パデシオン藤森グランデ

[物件比較中さん]

京阪本線「藤森」駅徒歩5分。国有地跡からはじまる
総150邸の新街区パデシオン藤森グランドってどうですか？


売主：睦備建設株式会社
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社
所在地：京都市伏見区深草西伊達町88番3他
交通：京阪本線「藤森」駅徒歩5分、JR奈良線「JR藤森」駅徒歩13分
総戸数：150戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上5階建

[232: 匿名さん]

このようなデベに対しては225さんや230さんが言われているように、専門業者を同行して徹底的に調べるのがいいでしょう。可能であれば、向学のために経緯を書き込んでください。

[233: 匿名]

>>232さん

例えばどのような経緯、情報を必要としてますか？

[234: 匿名さん]

内覧業者を雇うことなんてできるんですか？
恥かしながら、自分は初めてそういうことを知りました。

もめ事をなくしていくためには
そういう方を呼ぶのは正解かもしれません。

[235: 匿名さん]

226です。

211,214さんの報告ではすでに誰かが住んでいるような書き込みでしたのでまさかと思いましたが見てきました。

228さんのご指摘の通りそんなはず無いと思います。何でこんな情報が出たのでしょう。
ちなみに近くの果物屋さんにはたまに行きますので今度聞いて見ます。
211,214さん経緯を教えて頂けるとありがたいです。

[236: 匿名]

>>234さん
インターネットで"内覧会同行業者 関西"でGoogle検索するとでてきますよ。
因みにここの掲示板でも内覧会同行比較のようなスレッドがたっています。関西版も確かありました。
除くだけでも何かと内覧会に関しての情報が載っているので私は勉強になりました。

[237: 匿名さん]

内覧会同行業者 関西で調べてみました。
本当にあるんだなぁ～とびっくりです。
業者と言っても一級建築士の方とかのようです。
でも、契約してから、建築士さんとかに見ていただいても
逆にお金がかかってしまうだけで
後の祭りということにならないのかとも感じました。

[238: 匿名]

内覧会同行業者を呼ぶ呼ばないは人それぞれだと思います
配管とか風呂場のエプロン内とか内覧会でちゃんと点検できる人は呼ばなくていいと思います。
内覧会で気づけば入居までになおしてくれるので後の祭りにはならないと思いますよ
気づかなければ最悪入居半年でフロア全面水浸し…六地蔵のようになるかと思います

[239: 匿名さん]

＞内覧会で気づけば入居までになおしてくれるので後の祭りにはならないと思いますよ
＞気づかなければ最悪入居半年でフロア全面水浸し…六地蔵のようになるかと思います

気づいたら、本当に直していただけるのですか？
後の祭りになるのはやはり怖いですね><;

[240: 匿名]

239さん

直さなければ違反（売り主はちゃんとした家を買い主に渡す義務があります）なので必ず直さなければならないです。
だから、内覧会と登記が日付が近いので藤森はもめてるんです。
ちゃんとした家を売ってくれるのか？直す時間はあるのか？って

確かに業者は高いです。関西は特に。
でも、今からでも内覧会チェック本を２、３冊読んで勉強すれば自分で出来ないこともないと思います

[241: 匿名さん]

240さん

高い買いものなのですから
当然、ダメな部分は直していただかないと困りますもんね。

業者に依頼するのは高くても
これからのこと考えると安いものだと思います。

もっと勉強しておかないとだめだと実感しました。

[242: 匿名さん]

ダメなところも見つかなければダメではなくなる。怖いです。他の板でも書かれていましたが、指摘されれば直すという姿勢の会社ですから。

[243: 匿名さん]

だとすれば、内覧業者を頼んで徹底的に調べればどうでしょうか。細部まで調べて報告してくれます。どんどん指摘すればいいのです。遠慮することはありません。これまでも何度か申し上げましたが、内覧、再内覧、再々内覧・・・と続いても、納得するまで絶対に判子を押してはダメですよ。

[244: 匿名さん]

>>内覧業者を頼んで徹底的に調べればどうでしょうか

そのとおりですね。
金額はかかっても、何も問題がなければ安心なわけです。
契約しているにあたっては、当然のことです。

[245: マンション住民さん]

和室の畳もあげたほうがいいのでしょうか。他の板でくぎの頭が出ていたなんて書き込みを見ました。おなじパデシオンですので十分あり得るのかなぁ。睦備に言ったらその場であげてくれるのかな。

[246: 匿名]

>>245さん

あげた方がいいですよ。下にカビがはえないシートが敷かれてるはずなのでそれのチェックと畳の裏側にカビが生えてないかのチェックも兼ねて。
交渉してみたらあげてくれるのではないでしょうか？素人が下手に触ってズレたら大変ですし

[247: 匿名さん]

畳の下までやっぱり確認が必要なんですか。

いろいろ準備してから内覧に行かないといけないなあ。

みなさんのカキコミとても参考になります。

[248: 匿名さん]

調べられるところは、すべて調べましょう。床の傾き、クロスの貼り具合、ドアの具合、和室の畳下等は勿論のこと、水回り(台所、洗面所、お風呂、トイレ等)の具合、電気(ブレーカー、各スイッチ、各コンセント等)も調べましょう。デベによっては水や電気が通じていないと言って嫌がりますが、実生活には欠かせないのですから調べられるよう強引に要求しましょう。
内覧会であればいい物は・・・筆記具、デジカメ、付箋、メジャー、懐中電灯、小さな脚立、ACコードの付いたラジカセ、パチンコ玉等々・・・。
内覧時間は何時間かかってもかまいません。デベが「30分に限る」等と言えば無視しましょう。早く終わらせたい理由があると思えばいいです。とにかく、納得するまで調べることが大切です。

[249: 匿名]

>>パチンコ玉は実際傾いてるかどうか正確にわらないと思いますよ。
変わりに水平器スケールいいですよ。安いものなら１００均、ちゃんとしたものならコーナンで売っています（千円ぐらい）
後、断熱材の厚さを測るピンがあればいいですね。コンセントの蓋を剥がすと外壁に沿った面は必ず断熱材が入ってるので厚さが図れますよ。
話はそれますが、ここは断熱材目視できる部分があったかどうかわかる方いらっしゃいますか？当日にならないとわかんないかな？

他に248さんの提案以外で思い浮かぶのはウェィトティッシュ（当日傷か埃か間違わないため）、小さな鏡（直接見えない部分をみるため）ぐらいです。

[250: 匿名さん]

ここまでガッチリ内覧されたら、ハデシオンじゃなくても大量の問題が出そうですね。
物件価格が安かったわけですから、ある意味、割り切るのも大事だと思いますよ。
業者に依頼する費用もバカになりませんし。

[251: 匿名さん]

藤森ではないのですが、別のパデシオン契約者です。
新築マンション購入は今回で2件目ですが、1件目の内覧会の経験
（というか自戒）も踏まえて、皆様のご参考になればと思う点を
書かせていただきます。

皆様が書かれている通り、「自分の納得いくまで
とことんチェックする」ことが大事なのは言うまでもないですが、
ここで一つ注意しなければならないのは「完璧さを求めすぎない」ことです。
「納得いくまで」も度が過ぎると単なる「言いがかり」になってしまいます。

具体的な例でお話しします。NO.248さんが内覧会に持参するもので
「パチンコ玉」を挙げておられますが、恐らく床などの
平坦性をみるためだと思います。（違ってたらすみません）

内覧会の場で、床にパチンコ玉を置いてそれが転がったとして
「パチンコ玉が転がったから床が傾いている！床を直せ！」
というのは下手したら言いがかりの部類です。
（お恥ずかしい話ですが、これはうちの嫁がやってしまった実話です。 ^^;）

どこまでならOKか？の基準を、事前に勉強するなり専門家に
相談するなりして、しっかり持っておくこと、言いかえれば
「納得する」ことと「過度な完璧さの追求する」ことを取り違えない
姿勢を失わないことが真に納得のいく内覧会につながると思います。

ちょっとえらそうな物言いになってしまってすみません。
ご容赦ください。皆様のご参考になれば幸いです。

[253: 匿名さん]

あまりパチンコ球がお勧めできない理由は、そもそもパチンコ玉の真円度の問題もあります。ビー玉よりは真円に近いですが、それでも誤差があります。また、ここの床は直張りで歩行するとふかふかする感じがあり、ゆかがたわむことによって衝撃を吸収しています。ですからある程度の不陸のようなものはあるでしょう。ただ、全く意味が無いわけではありません。パチンコ玉をおくと一定方向に一定の速さまたは加速して転がっていくような場合はダメでしょう。基準は5/1000ですが、普通は3/1000以内で施工されています。普通はセルフレベリングで大丈夫なはずです。
オプションではない自分で頼んだフロアコーティング業者さんに見つけてもらいサービスで補修して頂きましたが、床に結構傷がありました。実際生活してみると日に日に傷は増えていきましたが、最初から何一つ荷物を運んでいない状態で傷があるのはいやな気分です。どこまで要求するかは人それぞれですが、荷物の移動など後からでは大変なものは必ず確認してください。内覧会では壁際フローリングを踏むと大きな音が出てびっくりすることがあるかもしれません。私も驚きましたが、フローリングを貼った最初だけ鳴るそうです。確かにその後生活していてもその音は鳴りませんでした。それなら最初から踏み込んで内覧会の時にはならないようにすればいいのになぁと思いました。

[254: 匿名]

普通の人5/1000とか、わかんないですし、水平器で見た方が安心ですよ。因みに私は本当に小さな傷はスルーしますが、生活に支障がでる部分（特に水回り）や換気部分は徹底的にいう予定です。

[255: 匿名さん]

ホームセンターで売っている程度の安い水平器ではわかりませんよ。1/100がいいところでしょう。6/1000も傾いているところで生活していると具合が悪くなる人もいるくらいです。ある程度慣れが必要ですが、プロと呼ばれる方は入っただけで違和感を覚えるそうです。それを数値で証明（報告）するためにレーザーなどで計測するようです。壁や天井高も同じです。

[256: 匿名]

25さん

それは知りませんでした。勉強になります。
私が持って行くタイプは製造現場で使っている奴なのでいけると思いますが、ホームセンターで売っているタイプも同じようなものだと思っていました。スミマセン。

[257: 匿名さん]

親にビー玉が転がらないか確かめろと
昔から言われていました。
でも、やっぱりそれだけではダメですよね。
みなさんの書かれていることを参考にさせてもらいます。

[258: 匿名さん]

252さん

251です。睦備関係者ではないです。
ただ252さんが噛み付いた部分はまさに
前回の内覧会で私たち家族が経験したことなので
補足させてください。

実は内覧会のときにうちの嫁がビー玉転がして、
まさに251さんの書かれているようにちょっと
ヒステリック気味な状況になってしまったのです。

そのときに同行してくれた友人の専門家（注：売主側ではなく）に
「1mで3mmの傾きは仕様範囲や。この範囲でも球おけば普通に
転がるから、そんなん転がして騒ぎ立てても意味ないで！」
と逆に諭されてしまったんです。

あくまでも私としては、
「正しい判断方法を知りもせずに目先の現象だけに捕らわれて、
やみくもに騒ぎ立てるのは結果的にあまり得策でない」という、
私自身の経験と反省に基づく事例をご紹介したかっただけです。

何が正しい判断方法？　については専門家さんや
関連図書などに頼るしかないと割り切っています。

パチンコ玉やビー玉を転がす＝誤った判断方法
レーザー標準器などでチェック＝正しい判断方法

ということです。(もっと厳密に表現したいのですが、
本筋とはずれていくので割愛します）

私も254さんの考え方に賛成で、
小さな傷やクロス貼のレベル感などはパデシオンクオリティ
ということである程度はスルーしますが、生活に支障がでる部分
（特に水回り）や換気部分は徹底的に、かつ正しい判断方法（と自分が
納得したもの）を自分なりに準備して挑む、といった感じです。

[259: 匿名さん]

２５７ですが
２５８さんの情報を読ませてもらって、そうなのかと
とても様子が見えてくるかのようでした。
購入が初めての素人ですから、このような実情を教えていただけると
本当に助かります。ありがとうございます。

[260: 匿名さん]

六地蔵ではまた工事の張り紙があるそうです。１年経ってもこんな状態だと友人から連絡がありました。社運を賭けたんじゃないのかと怒っていました。と言うことは大幅に工事の遅れた藤森は大変なことになりそうです。

[261: 匿名さん]

購入者ではありませんが、他の物件検討者です。

内覧会の日程でのデベ側の酷い対応についてはこちらを拝見してわかりましたが、

その後動きはあったのでしょうか。年末の書き込みで１週早まったということ以外に

何か進展はあったのでしょうか。

個人的には１カ月は余裕が必要と思っていますが、今後の参考のため教えてください。

[262: 匿名]

>>261さん

残念ながら何も変わってません。
内覧会〜引き渡しまで二週間というのが現状です。
土地、内容とも非常に気に入ってましたので今回の事柄は残念としか言えません。一気に担当さんとの距離があきました。

[263: 匿名さん]

262さん、情報ありがとうございます。

２週間は酷いですね。私などは休みが平日ですので他の方より余裕がなくなってしまうのでしょうね。

普通は購入者の都合に合わせてくれるのにここはデベの都合にあわせなくてはいけないのですか。

[264: 匿名さん]

>>263
その普通が通らないのが、このデベです。内覧からたったの二週間で引き渡しですよ。尋常ではありませんね。
それとも、全く手直しの必要はなく、購入者からの苦情も一切出ない絶対的な自信をもっているのでしょうか。
ふたを開けたらどうなっているのか・・・

[265: 匿名]

質問お願いします

藤森グランデはセコム導入していますが、マンション自体に加入しているのでしょうか？一室ずつ加入しているのでしょうか？
今、火災保険迷ってまして一室ずつならセコム割引があるので検討しています。
パンフレットを読みましたがいまいちわからなくて…知ってる方いましたら教えてください。

[266: いつか買いたいさん]

http://www.pd-150.com/quality/index.html

マンション自体がセコムを導入しています。

[267: 匿名]

すみません
全ての住戸という表現がいまいちよくわからなくて（ホームページ確認させていただきました。パンフレットと同じでした）
一室一室にはかかってないのでしょうか？

セコム自体導入が始めてでマンションか部屋かわかりませんでした…セコムの保険担当に聞いた方が早いですよね？

[268: 入居予定さん]

>全ての住戸と共用スペースに〈SECOM〉マンション管理システムを導入し、24時間365日暮らしを守ります。住戸からの非常通報をはじめ・・・

と記載されていますので、文字通り一室一室すべての住戸ですよ。

[269: 匿名]

ありがとうございます
たすかりました

[270: 匿名]

皆様おはよう御座います。説明会お疲れ様でした。
今回の説明会で個人的に進展がありましたので記載致します。
まずは登記はお部屋完成後(内覧会、再内覧会後)で構わないという話になったという事です。ただ、ローンが間に合う範囲でという事でした。
少しでものびてほっとしております。

[271: 匿名]

今日、前を通ったら、カーテンが道から見えるほぼ全ての家についてました。
もう入居されてるんですか??

[272: 匿名さん]

＞270

どの段階で納得されるかは個人の判断ですが、「ローン実行までに」という部分が引っかかりますね。
予定されているローン実行日に間に合うということは一斉引渡しに間に合うということです。
内覧が何回でおわるかわからないのに引渡し日だけは決定しているというのは違和感を覚えます。

本来は、納得するまで何度でも内覧を行い、すべて完了してからはんこを押す。
その後諸費用の支払いやローン実行を経て鍵を受け取り。という流れです。
今回問題となっているのは、内覧会から２週後に引渡しと言うところなのです。
どこのデベでも内覧会のときに大きな問題は無いと言って内覧させますが、
ご存知の通り現実には必ずしもそうではありません。ですから、そういった指摘の対応や
確認会の段取りを考えると１ヶ月くらいは必要なのです。
何も無ければもちろん一番良いのですが、突貫工事や最近のパデシオンの評判から
それは望み薄でしょう。となると、２週後にはすべての手直しは終わっているのでしょうか。
時間が無いために手直しそのものも雑になり、
道具をぶつけられたりしてかえって悪くならならないよう祈るばかりです。
すべて終わっていないのに引渡しを受け、税金や管理費を負担するのは他の方たちのおっしゃるように
ありえないのです。数十万円は替わってくると思いますよ。お人よしもいいところですね。
一斉引渡しを設定するのはデベの勝手ですが、そのすべての責任はデベにあります。
ですから、入居後にでもきちんと直しますので何とか引渡しを受けてくださいなどと言うお願いは
聞く必要が無いのです。もっとも、きちんとするなら内覧会前に「きちんと」すればいいのです。
「きちんと」した状態で内覧はさせないが、引渡しを受けてもらえば「ちゃんと」するというのは
消費者を愚弄しています。デベの都合を押し付けるためだけの詭弁です。

きつい言い方をして申し訳ありませんが、どうか問題の本質を見誤らないでください。
なぜこんなに大騒ぎになっているのかもう一度確認して、くれぐれも騙されないでください。
完璧に終わるまで何度でも確認会をしてください。平日に仕事を休んでまで行く必要はありません。
自分の都合のつくときに確認会を何度でもして下さい。くれぐれも確認は引渡し後に各自で確認などという
申し出は断ってください。最後まで、何度でも、自分の都合の良いときにすればいいのです。
そういったことからも１ヶ月程度は必要なのです。引渡し日は勝手に設定されたいわば「希望日」ですので
無視していいのです。すべての責任はデベにあるのですから遠慮しないでいいのです。
ローン実行が遅れたり、登記が遅れたり、諸費用再計算が必要になったり、すべてデベの責任です。
お金が惜しくないという方以外は、慎重に行動されることをお勧めします。

また、内覧業者さんですが、個人差が大きいようです。構造が専門の建築士の方が内装を見ても…です。
もちろん素人の私たちよりは断然上でしょうが、もしお願いされるとしても任せっきりにせず
自分たちできちんとチェックしましょう。

長文失礼しました。

[273: 匿名]

>>271さん
カーテンじゃなくて白い暗幕だと思いますよ。じっくり見たらわかりますが、何軒かは上から半分はがれてるのもあります。雑ですね(笑)

それよりも藤森のモデルルーム今日前を走ってるとクレーム車が見えたのでびっくりしました。一瞬だったのでわかんなかったですがもう取り壊しているのでしょうか？

[274: 匿名]

ローンは自分と銀行間の所なのでどこまで引くのかが非常に難しいんですよね。
無理難題を言ってローン貸し出し不可になっても困りますし…
私が安心だと言ったのは睦備が一旦一斉登記をすませてくれるとわかったからです。
なので期日よりのび、長い目で見ると内覧会より１ヶ月の余裕が生まれました。
272様は説明会の際そう伝えられませんでしたか？

[275: 匿名さん]

274さま

272です。
私が伝えたかったのは、震災があったことは事実ですが、そのツケを購入者のみにしかも一方的に押し付けるということに対しては毅然とした態度で臨まなければなりませんよということです。そもそもこんな無茶を押し付けてくる会社ですので信用してくれといわれても素直に信用できないですということです。私自身こんなことは想像していませんでしたし残念ですが、しっかりとやらねばと決意を新たにしています。

１ヶ月という説明は正確にはごまかしです。自分の持ち物でないものになぜ住めるの？所有権保存されるまでに火事が起きたらどうするの？一斉引渡しに間に合わないときの管理費の説明は？矛盾だらけです。

[276: 匿名]

275様
私も何もやってないわけではありませんし、奮闘致しました。実に普段ではやらなくていい努力をさせられ、税務署や弁護士、建築家先生まで相談しました。

自分の持ち物でないものの意味はわかりませんが、管理費については説明を受けました。それ以外の損害につきましても仮に損害が発生すれば損害賠償をお支払い頂く残高はたてております。
私も全て信用しているわけではありませんよ。

[277: 匿名さん]

> 実に普段ではやらなくていい努力をさせられ、税務署や弁護士、建築家先生まで相談しました。

本当に私もそう思います。

[278: 匿名]

モデルルームはキャンセル待ち受付中の看板を残し取り壊されていました。

[279: 匿名さん]

やはり、こちらもいろいろあるのですか。
某パデシオンを契約したのですが
違うパデシオンの話を少し聞いて不安な気持ちが出てきました。

でも、モデルルームの看板が外されているということは
人気の物件ではあるわけなんですね。

キチンと対応さえしてもらえばいいんだけどなぁ。

[280: 匿名さん]

そんなんですよ。購入者のことを第一に考えてキチンと対応してくれたらいいのですが、購入者はそっちのけでキチンと対応してくれないので困っているのです。それに、同じデベなのに物件ごとに対応が異なるのは理解に苦しみますよ。場当たりで一貫性がないです。

[281: 匿名さん]

>購入者のことを第一に考えてキチンと対応してくれたらいいのですが、
>購入者はそっちのけでキチンと対応してくれないので困っているのです。
>それに、同じデベなのに物件ごとに対応が異なるのは理解に苦しみますよ。
>場当たりで一貫性がないです。

人によって対応を変えるというのは何なの?って思います。
同じクライアントなわけなんですから。
本当にちゃんと対応してほしいですね。