グローリオ蘆花公園ってどうですか？ Part3!!

[匿名さん]

今、注目の！グローリオ蘆花公園についての情報交換スレッドです。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.76平米～130.20平米
売主：セコムホームライフ
売主：平和不動産

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75427/
物件URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/
施工会社：前田建設工業
管理会社：ホームライフ管理

[301: 匿名]

すごい掲示板ですね。早く売れるといいですね。

[302: 匿名さん]

城東埋立地が嫉妬する世田谷物件スレ。

[304: 匿名]

今なら値下げ交渉できそうですね。

[305: 匿名]

交渉する価値はあるのでは。

[306: 匿名さん]

>298
ここがいわゆる弱小デベですよ。

[307: 匿名さん]

セコムって、昔の日本警備保障、ガードマン派遣会社に
マンションは無理でしょう。

[308: 購入検討中さん]

マンションの管理と、セコムの業務は、けっこう近いので、
セコム自らマンションのデベロッパーになれば、
一石二鳥でウハウハだというソロバンをはじいたけれど、
なかなか難しかったということですね。

[309: 匿名]

他のセコムのマンションで完売も多数あるから、ここの価格と間取りが問題では？

[310: 匿名はん]

ここは世田谷で駅からも近いし大規模な土地ってことで、
セコム以外に大手デベロッパーが何社も狙った場所だった。
しかし、よくわかっている大手は結局ここの難点に気づいて手を引いている。
親会社の名前は大きいけど、セコムホームライフは弱小デベを吸収合併して子会社にした
それなりの会社だったから、
よくわからないまま高額で土地を買い取り、ゲーテッドコミュニティという付加価値をつけて
高級マンションとして売りだすことで、
マンション事業とセキュリティ事業拡大の先鋒としようとした。



そして、今の惨状である。

[311: 匿名]

惨状。
まだまだなんとか完売の努力をしないとね！この際、中国資本を狙ってはいかがでしょうか？

[312: 匿名さん]

う～ん、残念。

[313: 匿名]

ここの難点ってラブホ甲州街道低地？
音と雨は対策してればOK、子供がいなければラブホも許そうと思えば狭めの部屋を単身 DINKSが買うのは有？
単身向け小部屋中心物件は賃貸が多くなってマナーが低下するから、広い部屋が主体なのはいい気がするんだけど。期末で更に値下げないかしら。

[314: 物件比較中さん]

ここでこじんまりした安い部屋はないかと探してみましたが、
そういうのは北向き甲州街道沿いと超悪条件。
それならもっといい条件のところがあるだろ、と思って、他を探し中です。
なので、３１３さん、僕だったら「なし」と答えますが、
人それぞなので、まずは希望条件の部屋はどんなところがあるか、直接聞いてみたら？

[315: 匿名]

レスどうも。
防音対策してあって、昼間家にいなければ北向きでも値段次第かなと思ってます。
残ってる中でさらに条件が悪いなら、他の部屋と同じ割引率なわけないよね？という。

ちなみにもっといい条件のところありました？他で。埋め立ても幹線高速沿いも駅遠もパス、とやってくと買えないとこしか残らない…

[316: 匿名]

価格、間取り、地域住民、入居済み住人への値下げ時の対応、売れのこった場合の会社のランニングコストの負担などたくさんの課題が山積みになっているだけに、セコムも大変だ。

[317: 匿名]

初期設定の間違いでしょうね。事前の対策より事後がメインの社業特性が響いたか笑

[318: 匿名]

親会社が相当利益が出ているだけに、しばらくは頑張るんでは。最後は値下げや返金でしょ。

[319: 匿名]

返金あるならいつ買ってもお買い得物件じゃん(笑)。３割引きスタート時に返金されたの？

[320: 匿名さん]

値段的にも場所的にも、魅力はあるんだけど、
ここまで売れ残っていると、やはり今後の管理のことがネックになる。
なので、せめて「残り10戸！」くらいにならないと、怖くて買えない。
しかしそのときには希望の間取りはないだろうな。
で、結論としては買わない、ということになる。

残り100戸近くあるというのは、
入居前の長期修繕計画とかはほとんど意味がなく、
長期的な管理計画がまったく存在しないマンションということなので、
手を出す際は、キワモノマンションだということをお忘れなきよう。

[321: 匿名]

管理費を６千円値上げすればなんとかなる。

[322: 匿名さん]

320
>入居前の長期修繕計画とかはほとんど意味がなく、
ってどう意味がないの？？？
売れ残り部屋の毎月管理費＆修繕費は売主負担って契約書に書いてあったはず。
これ以外の意味は？なに？

[323: 匿名さん]

毎月管理費＆修繕費は売主負担でも、入居者が少なければ、
駐車場収入・共用施設収入が激減する。

年次の管理計画や長期修繕計画では、駐車場稼働率を、
だいたい85パーセントくらいで見積もっているところが多い。
それが35パーセントとかだったら相当計画は狂ってくる。

というのが、「それ以外の意味」。
いま、500戸規模のマンションの理事をしているが、
大規模マンションの理事になったことがないと、
なかなか実感できない。

[324: 匿名さん]

最終的には賃貸に回せば、あの場所なら確実に借り手はある。
周辺の賃貸相場から考えれば、高級賃貸なので、管理費は十分
補えると見込みます。

[325: 物件比較中さん]

高級物件には変わりないのですが・・・。

[327: 匿名さん]

話題にはいろいろな部分でなりましたね。

[328: 匿名さん]

326
そんな場所あったら教えてくれ。

[329: 匿名]

328
烏山以外の普通の街。

[330: 匿名]

先日見学してきました。叩かれる理由がわからなかったのですが、最後に残る理由がわかりました。大きすぎる間取りとその価格です。安くできれば売れるかもですね。それには他の方も書いていましたが、入居者との軋轢がありそうですね。損もするし売り主も大変ですね。

[331: 匿名]

親切なネガさんが物件を叩くのは、適切価格ではないときです。売り手市場のマンション業界を正しく買い手市場に変えるために意見しているのだと思います。

ここが叩かれてしまっているのはやっぱり初期の価格設定が悪かったのでしょうね。

現在の価格と初期の価格を比べれば分かりますが、利益を乗せすぎてたのでしょうね。それとマーケティングを含む市場の不理解さ。

[332: 匿名]

早く売れるといいですね。ただ価格改定をうたうと入居者への返金を含めた対応。価格改定せずだと売れ残りの評価損。どちらにしても金がかかる。

[333: 匿名]

ぼったくりマンションの行く末に興味があってチェックしてます。
去年からの大幅値引きは既購入者への返金という前代未聞の対応ができちゃう程度の余裕あるものでした。ぼったくりの程度を控えれば騙されるとでも思ってたんだろうね。
その結果がいまだに大量の売れ残り。
適正価格に下げたときに、既購入者の扱いをどうするつもりかな ？
適正価格まで下げたから返金できませんという価格まで下げなきゃ売れないと思うよ。

[334: 購入検討中さん]

汚名が付いてしまっただけに、会社の対応が最大の世間の関心かもしれない。

価格改定での完売、一部間取りの変更工事、価格改定で入居者への返金、

イメージアップのための取り組み。期待したい。

[336: 匿名さん]

ここまで残っているんだから、売主の責任は大きい。

335さんの言う通り、大安売りしないといけないのかも。

[337: 匿名]

ケチついたマンション部門はもういいやー、イメージダウンより利益残そう、と
新旧どちらの買い手にも？得でない道を選ばなければいいのだが。他社にバルク売りとか。

[338: 匿名さん]

他のデベには売却しないでしょうね。なんてったって目玉プロジェクトだったんです

からね。

[339: 物件比較中さん]

決算前の値下げを期待して待ちに待ってた予算不足の人達が、さらに値下げしない事に期待を裏切られ、ヤキモキして、一斉にデベ避難のコメント寄せてますね（笑）

[340: 匿名さん]

ここは相当誠意を見せてるデベだと思いますよ。

地域の価格との兼ね合いや値下げ時の入居者への

返金もあったようですし、適正価格がポイントですからね。

[341: 匿名さん]

340
言ってる事がチンプンカンブン

当初の価格設定は、不動産プチバブル時にセキュリティマンションに付加価値を付けて、適正以上の強気な価格設定、サブプライム、リーマン破綻の影響で市場が冷え込み、売るために大幅値下げ、親会社の絡みもあり、既存契約者に返金、今に至る。

結局、間取りが大きい＝高い部屋だけが残り、なかなか手が出る人がいない間取りが多く残った。

5000万〜7000万の価格帯なら、適正より豪華な創りのため、売れ行きも悪くない。

地域の価格うんぬん、適正価格うんぬんの問題でもなく、デベの誠意とも違うよ。

デベは企業責任として、返金しただけ。
こね物件の始まりからして、誠意とも違う。
大企業のネームバリューの責任を果たしただけだよ。

[342: 匿名さん]

100平米で5000万円代なら即決しますが！

[343: 匿名]

それやるならバルク売りだろうな。影響が大きすぎる。

[344: 匿名はん]

ネームバリューの責任果たせるだけの大企業だから安心感あります。
ここは母体が別業種だからこそ販売やマーケが未熟だったのは否めないけど
だからこそ仕様にお金かけるのに躊躇しなかったのは内覧してみればわかる。
セコムはお金出しただけで設計施工はしっかりしたとこだし、予算さえ用意できればかなり良い物件と思います。

百平米で５～６千万代で売るくらいなら賃貸にするでしょう。
そんな予算は周辺の相場から見てもあり得ません。

[345: 匿名さん]

もし、あと5年後にも60戸近く残っているなら、
管理費・修繕費の支払いを考えると、
100平米6千万で売ってしまったほうがいいと思うけど。
誰も住んでいないとかえって住戸内も痛みが激しいしね。
いまの価格の1割引くらいでは、
頑張っても年間10戸くらいしか売れないでしょう。
そうすると、完売までにあと10年かかる。

[346: 匿名さん]

やれやれ「これからは未来都心豊洲の時代」というときに・・・。

[347: 匿名]

この物件気に入ってるんですが、予算にまだ届かずです。世の中そんなに甘くないですね。

[348: 契約済みさん]

皆さん勝手な事をおっしゃている。　ム・カ・ツ・ク！
価格はもう適正範囲であると思います。
100平米5・6千万なんて考えられません。都下に行かないと無理です。
リーマンの破たんでこんなにも日本に影響がでるとは考えられなかったころに建築決定されたので、
以降に取り掛かったマンションのプレミアム住戸に相当する仕様がほぼ標準になっています。
最初の価格設定もボッタクリとは言えないと思います。
100年に一度と言われるほどの景気の悪さで、泣く泣くのことだったのでしょう。
間取りが悪いところはリフォームすれば良いと思います。
そんなに値下げしないでほしいです。

[349: 入居済み住民さん]

リーマンがなければとても手が出なかった物件だけに
買えた自分はラッキーと思ってます。
このご時世、高額物件が売れにくいのはココだけではありません。
３４８さんも入居されたら満足していただけると思いますよ。
お待ちしています。

[350: 匿名]

ようやくいい話が聞けてよかったです。私もここに決めようかと思っていました。仕様をみたら納得出来ました。