ザ・パークハウス新宿御苑西（（仮称）千駄ヶ谷5丁目計画）

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.tph-gyoen.com/

＜全体概要＞
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷5-13-44他（地番）
交通：山手線代々木駅より徒歩4分、副都心線北参道駅より徒歩7分、中央線千駄ヶ谷駅より徒歩10分ほか
総戸数：93戸（非分譲19戸を含む）
間取り：1R～3LDK
面積：30.8～76.48m2
入居：2012年3月中旬予定

売主：三菱地所（'11年1/2付で三菱地所レジデンスに承継）
施工会社：フジタ

[162: 匿名さん]

最初のほうで散々叩かれていたアイディーコート以下の仕様とはね・・

[163: 匿名]

仕様はまだわからないけど、デザインはアイディコートの方が好きだったな。

[164: 匿名]

なんか連投ネガすごいですね。安いだろう、って価格まだ出てないのでは。
情報出揃わないとなんとも言えないかな。

[165: 匿名]

ネガの連投っていうか、みんなの統一見解って感じ？
安いかの評価は300でも高いと思う人と安いと思う人がいるだろうから統一見解にはならないだろうけど、小規模の再開発で景気が底の頃に仕込んでるだろうし、間取りとか部屋の広さ見れは仕様も低いだろうし、むしろ高い理由がないよ。地所レジ発足当初の物件でしくじりたくないと言う意識も働いて、売れる価格で出すだろうしね。

[166: 匿名]

てことは競争になるのか。

[167: 匿名さん]

風呂の床は、低価格、低仕様の基本仕様である、ｶﾗﾘ床と予想。

[168: 匿名]

現段階で枝葉末節あげつらっても仕方ないのでは。

[169: 匿名さん]

お風呂小さいね。50,60クラスは全部1317かもね...

[170: 匿名さん]

会社の統合があって、パークハウスは2011年以降の名前の最初に〈ザ〉が着くのは、低仕様でダメだから中古も買わない方がいいよなんて、数年後に言われてそうです。

[171: 匿名さん]

まぁ個人的見解ですけど駅反対側の地所のタワーと差別化を図るために
低仕様、低価格でくるのではと考えています。向こうは坪400なんて話がでてますが
こちらはいくらからでしょうかね・・

[172: 匿名さん]

えー低価格になるかも、ってのは助かるけど、でもせめてお風呂は１４１７にしてほしいし、キッチンとかの仕様を安普請にしないでね。
70平米クラスに期待したいんだけど、何部屋ぐらい作るつもりでしょうね。

[173: 匿名さん]

350～くらいではないでしょうか

[174: 匿名さん]

平均？、最低？

最低はもっと低いでしょ、ここは。

[175: 匿名さん]

アイディーコートは知りませんけど、ブランズが310からだったのでここは340～390くらいでしょうか？
駅距離やデベの格からの判断ですが、素人考えなのであまり突っ込まないでいただけると助かります

[176: 匿名]

御苑隣接を希望する方へ。新宿側第10宮庭マンション1LDK40平米が2080万で出てますよ。築40年だけど。
滅多に出ないから建て替え待てるならお薦め。金あったら自分で買いたい。スレ違い失礼

[177: 匿名さん]

魅力的だが築40年か…。
たまに極一部の人気立地で中古を買って建て替えを待つって聞きますが、メリットがよくわからないので教えて欲しいのです。
こういう場合、買っておいて建て替え話しが持ち上がったら追加で費用とられて、建築中は賃貸へ引越して…ってなると、この中古を購入しておくメリットは、中々出ない希少性ある人気立地に新しく建ち上がった新築物件を新規で購入するとなるととてつもなく高い且つまず出物がそうそう無い。
そんなところの所有権を持っているという事が重要になるって事？

[178: 匿名さん]

だいたい建て替えられるかも分からないしね。渋谷区は数年前に高さ制限を厳しくしたおかげで
既存不適格物件の嵐ですから・・よっぽど大規模な開発にならないと厳しいのでは

[179: 匿名]

>177さん

（スレ違いですけどレスがついたので）最後が正解ですね。新しい物件を建てる際の地権者になる、と書くとイメージしやすいかな？
老朽物件取り壊す際の経費はケースバイケースだけど、建て替えできてるとこは持ち出しがあっても僅少、売ったら売値は買値の数倍みたいなところがほとんどですね。
ご興味あったら桜上水団地や原宿団地、うぐいす住宅にプラウドエンパイア（反対側）の事例を検索されるとおもしろいですよ（ちなみに第10宮庭は新宿区です）。

[180: 匿名さん]

＞177さんの考えは前半部分もあっていると思いますけど・・・　人に貸したりしていればその期間賃貸収入はなくなりますしね。　貸せるような状態でなければお金かかるし・・・。

立て替えまでの経費はそこにすまなければ二重にかかるし、築４０年にリフォームなしで住んでられないでしょう。買値の数倍なんてのは経費等考えれば今はほとんどないと思いますけど。

最近は立て替え案を検討する時点でデベの大まかな買値が総会にまずはでますから、転売価格の目安をオーナー等は知っていますのでそう安いのはでないっしょ！　そもそも不動産屋がいい価格で買っちゃいますよ。

ところでここはいつごろ価格がでるのかなぁ・・・

[181: 匿名さん]

残念物件の匂いがプンプンしますね・・

[182: 匿名]

価格早く知りたいです！

[183: 物件比較中さん]

suumoに40Dタイプ（専有面積／45.83m2）1LDK+SICの間取りも出てます。

風呂1216・・・投資用？
しかも収納少ない。SICよりも収納増やして欲しかった。

方角は御苑ビュー側っぽいですね。

[184: 匿名]

＞183

同意です。風呂狭い＆収納少ないのはイヤですね。


広い部屋の間取りを公表してほしいな。


駐車場 敷地内22台って多くないですか？埋まるのかな。
代々木駅近いし、新宿駅も徒歩圏内だし車いらないと思うんだが。

[185: 匿名]

駐車場は地権者から先約が入ってたりするのかな？
近場にカーシェアもレンタカーもありますね。

[186: 匿名さん]

お風呂はもっと大きくして欲しい。
投資用でも最近大きめだよね。

[187: 匿名さん]

ここは投資物件みたいな感じだね。買って長く住もうって言うマンションじゃないよ。

地所は統合して方向を変えたんでしょ、むしろ藤和の路線に近づいてる。

名前にザがついたのは、以前のパークハウス所有者に対する配慮じゃないですか。

[188: 匿名さん]

立地の希少性を考えると是非欲しい。

[189: 匿名さん]

＞１８７

ライオンズは「ザ」が付くとランクが上がるんですけどね・・・
　

[190: 匿名さん]

地所がライオンズに倣う訳無いよね。

[191: 匿名さん]

どうみてもベリスタレベルだね

[192: 匿名さん]

価格もベリスタレベルなら嬉しい。

[194: 匿名さん]

統合後の迷走物件の第一号ですかね

[195: 匿名さん]

どうでてくるのか楽しみではあるな。

[196: 匿名さん]

ベリスタ引きずるのは辞めてほしいな＞地所さん

[198: 匿名さん]

代々木で3LDKだとここしか選択肢がないんだよね。アイディーコートはもう無いし、
ブランズは2LDKまでだし。

[199: 匿名さん]

ブランズは代々木というか参宮橋、初台物件だからな。まぁ歩けなくもないけど...
設備や構造部分に関してはブランズも悪くないけど、純粋な代々木物件というとここしか無いんだよなぁ

[200: 匿名]

厳密には、ここも代々木でなく千駄ヶ谷物件。

[201: 匿名さん]

山の手の内側は、むしろ代々木より、千駄ヶ谷の方が良いけどね。

[202: 匿名さん]

田舎モンは山手沿線に憧れる。

[203: 匿名さん]

↑コンプレックス丸出し

[206: 匿名さん]

＞２０５
資料や建物に金をかけなくても売れるからでしょう。

[207: 近所に住む者]

下手に広告に金かけて、その分価格に跳ね返ってくるよりは良いと思います。
一流デベだし立地も良いから値段が高すぎなければ売れるでしょうね。

ただ、もう少し高級感ある外観と、快適な間取りであって欲しかった。
せっかくの良い立地がもったいない。
あと代々木駅東口側は買い物が若干不便そう。

[208: 匿名さん]

まぁ販売は５月だし挨拶みたいなもんでしょう。本格的な資料はこれからかと・・

[209: 匿名さん]

立地抜群。
早く詳細出ないかな～。

[210: 匿名]

5月かぁ～長い。

[212: 匿名さん]

価格もベリスタだと思うなー。
学芸大学プレイスの物件みに行った時、ここをすすめられたくらいだから。

[214: 匿名さん]

確かにね。
学芸大学見に行っている人にすすめても意味ないような‥。
どちらも人気エリアではあるがね。

[215: ご近所さん]

ていうか、そんな嘘書くのも答えるのもなんか痛いですね。

[216: 購入検討中さん]

ここ下見行ったけど生活するとなるとちょっと買い物きつそう
スーパーないし、そもそも駅の東側って何も店ないんだね
代々木って用事なかったから降りた事なかったけどとても新宿と原宿に挟まれた場所とは思えんわ

[217: 匿名]

都会で至近距離にスーパー期待したって仕方ない。
高島屋の地下には紀伊国屋も入っている。駅の反対側にはマルマンもある。
労を厭わなければそんなに割高につかず暮らせる。

[218: 匿名]

新宿と原宿に挟まれた場所とは思えないローカルさが代々木の良さ。便利なのに騒々しくない。

[219: 匿名]

いくらかね。事前案内会でわかるかな？

[220: 購入検討中さん]

モデルルーム行って来ましたが内装は外観同様ちょっとチープな印象でしたね
浴槽が小さすぎてビビりましたしディスポなし、食洗機オプションってのもビックリです
せっかくの内廊下も人工芝みたいなカーペットに屋根があるって感じでホテルっぽさとはほど遠いです
低仕様でお値段抑えましたって価格でもないですし、2L、3Lに７〜９千万出す層がこの仕様に納得するんでしょうかね
自分は道楽でポンと買えるほどの資産はないので、重いローンを背負うなら所有する喜びを味わえるマンションを選びたいです

[221: 周辺住民さん]

ラーメン屋の匂いが・・・
個人的にはマイナス。
夏場はヤバイよ。

[222: 匿名さん]

やっぱり高かったです。　まぁ1Ｌ，2Ｌがほとんどで地権者も多いので、ディスポはつけなかったのじゃないかな。　仕様は普通ってとこじゃない？　山の手の外側でもいいからもう少し新宿寄りが出るまで待つ事にします・・・

[223: 匿名]

ここより新宿寄り？
十年単位でなさそうな…、曙町のは商業施設みたいだし。

紀伊國屋隣のパーキングは何が建つんだろうね。

[224: 匿名さん]

久しぶりにきてみたら。

学大プレイスみに行って、こことススメられたのは嘘でもなんでもないですよ。
ここと、大崎をススメられました。

マンション選びのポイントは人それぞれですから、嘘だとか決めつけることはないでしょう？

共通項となるポイントは、価格なんですから。それ以外は何を重視しているか、世帯ごとに違って然りです。

[225: 物件比較中さん]

50平米以上は価格いくら位からでした？

[226: モデルルーム]

今の時期と時代に完全外れちゃった感満載ですね
全住居1000万高い
御苑ビューも真北で運気も最高に悪そうだし、南は明治通りうるさすぎるし。。。
ここは坪300ですね、利回りもこれからは期待てきないしかなり余るんじゃないかな

[227: 匿名]

どうでしょうね？
割高は確かだけど、震災後は買わずに賃貸という人も多いようだし、新宿は賃貸需要も底堅い。
日テレ跡地のタワー借りるならこっちを借りるかな、自分は。

[228: 匿名さん]

地所が藤和といっしょになって典型的な失敗物件って感じですよね。

おそらく、ブランドを統一化することで、下の物件（ここみたいなの）をパークハウスブランドで売れば客が騙されると思ったんでしょうね。

まあ、正直、お客さんは賢いんですよ。そのうえ、パークハウスブランド全体の質低下、信用失墜を招く結果となっている。いわゆるブランド戦略の基本がなってない。

マンションデベとしての地所は、ブランドとしては大京化していくんでしょう。信頼度とか質とかでは、野村とか三井にどんどん話されて行きますね。

[229: 匿名さん]

あまり騒がれていないようですが、ここってどうなんですか？山手駅近いし、パークハウスですし、良いように見えるんですけど。やっぱり高いのかな？

[230: 物件比較中さん]

何か、外れとか失敗とか色々な言葉がありますが（笑）、そんなにダメですかね？駅近だし、そこまで仕様も悪いと思いませんでした。御苑ビューも真北ではないはず。北東じゃないでしょうか？ただ、明治通り側はちょっとうるさそうなのは否めませんね。。買うなら御苑側かな。

[231: 匿名さん]

見てきたが・・・
せっかくの好立地を活かせなかった残念度満点の物件。

いまどきディスポもないなんて、、、
いまどき１２１６の風呂を作るなんて、、、
仕様は全体的にベリスタそのものだし。

中途半端な広さの店舗２つも気になるし。
反対運動と地権者の影響か、建物の形（北、東）がでこぼこいびつなのも気になる。
御苑側の空き地は、見たところいずれ必ず何か建つ感じ。

価格は眺望が期待できない下層階は立地を考えればどちらかというと安いぐらい。
ただ、上層は、立地を考えてもちょっと高い。

地所さんの企画力にちょっと失望。

[232: 匿名さん]

あっ、ここまだ検討してる人いるんだ。

[233: 匿名さん]

ディスポって停電になった時流せないだよね？無くてもいいよなぁ

[234: 匿名さん]

＞　ディスポって停電になった時流せないだよね？無くてもいいよなぁ

エレベーターって、停電になったとき使えないんだよね、無くてもいいよなぁ。

部屋の電気、停電になったとき使えないんだよね、無くてもいいよなぁ。

テレビ、停電になったとき使えないんだよね、無くてもいいよなぁ。

駐車場のゲート、停電になったとき使えないんだよね、無くてもいいよなぁ。

停電してても、洗いものはどうしてもそのときしたければ、洗面所でも出来ますよ。
まあ、夜の場合は暗い中でわざわざキッチンで洗いものするかは別として。

233って、モテナイ奴の典型的な思考過程だよね。

[235: 匿名さん]

あっ、ここまだネガるやついるんだｗ

[236: 匿名]

停電時給水ポンプも止まり水道さえ出ないことを知らない素人お疲れ様。

[237: 匿名さん]

東京で震災が起きて、停電して、水道も止まったとします。

その程度の地震が起きた場合はここは耐震構造に金をかけてないのでみんなここには戻れないという前提ならそれでよいでしょう。

停電と断水。水はタンクで配給されて、ペットボトルを持って給水所にもらいに行きます。

その水は何に利用し、どこに捨て、どこで流しますか？

[238: 匿名]

間取図見るとここって乾式壁？

[239: 購入検討中さん]

うーん。値段と設備をみたのですが、私的にはいまいちでした・・・。
ブランズは3LDK+がなかったので、候補にもあがりませんでしたが、
これなら散々バッシングされていたIDコートの上層階の方がよかったかも。

[240: 匿名さん]

ディスポ、停電でも回らないだけで生ゴミ以外は流れるでしょ？
つまり、普通の流しと同じになるだけ。
網でも置けば普通に洗い物できますよ。

[241: 匿名さん]

停電になったら、下水自体が使えなくなるんじゃないの？

[242: 匿名さん]

今時、ちゃんとしたマンションなら停電時や災害時に備えて、自家発電て給水ポンプもエレベーターも動くようにしている。

[243: 周辺住民さん]

隣にある御天というラーメン屋さんは、すごく臭いがキツいです。
あの臭いがダメな人は、やめた方がいいと思います。

『御天　臭い』で検索して頂ければ、いくらでも出てきます。
自分は曇りの日は、吐きそうになります。

[244: 匿名]

このマンション規模で自家発電？
そりゃ大変だね。

[245: 購入検討中さん]

自分はモデルルームみて即却下しましたが友達が申し込んだそうです
なのであまり悪くは言えませんがこの仕様でこの価格はふざけてるとアンケートに書いときました
当時は予定価格でしたが正式価格を見ても全然下がってないしパークハウスってこんなもんか、と、名前だけで商売できる気楽さを感じました

[246: 匿名さん]

やっぱり、割高ですかあ。そしてラーメンがそれほど臭いとは。。パークの再開発のほうは場所悪いですしね

[247: 匿名さん]

アイディーコートもブランズも完売して代々木界隈ではここしか無いし気長に売ればいいのでは？
私は見送りましたけど

[248: 匿名さん]

駅反対側にでっかい空き地ありますね。代ゼミの跡地
ダイワの看板立ってたかな

[249: 周辺住民さん]

＞248さん
代々木駅西口側の空き地（代ゼミ跡地）に、既に何か新しく建てられてますね。
外観はほぼ完成しているようで、見る限り住宅ではないようですが。新しい代ゼミ関連の施設とかなのかな。

あの建物が大型の24時間スーパーとかだったら便利で嬉しいんだけど。

[250: 匿名さん]

代ゼミ跡地は知らないけどTKPの裏とかは今も空き地のままだよ、結構広い敷地
大和の看板はあそこじゃなかったかな

[251: 購入検討中さん]

代々木好きなんだけどなー
ここすごい期待してたんだけどなー
残念すぎる
三井だったらうまく企画しそうだったのに

[252: 匿名さん]

豚骨ラーメン屋のにおいがダメな人は多いですね、いくら好きでも毎日嗅ぐのはちょっと嫌になりそうです。
間取りが好みわかれそうだけど個性的な間取りもあり、立地も間取りも気にはなっているのですが、
１回見に行って臭いを確かめたほうが良さそうですね。

[253: 匿名さん]

新宿駅に新南口が出来て、代々木方面に延長してくるからこの辺はさらに便利になるよ
ただここの物件の仕様は酷いよね・・
いくら地所でもこの価格は無い

[254: 匿名さん]

坪単価のばらつきが大きすぎる。
２６０から４００まで。

こういう物件の坪単高めを拾うと、売却時に苦労するんだよなぁ。
安い部屋には理由があるんだけど、中古市場だと条件面はあまり考慮されずにその物件の取引事例になっちゃう傾向があるからね。

でも欲しい条件の部屋はやっぱり340以上なんだよなぁ。

価格設定までもが、なんかチグハグな感じ。

[255: 匿名さん]

２６０から４００は幅相当広いですね。
私も最有力候補のマンションが２９０から３８０で、ここでも相当広いと思ってましたが。。。
やっぱりそのマンションの平均坪単価より高い部屋は売りにくいんですかね。
私も希望の部屋が３５０なので。。。でも平均以下の部屋は安いなりなんですよ。
売りにくいと聞いて困りました。。。

[256: 匿名さん]

255さん

254ですが心配させてすいません。
もし仮にそれがタワマンならある程度の幅があってもおかしくないと思いますよ。
それに下が300前後からなら、上に幅がある分には問題ないかと。

ただ、ここは実売80戸程度の中規模マンションなんでその割には幅が大きいなぁ、と。
しかも、300を切る戸数が比較的多いので、ここで380の部屋とかを買うのは勇気いるなと思って書きました。

売りにくい、というのは、「買値近辺では」ということです、もちろん。

まぁ、気に入ってて永住するなら問題ないんですけどね。

[257: 匿名]

御苑が見える部屋が高すぎるんだね。

立地重視なら低層でもいけるね。逆に格安のような、、

[258: 匿名さん]

でもやっぱり御苑見えたらいいなぁ。

[259: 匿名さん]

ここってもう販売始まってるんですかね？人気はどうなのかな・・？駅近いし完売ですか？
駅反対側ですが、アイディーコートと比べたらやっぱり仕様とか低い感じですか？

[260: 匿名さん]

アイディーコートなんてどこもカス物件ばかりだからやめたほうがいい。
まぁここも酷いけど

[261: 匿名さん]

259です。アイディーコートはカスですか。。。ここも酷いってのはどういうところがでしょうか？ここは完売どころか、苦戦するって感じですかね。。スレも全然活気ないし、人気ないのかな？山手内側でいいかと思ってましたが少し考えたほうが良さそうですね。。