クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート4

[匿名さん]

新しいスレ立てました。引き続き、情報交換していきましょう。

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/
パート２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83754/
パート３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91005/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[101: 購入検討中さん]

>>No.98
売り方が汚いからじゃないですか。

売り方が汚いから嫌われる

[102: 匿名さん]

不具合があれば、引き渡し前に全部きれいにしてくれるそうです。

[103: 匿名さん]

結局、デべが悪いのか？
場所（港区山手線内）、建物（清水建設施工）、管理（ゴールドコミュニティ）、利便性（５路線利用可）、将来の発展性（浜松町・羽田空港国際化）そして比較的お手頃な価格、総合的に判断すると買いかと思ってしまうが、でも売れていない（売れないようにしている）。
やはり、この業界の問題か？

[104: 匿名さん]

雑誌の「売主別マンション騰落率ランキング」というのでは、6位が野村不動産、ゴクレは7位だった。新築で買って中古で売ると、買主が得するか損するか、という内容。

財閥系が中心のランキングの中で健闘している。平均して買主が売って得するマンションを販売している会社は、買主にとってはいい会社でしょう。

[105: 匿名さん]

「何時買って、何時売ったランキング」なのか、で
騰落の誤差は大きく成ると思う。

[106: 匿名さん]

個別にはそうかもしれませんが、会社の安心感を知るには「過去8年の物件平均」というデータはそれなりに意味があるんじゃないですか？ネガさんは何でも否定しかしないでしょうが。

[107: 匿名さん]

アトラクターズのランキング09年版を見たら、
ゴクレに続いてナイス、コスモス、モリトモ、でベスト10じゃないですか。　　
会社の安心感は？

[108: 匿名さん]

コスモス以下はマイナス、損する会社です。ゴクレ以上の三菱、丸紅、東急、住友、三井、野村、ゴールドクレストは売って利益が出る会社です。「ベスト10」などと言って損する会社と一緒にして馬鹿にしたがるのがネガの手口です。

[109: 匿名]

デベロッパー毎に売って得する損する、とか言う議論がナンセンス。

物件毎に考えないと。

新築で売れない物件のリセールバリューを考えることが更にナンセンス。

[110: 匿名]

ネガの意見はすべて否定

[111: ビギナーさん]

売れ残ってしまった時に
下げてでも売り切ってしまうデベと、下げずに売り続けるデベと、
住民にとってはどっちがいいんでしょうねぇ・・・

[112: 物件比較中さん]

少なくとも築後４年目の完成在庫を出すようなNo.１不人気物件の中古価格が上がるとかゴクレ社員は煽りもヘタだねェ

[113: 匿名]

ずっと売れ残ってると
ずっと人気無いと告知しているようなもの

[114: 匿名]

ゴクレの社員さんはネガなんか相手にしないよ

[115: 物件比較中さん]

⇧社員登場

[116: マンション投資家さん]

>>111
そりゃ値下げしてでも売り切るほうでしょ。

売れ残ってたら転売は不可。

ゴクレはこのマンションをさかいに、
市場から撤退になるほどの、
痛手を受けなければいいですがねww

[117: 匿名さん]

少しずつ小出しにして売る手法が気に入らないんでしょう。
従来とは違うやり方を認めないのはいかにも日本人的ですよ。

ゴクレはこの手法で伸びてきたし、土地の仕入れ値が安いんだから、このマンションで痛手なんてこともない。

買った人だって別に転売できないなんてことはない。

[118: 物件比較中さん]

>>117
アホか！！

転売には絶対的に不利。

芝浦、港南のタワマンは中古でも買った時より高く売れるのに、
ここの中古がここの新築より高く売れる訳がない。

売れ残ってるからだろ。
ゴクレ以外は得しない商売。

売った方も買った方もニコニコなのが財閥系。
嫌われて当然だなゴクレは

[119: 匿名さん]

ゴクレの財務体質が良いと勘違いしている人が多いようなのでコメントしておきます。
ゴクレのＢＳをＥＤＩＮＥＴでよく見てください。

現金預金が500億、販売用不動産としかかり販売用不動産で1000億計上されていますが、
一方で社債が900億島も1年以内がそのうち半分です。

会計の仕組みがわかっている人はわかるかと思いますが、一度値引きすると、それを基準
として低価法が適用され、販売用不動産等は評価減が必要になります。

この会社は値引き販売を控えてきたことによって評価減は免れたものの、大量の在庫を
抱えたまま社債の償還を迎えようとしているのです。直近の決算では利益も従来の10分の1まで
落ちてきています。

社債の償還が近づいてくれば、そのジャンプができない限り在庫の資金化を急がねば
ならないことになります。仮にジャンプできたとしても、在庫の滞留が認められれば
条件は悪化するでしょう。そうなればやはりいずれは値引きして換金売りする必要が
出てくる可能性はあるでしょう。

[120: 匿名さん]

相場の状況次第でしょう。過去の物件では、ゴクレは相場上昇とともに販売価格を上げてきている。
都心のマンション価格が上昇を続ければいずれそうなりますよ。
ほかの物件でも中古で転売は出ているんだから、それこそいつ買っていつ売るかによるはずです。

[121: 匿名]

900億島って何？

[123: 物件比較中さん]

１２０みたいに「都心のマンション価格が上昇し続ける」とか
インチキデベロッパーは詐欺まがいの煽りを平気でするね

[124: 匿名さん]

＞119です。

900億島も半分は1年以内です。→900億しかも半分は1年以内の償還予定です。

変換ミスすみませんでした。

確かに不動産価格が上がり続けるなら在庫は宝の山となりましょう。
しかし、今はそのような状況でしょうか？

湾岸のマンションの価格、家賃は値崩れを始めていることは不動産屋の常識ですね。

この会社は値引きして売らない戦略とすると、在庫の中に本当に売れる価格で
評価した場合大量の評価減額が内在している可能性があるが、現在の会計基準では
値引き販売をしない以上、低価法の適用が無いという点をどう考えるかということです。

しかしながら滞留期間が長期になると、販売価格を下げたり、値引き販売の実績が
なくともトーマツの先生が評価減しないわけが無いのです。その時期が迫りつつあるような
気がします。

[126: 匿名さん]

いまさらだけど

ゴークレ

だよ？

そんなムキになることたーないないw

[127: 匿名]

賃貸に住んでください

[128: 匿名さん]

当初の分譲価格からはかなり値下げしていると思いますが？

[129: 入居済み住民さん]

このスレでかなり叩かれているので、正直どうかなと思ったんですが、予想以上に住み心地がいいのに驚きました。
なぜこんなにつつかれているのか分かりません。利便性も高いし、管理もいいし、すごく気に入っています。
うちの部屋からは富士山もきれいに見えますよ。

[130: 匿名さん]

ゴールドさんだからじゃね？

[131: 匿名]

ゴールドさんは業界のおきて破り？買主には評判いいみたいだけど？

[132: 匿名さん]

出る杭は打たれる

[133: 入居済み住民さん]

どうしてこの部屋、住み心地がいいのか考えてみたんですよ。
かなりいろんなマンションを見たんですが、通常、平米数だけで表記されますよね。でも、以外に天井高って重要なんです。「空間」を買うわけですから。
ここ、ものすごく天井高が高いんです。設備の点検に来た人も言ってました。だから、ものすごくゆったり暮らせるんだな、と気付きました。
ご近所のマンションも見ましたが、こんなに天井が高いマンションはありませんでした。

[134: 入居済み住民さん]

すみません。意地悪な指摘が来る前に訂正します。「意外に」でした。

[135: 匿名さん]

それはある。駐在中に住んでたアパートメント天井だけは高かった。三メートル以上はあった。

[136: 匿名さん]

ゴクレは居住性に意外とこだわってるからね。
この物件じゃないけど、他のゴクレの中低層物件は、ベランダ側だけじゃなく外廊下側もアウトフレーム工法を採用してる物件が非常に多いが、実は、この工法を採用しているデベを他に知らない。

ベランダ側だけのアウトフレームはよくあるが、廊下側もしてるのは、知る限り、ここだけ。
しかも、殆どの物件にビッグ・ウォークイン・クロゼットなる大きな納戸が付いてることが多い。

誤解されることの多いデベだが、財閥系よりもむしろ住民のことを考えてると思う。

でなきゃ、企業が存続できるはずもないし。

[137: 物件比較中さん]

デベロッパー云々よりも個別の物件。
売れ残りマンションにしても3年すぎとかありえないんですけど

[138: 匿名]

>124の見解が一番的を射ている。

[139: 匿名さん]

>>138
え、どこが？

>一度値引きすると、それを基準 として低価法が適用され、
とか書いちゃってるけど、これそもそも違うし

ゴクレの財務体質も見てみたら優良だし
D/Eレシオが1程度で不動産業界の中では健全な数値だし、仮に短期社債がロールできなくても手元キャッシュで返せるじゃん
そもそも営業キャッシュ200億あるから債務返済能力に関して何の問題もない
財務諸表から在庫の現金化を急ぐ理由はどこにも見当たらないが

124はどこかの経理屋さんだろうけど、まあ普通の会社の社員だったらこんな程度のレベルかな
ちなみに私もゴクレは嫌いだけど、頭の悪い124も大差ないな（笑）

[140: 匿名さん]

安いのに何で売れないの？やはり評判悪い？

[141: 匿名さん]

普通のマンションは、ここまで議論されない。だれも気にしないから、レスは延びない。
資産価値については置いといて、注目されているマンションであることには違いない。

[142: 匿名さん]

ゴクレだけだな。営業が書き込みしているのは。

[143: 匿名]

ゴクレの営業、そんなに暇じゃないでしょ。社員少ないし、こんな所で油を売ってる時間なんかないよ

[145: 匿名]

ネガは業者も多いんだろうな

[146: 匿名]

現実をネガと言って片付ける

[147: 匿名さん]

今や日本一の売れ残り不人気マンション確定だな。
交通量の激しい首都高まで僅か数メートルで買い物するのに１０分もかかる
最悪な立地だから、いくらダミーで電灯つけても騙される客はそういない。

[148: ご近所さん]

147さん

そう思います。紙カーテンは超有名だから、皆さん知ってる。

[149: 匿名]

紙カーテンがついていても売却済みの部屋が結構あるようだ

[150: 住民さんＡ]

みんないくらだったら買う？
坪100万とか相場無視の価格はなしでお願いします