グローリオ蘆花公園ってどうですか？ Part3!!

[匿名さん]

今、注目の！グローリオ蘆花公園についての情報交換スレッドです。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.76平米～130.20平米
売主：セコムホームライフ
売主：平和不動産

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75427/
物件URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/
施工会社：前田建設工業
管理会社：ホームライフ管理

[319: 匿名]

返金あるならいつ買ってもお買い得物件じゃん(笑)。３割引きスタート時に返金されたの？

[320: 匿名さん]

値段的にも場所的にも、魅力はあるんだけど、
ここまで売れ残っていると、やはり今後の管理のことがネックになる。
なので、せめて「残り10戸！」くらいにならないと、怖くて買えない。
しかしそのときには希望の間取りはないだろうな。
で、結論としては買わない、ということになる。

残り100戸近くあるというのは、
入居前の長期修繕計画とかはほとんど意味がなく、
長期的な管理計画がまったく存在しないマンションということなので、
手を出す際は、キワモノマンションだということをお忘れなきよう。

[321: 匿名]

管理費を６千円値上げすればなんとかなる。

[322: 匿名さん]

320
>入居前の長期修繕計画とかはほとんど意味がなく、
ってどう意味がないの？？？
売れ残り部屋の毎月管理費＆修繕費は売主負担って契約書に書いてあったはず。
これ以外の意味は？なに？

[323: 匿名さん]

毎月管理費＆修繕費は売主負担でも、入居者が少なければ、
駐車場収入・共用施設収入が激減する。

年次の管理計画や長期修繕計画では、駐車場稼働率を、
だいたい85パーセントくらいで見積もっているところが多い。
それが35パーセントとかだったら相当計画は狂ってくる。

というのが、「それ以外の意味」。
いま、500戸規模のマンションの理事をしているが、
大規模マンションの理事になったことがないと、
なかなか実感できない。

[324: 匿名さん]

最終的には賃貸に回せば、あの場所なら確実に借り手はある。
周辺の賃貸相場から考えれば、高級賃貸なので、管理費は十分
補えると見込みます。

[325: 物件比較中さん]

高級物件には変わりないのですが・・・。

[327: 匿名さん]

話題にはいろいろな部分でなりましたね。

[328: 匿名さん]

326
そんな場所あったら教えてくれ。

[329: 匿名]

328
烏山以外の普通の街。

[330: 匿名]

先日見学してきました。叩かれる理由がわからなかったのですが、最後に残る理由がわかりました。大きすぎる間取りとその価格です。安くできれば売れるかもですね。それには他の方も書いていましたが、入居者との軋轢がありそうですね。損もするし売り主も大変ですね。

[331: 匿名]

親切なネガさんが物件を叩くのは、適切価格ではないときです。売り手市場のマンション業界を正しく買い手市場に変えるために意見しているのだと思います。

ここが叩かれてしまっているのはやっぱり初期の価格設定が悪かったのでしょうね。

現在の価格と初期の価格を比べれば分かりますが、利益を乗せすぎてたのでしょうね。それとマーケティングを含む市場の不理解さ。

[332: 匿名]

早く売れるといいですね。ただ価格改定をうたうと入居者への返金を含めた対応。価格改定せずだと売れ残りの評価損。どちらにしても金がかかる。

[333: 匿名]

ぼったくりマンションの行く末に興味があってチェックしてます。
去年からの大幅値引きは既購入者への返金という前代未聞の対応ができちゃう程度の余裕あるものでした。ぼったくりの程度を控えれば騙されるとでも思ってたんだろうね。
その結果がいまだに大量の売れ残り。
適正価格に下げたときに、既購入者の扱いをどうするつもりかな ？
適正価格まで下げたから返金できませんという価格まで下げなきゃ売れないと思うよ。

[334: 購入検討中さん]

汚名が付いてしまっただけに、会社の対応が最大の世間の関心かもしれない。

価格改定での完売、一部間取りの変更工事、価格改定で入居者への返金、

イメージアップのための取り組み。期待したい。

[336: 匿名さん]

ここまで残っているんだから、売主の責任は大きい。

335さんの言う通り、大安売りしないといけないのかも。

[337: 匿名]

ケチついたマンション部門はもういいやー、イメージダウンより利益残そう、と
新旧どちらの買い手にも？得でない道を選ばなければいいのだが。他社にバルク売りとか。

[338: 匿名さん]

他のデベには売却しないでしょうね。なんてったって目玉プロジェクトだったんです

からね。

[339: 物件比較中さん]

決算前の値下げを期待して待ちに待ってた予算不足の人達が、さらに値下げしない事に期待を裏切られ、ヤキモキして、一斉にデベ避難のコメント寄せてますね（笑）

[340: 匿名さん]

ここは相当誠意を見せてるデベだと思いますよ。

地域の価格との兼ね合いや値下げ時の入居者への

返金もあったようですし、適正価格がポイントですからね。

[341: 匿名さん]

340
言ってる事がチンプンカンブン

当初の価格設定は、不動産プチバブル時にセキュリティマンションに付加価値を付けて、適正以上の強気な価格設定、サブプライム、リーマン破綻の影響で市場が冷え込み、売るために大幅値下げ、親会社の絡みもあり、既存契約者に返金、今に至る。

結局、間取りが大きい＝高い部屋だけが残り、なかなか手が出る人がいない間取りが多く残った。

5000万〜7000万の価格帯なら、適正より豪華な創りのため、売れ行きも悪くない。

地域の価格うんぬん、適正価格うんぬんの問題でもなく、デベの誠意とも違うよ。

デベは企業責任として、返金しただけ。
こね物件の始まりからして、誠意とも違う。
大企業のネームバリューの責任を果たしただけだよ。

[342: 匿名さん]

100平米で5000万円代なら即決しますが！

[343: 匿名]

それやるならバルク売りだろうな。影響が大きすぎる。

[344: 匿名はん]

ネームバリューの責任果たせるだけの大企業だから安心感あります。
ここは母体が別業種だからこそ販売やマーケが未熟だったのは否めないけど
だからこそ仕様にお金かけるのに躊躇しなかったのは内覧してみればわかる。
セコムはお金出しただけで設計施工はしっかりしたとこだし、予算さえ用意できればかなり良い物件と思います。

百平米で５～６千万代で売るくらいなら賃貸にするでしょう。
そんな予算は周辺の相場から見てもあり得ません。

[345: 匿名さん]

もし、あと5年後にも60戸近く残っているなら、
管理費・修繕費の支払いを考えると、
100平米6千万で売ってしまったほうがいいと思うけど。
誰も住んでいないとかえって住戸内も痛みが激しいしね。
いまの価格の1割引くらいでは、
頑張っても年間10戸くらいしか売れないでしょう。
そうすると、完売までにあと10年かかる。

[346: 匿名さん]

やれやれ「これからは未来都心豊洲の時代」というときに・・・。

[347: 匿名]

この物件気に入ってるんですが、予算にまだ届かずです。世の中そんなに甘くないですね。

[348: 契約済みさん]

皆さん勝手な事をおっしゃている。　ム・カ・ツ・ク！
価格はもう適正範囲であると思います。
100平米5・6千万なんて考えられません。都下に行かないと無理です。
リーマンの破たんでこんなにも日本に影響がでるとは考えられなかったころに建築決定されたので、
以降に取り掛かったマンションのプレミアム住戸に相当する仕様がほぼ標準になっています。
最初の価格設定もボッタクリとは言えないと思います。
100年に一度と言われるほどの景気の悪さで、泣く泣くのことだったのでしょう。
間取りが悪いところはリフォームすれば良いと思います。
そんなに値下げしないでほしいです。

[349: 入居済み住民さん]

リーマンがなければとても手が出なかった物件だけに
買えた自分はラッキーと思ってます。
このご時世、高額物件が売れにくいのはココだけではありません。
３４８さんも入居されたら満足していただけると思いますよ。
お待ちしています。

[350: 匿名]

ようやくいい話が聞けてよかったです。私もここに決めようかと思っていました。仕様をみたら納得出来ました。

[351: 匿名さん]

売り出した当初、高層ヴィラ棟の最上階１７０平米が１億９８００万円と聞いて
（モデルルームで直接聞きました）
いくら広いとはいえ、その値段はないだろう…と思いました。
その下の階も８０００万円以上。
いやあ、聞いたときにはやっぱり
「ぼったくり」
という言葉が思い浮かびましたよ。

まあ、今入居済み＆契約済みの方はそんな値段でもぼったくりと思わないか、
もしくはぼったくり値段からぐっと下がってからお買い上げになった方たちなんでしょうねぇ…

[352: 匿名さん]

いや、このマンション、モノがいいですよ。
建築も内装仕様も物足りなく感じることは少ないと思います。
値段もいまやそれほど高くない。

ただ、いちばん大きな、そして深刻な問題は、
入居者が少ないせいで、
管理・長期修繕などに近い将来、支障を来すことが予想されるということ。

いまはたしかにデベロッパーが負担しているでしょう。
しかし、デベロッパーも永遠に支払うわけではない。
現に駐車場収入は、当初の計画より大幅に下回っていて、
駐車場収入を大きな柱としていた長期修繕計画案は、
抜本的な改正を促されています。

現状では、まともな長期修繕計画が存在しないマンションです。

仕様と値段だけでマンションを決めると、あとが怖いですよ。

[353: 匿名]

セコムの対応次第か。ただこのマンションにはそれなりの水準の方々だから、敵にはまわせないだろう。

[354: 入居人]

修繕費は入居までセコムが払うって契約書に書いてあるよ。
駐車場収入はこの物件見込んでないよ。
だから「表向きは修繕費が高く見えるんです。」
って営業さん言ってたと思う。
逆に健全だと思ったし、
＞現状では、まともな長期修繕計画が存在しないマンションです。
ってあなた長期修繕計画の収支見ました？
＞抜本的な改正を促されています。
総会でそんな話一切出てなかったけど。

デタラメなこと書かないほうがいいよ。

[355: 入居済みさん]

詳細はいいませんが、修繕計画等は収支の目処がきちんとできています。
母体が経済的に安定しているセコムさんは誠意をもって対応してくだすってますよ。
総会で感じたのは、住民の方々は社会を熟知していらっしゃる方々が多く見受けられますので
そういう面でもセコムさんは逃げられないと思います（笑）

[356: 匿名]

セコムさんの計画はきちんと展望を描いています。この後の入居の方へ説明できないですからね。価格改定を実施する場合も入居者へ対する対応はあるでしょう。

[357: 匿名]

正確な情報を出していただいている方だけ、かきこんで頂きたいですね。不安をわざと煽るのは良くないです。

[362: 匿名さん]

354とかは、一般入居者なんだろうね。
理事会でどんな話し合いがもたれているかご存じないようです。

>修繕費は入居までセコムが払うって契約書に書いてあるよ。

そんなことどこにも書いてないですよ。
希望的観測として、そのように読めないこともない文言はありますけどね。
そもそもみなさん、あえてスルーしているようですが、
ここの売り主はセコムじゃないですよ。その子会社です。


355の
>詳細はいいませんが、修繕計画等は収支の目処がきちんとできています。
とかも、ちょっと変ですよね。
計画は計画であって、「目途」が付くのは、ずっと先。それはどのマンションも同じこと。
だいたい、いまの時点で「目途」がつくような計画は、ウソに決まってるじゃないですか。
「ゼッタイ儲かります」っていう証券マンと同じ手口でしょ、それ。

[363: 匿名さん]

一般入居者って何？

あなたは、理事なのですか？
理事なのであれば、どんな話し合いがされているか、組合員に報告する義務があるのでは
ないでしょうか。

[364: 匿名]

だから管理組合の臨時総会が開かれたのか…
管理組合の総会が開かれるのは普通だけど、
グローリオの場合は臨時総会だったからな…

[365: 契約済みさん]

３６２さんはこのマンションの入居者ですか？
イヤな書き方をしますね。
ガッカリです。

[366: 匿名さん]

>364
意味不明???

[367: 匿名さん]

確かに仕様はそれなりに良いなあ。
完売が見えれば安心して買えるね。

[368: 入居済み]

３６２さんへ

３５５ですが、
「目処」っていうのは将来の目標をさす言葉ですよ。そもそも確実なことに
使われる単語ではないので「ぜったい儲かる」って詐欺師と同じ土俵に立たせること自体が
わかりませんね。目処をもって計画するのは至極当たり前のことです。

－将来の修繕費等の収支について充分な説明と審議を以って納得したので承認した。

住民としては現時点ではそれで充分ではないでしょうか。

私は「修繕計画がずさん」というウソを書かれたことに反論したまでです。