

[271: 匿名]

今日、前を通ったら、カーテンが道から見えるほぼ全ての家についてました。
もう入居されてるんですか??

[272: 匿名さん]

＞270

どの段階で納得されるかは個人の判断ですが、「ローン実行までに」という部分が引っかかりますね。
予定されているローン実行日に間に合うということは一斉引渡しに間に合うということです。
内覧が何回でおわるかわからないのに引渡し日だけは決定しているというのは違和感を覚えます。

本来は、納得するまで何度でも内覧を行い、すべて完了してからはんこを押す。
その後諸費用の支払いやローン実行を経て鍵を受け取り。という流れです。
今回問題となっているのは、内覧会から２週後に引渡しと言うところなのです。
どこのデベでも内覧会のときに大きな問題は無いと言って内覧させますが、
ご存知の通り現実には必ずしもそうではありません。ですから、そういった指摘の対応や
確認会の段取りを考えると１ヶ月くらいは必要なのです。
何も無ければもちろん一番良いのですが、突貫工事や最近のパデシオンの評判から
それは望み薄でしょう。となると、２週後にはすべての手直しは終わっているのでしょうか。
時間が無いために手直しそのものも雑になり、
道具をぶつけられたりしてかえって悪くならならないよう祈るばかりです。
すべて終わっていないのに引渡しを受け、税金や管理費を負担するのは他の方たちのおっしゃるように
ありえないのです。数十万円は替わってくると思いますよ。お人よしもいいところですね。
一斉引渡しを設定するのはデベの勝手ですが、そのすべての責任はデベにあります。
ですから、入居後にでもきちんと直しますので何とか引渡しを受けてくださいなどと言うお願いは
聞く必要が無いのです。もっとも、きちんとするなら内覧会前に「きちんと」すればいいのです。
「きちんと」した状態で内覧はさせないが、引渡しを受けてもらえば「ちゃんと」するというのは
消費者を愚弄しています。デベの都合を押し付けるためだけの詭弁です。

きつい言い方をして申し訳ありませんが、どうか問題の本質を見誤らないでください。
なぜこんなに大騒ぎになっているのかもう一度確認して、くれぐれも騙されないでください。
完璧に終わるまで何度でも確認会をしてください。平日に仕事を休んでまで行く必要はありません。
自分の都合のつくときに確認会を何度でもして下さい。くれぐれも確認は引渡し後に各自で確認などという
申し出は断ってください。最後まで、何度でも、自分の都合の良いときにすればいいのです。
そういったことからも１ヶ月程度は必要なのです。引渡し日は勝手に設定されたいわば「希望日」ですので
無視していいのです。すべての責任はデベにあるのですから遠慮しないでいいのです。
ローン実行が遅れたり、登記が遅れたり、諸費用再計算が必要になったり、すべてデベの責任です。
お金が惜しくないという方以外は、慎重に行動されることをお勧めします。

また、内覧業者さんですが、個人差が大きいようです。構造が専門の建築士の方が内装を見ても…です。
もちろん素人の私たちよりは断然上でしょうが、もしお願いされるとしても任せっきりにせず
自分たちできちんとチェックしましょう。

長文失礼しました。

[273: 匿名]

>>271さん
カーテンじゃなくて白い暗幕だと思いますよ。じっくり見たらわかりますが、何軒かは上から半分はがれてるのもあります。雑ですね(笑)

それよりも藤森のモデルルーム今日前を走ってるとクレーム車が見えたのでびっくりしました。一瞬だったのでわかんなかったですがもう取り壊しているのでしょうか？

[274: 匿名]

ローンは自分と銀行間の所なのでどこまで引くのかが非常に難しいんですよね。
無理難題を言ってローン貸し出し不可になっても困りますし…
私が安心だと言ったのは睦備が一旦一斉登記をすませてくれるとわかったからです。
なので期日よりのび、長い目で見ると内覧会より１ヶ月の余裕が生まれました。
272様は説明会の際そう伝えられませんでしたか？

[275: 匿名さん]

274さま

272です。
私が伝えたかったのは、震災があったことは事実ですが、そのツケを購入者のみにしかも一方的に押し付けるということに対しては毅然とした態度で臨まなければなりませんよということです。そもそもこんな無茶を押し付けてくる会社ですので信用してくれといわれても素直に信用できないですということです。私自身こんなことは想像していませんでしたし残念ですが、しっかりとやらねばと決意を新たにしています。

１ヶ月という説明は正確にはごまかしです。自分の持ち物でないものになぜ住めるの？所有権保存されるまでに火事が起きたらどうするの？一斉引渡しに間に合わないときの管理費の説明は？矛盾だらけです。

[276: 匿名]

275様
私も何もやってないわけではありませんし、奮闘致しました。実に普段ではやらなくていい努力をさせられ、税務署や弁護士、建築家先生まで相談しました。

自分の持ち物でないものの意味はわかりませんが、管理費については説明を受けました。それ以外の損害につきましても仮に損害が発生すれば損害賠償をお支払い頂く残高はたてております。
私も全て信用しているわけではありませんよ。

[277: 匿名さん]

> 実に普段ではやらなくていい努力をさせられ、税務署や弁護士、建築家先生まで相談しました。

本当に私もそう思います。

[278: 匿名]

モデルルームはキャンセル待ち受付中の看板を残し取り壊されていました。

[279: 匿名さん]

やはり、こちらもいろいろあるのですか。
某パデシオンを契約したのですが
違うパデシオンの話を少し聞いて不安な気持ちが出てきました。

でも、モデルルームの看板が外されているということは
人気の物件ではあるわけなんですね。

キチンと対応さえしてもらえばいいんだけどなぁ。

[280: 匿名さん]

そんなんですよ。購入者のことを第一に考えてキチンと対応してくれたらいいのですが、購入者はそっちのけでキチンと対応してくれないので困っているのです。それに、同じデベなのに物件ごとに対応が異なるのは理解に苦しみますよ。場当たりで一貫性がないです。

[281: 匿名さん]

>購入者のことを第一に考えてキチンと対応してくれたらいいのですが、
>購入者はそっちのけでキチンと対応してくれないので困っているのです。
>それに、同じデベなのに物件ごとに対応が異なるのは理解に苦しみますよ。
>場当たりで一貫性がないです。

人によって対応を変えるというのは何なの?って思います。
同じクライアントなわけなんですから。
本当にちゃんと対応してほしいですね。

[282: 匿名さん]

藤森の購入者の方にご報告します。

今日友人のパデシオン六地蔵に遊びに行きました。
パデシオン六地蔵ではちょうど１年アフターサービスの時期らしく
いつもはほとんど車が止まっていない（友人談）駐車場に２０台くらいの車が止まっていました。
恐らくほとんど全部が修理の車だそうです。
アフターサービスは２週間ほど工事期間があるそうですが、
たった１日でこれだけの車が集まるということは相当あるよとのことでした。（友人談）
しばらくするとどこからとも無く激しい音が聞こえてきました。
ベランダから下を覗くとゴンドラのような足場のようなものをベランダにたてて
ベランダの外側で作業していました。しかしすごい音です。窓を閉めていても
かなり気になります。これはひどいなと思いました。話ができません。
こんなことってよくあるの？って聞いたらこの前はどこからなのかわからないけど
ドンドンカンカン聞こえてたまらなかったそうです。
いったん止んだ音ですが、お昼からまた聞こえてきたのでまた見ると、
今度は違うお部屋で同じようにベランダの手すりの外側で何かしています。
ということは同じ不具合が他の部屋であったってことですよね。
こちらの掲示板で言われていること以上のことが行われていて本当にびっくりしました。
これがパデシオン品質です。

藤森の皆さんはこれからですが、ベランダの外側まで見なくてはダメですよ。

[283: 匿名]

282さん

わざわざ…友人談の事を藤森板に書き込み…ありがとぅ(笑)

ってか…あなた…六地蔵の住人でしょ(笑)

[284: 匿名]

282さん大変申し訳ありませんが、物事を記載するなら明確にしていただきたいです。
◆ベランダの手すり外側が怪しい(これだけでは内覧会の際ベランダのどこを見ればいいかわかりません)タイル？手すり？壁？

出来ればご友人に再度ご確認下さい。

後もしかしたらそんなに大事なら、アフターサービスではなく定期修繕かもしれませんよ

[285: 匿名]

283さん
私は住民ではないですよ。伏見区民です。
そう思われるのでしたらそれで結構ですけど。
こちらにかきこんだ理由は、内覧会のこととか
いろいろ問題があると聞いていたからです。

284さん
目隠しのようなシートみたいのが掛けられていて見えなかったです。
詳しくお伝えできなくてすいません。たぶんタイルだと思いますけど。
同じようなことがあったらよく見てもらうよう頼んでおきますね。

[286: 匿名]

>285さん
284です。回答ありがとうございます。
タイルならプライマーの塗り忘れや大工さんの下地塗りが下手くそでベランダの塗りがペコペコしたり、割れてきたのでわかったのかな？
こういう所は時間がたたないとなかなかわからないですが、逆に補償内で修繕出来て良かったのかもしれません

藤森を担当した職人さんに知り合いがいるのですが、かなり急かされた作業と聞かされてますので来週内覧会はしっかり望みたいと思います

[287: 匿名さん]

購入した者からすれば、どんな情報も得たいものです。
ただ、情報をいただく場合は
内覧会で、みんな少しピリピリしているかもしれませんから
ポイントを抑えて書き込みしていただかないとわかりづらいかも知れません。
それに、長く書いてしまったりすると業者と勘違いされたりも。。

[288: 匿名さん]

いよいよ内覧会です。みなさん準備は万全ですか。

[289: 匿名]

いよいよ内覧会ですね。好くも悪くも結果こちらに記載したいと思います！
良い結果になればいいですね

[290: 匿名さん]

相手もプロです。すぐ見つかるようなところは大丈夫かもしれません。見えないところはしっかりそれなりだから気をつけて。見えるところでいくつも出てきたら見えないところはすごいです。たとえが悪いですがシロアリみたいなものです。1匹見つけたら…とうい感じです。動くものは動かす、外せるものは外す、鏡を使うなどやることはいっぱいありますよ。絶対に30分では終わりません。終わる方は見ていない方です。検査の機会・権利を放棄した方でしょう。2時間は最低かかりますよ。サッシの水きりの下は鏡で見ましょう。エアコンスリーブはあけましょう。お風呂の横の板は外しましょう。クロスの横から光を当てましょう。本当に忙しいですよ。経験者からの余計なアドバイスでした。

[291: 匿名さん]

２９０さまは経験者さまなのですね。
すごく説得力があります。
すべてメモりましたので、チェックしてこようとおもいます。
細かく教えていただいてありがとうございます。

[292: 匿名さん]

どんな小さなことでも、必ず写真を撮りましょう。一カ所を別角度から何枚も撮るといいです。付箋紙に「リビング　壁　汚れ①」などとメモして一緒に撮ると後の整理が楽ですよ。そして再内覧で指摘しましょう。
デベは30分で、いや一刻も早く終わらせたいでしょうが、とても30分で終わるものではありません。291さん同様、30分で終わった人たちは「ここは話がちがうじゃないの？」「こんなところに傷があるじゃない！」などと後から吠えまくるのです。
時間は無制限です。気が済むまで調べていいのですよ。別物件ですが、我が家は午前中から家族で内覧を始め、コンビニで昼飯を買って午後も内覧しましたよ。デベの顔色をうかがうことはしなくていいです。デベに文句なんか言わせませんでしたよ。お客は神様なのですから。

[293: 匿名さん]

私はパデシオン購入経験者です。どちらの物件かは伏せますが、同じ売主ですので参考になるかどうかわかりませんが書きます。みなさん図面集をお持ちだと思います。お金はかかりますが、自分の間取りＡ３サイズ白黒コピーしたものを最低でも５部は用意しましょう。売主側もＢ４サイズの片側に平面図、もう片側に記入欄がある紙を用意しますが、Ｂ５サイズの平面図では小さすぎます。Ｂ４サイズは売主に記入させましょう。自分で用意した図面に書き込めば大きいから書きやすいです。バインダーがあればとても便利です。何人かで部屋ごとに手分けしてもそれぞれで紙があれば記入しやすいかと思います。あとは２９２さんの仰るとおり写真ですね。ギシギシと音がなるようなときは動画モードで。私は内覧会だけで５００枚近くは撮影したと思います。後でその写真を整理していてとても腹が立ちました。よく言う言い訳に、こういう仕様ですという答えがありますが、自分が納得するまでとことん説明してもらってください。説明する義務は売主にあります。
あとは差し棒みたいなものがあれば後で写真を見たときにどこかわかりやすいですし、２９２さんの仰るようにただ１枚だけアップで撮るのではなくて、離れたところから徐々に近寄っていく写真を撮る、角度を変えた写真を撮ると後で役立ちます。１箇所の不具合でも３枚以上は撮ることになるのでなんやかんやで５００枚くらいになりました。
もし長引いて暗くなったら今日は暗くてこれ以上できないので後日改めて続きをすると伝えてください。出来が悪いから遅くなったのに我慢しないでください。寒い中何時間もチェックしているのですから主張してください。次の休みにしてもらいましょう。もちろんお金の支払いは遅れますので売主の責任において固定資産税や管理費の支払いはしてもらってください。くれぐれも情に流されない、相手の言い分は聞かないという姿勢が大事です。確認会はないので鍵をもらってからなんてありえません。全部終わってからハンコを押して諸費用清算、鍵の受け渡しです。この順番は変えてはだめですし、それが当たり前です。この順番だと一斉入居に間に合わないのは売主の責任です。もおもと日程がきつすぎるのがいけないのですから、買主が我慢する必要は無いのです。あの手この手で言いくるめられないよう健闘を祈ります。壁紙の仕上がりはひどいぞ～。横からライトを当ててください。

[294: 購入者]

内覧会お疲れ様でした！私は本日の部でしたので一足お先に終わりました。
結果手短に記載しますと
●時間制限はされなかった(３０分程度という紙は貰いましたが気にしなくて大丈夫だと言われました)
●指摘箇所は一般的な内覧会で出る量
●壁紙は思ったほど雑ではなかった


結構心配して挑みましたが、思った以上にキチンと対応してくださりとても好印象でした。
一時は内覧会がおしてどうなることかと思いましたが来週の再内覧会にはＧＯサインが出せそうです。こちらに詳しく記載していただいた方有難うございました。
明日挑まれる方が少しでも参考にしてくれると幸いです

[295: 匿名]

内覧会お疲れ様でした。
私も本日終わった組ですが、294さんが
書かれているのと同様、大きな不具合は
ありませんでした。
全体的に思ったよりしっかりした仕上がりで、
壁も床も綺麗でした。
床にしても収納スペースにしてもホコリや
ごく小さなゴミが残っている部分は多かった
ですが、まあ新築ならある程度そんなもの
なのかな・・と許容できる範囲でした。
最終に再内覧させてもらいますが、恐らく
問題なくOKにできると思います。
明日内覧の皆さんは頑張ってください。

[296: 匿名]

すいません、295です。
×最終→〇来週

[297: 匿名さん]

他のバデシオンを契約したので、
こちらの内覧会のことが知りたくて。。。

みなさんスムーズに進んでいるようでホッとしました。
噂などいろいろあったので心配でしたが
やっぱり、しっかりした建物のようで良かったです。

一足先にお住まいになられる方、一安心ですね☆

[298: 匿名さん]

大久保のほうでも内覧会の話題が出てました。

スムーズにうちも終えることが出来て良かったです。

あとはお引越しして、マイホームを早く実感したい!!

[299: 匿名さん]

入居予定です。皆さん、引越業者はサカイにされるんでしょうか？
マンション購入が初めてで、一斉入居についての常識というか知っておいたらいいことがあれば教えてください。
ちなみにサカイの見積もりが高すぎてアートの見積もりも頼んだのですが、アートの方が値段が断然安かったので頼もうと思ったのですが、サカイが優先されるから引越に時間がかかるって言われ悩んでいます。

[300: 匿名]

ｻｯｼの水切り、エアコンスリーブって何ですか？