グローリオ蘆花公園ってどうですか？ Part3!!

[匿名さん]

今、注目の！グローリオ蘆花公園についての情報交換スレッドです。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.76平米～130.20平米
売主：セコムホームライフ
売主：平和不動産

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75427/
物件URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/
施工会社：前田建設工業
管理会社：ホームライフ管理

[251: 匿名]

値下げしなかったら買えなかったかも！という人達がいる事自体が既に高級感じゃないのよん。

[252: 匿名さん]

それでも買えなくて妬んでる人だらけです。

[253: 匿名さん]

ここは価格の値下げを取り上げて書かれてますが、不毛な話ではないでしょうか？安心や安全を将来に渡りバックアップしているマンションだと感じました。そうゆい意味で中々ない物件だと感じ候補として購入を検討しました。

[254: 匿名]

やはり嫉みが大半なのでしょうか。私も予算が合えば買いたいです。

[256: 匿名]

豊洲君も登場した(笑)。ここは値引き名声の高い問題物件ですが、豊洲よりは土地も良いし、売れ残り数も少ない！

[257: 物件比較中さん]

市場で売れている大きさはほぼ売れているみたいですよ。

やはり大きさでしょうか。。。

[258: 匿名さん]

しかし、この時代にこの値段で売れるかねえ？？

[259: 匿名さん]

堂々と値段を下げれないんでは？？

入居住みの方々との関係に影響する可能性もありますしね。

住んでいる方々へ一部返金をするなどの処置をとる可能性が

あれば決算に影響でますからね。

[260: 匿名]

もう普通のルートでは売れないでしょ。既に新しいマンションが大量に出てるし、これからも出ますよね。千歳烏山とか芦花公園の供給は過多だった。

あえてここを新築として見る人はいないでしょ。中古としての価格の安さだけが売りになります。

早々に転売屋さんに出してしまった方がすっきりする。そうしたら今の値引き後の価格の70％位で出てきて抽選でしょ！

普通は破綻会社の物件での手法ですが、セコムさんが破綻するわけはないからね。担当責任者も決断しずらいのは分かるが、ここに至っては早く完売しないと、ここを買ってくれた人に対して失礼になる。

ので値引き待っている人達はもう少し待ちましょう！

[262: 匿名さん]

豊洲の方が都心で近くて便利です。大手町まで１０分くらい
ここの物件まだ売れないの？またチラシ入ってきたよ。
ラブホテルの近くなんてありえないしね。

[267: 匿名さん]

今月に入って資料請求したら、あと110戸ほど残っているみたい。
価格表以外にまだ多少残っていると考えると、だいたい3分の1くらい売れ残っている。
とりわけ100平米以上の部屋が大量。値引き後の価格で9000万円台中盤。
逆に85平米以下の部屋は、9割方売れているようですね。

つまり8000万くらいで80平米の部屋を買った人が多いので、
100平米の部屋をこれ以上下げると、
当初入居した人より安く、しかも広い部屋が買えてしまう。
これはなかなか住民感情としては難しいでしょうね。

あの部屋が欲しかったけど、予算的に厳しいので狭い部屋にしたのに、
あとから入居する人は、自分たちより安い予算で、自分たちが手が出なかった部屋に！　とか。
しかも安くなった部屋が眺望のいい上層階だったりすると、よけい腹立たしいわけで。
そうすると、人間、早く売っぱらって、他のマンションに引っ越したいと思うけれど、
リセールは、当然信じられないほど安いわけで……。

しかし三分の一も未入居だと、管理組合の総会とか成立するんだろうか。
毎月のセコムの負担も相当なものだろう。
セコムは管理費収入が目当てで、マンション経営に乗り出したのに、
これではまったく見込み違いですね。
全体修繕費と、棟別修繕費でわけたのに、
なんというか、かえって自分たちの首を絞めてしまった感だ。


資料請求して、いろいろ考えてしまったよ。
当初から内装のグレードを下げて、1割安く売ってれば、
ここまで窮することはなかったと思うのだがなぁ。

マンションって物件価格だけじゃないから、
どんなに安くなっても、ここまで未入居が多いマンションは、
買わないほうがいいと思った。
管理組合費とか駐車場収入とかが足らず、修繕計画など、
すべての当初案がご破算になりますからね。

[269: 匿名]

全員に一部返金して、部屋の価格を改定。さもなくばかなり厳しい結果になるかもしれませんね。セコムさんの目玉物件なだけに、既存住人、新規住人への対応が期待されます。

[270: 匿名さん]

ここ買えた人は別格の人々
1500万のベンツ買って、一年で半値で売っても損したなんて発想すらない人々。
ここでネガレスしてる貧乏人とは違いますから。

[271: 匿名さん]

いや、そこまでの物件じゃないでしょ。
売れているのは7000万〜8000万の部屋なんだから。

1500万のベンツどころか、プリウスとかですよ。
年収で言ったら、1500万〜2500万くらいでしょう。

[272: 匿名さん]

長文・・・何者？
暇人である事は確かだけど
怖い・・・

[273: 匿名]

およよ。

[276: 匿名さん]

No.420 by 豊洲住民さん2011-01-21 20:07
私、世田谷に住んでるんですけど、正直、豊洲に憧れています。

[277: 匿名]

やっぱり高所得者が多いマンションですね。

[279: 匿名さん]

高所得者がどれくらいいるかは知りませんが、

>No.420 by 豊洲住民さん2011-01-21 20:07
>私、世田谷に住んでるんですけど、正直、豊洲に憧れています。

こういう人間はいなそうなのでよかった。

[280: 匿名さん]

ここって世田谷区なの？
あんまり世田谷っぽくない土地柄だけど。

[281: 匿名さん]

そうなんですが、埋立地っぽくないのがせめてもの救いです。

[282: 匿名さん]

↑
確かに。
同じ売れてない同志ですが、客観的に見てもゴミ入り埋立地の足立ナンバーの負けですね。

[283: 買い換え検討中]

豊洲って足立ナンバーなんだ？やめとこ。

[284: 匿名さん]

>271
年収で言ったら、1500万〜2500万くらいでしょう。

あの・・・。この年収の方がどの位存在するのかご存じですか？
３２万人ですよ。1.3％。約１００人に一人の割合です。凄いんじゃないですか？

[285: 匿名]

下に記載の物件概要によると現販売戸数92戸…本当？

[286: 匿名さん]

本当ですね。
３６３戸中、まだ９２戸が売れてない。
特に、高層ビラは9000万を超える価格帯ですから、全然売れてない。

[288: 匿名さん]

いや、いくら世田谷でもカラスヤマよりはもはや豊洲のほうがマシでしょう。残念ながら。

[289: 匿名さん]

豊洲がマシ？？？
タダ同然の液状化現象の止まらない土地に何か価値でも？？？ゴミの上に住むんですよ。
残念ながら、比較する方が狂ってますね。

[290: 匿名さん]

残念ながらカラスヤマもよく似たもんだよ。
たいした土地柄じゃないよ（笑）

[291: 匿名さん]

足立ナンバーよりは品川ナンバーの方がいいに決まってるでしょ。豊洲信者は豊洲のスレに書き込みなよ。気持ち悪い。

[292: 買い換え検討中]

地震で津波が豊洲に・・・

[293: 匿名]

豊洲の信者は合理主義者がなる。確かに銀座に出ようとしたら近い。

でも汚物で埋め立てた場所には住まないのがステイタスを求める人達の選択。

高層マンションと小屋密集地区が隣接したカオスな町です。

豊洲合理主義者は、大手町近い、高層なら足元は見えないから豊洲の町のカオスは見えないから気にしない。そういう人達です。

[295: 物件比較中さん]

豊洲の話は別のところで。ここを検討している方、価格交渉できましたか？

やはり価格が改定されていても、ローンとランニングコストで現価格では

厳しい。もともと住んでいる方への対応もあると思うので、値下げは

難しいんですかね。

[296: 匿名]

定価で買った人に値下げ分保証するなんて不要。より条件の良い部屋を選んだんだから。

ナンセンス。

住民に返金する位ならその分、新価格を下げて売り切るのが正しい。

ここで値下げを叫びつつ入居者分も下げろと言っているのは、ここを買った人達でしょ。卑しいと思う。

[298: 匿名さん]

普通、３割引したら客が長蛇の列をなして抽選、即完売じゃない？

都心だと３割引すらないけど（弱小デベの物件は別として）。

[299: 匿名さん]

豊洲もとっとと値下げして売り切ればいいのにね。
それこそ無理ってとこですね。
ゴーストタワー買った人可哀想に。

[301: 匿名]

すごい掲示板ですね。早く売れるといいですね。

[302: 匿名さん]

城東埋立地が嫉妬する世田谷物件スレ。

[304: 匿名]

今なら値下げ交渉できそうですね。

[305: 匿名]

交渉する価値はあるのでは。

[306: 匿名さん]

>298
ここがいわゆる弱小デベですよ。

[307: 匿名さん]

セコムって、昔の日本警備保障、ガードマン派遣会社に
マンションは無理でしょう。

[308: 購入検討中さん]

マンションの管理と、セコムの業務は、けっこう近いので、
セコム自らマンションのデベロッパーになれば、
一石二鳥でウハウハだというソロバンをはじいたけれど、
なかなか難しかったということですね。

[309: 匿名]

他のセコムのマンションで完売も多数あるから、ここの価格と間取りが問題では？

[310: 匿名はん]

ここは世田谷で駅からも近いし大規模な土地ってことで、
セコム以外に大手デベロッパーが何社も狙った場所だった。
しかし、よくわかっている大手は結局ここの難点に気づいて手を引いている。
親会社の名前は大きいけど、セコムホームライフは弱小デベを吸収合併して子会社にした
それなりの会社だったから、
よくわからないまま高額で土地を買い取り、ゲーテッドコミュニティという付加価値をつけて
高級マンションとして売りだすことで、
マンション事業とセキュリティ事業拡大の先鋒としようとした。



そして、今の惨状である。

[311: 匿名]

惨状。
まだまだなんとか完売の努力をしないとね！この際、中国資本を狙ってはいかがでしょうか？

[312: 匿名さん]

う～ん、残念。

[313: 匿名]

ここの難点ってラブホ甲州街道低地？
音と雨は対策してればOK、子供がいなければラブホも許そうと思えば狭めの部屋を単身 DINKSが買うのは有？
単身向け小部屋中心物件は賃貸が多くなってマナーが低下するから、広い部屋が主体なのはいい気がするんだけど。期末で更に値下げないかしら。

[314: 物件比較中さん]

ここでこじんまりした安い部屋はないかと探してみましたが、
そういうのは北向き甲州街道沿いと超悪条件。
それならもっといい条件のところがあるだろ、と思って、他を探し中です。
なので、３１３さん、僕だったら「なし」と答えますが、
人それぞなので、まずは希望条件の部屋はどんなところがあるか、直接聞いてみたら？

[315: 匿名]

レスどうも。
防音対策してあって、昼間家にいなければ北向きでも値段次第かなと思ってます。
残ってる中でさらに条件が悪いなら、他の部屋と同じ割引率なわけないよね？という。

ちなみにもっといい条件のところありました？他で。埋め立ても幹線高速沿いも駅遠もパス、とやってくと買えないとこしか残らない…

[316: 匿名]

価格、間取り、地域住民、入居済み住人への値下げ時の対応、売れのこった場合の会社のランニングコストの負担などたくさんの課題が山積みになっているだけに、セコムも大変だ。

[317: 匿名]

初期設定の間違いでしょうね。事前の対策より事後がメインの社業特性が響いたか笑

[318: 匿名]

親会社が相当利益が出ているだけに、しばらくは頑張るんでは。最後は値下げや返金でしょ。

[319: 匿名]

返金あるならいつ買ってもお買い得物件じゃん(笑)。３割引きスタート時に返金されたの？

[320: 匿名さん]

値段的にも場所的にも、魅力はあるんだけど、
ここまで売れ残っていると、やはり今後の管理のことがネックになる。
なので、せめて「残り10戸！」くらいにならないと、怖くて買えない。
しかしそのときには希望の間取りはないだろうな。
で、結論としては買わない、ということになる。

残り100戸近くあるというのは、
入居前の長期修繕計画とかはほとんど意味がなく、
長期的な管理計画がまったく存在しないマンションということなので、
手を出す際は、キワモノマンションだということをお忘れなきよう。

[321: 匿名]

管理費を６千円値上げすればなんとかなる。

[322: 匿名さん]

320
>入居前の長期修繕計画とかはほとんど意味がなく、
ってどう意味がないの？？？
売れ残り部屋の毎月管理費＆修繕費は売主負担って契約書に書いてあったはず。
これ以外の意味は？なに？

[323: 匿名さん]

毎月管理費＆修繕費は売主負担でも、入居者が少なければ、
駐車場収入・共用施設収入が激減する。

年次の管理計画や長期修繕計画では、駐車場稼働率を、
だいたい85パーセントくらいで見積もっているところが多い。
それが35パーセントとかだったら相当計画は狂ってくる。

というのが、「それ以外の意味」。
いま、500戸規模のマンションの理事をしているが、
大規模マンションの理事になったことがないと、
なかなか実感できない。

[324: 匿名さん]

最終的には賃貸に回せば、あの場所なら確実に借り手はある。
周辺の賃貸相場から考えれば、高級賃貸なので、管理費は十分
補えると見込みます。

[325: 物件比較中さん]

高級物件には変わりないのですが・・・。

[327: 匿名さん]

話題にはいろいろな部分でなりましたね。

[328: 匿名さん]

326
そんな場所あったら教えてくれ。

[329: 匿名]

328
烏山以外の普通の街。

[330: 匿名]

先日見学してきました。叩かれる理由がわからなかったのですが、最後に残る理由がわかりました。大きすぎる間取りとその価格です。安くできれば売れるかもですね。それには他の方も書いていましたが、入居者との軋轢がありそうですね。損もするし売り主も大変ですね。

[331: 匿名]

親切なネガさんが物件を叩くのは、適切価格ではないときです。売り手市場のマンション業界を正しく買い手市場に変えるために意見しているのだと思います。

ここが叩かれてしまっているのはやっぱり初期の価格設定が悪かったのでしょうね。

現在の価格と初期の価格を比べれば分かりますが、利益を乗せすぎてたのでしょうね。それとマーケティングを含む市場の不理解さ。

[332: 匿名]

早く売れるといいですね。ただ価格改定をうたうと入居者への返金を含めた対応。価格改定せずだと売れ残りの評価損。どちらにしても金がかかる。

[333: 匿名]

ぼったくりマンションの行く末に興味があってチェックしてます。
去年からの大幅値引きは既購入者への返金という前代未聞の対応ができちゃう程度の余裕あるものでした。ぼったくりの程度を控えれば騙されるとでも思ってたんだろうね。
その結果がいまだに大量の売れ残り。
適正価格に下げたときに、既購入者の扱いをどうするつもりかな ？
適正価格まで下げたから返金できませんという価格まで下げなきゃ売れないと思うよ。

[334: 購入検討中さん]

汚名が付いてしまっただけに、会社の対応が最大の世間の関心かもしれない。

価格改定での完売、一部間取りの変更工事、価格改定で入居者への返金、

イメージアップのための取り組み。期待したい。

[336: 匿名さん]

ここまで残っているんだから、売主の責任は大きい。

335さんの言う通り、大安売りしないといけないのかも。

[337: 匿名]

ケチついたマンション部門はもういいやー、イメージダウンより利益残そう、と
新旧どちらの買い手にも？得でない道を選ばなければいいのだが。他社にバルク売りとか。

[338: 匿名さん]

他のデベには売却しないでしょうね。なんてったって目玉プロジェクトだったんです

からね。

[339: 物件比較中さん]

決算前の値下げを期待して待ちに待ってた予算不足の人達が、さらに値下げしない事に期待を裏切られ、ヤキモキして、一斉にデベ避難のコメント寄せてますね（笑）

[340: 匿名さん]

ここは相当誠意を見せてるデベだと思いますよ。

地域の価格との兼ね合いや値下げ時の入居者への

返金もあったようですし、適正価格がポイントですからね。

[341: 匿名さん]

340
言ってる事がチンプンカンブン

当初の価格設定は、不動産プチバブル時にセキュリティマンションに付加価値を付けて、適正以上の強気な価格設定、サブプライム、リーマン破綻の影響で市場が冷え込み、売るために大幅値下げ、親会社の絡みもあり、既存契約者に返金、今に至る。

結局、間取りが大きい＝高い部屋だけが残り、なかなか手が出る人がいない間取りが多く残った。

5000万〜7000万の価格帯なら、適正より豪華な創りのため、売れ行きも悪くない。

地域の価格うんぬん、適正価格うんぬんの問題でもなく、デベの誠意とも違うよ。

デベは企業責任として、返金しただけ。
こね物件の始まりからして、誠意とも違う。
大企業のネームバリューの責任を果たしただけだよ。

[342: 匿名さん]

100平米で5000万円代なら即決しますが！

[343: 匿名]

それやるならバルク売りだろうな。影響が大きすぎる。

[344: 匿名はん]

ネームバリューの責任果たせるだけの大企業だから安心感あります。
ここは母体が別業種だからこそ販売やマーケが未熟だったのは否めないけど
だからこそ仕様にお金かけるのに躊躇しなかったのは内覧してみればわかる。
セコムはお金出しただけで設計施工はしっかりしたとこだし、予算さえ用意できればかなり良い物件と思います。

百平米で５～６千万代で売るくらいなら賃貸にするでしょう。
そんな予算は周辺の相場から見てもあり得ません。

[345: 匿名さん]

もし、あと5年後にも60戸近く残っているなら、
管理費・修繕費の支払いを考えると、
100平米6千万で売ってしまったほうがいいと思うけど。
誰も住んでいないとかえって住戸内も痛みが激しいしね。
いまの価格の1割引くらいでは、
頑張っても年間10戸くらいしか売れないでしょう。
そうすると、完売までにあと10年かかる。

[346: 匿名さん]

やれやれ「これからは未来都心豊洲の時代」というときに・・・。

[347: 匿名]

この物件気に入ってるんですが、予算にまだ届かずです。世の中そんなに甘くないですね。

[348: 契約済みさん]

皆さん勝手な事をおっしゃている。　ム・カ・ツ・ク！
価格はもう適正範囲であると思います。
100平米5・6千万なんて考えられません。都下に行かないと無理です。
リーマンの破たんでこんなにも日本に影響がでるとは考えられなかったころに建築決定されたので、
以降に取り掛かったマンションのプレミアム住戸に相当する仕様がほぼ標準になっています。
最初の価格設定もボッタクリとは言えないと思います。
100年に一度と言われるほどの景気の悪さで、泣く泣くのことだったのでしょう。
間取りが悪いところはリフォームすれば良いと思います。
そんなに値下げしないでほしいです。

[349: 入居済み住民さん]

リーマンがなければとても手が出なかった物件だけに
買えた自分はラッキーと思ってます。
このご時世、高額物件が売れにくいのはココだけではありません。
３４８さんも入居されたら満足していただけると思いますよ。
お待ちしています。

[350: 匿名]

ようやくいい話が聞けてよかったです。私もここに決めようかと思っていました。仕様をみたら納得出来ました。