クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート4

[匿名さん]

新しいスレ立てました。引き続き、情報交換していきましょう。

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/
パート２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83754/
パート３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91005/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[121: 匿名]

900億島って何？

[123: 物件比較中さん]

１２０みたいに「都心のマンション価格が上昇し続ける」とか
インチキデベロッパーは詐欺まがいの煽りを平気でするね

[124: 匿名さん]

＞119です。

900億島も半分は1年以内です。→900億しかも半分は1年以内の償還予定です。

変換ミスすみませんでした。

確かに不動産価格が上がり続けるなら在庫は宝の山となりましょう。
しかし、今はそのような状況でしょうか？

湾岸のマンションの価格、家賃は値崩れを始めていることは不動産屋の常識ですね。

この会社は値引きして売らない戦略とすると、在庫の中に本当に売れる価格で
評価した場合大量の評価減額が内在している可能性があるが、現在の会計基準では
値引き販売をしない以上、低価法の適用が無いという点をどう考えるかということです。

しかしながら滞留期間が長期になると、販売価格を下げたり、値引き販売の実績が
なくともトーマツの先生が評価減しないわけが無いのです。その時期が迫りつつあるような
気がします。

[126: 匿名さん]

いまさらだけど

ゴークレ

だよ？

そんなムキになることたーないないw

[127: 匿名]

賃貸に住んでください

[128: 匿名さん]

当初の分譲価格からはかなり値下げしていると思いますが？

[129: 入居済み住民さん]

このスレでかなり叩かれているので、正直どうかなと思ったんですが、予想以上に住み心地がいいのに驚きました。
なぜこんなにつつかれているのか分かりません。利便性も高いし、管理もいいし、すごく気に入っています。
うちの部屋からは富士山もきれいに見えますよ。

[130: 匿名さん]

ゴールドさんだからじゃね？

[131: 匿名]

ゴールドさんは業界のおきて破り？買主には評判いいみたいだけど？

[132: 匿名さん]

出る杭は打たれる

[133: 入居済み住民さん]

どうしてこの部屋、住み心地がいいのか考えてみたんですよ。
かなりいろんなマンションを見たんですが、通常、平米数だけで表記されますよね。でも、以外に天井高って重要なんです。「空間」を買うわけですから。
ここ、ものすごく天井高が高いんです。設備の点検に来た人も言ってました。だから、ものすごくゆったり暮らせるんだな、と気付きました。
ご近所のマンションも見ましたが、こんなに天井が高いマンションはありませんでした。

[134: 入居済み住民さん]

すみません。意地悪な指摘が来る前に訂正します。「意外に」でした。

[135: 匿名さん]

それはある。駐在中に住んでたアパートメント天井だけは高かった。三メートル以上はあった。

[136: 匿名さん]

ゴクレは居住性に意外とこだわってるからね。
この物件じゃないけど、他のゴクレの中低層物件は、ベランダ側だけじゃなく外廊下側もアウトフレーム工法を採用してる物件が非常に多いが、実は、この工法を採用しているデベを他に知らない。

ベランダ側だけのアウトフレームはよくあるが、廊下側もしてるのは、知る限り、ここだけ。
しかも、殆どの物件にビッグ・ウォークイン・クロゼットなる大きな納戸が付いてることが多い。

誤解されることの多いデベだが、財閥系よりもむしろ住民のことを考えてると思う。

でなきゃ、企業が存続できるはずもないし。

[137: 物件比較中さん]

デベロッパー云々よりも個別の物件。
売れ残りマンションにしても3年すぎとかありえないんですけど

[138: 匿名]

>124の見解が一番的を射ている。

[139: 匿名さん]

>>138
え、どこが？

>一度値引きすると、それを基準 として低価法が適用され、
とか書いちゃってるけど、これそもそも違うし

ゴクレの財務体質も見てみたら優良だし
D/Eレシオが1程度で不動産業界の中では健全な数値だし、仮に短期社債がロールできなくても手元キャッシュで返せるじゃん
そもそも営業キャッシュ200億あるから債務返済能力に関して何の問題もない
財務諸表から在庫の現金化を急ぐ理由はどこにも見当たらないが

124はどこかの経理屋さんだろうけど、まあ普通の会社の社員だったらこんな程度のレベルかな
ちなみに私もゴクレは嫌いだけど、頭の悪い124も大差ないな（笑）

[140: 匿名さん]

安いのに何で売れないの？やはり評判悪い？

[141: 匿名さん]

普通のマンションは、ここまで議論されない。だれも気にしないから、レスは延びない。
資産価値については置いといて、注目されているマンションであることには違いない。

[142: 匿名さん]

ゴクレだけだな。営業が書き込みしているのは。

[143: 匿名]

ゴクレの営業、そんなに暇じゃないでしょ。社員少ないし、こんな所で油を売ってる時間なんかないよ

[145: 匿名]

ネガは業者も多いんだろうな

[146: 匿名]

現実をネガと言って片付ける

[147: 匿名さん]

今や日本一の売れ残り不人気マンション確定だな。
交通量の激しい首都高まで僅か数メートルで買い物するのに１０分もかかる
最悪な立地だから、いくらダミーで電灯つけても騙される客はそういない。

[148: ご近所さん]

147さん

そう思います。紙カーテンは超有名だから、皆さん知ってる。

[149: 匿名]

紙カーテンがついていても売却済みの部屋が結構あるようだ

[150: 住民さんＡ]

みんないくらだったら買う？
坪100万とか相場無視の価格はなしでお願いします

[151: 匿名]

坪280

[152: 匿名さん]

２３０がいいとこじゃない？

[153: 住民さんＡ]

>>149

そりゃあるかも、高輪THEレジデンスにも今だ紙カーテンの未入居部屋複数あるよん。

[154: ご近所さん]

でも、チャンピオンはここ。

[155: 匿名]

230って相場無視も甚だしいだろ。それなら2、3室まとめて買うよ。

[156: 匿名さん]

今や芝浦で田町駅徒歩十五分の中古タワーでも三百オーバーです。この周辺はだいぶ上がってきています。

[157: 匿名]

２３０って千葉、埼玉じゃね？

[158: 匿名さん]

中古だからそんなとこだろ

[159: 匿名]

田町駅や品川駅徒歩１５分の中古の湾岸物件は３００超えてる

[160: 匿名さん]

新築マンションは今、かなり供給が少ないですよ。だから中古が上がってる。

[161: 匿名]

湾岸戦争の時に買っておけばよかった。

激しく後悔。あの時も「書い手不在」と言われた。

[162: 匿名さん]

坪単価：　三田のタワー　×　０．９　ぐらい

[163: 匿名さん]

田町駅や品川駅徒歩１５分って
スカイクレストとベイクレ？

[164: 匿名さん]

品川も田町も徒歩10-15分の場所に中古タワーがたくさんあります。どこも坪300万円以上です。

[165: 匿名]

徒歩１０分以上は嫌だな

[166: 匿名さん]

でま高いw

だからここを買い叩くのは無理

[167: 匿名さん]

162さん
三田のタワーって麻布十番駅近くのタワー？
地名でいわれると、わかりにくい。
あそこから三田駅まで歩いていけないんだし、
徒歩２，３分なんだから、
最寄り駅で、麻布十番のタワーって言って
いいんじゃない？

[168: 匿名さん]

竣工から3年経ってほとんど売れてない（売る気もない）なんて、完全に曰く付きマンションになってるだろ。
もし今後マンション市況が回復しても、売れないことに変わりはないだろうね。
>>119-124が値下げをできない理由の本質のような気がする。

[169: 匿名さん]

三田のタワーってカテリーナだろ？

[170: 匿名さん]

麻布十番のタワーってことじゃないですか。完成して入居してるけど、今、新築で販売してるし、状況は似てるでしょう。
カテリーナは中古物件だから、部屋ごとに状況が違って比較は難しいと思います。

[171: 匿名]

パークコートとシティータワーかな？

[172: 匿名]

麻布十番の２つのタワー（三田１丁目）の平均坪単価と
カテリーナ（芝４丁目）の新築時の平均坪単価を
知っている人いますか。

[173: 匿名さん]

坪単価450？

[174: 物件比較中さん]

カテリーナ三田タワースイートって今、再販しているよね。
リフォームして、中高層階でも＠３００ちょいで１０戸くらいの販売戸数だからすぐ寒梅するんだろうけど
ヒルトップも完売だし、ここだけ取り残されていくね

[175: 匿名]

今販売しているカテリーナ三田タワースイートは、まだ売れてなかったのですか？

[176: 匿名さん]

ここと麻布十番のタワーを比較するのには無理があるでしょうｗｗ
格が違いますよ。

[177: 匿名さん]

そりゃあ、こっちの方が格上だもんな。
麻布十番タワーは実際は三田で麻布十番じゃないし。

[178: 匿名さん]

麻布十番タワーとここを比較するものではないが、どちらも適正価格では？

[179: 物件比較中さん]

ここだけ適正価格ではないから築後３年すぎても売れ残っているんでしょう

[180: 匿名さん]

というか、ここと麻布十番（麻布十番隣接の三田一丁目）のタワー
を比較している時点で、認識の甘さが感じられます。
それが売れない原因でしょう。

[181: 匿名さん]

どちらも似たように感じるのだが、歩いて行ける範囲なのに何が違うの？

[182: 物件比較中さん]

売れ行きが違うでしょ

[183: 匿名]

質もちがうよ。

[184: 購入検討中さん]

たしかに質流れの中古品みたいな中古マンション。まともな人は手を出しませんね。

[185: 匿名]

東京の人はプライドが高いからね。歩いて行ける似たようなタワーでも、麻布十番の財閥物件に２倍近い金を払う

[186: 周辺住民さん]

２倍も差がないでしょう。２割〜３割くらいがいいところ。価格表見たことないの？
ゴクレみたいなインチキ価格表じゃなくてきちんと公開しているから

[187: 匿名さん]

江戸っ子は宵越しの金は持たねえ。

[188: 匿名さん]

「パークコート麻布十番ザ・タワー」と「クレストプライムタワー芝」はスーモに価格表が出ています。シティータワー麻布十番は価格表が出てません！「未定」という表記でした。たくさん残っているようですが、未定って…。これこそインチキでは？

さて、パークコートは坪単価５４２万円～７９４万円で平均６３１万円。クレストは２９３万円～３４１万円。平均３１３万円。６３１を３１３で割ると２倍ちょっとになります。
「２割～３割がいいところ」ってどういう意味でしょう？？？

[189: 匿名さん]

本気で仰っているのかどうか分かりませんが、
歩いて行けるかどうかなんて関係ないでしょう。
そんな乱暴なことを言ってしまったら、麻布十番側からすれば、
元麻布とか南麻布とか六本木に歩いて行けるんだし、
そういう高級住宅地も一緒になってしまいます。

[190: 匿名]

１８５だけど、訂正。「２倍近い」ではなく「２倍以上の」だったみたい

[191: ご近所さん]

それはここがまだまだ販売していないと言い張る高層階の価格。低層階には@400前後の部屋も多くあった。麻布十番の今残っている住戸は最後の数パーセントの高額住戸だけ。
ここみたいに低層階の安売り住戸がまだ売れ残っているような不人気マンションじゃないから

[192: 匿名]

２倍かあ…
２部屋買えるね

[193: 匿名さん]

>>181

平均３１３万？！
内側内側と自慢してる割にそんな低価格で売れないってどうして？

[194: 匿名さん]

＞188
パークコート麻布十番のほうは、高い部屋以外はほとんど売れてしまったので、
結果的に平均坪単価が高くなっているだけでしょう。
常識的に考えて。

あと、シティタワーは、MRに行けば価格を聞くことが可能です。
こちらのほうは、一部はスーモに掲載されているのかもしれませんが、
それ以外はMRに行っても開示してくれないと聞きましたが、どうなんでしょう？

[195: 匿名]

2倍は高いな

[196: マンション投資家さん]

２倍も差があってもあちらはほぼ完売。こちらはまったく売れない。
デベロッパー云々よりも個別のマンション自体に問題がある。

[197: 匿名さん]

頭悪そうな比較だなぁ…

[198: 匿名さん]

宵越しの金は持たねえ。

[199: 匿名さん]

２倍払って「財閥物件だぜい」と自慢するのが、東京人の「粋」ってもんです。「東京人入門」っていう本に書いてありました。

[200: 匿名さん]

無茶苦茶だな。
ここを買って自己満足するための暗示なのかもしれないけど…

[201: 匿名]

いやいや、財閥物件が素敵ということですよ。2倍の値打ちということで

[202: 匿名さん]

素敵かどうかは分かりませんが、それなら
好立地の財閥物件にしておいたほうが無難そうですね。

[203: マンション投資家さん]

安くても売れないのは価格に見合う価値がないとユーザーが判断しているから

[204: 匿名]

パークコートは坪300万円代半ばの部屋もあったよ。
残ったのは高層階ばかりでプレミアム住戸が多いから法外な坪単価になってるだけ。

[205: 購入検討中さん]

だからゴクレの営業マンは不勉強でイヤなんだよね

[206: 匿名]

パークコートで坪300万円代ってどんな部屋？

[207: 匿名]

300万円台半ば？

[208: 匿名さん]

パークコートで坪３５０万ぐらいだとかなり条件が悪そうですね。

[209: 匿名]

パークコートの安い部屋の情報求む

[210: 周辺住民さん]

１年以上前に４００万以下の部屋は売り切れてるよ

低層階ならいくつかあったし、地権者住戸なら上の階でも４００万以下で出ていたね

[211: 匿名さん]

ここは麻布十番の１／２で安い。当然、立地は向こうのほうが良い。
ここの立地はこれ以上は悪くはならない。もし少しでも良くなれば、
ここの価値は今より上がる。

[212: 匿名さん]

麻布十番は高くて買えない。芝３丁目の財閥系中古マンションのほうが良いかな？

[213: 周辺住民さん]

ここの価値が上がるなら麻布十番はもっと価値が上がるでしょう。

[214: 匿名さん]

やっぱりここは
安かろう、悪かろう
マンションなのでしょうか？

[215: 物件比較中さん]

築4年目なことを考えたら、リフォームも必要だし、安くないでしょう

[216: 匿名]

人が住んでいたわけではないから、痛んでなければリホームの必要はないんじゃない。
確かに電化製品は気になるところだが、建具は接着剤などの化学物質の影響が無くなり、丁度よくなっているので問題ないかと思う。新築特有のハウスシック症候群は避けられるかも。

[217: 匿名]

リホームの必要はないかも。リフォームの必要はある。

[218: 匿名さん]

年度末なので、数少なかった賃貸が結構多く出ていますよ。
賃貸で住むのも良いかもしれない。

[219: 匿名]

建物と体は支障がなければ、あまりいじくり回さない方が良い。
神経質になると、だいたい悪くなる。
気になるなら、その部位をデべに言って価格を下げさせればよい。

[220: 匿名]

シックハウス症候群