クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート4

[匿名さん]

新しいスレ立てました。引き続き、情報交換していきましょう。

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/
パート２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83754/
パート３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91005/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[No.101 by 購入検討中さん 2010-12-23 01:48:38]

>>No.98
売り方が汚いからじゃないですか。

売り方が汚いから嫌われる

[No.102 by 匿名さん 2010-12-23 06:07:43]

不具合があれば、引き渡し前に全部きれいにしてくれるそうです。

[No.103 by 匿名さん 2010-12-23 10:52:25]

結局、デべが悪いのか？
場所（港区山手線内）、建物（清水建設施工）、管理（ゴールドコミュニティ）、利便性（５路線利用可）、将来の発展性（浜松町・羽田空港国際化）そして比較的お手頃な価格、総合的に判断すると買いかと思ってしまうが、でも売れていない（売れないようにしている）。
やはり、この業界の問題か？

[No.104 by 匿名さん 2010-12-23 11:11:24]

雑誌の「売主別マンション騰落率ランキング」というのでは、6位が野村不動産、ゴクレは7位だった。新築で買って中古で売ると、買主が得するか損するか、という内容。

財閥系が中心のランキングの中で健闘している。平均して買主が売って得するマンションを販売している会社は、買主にとってはいい会社でしょう。

[No.105 by 匿名さん 2010-12-23 11:21:34]

「何時買って、何時売ったランキング」なのか、で
騰落の誤差は大きく成ると思う。

[No.106 by 匿名さん 2010-12-23 11:44:04]

個別にはそうかもしれませんが、会社の安心感を知るには「過去8年の物件平均」というデータはそれなりに意味があるんじゃないですか？ネガさんは何でも否定しかしないでしょうが。

[No.107 by 匿名さん 2010-12-23 12:11:38]

アトラクターズのランキング09年版を見たら、
ゴクレに続いてナイス、コスモス、モリトモ、でベスト10じゃないですか。　　
会社の安心感は？

[No.108 by 匿名さん 2010-12-23 12:29:24]

コスモス以下はマイナス、損する会社です。ゴクレ以上の三菱、丸紅、東急、住友、三井、野村、ゴールドクレストは売って利益が出る会社です。「ベスト10」などと言って損する会社と一緒にして馬鹿にしたがるのがネガの手口です。

[No.109 by 匿名 2010-12-23 12:49:48]

デベロッパー毎に売って得する損する、とか言う議論がナンセンス。

物件毎に考えないと。

新築で売れない物件のリセールバリューを考えることが更にナンセンス。

[No.110 by 匿名 2010-12-23 12:55:38]

ネガの意見はすべて否定

[No.111 by ビギナーさん 2010-12-23 14:02:39]

売れ残ってしまった時に
下げてでも売り切ってしまうデベと、下げずに売り続けるデベと、
住民にとってはどっちがいいんでしょうねぇ・・・

[No.112 by 物件比較中さん 2010-12-23 15:00:50]

少なくとも築後４年目の完成在庫を出すようなNo.１不人気物件の中古価格が上がるとかゴクレ社員は煽りもヘタだねェ

[No.113 by 匿名 2010-12-23 17:22:42]

ずっと売れ残ってると
ずっと人気無いと告知しているようなもの

[No.114 by 匿名 2010-12-23 17:44:57]

ゴクレの社員さんはネガなんか相手にしないよ

[No.115 by 物件比較中さん 2010-12-23 17:53:46]

⇧社員登場

[No.116 by マンション投資家さん 2010-12-23 18:45:24]

>>111
そりゃ値下げしてでも売り切るほうでしょ。

売れ残ってたら転売は不可。

ゴクレはこのマンションをさかいに、
市場から撤退になるほどの、
痛手を受けなければいいですがねww

[No.117 by 匿名さん 2010-12-23 19:37:25]

少しずつ小出しにして売る手法が気に入らないんでしょう。
従来とは違うやり方を認めないのはいかにも日本人的ですよ。

ゴクレはこの手法で伸びてきたし、土地の仕入れ値が安いんだから、このマンションで痛手なんてこともない。

買った人だって別に転売できないなんてことはない。

[No.118 by 物件比較中さん 2010-12-23 19:47:01]

>>117
アホか！！

転売には絶対的に不利。

芝浦、港南のタワマンは中古でも買った時より高く売れるのに、
ここの中古がここの新築より高く売れる訳がない。

売れ残ってるからだろ。
ゴクレ以外は得しない商売。

売った方も買った方もニコニコなのが財閥系。
嫌われて当然だなゴクレは

[No.119 by 匿名さん 2010-12-23 19:56:28]

ゴクレの財務体質が良いと勘違いしている人が多いようなのでコメントしておきます。
ゴクレのＢＳをＥＤＩＮＥＴでよく見てください。

現金預金が500億、販売用不動産としかかり販売用不動産で1000億計上されていますが、
一方で社債が900億島も1年以内がそのうち半分です。

会計の仕組みがわかっている人はわかるかと思いますが、一度値引きすると、それを基準
として低価法が適用され、販売用不動産等は評価減が必要になります。

この会社は値引き販売を控えてきたことによって評価減は免れたものの、大量の在庫を
抱えたまま社債の償還を迎えようとしているのです。直近の決算では利益も従来の10分の1まで
落ちてきています。

社債の償還が近づいてくれば、そのジャンプができない限り在庫の資金化を急がねば
ならないことになります。仮にジャンプできたとしても、在庫の滞留が認められれば
条件は悪化するでしょう。そうなればやはりいずれは値引きして換金売りする必要が
出てくる可能性はあるでしょう。

[No.120 by 匿名さん 2010-12-23 19:58:48]

相場の状況次第でしょう。過去の物件では、ゴクレは相場上昇とともに販売価格を上げてきている。
都心のマンション価格が上昇を続ければいずれそうなりますよ。
ほかの物件でも中古で転売は出ているんだから、それこそいつ買っていつ売るかによるはずです。

[No.121 by 匿名 2010-12-23 20:01:11]

900億島って何？

[No.123 by 物件比較中さん 2010-12-23 20:28:43]

１２０みたいに「都心のマンション価格が上昇し続ける」とか
インチキデベロッパーは詐欺まがいの煽りを平気でするね

[No.124 by 匿名さん 2010-12-23 21:27:14]

＞119です。

900億島も半分は1年以内です。→900億しかも半分は1年以内の償還予定です。

変換ミスすみませんでした。

確かに不動産価格が上がり続けるなら在庫は宝の山となりましょう。
しかし、今はそのような状況でしょうか？

湾岸のマンションの価格、家賃は値崩れを始めていることは不動産屋の常識ですね。

この会社は値引きして売らない戦略とすると、在庫の中に本当に売れる価格で
評価した場合大量の評価減額が内在している可能性があるが、現在の会計基準では
値引き販売をしない以上、低価法の適用が無いという点をどう考えるかということです。

しかしながら滞留期間が長期になると、販売価格を下げたり、値引き販売の実績が
なくともトーマツの先生が評価減しないわけが無いのです。その時期が迫りつつあるような
気がします。

[No.126 by 匿名さん 2010-12-23 21:47:19]

いまさらだけど

ゴークレ

だよ？

そんなムキになることたーないないw

[No.127 by 匿名 2010-12-23 22:11:13]

賃貸に住んでください

[No.128 by 匿名さん 2010-12-23 22:52:14]

当初の分譲価格からはかなり値下げしていると思いますが？

[No.129 by 入居済み住民さん 2010-12-23 23:08:19]

このスレでかなり叩かれているので、正直どうかなと思ったんですが、予想以上に住み心地がいいのに驚きました。
なぜこんなにつつかれているのか分かりません。利便性も高いし、管理もいいし、すごく気に入っています。
うちの部屋からは富士山もきれいに見えますよ。

[No.130 by 匿名さん 2010-12-23 23:09:12]

ゴールドさんだからじゃね？

[No.131 by 匿名 2010-12-23 23:12:42]

ゴールドさんは業界のおきて破り？買主には評判いいみたいだけど？

[No.132 by 匿名さん 2010-12-23 23:13:33]

出る杭は打たれる

[No.133 by 入居済み住民さん 2010-12-23 23:21:29]

どうしてこの部屋、住み心地がいいのか考えてみたんですよ。
かなりいろんなマンションを見たんですが、通常、平米数だけで表記されますよね。でも、以外に天井高って重要なんです。「空間」を買うわけですから。
ここ、ものすごく天井高が高いんです。設備の点検に来た人も言ってました。だから、ものすごくゆったり暮らせるんだな、と気付きました。
ご近所のマンションも見ましたが、こんなに天井が高いマンションはありませんでした。

[No.134 by 入居済み住民さん 2010-12-23 23:22:44]

すみません。意地悪な指摘が来る前に訂正します。「意外に」でした。

[No.135 by 匿名さん 2010-12-23 23:25:21]

それはある。駐在中に住んでたアパートメント天井だけは高かった。三メートル以上はあった。

[No.136 by 匿名さん 2010-12-23 23:48:08]

ゴクレは居住性に意外とこだわってるからね。
この物件じゃないけど、他のゴクレの中低層物件は、ベランダ側だけじゃなく外廊下側もアウトフレーム工法を採用してる物件が非常に多いが、実は、この工法を採用しているデベを他に知らない。

ベランダ側だけのアウトフレームはよくあるが、廊下側もしてるのは、知る限り、ここだけ。
しかも、殆どの物件にビッグ・ウォークイン・クロゼットなる大きな納戸が付いてることが多い。

誤解されることの多いデベだが、財閥系よりもむしろ住民のことを考えてると思う。

でなきゃ、企業が存続できるはずもないし。

[No.137 by 物件比較中さん 2010-12-23 23:50:48]

デベロッパー云々よりも個別の物件。
売れ残りマンションにしても3年すぎとかありえないんですけど

[No.138 by 匿名 2010-12-23 23:56:58]

>124の見解が一番的を射ている。

[No.139 by 匿名さん 2010-12-24 00:37:58]

>>138
え、どこが？

>一度値引きすると、それを基準 として低価法が適用され、
とか書いちゃってるけど、これそもそも違うし

ゴクレの財務体質も見てみたら優良だし
D/Eレシオが1程度で不動産業界の中では健全な数値だし、仮に短期社債がロールできなくても手元キャッシュで返せるじゃん
そもそも営業キャッシュ200億あるから債務返済能力に関して何の問題もない
財務諸表から在庫の現金化を急ぐ理由はどこにも見当たらないが

124はどこかの経理屋さんだろうけど、まあ普通の会社の社員だったらこんな程度のレベルかな
ちなみに私もゴクレは嫌いだけど、頭の悪い124も大差ないな（笑）

[No.140 by 匿名さん 2010-12-24 00:51:04]

安いのに何で売れないの？やはり評判悪い？

[No.141 by 匿名さん 2010-12-24 00:59:58]

普通のマンションは、ここまで議論されない。だれも気にしないから、レスは延びない。
資産価値については置いといて、注目されているマンションであることには違いない。

[No.142 by 匿名さん 2010-12-24 01:15:40]

ゴクレだけだな。営業が書き込みしているのは。

[No.143 by 匿名 2010-12-24 08:31:41]

ゴクレの営業、そんなに暇じゃないでしょ。社員少ないし、こんな所で油を売ってる時間なんかないよ

[No.145 by 匿名 2010-12-24 10:52:53]

ネガは業者も多いんだろうな

[No.146 by 匿名 2010-12-24 10:58:25]

現実をネガと言って片付ける

[No.147 by 匿名さん 2010-12-24 10:58:48]

今や日本一の売れ残り不人気マンション確定だな。
交通量の激しい首都高まで僅か数メートルで買い物するのに１０分もかかる
最悪な立地だから、いくらダミーで電灯つけても騙される客はそういない。

[No.148 by ご近所さん 2010-12-24 11:38:12]

147さん

そう思います。紙カーテンは超有名だから、皆さん知ってる。

[No.149 by 匿名 2010-12-24 11:42:56]

紙カーテンがついていても売却済みの部屋が結構あるようだ

[No.150 by 住民さんＡ 2010-12-24 12:23:48]

みんないくらだったら買う？
坪100万とか相場無視の価格はなしでお願いします

[No.151 by 匿名 2010-12-24 12:25:25]

坪280

[No.152 by 匿名さん 2010-12-24 12:25:49]

２３０がいいとこじゃない？

[No.153 by 住民さんＡ 2010-12-24 12:27:29]

>>149

そりゃあるかも、高輪THEレジデンスにも今だ紙カーテンの未入居部屋複数あるよん。

[No.154 by ご近所さん 2010-12-24 12:37:38]

でも、チャンピオンはここ。

[No.155 by 匿名 2010-12-24 13:01:34]

230って相場無視も甚だしいだろ。それなら2、3室まとめて買うよ。

[No.156 by 匿名さん 2010-12-24 13:07:12]

今や芝浦で田町駅徒歩十五分の中古タワーでも三百オーバーです。この周辺はだいぶ上がってきています。

[No.157 by 匿名 2010-12-24 13:31:44]

２３０って千葉、埼玉じゃね？

[No.158 by 匿名さん 2010-12-24 13:46:29]

中古だからそんなとこだろ

[No.159 by 匿名 2010-12-24 13:52:49]

田町駅や品川駅徒歩１５分の中古の湾岸物件は３００超えてる

[No.160 by 匿名さん 2010-12-24 14:44:45]

新築マンションは今、かなり供給が少ないですよ。だから中古が上がってる。

[No.161 by 匿名 2010-12-24 15:16:24]

湾岸戦争の時に買っておけばよかった。

激しく後悔。あの時も「書い手不在」と言われた。

[No.162 by 匿名さん 2010-12-25 08:41:28]

坪単価：　三田のタワー　×　０．９　ぐらい

[No.163 by 匿名さん 2010-12-25 12:34:10]

田町駅や品川駅徒歩１５分って
スカイクレストとベイクレ？

[No.164 by 匿名さん 2010-12-25 15:29:13]

品川も田町も徒歩10-15分の場所に中古タワーがたくさんあります。どこも坪300万円以上です。

[No.165 by 匿名 2010-12-25 16:34:03]

徒歩１０分以上は嫌だな

[No.166 by 匿名さん 2010-12-25 17:11:51]

でま高いw

だからここを買い叩くのは無理

[No.167 by 匿名さん 2010-12-25 19:13:25]

162さん
三田のタワーって麻布十番駅近くのタワー？
地名でいわれると、わかりにくい。
あそこから三田駅まで歩いていけないんだし、
徒歩２，３分なんだから、
最寄り駅で、麻布十番のタワーって言って
いいんじゃない？

[No.168 by 匿名さん 2010-12-25 19:27:31]

竣工から3年経ってほとんど売れてない（売る気もない）なんて、完全に曰く付きマンションになってるだろ。
もし今後マンション市況が回復しても、売れないことに変わりはないだろうね。
>>119-124が値下げをできない理由の本質のような気がする。

[No.169 by 匿名さん 2010-12-25 19:33:24]

三田のタワーってカテリーナだろ？

[No.170 by 匿名さん 2010-12-25 22:56:19]

麻布十番のタワーってことじゃないですか。完成して入居してるけど、今、新築で販売してるし、状況は似てるでしょう。
カテリーナは中古物件だから、部屋ごとに状況が違って比較は難しいと思います。

[No.171 by 匿名 2010-12-25 23:00:12]

パークコートとシティータワーかな？

[No.172 by 匿名 2010-12-25 23:33:55]

麻布十番の２つのタワー（三田１丁目）の平均坪単価と
カテリーナ（芝４丁目）の新築時の平均坪単価を
知っている人いますか。

[No.173 by 匿名さん 2010-12-25 23:45:42]

坪単価450？

[No.174 by 物件比較中さん 2010-12-26 00:19:33]

カテリーナ三田タワースイートって今、再販しているよね。
リフォームして、中高層階でも＠３００ちょいで１０戸くらいの販売戸数だからすぐ寒梅するんだろうけど
ヒルトップも完売だし、ここだけ取り残されていくね

[No.175 by 匿名 2010-12-26 00:23:16]

今販売しているカテリーナ三田タワースイートは、まだ売れてなかったのですか？

[No.176 by 匿名さん 2010-12-26 01:00:37]

ここと麻布十番のタワーを比較するのには無理があるでしょうｗｗ
格が違いますよ。

[No.177 by 匿名さん 2010-12-26 01:36:34]

そりゃあ、こっちの方が格上だもんな。
麻布十番タワーは実際は三田で麻布十番じゃないし。

[No.178 by 匿名さん 2010-12-26 01:45:00]

麻布十番タワーとここを比較するものではないが、どちらも適正価格では？

[No.179 by 物件比較中さん 2010-12-26 01:55:17]

ここだけ適正価格ではないから築後３年すぎても売れ残っているんでしょう

[No.180 by 匿名さん 2010-12-26 13:56:31]

というか、ここと麻布十番（麻布十番隣接の三田一丁目）のタワー
を比較している時点で、認識の甘さが感じられます。
それが売れない原因でしょう。

[No.181 by 匿名さん 2010-12-26 14:10:02]

どちらも似たように感じるのだが、歩いて行ける範囲なのに何が違うの？

[No.182 by 物件比較中さん 2010-12-26 14:41:55]

売れ行きが違うでしょ

[No.183 by 匿名 2010-12-26 15:36:41]

質もちがうよ。

[No.184 by 購入検討中さん 2010-12-26 15:46:53]

たしかに質流れの中古品みたいな中古マンション。まともな人は手を出しませんね。

[No.185 by 匿名 2010-12-26 16:04:49]

東京の人はプライドが高いからね。歩いて行ける似たようなタワーでも、麻布十番の財閥物件に２倍近い金を払う

[No.186 by 周辺住民さん 2010-12-26 16:10:57]

２倍も差がないでしょう。２割〜３割くらいがいいところ。価格表見たことないの？
ゴクレみたいなインチキ価格表じゃなくてきちんと公開しているから

[No.187 by 匿名さん 2010-12-26 16:11:46]

江戸っ子は宵越しの金は持たねえ。

[No.188 by 匿名さん 2010-12-26 16:43:35]

「パークコート麻布十番ザ・タワー」と「クレストプライムタワー芝」はスーモに価格表が出ています。シティータワー麻布十番は価格表が出てません！「未定」という表記でした。たくさん残っているようですが、未定って…。これこそインチキでは？

さて、パークコートは坪単価５４２万円～７９４万円で平均６３１万円。クレストは２９３万円～３４１万円。平均３１３万円。６３１を３１３で割ると２倍ちょっとになります。
「２割～３割がいいところ」ってどういう意味でしょう？？？

[No.189 by 匿名さん 2010-12-26 16:46:53]

本気で仰っているのかどうか分かりませんが、
歩いて行けるかどうかなんて関係ないでしょう。
そんな乱暴なことを言ってしまったら、麻布十番側からすれば、
元麻布とか南麻布とか六本木に歩いて行けるんだし、
そういう高級住宅地も一緒になってしまいます。

[No.190 by 匿名 2010-12-26 16:51:26]

１８５だけど、訂正。「２倍近い」ではなく「２倍以上の」だったみたい

[No.191 by ご近所さん 2010-12-26 16:51:37]

それはここがまだまだ販売していないと言い張る高層階の価格。低層階には@400前後の部屋も多くあった。麻布十番の今残っている住戸は最後の数パーセントの高額住戸だけ。
ここみたいに低層階の安売り住戸がまだ売れ残っているような不人気マンションじゃないから

[No.192 by 匿名 2010-12-26 16:54:17]

２倍かあ…
２部屋買えるね

[No.193 by 匿名さん 2010-12-26 16:56:40]

>>181

平均３１３万？！
内側内側と自慢してる割にそんな低価格で売れないってどうして？

[No.194 by 匿名さん 2010-12-26 16:58:01]

＞188
パークコート麻布十番のほうは、高い部屋以外はほとんど売れてしまったので、
結果的に平均坪単価が高くなっているだけでしょう。
常識的に考えて。

あと、シティタワーは、MRに行けば価格を聞くことが可能です。
こちらのほうは、一部はスーモに掲載されているのかもしれませんが、
それ以外はMRに行っても開示してくれないと聞きましたが、どうなんでしょう？

[No.195 by 匿名 2010-12-26 17:00:26]

2倍は高いな

[No.196 by マンション投資家さん 2010-12-26 17:03:28]

２倍も差があってもあちらはほぼ完売。こちらはまったく売れない。
デベロッパー云々よりも個別のマンション自体に問題がある。

[No.197 by 匿名さん 2010-12-26 17:03:56]

頭悪そうな比較だなぁ…

[No.198 by 匿名さん 2010-12-26 17:08:52]

宵越しの金は持たねえ。

[No.199 by 匿名さん 2010-12-26 17:12:43]

２倍払って「財閥物件だぜい」と自慢するのが、東京人の「粋」ってもんです。「東京人入門」っていう本に書いてありました。

[No.200 by 匿名さん 2010-12-26 17:20:41]

無茶苦茶だな。
ここを買って自己満足するための暗示なのかもしれないけど…