クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート4

[匿名さん]

新しいスレ立てました。引き続き、情報交換していきましょう。

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/
パート２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83754/
パート３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91005/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[65: 購入検討中さん]

デベロッパーの悪評と売れ残りの件は、よく話題になりますので、実際にデべの方とお話をし、現地も確認してきましたので、だいたいの真相は把握しました。
この件は置いといて、この付近の立地（芝・芝公園・芝大門・浜松町）はどうなんでしょうか？

[66: 匿名さん]

この付近の立地はポテンシャル高いでしょ。
最開発で10年後は跡形もなくかわってるかも。

特に、この物件の運河挟んだ北側を走る環状3号線が起爆剤だね。
今は、環状2号に注目がいっちゃってるけど、その次は3号。

そう、清澄通りまで直結。
しかも、うまく行けば環状3号に沿って地下鉄の新設とかもあるかも知れない。

[67: 匿名さん]

意味がわからないんですが、「スーモの間取り図が5部屋変わった」というのは事実だとご説明申し上げているのが、なぜ「嘘」になるのでしょうか？
手元に図面をプリントした紙がありますよ。
とにかくイチャモンをつけたいようですね。

[68: 匿名さん]

ネガは完全に逝っちゃってるから、真面目に相手するだけ時間の無駄。
3月決算が近いから競合デベが焦ってんだろ。

ゴクレの焦りの無さに嫉妬してると見た。

[69: 物件比較中さん]

＞＞デベロッパーの悪評と売れ残りの話を見れば誰も将来の展望なんてバカらしくてしないでしょう。
もちろん価値も低い。

確かに、評判は。。。

[70: 購入経験者さん]

スーモの間取り図は一緒。他のゴクレの物件は頻繁に変更しています。
なぜ言い切れるかと言うと、俺の勤務地は八重洲。
まだわからないかな？

しかし、最開発とかリクルーターとか日本語だいじょうぶですか？

[71: 匿名さん]

八重洲といえば博報堂か

[72: 匿名はん]

スーモは八重洲でしょう。

[73: 匿名さん]

八重洲だか何だか知りませんが、間取り図は差し替わっています。

2ヶ月間、載り続けている図面があるのも事実ですが、消えた部屋があり、そこに新しい部屋が入って、それがまた消え…ということを繰り返しているんです。売れる部屋とそうでない部屋があるんでしょう。

継続的にチェックしていれば、簡単に分かることです。

特定のある日と別の日を比べて「同じ図面だ！」と勘違いされているのでしょう。私はこの物件に関心があるので調べていますが、そこまで見ている人はネガにはいないのかもしれません。

もう面倒なので、何度も同じ説明はしませんが、手元に変更された際の間取り図をプリントして取ってあるので、間違いありません。

[74: 匿名さん]

買い手がいないのも間違いありません。

[75: 匿名]

売れてるよ

[76: 匿名さん]

中を見た時に掲示板を見たら、管理組合のお知らせで「入居者の方が増えてきましたので・・・」というようなことが書いてありました

[77: 匿名さん]

すごいですよ嫉妬だな、成績不振の仲介だろ、おおかた

[78: 匿名さん]

成績不振はここの営業マンでしょうね。
たしかにスーモの間取りは半年くらいで１戸しかかわっていないよね。

[79: 匿名さん]

それは明らかに嘘ですよ。ネガはとにかく嘘ばっかりだ。

[80: 匿名]

嘘でも何でも良くて、手段はともかく意地悪したいってことだろ。ネガ＝悪意の塊なんだから、まともな議論なんか意味がない。

[81: 物件比較中さん]

まあ、都心立地で、ここぐらい不人気でネガられやすい物件もないでしょう
築後４年で半分以上売れ残っているってありえないんですけど

[82: 匿名]

半分以上って何が根拠？

[83: 購入検討中さん]

同じ売れ残りでも、近所のカテリーナ三田はクロス張替え。建具交換。住設入れ替えのリフォーム後の引き渡しだよね。
ここはデベロッパーが悪質だから傷んだまま引き渡しするのかな？

[84: 匿名]

ゴクレの評判が悪いっていうのは同業者からだろ。ここに必死で書き込んでる。購入者の評判はいいよ。

[85: 匿名さん]

財閥系がいい人はさっさと財閥マンションを買えばいいんです

[86: 購入検討中さん]

どこの掲示板でもゴールドクレストの評判悪いですけど。

[87: 匿名]

ネガの連中だろ。購入者の評判はいい

[88: 匿名さん]

どこの掲示板でも同じネガの人が攻撃して回ってるんだと思いますよ。

[89: 匿名さん]

必ず連投するんですね。
ゴクレの社内規定ですか？

[90: 入居済み住民さん]

何十年かぶりに風邪をこじらせ職場を休んだ。働きすぎた？
これはさておき、今このサイトを読んでいる。なかなか面白い。相変わらず、ここはネガの対象になってしまうのだなと感じている。入居者としては、喜ばしいことではない。ただ、入居率は半数ぐらいではなかろうかと思う。最近エントランスでよく人に会う。会わない日はほとんどない。たぶん、この半年間でかなり売れたのだと思う。実際の販売率はもっと多いかもしれない。まあ、このぐらいが静かで住みやすいのだが。また管理もしっかりしている。以前住んでいた、現在賃貸中の財閥系マンションと比較しても劣るところはない。
個人的見解だが、ここの欠点？は、
　①川・高速道路・鉄道のある立地である
　②近隣に大型スーパーがない
　③デべのブランド力が乏しい
利点？は、
　①車にしろ電車にしろ交通の便がすごく良い
　②眺望が素晴らしい（この微妙な立地のなせる技）
　③建物構造・管理が優れている
　④住民が静かで派手さがなく知的に感じる（私以外）
　⑤この地区は将来的に発展する可能性が高い

[91: 匿名さん]

ベイクレは管理組合が、
管理会社をゴールドクレストの系列管理から
野村に変えたそうだけど、
変えたと書き込んだのはネガではなくて購入者でしょう。

[92: マンコミュファンさん]

ゴクレ物件に住んで３年になるけど
掲示板で叩かれているみたいには悪くはないですよ。

そりゃ不満はありますけど、どこもそうなのでは？くらいのレベルです。
なぜあそこまで叩かれるのかなぁ・・・ゴクレ

[93: 匿名さん]

新参者は許せないんでしょう。出る杭は打たれるのが日本です。負けずに頑張ってほしいですね。

[94: 匿名さん]

ゴクレは既に財務内容で財閥系を凌駕し、社員の待遇も財閥系じゃ足元に及ばないからね。
高待遇に惹かれて財閥系からの転職者も少なくないようだ。

まあ、嫉まれるのも頷ける。

[95: 匿名]

不動産会社の給与ランキングではゴクレはかなり上位で驚いた

[96: 匿名さん]

ゴクレは社員が97人しかいなからね。連結でも162人しかいない。
つまり固定費が少ないし、社員を食わせるために、無理して開発ネタを仕込む必要もないから、のんびりと長期間販売できる。

財閥系は社員が無駄に多いから、こいつらを食わせるために常時大量の開発案件を回転させる必要あり、正に自転車操業。完成在庫を長期間抱えるくらいなら、値引きで売っちゃうのが殆ど。

この辺も、財閥系がゴクレを嫉む要因だろうな。

[97: ご近所さん]

マンションの営業は書き込みましたね。

[98: いつか買いたいさん]

なんでこの会社の評判は悪いですか？紙カーテンは何ですか？

[99: 物件比較中さん]

それよりも、築後４年目の中古物件の引き渡しだよ。フルリフォーム後の引き渡しを明言すべきだろうね。

[100: 匿名さん]

＞最近エントランスでよく人に会う。会わない日はほとんどない。

お茶吹き出しちゃいましたw
ここってマンションでしたよね？

[101: 購入検討中さん]

>>No.98
売り方が汚いからじゃないですか。

売り方が汚いから嫌われる

[102: 匿名さん]

不具合があれば、引き渡し前に全部きれいにしてくれるそうです。

[103: 匿名さん]

結局、デべが悪いのか？
場所（港区山手線内）、建物（清水建設施工）、管理（ゴールドコミュニティ）、利便性（５路線利用可）、将来の発展性（浜松町・羽田空港国際化）そして比較的お手頃な価格、総合的に判断すると買いかと思ってしまうが、でも売れていない（売れないようにしている）。
やはり、この業界の問題か？

[104: 匿名さん]

雑誌の「売主別マンション騰落率ランキング」というのでは、6位が野村不動産、ゴクレは7位だった。新築で買って中古で売ると、買主が得するか損するか、という内容。

財閥系が中心のランキングの中で健闘している。平均して買主が売って得するマンションを販売している会社は、買主にとってはいい会社でしょう。

[105: 匿名さん]

「何時買って、何時売ったランキング」なのか、で
騰落の誤差は大きく成ると思う。

[106: 匿名さん]

個別にはそうかもしれませんが、会社の安心感を知るには「過去8年の物件平均」というデータはそれなりに意味があるんじゃないですか？ネガさんは何でも否定しかしないでしょうが。

[107: 匿名さん]

アトラクターズのランキング09年版を見たら、
ゴクレに続いてナイス、コスモス、モリトモ、でベスト10じゃないですか。　　
会社の安心感は？

[108: 匿名さん]

コスモス以下はマイナス、損する会社です。ゴクレ以上の三菱、丸紅、東急、住友、三井、野村、ゴールドクレストは売って利益が出る会社です。「ベスト10」などと言って損する会社と一緒にして馬鹿にしたがるのがネガの手口です。

[109: 匿名]

デベロッパー毎に売って得する損する、とか言う議論がナンセンス。

物件毎に考えないと。

新築で売れない物件のリセールバリューを考えることが更にナンセンス。

[110: 匿名]

ネガの意見はすべて否定

[111: ビギナーさん]

売れ残ってしまった時に
下げてでも売り切ってしまうデベと、下げずに売り続けるデベと、
住民にとってはどっちがいいんでしょうねぇ・・・

[112: 物件比較中さん]

少なくとも築後４年目の完成在庫を出すようなNo.１不人気物件の中古価格が上がるとかゴクレ社員は煽りもヘタだねェ

[113: 匿名]

ずっと売れ残ってると
ずっと人気無いと告知しているようなもの

[114: 匿名]

ゴクレの社員さんはネガなんか相手にしないよ

[115: 物件比較中さん]

⇧社員登場

[116: マンション投資家さん]

>>111
そりゃ値下げしてでも売り切るほうでしょ。

売れ残ってたら転売は不可。

ゴクレはこのマンションをさかいに、
市場から撤退になるほどの、
痛手を受けなければいいですがねww

[117: 匿名さん]

少しずつ小出しにして売る手法が気に入らないんでしょう。
従来とは違うやり方を認めないのはいかにも日本人的ですよ。

ゴクレはこの手法で伸びてきたし、土地の仕入れ値が安いんだから、このマンションで痛手なんてこともない。

買った人だって別に転売できないなんてことはない。

[118: 物件比較中さん]

>>117
アホか！！

転売には絶対的に不利。

芝浦、港南のタワマンは中古でも買った時より高く売れるのに、
ここの中古がここの新築より高く売れる訳がない。

売れ残ってるからだろ。
ゴクレ以外は得しない商売。

売った方も買った方もニコニコなのが財閥系。
嫌われて当然だなゴクレは

[119: 匿名さん]

ゴクレの財務体質が良いと勘違いしている人が多いようなのでコメントしておきます。
ゴクレのＢＳをＥＤＩＮＥＴでよく見てください。

現金預金が500億、販売用不動産としかかり販売用不動産で1000億計上されていますが、
一方で社債が900億島も1年以内がそのうち半分です。

会計の仕組みがわかっている人はわかるかと思いますが、一度値引きすると、それを基準
として低価法が適用され、販売用不動産等は評価減が必要になります。

この会社は値引き販売を控えてきたことによって評価減は免れたものの、大量の在庫を
抱えたまま社債の償還を迎えようとしているのです。直近の決算では利益も従来の10分の1まで
落ちてきています。

社債の償還が近づいてくれば、そのジャンプができない限り在庫の資金化を急がねば
ならないことになります。仮にジャンプできたとしても、在庫の滞留が認められれば
条件は悪化するでしょう。そうなればやはりいずれは値引きして換金売りする必要が
出てくる可能性はあるでしょう。

[120: 匿名さん]

相場の状況次第でしょう。過去の物件では、ゴクレは相場上昇とともに販売価格を上げてきている。
都心のマンション価格が上昇を続ければいずれそうなりますよ。
ほかの物件でも中古で転売は出ているんだから、それこそいつ買っていつ売るかによるはずです。

[121: 匿名]

900億島って何？

[123: 物件比較中さん]

１２０みたいに「都心のマンション価格が上昇し続ける」とか
インチキデベロッパーは詐欺まがいの煽りを平気でするね

[124: 匿名さん]

＞119です。

900億島も半分は1年以内です。→900億しかも半分は1年以内の償還予定です。

変換ミスすみませんでした。

確かに不動産価格が上がり続けるなら在庫は宝の山となりましょう。
しかし、今はそのような状況でしょうか？

湾岸のマンションの価格、家賃は値崩れを始めていることは不動産屋の常識ですね。

この会社は値引きして売らない戦略とすると、在庫の中に本当に売れる価格で
評価した場合大量の評価減額が内在している可能性があるが、現在の会計基準では
値引き販売をしない以上、低価法の適用が無いという点をどう考えるかということです。

しかしながら滞留期間が長期になると、販売価格を下げたり、値引き販売の実績が
なくともトーマツの先生が評価減しないわけが無いのです。その時期が迫りつつあるような
気がします。

[126: 匿名さん]

いまさらだけど

ゴークレ

だよ？

そんなムキになることたーないないw

[127: 匿名]

賃貸に住んでください

[128: 匿名さん]

当初の分譲価格からはかなり値下げしていると思いますが？

[129: 入居済み住民さん]

このスレでかなり叩かれているので、正直どうかなと思ったんですが、予想以上に住み心地がいいのに驚きました。
なぜこんなにつつかれているのか分かりません。利便性も高いし、管理もいいし、すごく気に入っています。
うちの部屋からは富士山もきれいに見えますよ。

[130: 匿名さん]

ゴールドさんだからじゃね？

[131: 匿名]

ゴールドさんは業界のおきて破り？買主には評判いいみたいだけど？

[132: 匿名さん]

出る杭は打たれる

[133: 入居済み住民さん]

どうしてこの部屋、住み心地がいいのか考えてみたんですよ。
かなりいろんなマンションを見たんですが、通常、平米数だけで表記されますよね。でも、以外に天井高って重要なんです。「空間」を買うわけですから。
ここ、ものすごく天井高が高いんです。設備の点検に来た人も言ってました。だから、ものすごくゆったり暮らせるんだな、と気付きました。
ご近所のマンションも見ましたが、こんなに天井が高いマンションはありませんでした。

[134: 入居済み住民さん]

すみません。意地悪な指摘が来る前に訂正します。「意外に」でした。

[135: 匿名さん]

それはある。駐在中に住んでたアパートメント天井だけは高かった。三メートル以上はあった。

[136: 匿名さん]

ゴクレは居住性に意外とこだわってるからね。
この物件じゃないけど、他のゴクレの中低層物件は、ベランダ側だけじゃなく外廊下側もアウトフレーム工法を採用してる物件が非常に多いが、実は、この工法を採用しているデベを他に知らない。

ベランダ側だけのアウトフレームはよくあるが、廊下側もしてるのは、知る限り、ここだけ。
しかも、殆どの物件にビッグ・ウォークイン・クロゼットなる大きな納戸が付いてることが多い。

誤解されることの多いデベだが、財閥系よりもむしろ住民のことを考えてると思う。

でなきゃ、企業が存続できるはずもないし。

[137: 物件比較中さん]

デベロッパー云々よりも個別の物件。
売れ残りマンションにしても3年すぎとかありえないんですけど

[138: 匿名]

>124の見解が一番的を射ている。

[139: 匿名さん]

>>138
え、どこが？

>一度値引きすると、それを基準 として低価法が適用され、
とか書いちゃってるけど、これそもそも違うし

ゴクレの財務体質も見てみたら優良だし
D/Eレシオが1程度で不動産業界の中では健全な数値だし、仮に短期社債がロールできなくても手元キャッシュで返せるじゃん
そもそも営業キャッシュ200億あるから債務返済能力に関して何の問題もない
財務諸表から在庫の現金化を急ぐ理由はどこにも見当たらないが

124はどこかの経理屋さんだろうけど、まあ普通の会社の社員だったらこんな程度のレベルかな
ちなみに私もゴクレは嫌いだけど、頭の悪い124も大差ないな（笑）

[140: 匿名さん]

安いのに何で売れないの？やはり評判悪い？

[141: 匿名さん]

普通のマンションは、ここまで議論されない。だれも気にしないから、レスは延びない。
資産価値については置いといて、注目されているマンションであることには違いない。

[142: 匿名さん]

ゴクレだけだな。営業が書き込みしているのは。

[143: 匿名]

ゴクレの営業、そんなに暇じゃないでしょ。社員少ないし、こんな所で油を売ってる時間なんかないよ

[145: 匿名]

ネガは業者も多いんだろうな

[146: 匿名]

現実をネガと言って片付ける

[147: 匿名さん]

今や日本一の売れ残り不人気マンション確定だな。
交通量の激しい首都高まで僅か数メートルで買い物するのに１０分もかかる
最悪な立地だから、いくらダミーで電灯つけても騙される客はそういない。

[148: ご近所さん]

147さん

そう思います。紙カーテンは超有名だから、皆さん知ってる。

[149: 匿名]

紙カーテンがついていても売却済みの部屋が結構あるようだ

[150: 住民さんＡ]

みんないくらだったら買う？
坪100万とか相場無視の価格はなしでお願いします

[151: 匿名]

坪280

[152: 匿名さん]

２３０がいいとこじゃない？

[153: 住民さんＡ]

>>149

そりゃあるかも、高輪THEレジデンスにも今だ紙カーテンの未入居部屋複数あるよん。

[154: ご近所さん]

でも、チャンピオンはここ。

[155: 匿名]

230って相場無視も甚だしいだろ。それなら2、3室まとめて買うよ。

[156: 匿名さん]

今や芝浦で田町駅徒歩十五分の中古タワーでも三百オーバーです。この周辺はだいぶ上がってきています。

[157: 匿名]

２３０って千葉、埼玉じゃね？

[158: 匿名さん]

中古だからそんなとこだろ

[159: 匿名]

田町駅や品川駅徒歩１５分の中古の湾岸物件は３００超えてる

[160: 匿名さん]

新築マンションは今、かなり供給が少ないですよ。だから中古が上がってる。

[161: 匿名]

湾岸戦争の時に買っておけばよかった。

激しく後悔。あの時も「書い手不在」と言われた。

[162: 匿名さん]

坪単価：　三田のタワー　×　０．９　ぐらい

[163: 匿名さん]

田町駅や品川駅徒歩１５分って
スカイクレストとベイクレ？

[164: 匿名さん]

品川も田町も徒歩10-15分の場所に中古タワーがたくさんあります。どこも坪300万円以上です。