グローリオ蘆花公園ってどうですか？ Part3!!

[匿名さん]

今、注目の！グローリオ蘆花公園についての情報交換スレッドです。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.76平米～130.20平米
売主：セコムホームライフ
売主：平和不動産

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75427/
物件URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/
施工会社：前田建設工業
管理会社：ホームライフ管理

[95: 匿名]

ホームページに価格は出てますよ。ただ以前物件を見に行った時は値段の幅がありました。価格は世田谷区では高くは感じませんでしたよ。

[96: 匿名さん]

ここのコメントはおかしな感じがする。
「ここはいいからみんな見に来て」というようなコメントが多い。
いいと思ったら買えばいいのに。

[99: 匿名]

契約者と買いたくても買えなくて気になっている人がここには多そうですね。私はここを見てではないですが、見学してきました。

[101: 匿名さん]

↑ららぽーとの近くに住んでればいいのに。

[102: 物件比較中さん]

住んでる方の住み心地を聞きたいです。月末訪問してみようかと・・・。

[103: 匿名さん]

値引き前は「ぼったくろう（笑）」とか思ってたのかな？

[104: 匿名]

ここの物件は以下のマイナスポイントで止めましたが、販売当初は『ボッタクリ』という値段設定ではなかったと思いました。計画時がリーマンの前だったのでしょう。

ラブホが目の前
宗教団体のアジト近く
大きな道路の騒音排気ガス
千歳烏山は南が良い
共有部分の無駄多い
床処理の安っぽいとこ
など

それでもセキュリティはさすがだと思い検討してましたが、価格帯に幅があり様々なライフスタイルの人が集うであろうコミュニティに良いイメージができなかったです。

大幅値下げは、ここだけではなく売れ残りがあればどこでもやる事ですよね。残りが多いここは目立ちますが…。

[105: 匿名]

上の方の言うとおりですね。ただいいマンションなのに。

[106: 匿名さん]

区内では値引き販売が当たり前ですよ。竣工前に完売したマンションはほとんど無いはずです。

[107: 匿名さん]

↑
は？
嘘はやめな。
施工前完売なんて普通だし値引きは珍しい。

[108: 匿名さん]

>>107さん
こんな状況ですよ。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/?geo=13112&p...

[109: 匿名さん]

立地が良くて、キチンと作られているマンションは高くてもだいたい竣工前に完売していますね。
どこかに欠点があると売れ残っているようですね。
それでも長期に売れ残り、値下げを全面に押し出している物件はごくわずかですね。

[110: 匿名さん]

区内46物件中、完成済み及び3か月内完成予定物件が38件です。

[111: 匿名さん]

>>109
小規模物件の場合は個別対応の値引き販売をやっても情報が洩れません。
大規模の場合は難しいですね。

[112: 匿名さん]

逆に二年以上売れ残っている物件はどれくらいあるんだろうね。

[113: 匿名]

もうここは2年以上も売れ残っているんですか？早いものですね。

住民にとっては人口密度少なく暮らし安いのかもしれませんが、長期売れ残りというレッテルは転売する時はきついですね。

[114: 匿名さん]

最寄駅も駅からの徒歩数も同じプラウド蘆花公園は去年3月の竣工を待たずして早々に完売しましたね。
戸数がここの4分の1弱だったという理由も大きいでしょうが
同一駅利用・徒歩分数同じとはいえ立地条件が月とスッポンだったし
デベの信用力やブランドが違いすぎたのでしょうか。

[115: 匿名さん]

プラウドは今や一人勝ち。
ここに限らず、板橋も他も施工前に完売してる。
パークホームも今だ売れ残って苦戦中。
庶民的な間取りと仕様で価格を抑えたライオンズは完売したみたいだけど。
ここは、マーケットを読みきれず、高所得者向けの仕様と間取りを作りすぎたんだよ。
デベのブランド力もそうだけど、庶民的な仕様で、低価格だったら、もう少し動き良かったのにね。

[116: 匿名]

プラウドとここを比べたら可哀想ですよ。

可哀想といいつつも価格的にはこっちの方が高い部屋が多かったですが。

立地も閑静な場所と騒がしい場所だし。

ツートンカラーも斬新だったけど、あまり評判は良くないし。

プラウドの無駄な桜演出もどうかと思ったけど。

[117: 物件比較中さん]

ここを厳しくみる方が大半みたいですが、ここは場所や価格よりも

間取りが最大のネックなんでしょうね。マンション自体は

見学しましたがとてもよかったです。いまだに他の物件よりも

気に入っています。売れ残りの大半が９０平米以上の部屋みたいですしね。

[118: 匿名さん]

場所が場所だからそのうち埋まってくるでしょう。
時間はかかりそうですけどね。

[119: 匿名]

そのうちといいますが、もう2年だそうです。もう新築ではないし、中古扱いです。入居者がいない時は、素晴らしいマンションライフを想像するものですが、既に人の生活感が見てとれる物件は売り難い。

自社かグループ会社の社宅にするなどの方法かな？

次の周年事業を待ってると、もう一声価格が下がるかもしれませんね。

[120: 匿名]

リーマンショック後に土地をてにいれたマンションがこれからもドンドン出てくるでしょうから、やはりここはもっとねびかないと難しいのでは？

[121: 匿名さん]

2年経ってないなでしょ。施工から1年でしょ。

[122: 匿名さん]

１年ですね。間取りが厳しいとの書き込みがありますが、７０㎡ぐらいの
部屋は空いてないんですかね。

[123: 匿名さん]

>118
場所が場所だから売れないんじゃないの？
物件自体は悪くなくても、ここは立地が悪すぎるでしょう。
資産価値上も環境も。

[124: 匿名さん]

立地が悪すぎるとは思いませんが・・・
逆に良い立地とはどんなところなのでしょう？？？　123さんに伺いたいです。
２０号は確かに交通量が多く、近い部屋には影響があると思います。それらの部屋は価格に反映されているのではないでしょうか。
あれもこれも満たされる物件は皆無だと思います。

[125: 不動産購入勉強中さん]

123
じゃーそんなあなたはどこに住んでるの？
ここは環境は確良いと思いますけど。
甲州街道側は確かに･･･ん～･･･って感じですけど、
それ以外のところを見て、「環境悪い」とか
書いている方は、じゃぁどんな所がいいの？

駅前で、緑豊かで、すごく静かで、買い物便利で、
都心に15分で行けて･･･とか？

それでここより安い物件！？？

そんな所あったら教えてください。
できれば世田谷区で。
（豊洲以外でお願いします）

[126: 匿名]

立地は悪いでしょ。
立地というか街に魅力がないですよね。下町であるけど、活気を感じられないですよね。そもそも世田谷、というには世田谷らしくないですよね。

[127: 匿名さん]

甲州街道やラブホテルや近隣の宗教団体拠点は良く指摘されてますが、この土地が水害発生地だということは見落とされがちですね。マンションWikiでこんな記述見つけました。真偽のほどはどうなのでしょうか。

>あそこはびみょーな窪地で水害がよく起こる場所なもんで、（２００５年に甲州街道から京王線まで浸る酷い水害があった）そこに大々的に盛土をしてマンションを建てるんよ。つまり、島を作るってことだな。ってことは、今度水害があったら今まであの土地に集まった水が周辺の家に流れ込むってことで、近隣住民の間で大問題になった。どうやら、セコムも世田谷区もその認識がちゃんとなかったらしい。それでもマンション建てたいセコムが考え出したナイスな解決法は…周りが水害になったときの水（＝下水から溢れたきちゃねー水だな）をなんと、自分たちのマンション地下に引き込んで溜めちゃうって方法だったのだ。ま、通常、そういう水害の対策ってもんは、区とか都とかそういう公共団体がやるもんなんだが、区は関係ないもんね〜といってるらしいし。でも、もし単に盛土をしただけだったら、誰がどう考えても周りに水害を引き起こすだけだから、セコムもたいそうなお金をわざわざかけて、自分たちのマンション地下に、おおおおおおおきな貯留槽を作った、と言うわけだ。しかし、その貯留槽の管理や維持は誰がするのか、っていえば、区も都も一切関知してなくて、そう、マンション住民なのだ。つまり、周りの水害対策費用をマンション住民が負担するってことだ。このことをちゃーんと認識した上で買おうね♪

[128: 匿名さん]

街に魅力がないのなら最初から検討外なのではないでしょうか？
なぜ、掲示板に張り付いているのか理解に苦しみます。

[129: 匿名さん]

二割引きなら買いたい。良い犬の幼稚園もあるし。

[130: 物件比較中さん]

１２７の書き込みの話は本当ですよ。
比較的近隣に長く住んでいて、2005年の水害は本当に酷かったのを実体験しています。
（たまたま車で甲州街道を通ったのですが、完全水没していて迂回しようとしたら、
旧甲州街道も通行不能…）
ここの建設を巡って裁判沙汰になったのも、水害の件が大きく関わっていたと
聞いています。
引越するのに際しここを検討しましたが、
前のホテルはなじんでしまえば、一つの風景って感じでしたけどね(笑）
駅から近いとかは、いいんだけどな・・・

[131: 匿名さん]

水害の話はもう飽きた。
対策はしているって事です。
http://mansion-db.com/kanto/13/machiryoku/m-13112/small_city/32434/

[132: 物件比較中さん]

対策をしているかしていないかの問題じゃないよ。
自治体が負担すべき水害対策を、
マンション住民が負担をしなくちゃいけないってことが問題。
大規模な設備の費用が、あのぼったくりと言われる価格に反映されているんだし、
長い間には施設も劣化していくし、それを住民の管理費で賄うんだろ？
安い買い物じゃないし、短期間で消費する物でもないし、
子どもたちの代にも関わってくる話なんだから、
間取りや駅近とかの立地だけでなく、いろんな面を検討しなくちゃいけない。

セコムが出す広告見ているだけじゃ気づかないことがあるってことさ。

[133: ビギナーさん]

中古不動産に詳しい方がいらっしゃったら教えてください。

即日完売物件「Ａ」と
大幅値下＆長期未完売物件「Ｂ」が
あったとして

「Ａ」と「Ｂ」のリセールバリューに
大きな差が開くものなんでしょうか？
（理論的に、というより、現実的に）


上記はちょっと大げさな表現ですけど
この周辺は偶然にそんな状態かと思いまして。

[134: 物件比較中さん]

去年の夏、板橋でも凄い水害がおきたよね。
知り合いが水害に直撃して、太もものあたりまで浸水して、買ったばかりのパイナップルがドンブラ流されていったらしいよ。
今や、ゲリラ豪雨による水害が多いから、対策してる方が安心だけど。
ここを買う所得の人からして、ここの管理費って、別段高くないと思うし、何十年先までの管理費も出てたから、納得いく人が検討すればいいんじゃない？
モデルルーム見てきたけど、全部説明されたよ。
何をムキになってるのかな？
ちなみに132は、どの物件と比較中か、教えてほしい。
他の比較候補になる物件、参考に是非アドバイスください！

[135: いつか買いたいさん]

いや、普通に考えれば管理費高いでしょ。
芦花公園の三井のモデルルームががグローリオのすぐ近くにあったけど、管理費は三井の方がだいぶ安かった。

[136: 匿名]

ここの管理費は高い！ただし、その分施設と管理はいいが無駄も多くありそうですね。

[137: 匿名]

そうですか…。
水害の話し知りませんでした。そしてピットの話しビックリしました。投稿ありがとうございました。

[138: 匿名]

リセールの頃は余り売れ残り状態が長かったとか関係なく、普通に条件から値段が着くと思います。

ここは駅から近いし都心に出るのもアクセスが良いので、余り下がらないのでは？

でも上記の水害なんかが一度でもおきたり、近隣の宗教集団が何かやらかしたり、ラブホ街化したりすれば、売りにくくなるのでしょうね。

いずれにせよ、リセール出来るのは完売してくれないと。

[139: 匿名]

完売は厳しいでしょう。ただ価格が下がればこれだけ気にしてる人がいるから、売れるでしょう。現在住んでる方々への対応が大変でしょうね。私もここは気になってる物件です。

[140: 匿名]

仮に今のままあきだらけであまったらどうなるのでしょう。また値下げだと、既存居住者が黙っていないのでは。売れないと会社も厳しいし。どちらにしても損はでるかも。

[141: 匿名さん]

管理費高いと思う方はこの物件買えな･･･

[142: 匿名]

このまま空き部屋が残ると、よくある話しですが、他の販売会社に70％位の価格で売っちゃいます。その転売会社さんが80％位の新価格で売りさばきます。

問題は現行価格から何％落とせば即日完売かという読みです。80％で売れるのか、60％にしないといけないのかとかのマーケティング次第で転売会社がつくかどうかです。

この場合、入居済の方にはなんの保証もないです。

もしくはどなたかが書かれてましたが、デベ自身が買い取り社宅などにするか、賃貸にしちゃうか、中国資本をあてにしちゃうかなどでしょう。

[143: 匿名さん]

新年度から、と考えている方もいるかも知れませんから、まだまだこのままの状態で行くと思います。

[144: 匿名]

二子玉ライズかここが大量に苦戦してますね。

共通点はマーケティングの失敗でしょうか？

みなリーマンのせいでもないでしょう。

[145: 匿名さん]

こことライズの共通点は・・・両方とも裁判になっていること。
裁判に至るには、それなり理由がある。


この書き込みは客観的事実だから、削除なんかしちゃあかんぜよ( ＾ω＾)

[147: 匿名さん]

やっぱ嫉妬かｗ

[148: 匿名]

嫉妬している方ばかりですね。住んでる方の閲覧はほぼ無いでしょう。検討中ですが、有益な情報が欲しいですね。

[149: 匿名]

裁判終わったんじゃ？

[150: 匿名]

裁判って本当？

[151: 匿名さん]

なんの裁判?

[152: 匿名]

嫉妬とは、買いたいけど買えない人の嫉妬かな？それとも買ってしまった人の嫉妬かな？

裁判はあちこちでありますね。

[153: 匿名さん]

ライズもここも、裁判の話は本当だよ。
セコムも「裁判なんか一切ありませんよ」なんて言って売ったら、
大嘘つきとなって後で揉めることになるので、
客には説明してる。
気になるなら直接聞いてごらん。

[154: 匿名さん]

>153

裁判はセコムじゃなくて世田谷区が相手でしょ。
それとまともに取り合ってもらってないって話だけど。

[155: 匿名さん]

裁判はデベや住んでる人には関係無い

水害の話も過去スレ読めば分かる話
この夏の大雨でも全く問題なかったし

納得して買いたい人は買ってる

[156: 匿名]

買った人は納得してるでしょ(笑)。

[157: 匿名]

間取りが問題。

[158: 匿名さん]

世田谷区の浸水被害マップ見たら本物件の敷地の形そのままにくっきりと色づけされていたのでビビりました。

[159: 匿名]

水害を納得して購入したのでしょうか？

[160: 匿名さん]

http://www.youtube.com/watch?v=oU5ciwTY8Ec

水被害に悩む世田谷区上馬地区に雨水を一時的に貯める調整池が
完成し式典が開かれました。　調整池が完成したのは世田谷区立
小泉公園の地下6メートルのところで、調整池には排水溝を通じて
雨水が流れ込み浸水を防ぎます。これは東京都が10年前から進めて
いる雨水整備の一環で、上馬地区は8年前の豪雨で18件が床上浸水を
したため都民からの要望も多く対策が迫られていました。
今回、6年かけて公園の下の調整池のほか、道路の下には貯留管を
整備しておよそ5700立方メートルの水をためられるようになりました。
これは25メートルプール15杯分ということです。住民は「1階に住んで
いるので浸水は大雨が来ると怖い。よくなればと思う」
「災害があってからでは間に合わないから、その前に整備をやって
いたら大丈夫だと思う」などと話していました。

http://www.mxtv.co.jp/mxnews/news/201004146.html

http://www.gesui.metro.tokyo.jp/kanko/newst/221/n221_5.htm

区や都の対策とほぼ同等の規模なのでこれ以上望むべくもないでしょう。
ハザードマップは更新されると恐らく色も変わるでしょう。

[161: 匿名さん]

No.159 by 匿名 2011-01-23 00:48
水害を納得して購入したのでしょうか？

↑水害【対策】、アフター、管理費などを納得して買ったんじゃ。
バカチンが！

【水害を納得して購入してください】なんて、重要事項・契約書にも
記載あるわけねーだろ！

[162: 匿名]

161さん、釣られんなよ(笑)！

[163: 物件比較中さん]

160のニュースの調水池は都が管理するもの。
ここはグローリオ蘆花公園の管理組合が貯留槽を管理する。
水害があったら、このマンション地下の貯留槽はどろどろになっちゃって、
そのメンテナンスなんかは、管理組合がしていくんでしょ？
その経費が管理組合費に上乗せされていくのって、
なんか腑に落ちない…
ちゃんと水害対策を都がやった後で、此処を建てれば良かったのに。。。。

[164: 契約済みさん]

備えあれば憂いなし。
自然災害が多くなってきている今、このような対策は頼もしいと思います。
万が一水害が起きた時に、このマンションの近隣も被害を回避できれば、それはとても良いことだと思います。
区や都が何から何まで早急に取り組むことは無理ですし。
このマンションが建つことで近隣の方たちはとても不安を強いられたと思いますが、いざという時に地域に協力できる設備が整っている、ということで納得された方も居るのではないでしょうか。
管理費が高いのは事実ですが、相当の管理がなされていくと信じて購入に至りました。
マンションのスペシャリストではないセコムさんですが、「安心」においてはスペシャリストかな、と思って信頼しています。

[165: 匿名]

ん…。久しぶりに素敵な発言。みな164さんのような方なら素敵な集合住宅ですね！

[166: 匿名]

164さんみたいな方が住んでいるのであれば、やはり検討したいですね。いいコメントが少ないので、少し困惑をしておりました。このマンションは正直うらやましいです。

[167: 匿名さん]

なにもそんな対策が必要な立地のマンションをわざわざ選ぶ必要もないと感じましたので
ここは検討から外すことにしました。

[168: 匿名さん]

そうですね。さようなら。

[169: 匿名]

人それぞれ。関心の高い方が多いのがわかって良かったです。決算前に見に行きます。

[170: 匿名さん]

重要事項には、ハザードマップの説明は必ずある。

[171: 匿名]

先週末見てきたものです。正直良かったです。後は予算かな。下がるのを待つべきか。

[172: 匿名]

下がりますよ。先に入居したかたへの対応が気になりますが。いい物件だと思いますよ。

[173: 匿名さん]

バック会社が表向きは誠実会社だから、入居者への対応はたぶんいいだろうね。
値下げ発表した時も、入居者へは返金したって営業マン断言してるし。
たしかにもう少し引いてくれると買いやすいがなー。
後は個別交渉しかなかもな～。

[174: 匿名]

値下げ待ちマンションはある日突然完売するときがあります。

いくらなら買いますよ、と宣言しておく事が重要です。

[175: 匿名さん]

値下げして、完売を目指すんじゃないですか。入居住みの方にも何だかの対応をして
セコムのメンツを保つと思います。本体はあんなに利益を出していますからね。

[176: 入居済み住民さん]

住んでる人も見てます。

[177: 匿名]

やはり御覧になってるんですね。いいマンションだと思います。それなりの身分の方が多いと思われるので、新しい方より現在入居済みの方の対応の方が大変かもしれませんね。

[178: 匿名さん]

値下げして買ったら、正規で買った人からいじめられた。
社宅使用していたら、購入者にいじめられた等、よくききます。
それも結構高給とりのハイソな方にいじめられるとか。

[179: 匿名]

セコムさんの対応が気になる。

[180: 匿名さん]

178の＞「よくききます。」ってお前不動産業者か？
どっから聞くのよ！？
ここ検討してるの？憎んでるの？見たの？

[181: 匿名]

親会社がしっかりしてるから、対応は検討するでしょ。

[182: 匿名]

このマンションはスーモで見たけど、すごいな。やはり高いんですよね。

[183: 匿名さん]

買いやすくなりましたよ。やっと適正ぐらいか・・・。

[184: 匿名]

値下げしたマンションにすみたくはない。ここは有名になりすぎたし。

[185: 匿名]

見てきました。はっきりいって良いマンション。売れない理由が見たときはわからなかった。ただ、予想以上に希望間取りの空きは少なかった。ゲートからの雰囲気とてもいいです。

[186: 匿名さん]

ただ見た目がイマイチ

[187: 匿名]

感じ方は人それぞれですね。

[188: 匿名さん]

「凄く良い。希望の間取りはなかったから自分は買わないけど皆さんどうぞ」という趣旨のレスが定期的にありますね。
でも考えてみてください。ここは派手な値下げで既にとても有名になってしまっています。
いつまでも売れ残っているのは、決して「ここの良さがまだ知られていないから」なのではなくて
「ここは知っているけど、欲しいとは思わない」と多くの人が判断しているからだと思いますよ。

[189: 匿名]

↑ごもっともです。
良いマンションで適正価格のものはいつも完売します。抽選してね。

売れ残るのは悪いマンションか、価格が高すぎてぼったくり感があるか、ネガティブなイメージがあるかです。

他力本願で千歳烏山がプラスなイメージで何か話題がもちあがるなどのミラクルをまつか、後1000万円位下げるしかないでしょう。

[190: 買い換え検討中]

１０００万引きなら買いたい。
こそっと交渉したらまけてくれないかな？

[191: 匿名さん]

>182
どこが…
むしろ値下げしまくって安いくらい。

あまりの値下げでこのマンション有名になっちゃったけどね。
値下げで有名なマンションには住みたくないな。
資産価値もあったもんじゃない。
周辺もラブホがあったりで環境悪いし。

[192: 匿名さん]

そもそも新築マンションに資産価値なんかありませんよ。

[193: 匿名]

資産価値ありますよ。
ここの価値は上がらないだろうけど。

8000万円でかって5年後には4500万円位でリセールできるでしょ。20年後でも4500万円は変わらないでしょ。

[194: 匿名はん]

ほえ～…

8000万で買って5年後に4500万でリセールできて、20年後にも4500万の価値があるって
思える人がここ、買うの…？