ザ・パークハウス新宿御苑西（（仮称）千駄ヶ谷5丁目計画）

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.tph-gyoen.com/

＜全体概要＞
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷5-13-44他（地番）
交通：山手線代々木駅より徒歩4分、副都心線北参道駅より徒歩7分、中央線千駄ヶ谷駅より徒歩10分ほか
総戸数：93戸（非分譲19戸を含む）
間取り：1R～3LDK
面積：30.8～76.48m2
入居：2012年3月中旬予定

売主：三菱地所（'11年1/2付で三菱地所レジデンスに承継）
施工会社：フジタ

[122: 匿名]

その位置ならワンルームは作らないでしょうね。必然的に高くなりそう。

[123: 匿名さん]

↑そうだね。
でも仕方がない、折角ならやっぱり御苑ビューがいい。

[124: 匿名]

投資用ではなく自分で住むならやっぱそうだね。
いくらで出るかな。

[125: 匿名はん]

御苑ビュー優先だとすると、北東向きの部屋になるのかな。日当たりが心配です。

日当たりを優先して南西向きだと御苑ビューはなくて騒音が気になるかも。

もし、北東向き、南西向き、どちらの方角にも部屋ができるとなると、どちらを選びます？

[126: 匿名]

考えるまでもなく北東でしょう。明治通り側ではここを買う意味がない。
引き合いに出すのもおこがましいですが三田綱町パークマンションだって、人気は三井倶楽部側（北向き）ですよ。

[127: 匿名さん]

ご近所のブランズも売れてるのは、首都高から反対側で新宿の夜景が見える北側のお部屋のようですし

都内では必ずしも南側が売れるというわけでは無いですね。もちろん日当たりはいいにこした事は

無いですが昼間家にいない方には関係無いですしね。私もここでしたら御苑側を選びます

[128: 匿名さん]

ここは立地が非常に良く、希少性があり不動産価値もあるので、かなり欲しい。
価格が気になりますが、坪400位なら是非買いたいです。

[129: 匿名さん]

北東なら、冬はガンガン暖房付けて過ごさなきゃダメですね。
ここを買う層なら、暖房費などは気にしませんけど。

[130: 匿名さん]

床暖房あるんなら問題ないんじゃない？さすがにつけてくれるでしょ。

[131: 匿名さん]

今のマンションだと北だから寒いって事はないんじゃない？

[132: 匿名さん]

自分も御苑側希望です。

[133: 匿名]

値段次第では結構な倍率になるのかな…

[134: 匿名さん]

新宿駅の新南口ってかなり代々木寄りにできるんですよね。そうなれば代々木エリアの利便性もさらに
向上しそうですね。このマンションの懸念といえば地権者住戸の存在でしょうか
一人の方が複数持ってる場合は賃貸に流れるのかな・・

[135: ご近所さん]

いや、懸念というかほぼ唯一の気がかりは御苑側にあるぼろ家の並び。あれを見ると暗い気持ちになります。逆に明治通りの騒音はそれほど気にならかも（週末は必ず渋滞しますが）。

[136: 匿名さん]

ここだと日常の買い物（スーパーとか）はどこになるのでしょう？

[137: 匿名さん]

新宿高島屋の紀ノ国屋でしょ

[138: 匿名さん]

同じ地所物件だけど西新宿のタワーよりよっぽどもこっちの方が良さそう

[139: 匿名]

>135さん

見栄えは確かに決して良くないですが、あれが撤去になる＝代わりにマンション建つこと必至ですから
ここの検討者には余程影響が大きいかと。地主は正直、亡くなるのを待っているとしか思えない…

[140: 匿名さん]

隣の建物云々は、まあ都心の人気立地にはありがちなシチュエーション。

[141: 匿名さん]

現地の看板に共同住宅店舗ってかいてあるんですけど、もとあった食堂が入るんですか？

チープな飲食店が入るならやめようと思ってます。

[142: 匿名さん]

何が入るか気になりますね。

[143: 匿名さん]

御苑側の一連の土地が整理されてあそこにマンションが建つとすると、何階建てまで建てることができるんでしょうかね？
おそらくこちらの物件ほど高くはならないはずなのでこっちの高層階をねらいたいところなんですが。

[144: 匿名さん]

ここの御苑側の高層階から御苑をみると必ず視界にあのボロ屋が目に入る。

御苑側で南側がまだ良いかもね。

[145: 匿名さん]

裏は多分２０Mまでですね。こちらの物件は明治通りに面してるから６０Mですかね
でも御苑側は高度地区で規制がかかるのかしら？

http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/kodo_kettei.pdf

[146: 匿名]

千駄ヶ谷門前のライオンズマンションとかは６階建てですね。
規制が変わっていなければ同程度の高さは建てられるはず。

[147: いつか買いたいさん]

日曜の深夜番組(ＴＢＳ)で報道の魂を観た人いませんか？録画したのでこれから観ようと思いますがやはりバスから見える景色は格別です。日ごろ通勤手段として利用していると中にはあまり気にしない人も多いかもしれませんが･･･
たしかにきれいすぎる街は色々表に出せないような事情ありますね。新宿駅東口から夜間歩いてみるとゴミの山は普通に見かけますし良くない臭いもします。



TBS(Ch.6) 1/24(月) 1:20～1:50
「報道の魂」

【みどころ】新宿駅の東西を結ぶ循環バス。百貨店、都庁、ホテル…、車窓に「きれいな街」が映る。ふと見回せば地下通路には「しゃがむことを禁止する」警告文、公園は 寝起き禁止、街ぐるみの清掃作業。そして新宿のホームレス人口は「行政のデータ上」激減したという。だが、バスが背を向けた先を歩けば、新宿のもうひとつ の姿が見えてくる。「きれいになった」街の裏側、「見えなくなった場所」、循環バスの窓からは見えない新宿を歩く。

[148: 匿名]

現地歩いたことない人ですか？ここの近所ホームレスもゴミ出す飲食店街も無縁だよ。

ちなみに繁華街の裏？事情はどこも似たり寄ったり、銀座も真夜中はドブネズミだらけ。

[149: 匿名さん]

埋立地住人は新宿って文字みつけると目の色変えてネガりに来るからなぁ・・・
ネガれれば内容なんてどうでもいいんだろ。

[150: 匿名さん]

suumoに外観完成予想図と間取り例が出てますね。
間取り　1R～3LDK
専有面積　30.8m2～76.48m2

[151: 匿名さん]

部屋の真ん中の柱はなんとかならないのかな？

[152: 匿名さん]

外観からするとグランドパークと見合いになる側は１ルーム、
それ以外がファミリータイプでしょうかね、

非分譲19戸の内容が気になります。
１階店舗以外に何戸が賃貸住戸になるのか。

[153: 匿名さん]

早く販売開始しないかな。
立地をとても気に入ったてるので楽しみです。

[154: 匿名さん]

なんだこの間取りｗ

[155: 住まいに詳しい人]

外観もださくない？いまいちシャープさが無いしカッコ良くないよなぁ。。
何かパークハウスのあまりの素材で作りましたって感じ
ちゃんと考えて作ってないね。。ありきたり
間取りひどい、、、柱の位置、、、あらら、期待してたのに。。。

[156: 匿名はん]

外観にちょっとガッカリ。

[157: 匿名さん]

他にも間取りはあるんだろうけど何で最初にこの間取りを公開したのかね
期待値が下がりまくりです・・

[158: 匿名さん]

地所はやっぱりブランド分けるべきだよね。ここは下層の物件でしょ。

地権者、下駄履き、幹線道路沿い、金持ちが買うような広い部屋が無い。

まあ、正直三菱って名前以外にマンションの高級感は全くなし、でも価格も安いだろう、そういう商売に方針変更なんだろうね。

[159: 匿名さん]

60m2クラスで風呂サイズが1317って笑える仕様ですね

[160: 匿名さん]

パークホームズって感じね。

[161: 匿名さん]

158さん同感です、、
場所は一見良さそうなのにてか利便性は良いけど
東京はもう不動産価値って言うか
まぁ苦しゅうない程度に住むのが良いのかも
クオリティが高いとか利便性がいいとか色んなうたい文句
するけど、結局そんなに不動産って価値ないし、、よっぽど良くないと
今後は見透視暗いね

[162: 匿名さん]

最初のほうで散々叩かれていたアイディーコート以下の仕様とはね・・

[163: 匿名]

仕様はまだわからないけど、デザインはアイディコートの方が好きだったな。

[164: 匿名]

なんか連投ネガすごいですね。安いだろう、って価格まだ出てないのでは。
情報出揃わないとなんとも言えないかな。

[165: 匿名]

ネガの連投っていうか、みんなの統一見解って感じ？
安いかの評価は300でも高いと思う人と安いと思う人がいるだろうから統一見解にはならないだろうけど、小規模の再開発で景気が底の頃に仕込んでるだろうし、間取りとか部屋の広さ見れは仕様も低いだろうし、むしろ高い理由がないよ。地所レジ発足当初の物件でしくじりたくないと言う意識も働いて、売れる価格で出すだろうしね。

[166: 匿名]

てことは競争になるのか。

[167: 匿名さん]

風呂の床は、低価格、低仕様の基本仕様である、ｶﾗﾘ床と予想。

[168: 匿名]

現段階で枝葉末節あげつらっても仕方ないのでは。

[169: 匿名さん]

お風呂小さいね。50,60クラスは全部1317かもね...

[170: 匿名さん]

会社の統合があって、パークハウスは2011年以降の名前の最初に〈ザ〉が着くのは、低仕様でダメだから中古も買わない方がいいよなんて、数年後に言われてそうです。

[171: 匿名さん]

まぁ個人的見解ですけど駅反対側の地所のタワーと差別化を図るために
低仕様、低価格でくるのではと考えています。向こうは坪400なんて話がでてますが
こちらはいくらからでしょうかね・・

[172: 匿名さん]

えー低価格になるかも、ってのは助かるけど、でもせめてお風呂は１４１７にしてほしいし、キッチンとかの仕様を安普請にしないでね。
70平米クラスに期待したいんだけど、何部屋ぐらい作るつもりでしょうね。

[173: 匿名さん]

350～くらいではないでしょうか

[174: 匿名さん]

平均？、最低？

最低はもっと低いでしょ、ここは。

[175: 匿名さん]

アイディーコートは知りませんけど、ブランズが310からだったのでここは340～390くらいでしょうか？
駅距離やデベの格からの判断ですが、素人考えなのであまり突っ込まないでいただけると助かります

[176: 匿名]

御苑隣接を希望する方へ。新宿側第10宮庭マンション1LDK40平米が2080万で出てますよ。築40年だけど。
滅多に出ないから建て替え待てるならお薦め。金あったら自分で買いたい。スレ違い失礼

[177: 匿名さん]

魅力的だが築40年か…。
たまに極一部の人気立地で中古を買って建て替えを待つって聞きますが、メリットがよくわからないので教えて欲しいのです。
こういう場合、買っておいて建て替え話しが持ち上がったら追加で費用とられて、建築中は賃貸へ引越して…ってなると、この中古を購入しておくメリットは、中々出ない希少性ある人気立地に新しく建ち上がった新築物件を新規で購入するとなるととてつもなく高い且つまず出物がそうそう無い。
そんなところの所有権を持っているという事が重要になるって事？

[178: 匿名さん]

だいたい建て替えられるかも分からないしね。渋谷区は数年前に高さ制限を厳しくしたおかげで
既存不適格物件の嵐ですから・・よっぽど大規模な開発にならないと厳しいのでは

[179: 匿名]

>177さん

（スレ違いですけどレスがついたので）最後が正解ですね。新しい物件を建てる際の地権者になる、と書くとイメージしやすいかな？
老朽物件取り壊す際の経費はケースバイケースだけど、建て替えできてるとこは持ち出しがあっても僅少、売ったら売値は買値の数倍みたいなところがほとんどですね。
ご興味あったら桜上水団地や原宿団地、うぐいす住宅にプラウドエンパイア（反対側）の事例を検索されるとおもしろいですよ（ちなみに第10宮庭は新宿区です）。

[180: 匿名さん]

＞177さんの考えは前半部分もあっていると思いますけど・・・　人に貸したりしていればその期間賃貸収入はなくなりますしね。　貸せるような状態でなければお金かかるし・・・。

立て替えまでの経費はそこにすまなければ二重にかかるし、築４０年にリフォームなしで住んでられないでしょう。買値の数倍なんてのは経費等考えれば今はほとんどないと思いますけど。

最近は立て替え案を検討する時点でデベの大まかな買値が総会にまずはでますから、転売価格の目安をオーナー等は知っていますのでそう安いのはでないっしょ！　そもそも不動産屋がいい価格で買っちゃいますよ。

ところでここはいつごろ価格がでるのかなぁ・・・

[181: 匿名さん]

残念物件の匂いがプンプンしますね・・

[182: 匿名]

価格早く知りたいです！

[183: 物件比較中さん]

suumoに40Dタイプ（専有面積／45.83m2）1LDK+SICの間取りも出てます。

風呂1216・・・投資用？
しかも収納少ない。SICよりも収納増やして欲しかった。

方角は御苑ビュー側っぽいですね。

[184: 匿名]

＞183

同意です。風呂狭い＆収納少ないのはイヤですね。


広い部屋の間取りを公表してほしいな。


駐車場 敷地内22台って多くないですか？埋まるのかな。
代々木駅近いし、新宿駅も徒歩圏内だし車いらないと思うんだが。

[185: 匿名]

駐車場は地権者から先約が入ってたりするのかな？
近場にカーシェアもレンタカーもありますね。

[186: 匿名さん]

お風呂はもっと大きくして欲しい。
投資用でも最近大きめだよね。

[187: 匿名さん]

ここは投資物件みたいな感じだね。買って長く住もうって言うマンションじゃないよ。

地所は統合して方向を変えたんでしょ、むしろ藤和の路線に近づいてる。

名前にザがついたのは、以前のパークハウス所有者に対する配慮じゃないですか。

[188: 匿名さん]

立地の希少性を考えると是非欲しい。

[189: 匿名さん]

＞１８７

ライオンズは「ザ」が付くとランクが上がるんですけどね・・・
　

[190: 匿名さん]

地所がライオンズに倣う訳無いよね。

[191: 匿名さん]

どうみてもベリスタレベルだね

[192: 匿名さん]

価格もベリスタレベルなら嬉しい。

[194: 匿名さん]

統合後の迷走物件の第一号ですかね

[195: 匿名さん]

どうでてくるのか楽しみではあるな。

[196: 匿名さん]

ベリスタ引きずるのは辞めてほしいな＞地所さん

[198: 匿名さん]

代々木で3LDKだとここしか選択肢がないんだよね。アイディーコートはもう無いし、
ブランズは2LDKまでだし。

[199: 匿名さん]

ブランズは代々木というか参宮橋、初台物件だからな。まぁ歩けなくもないけど...
設備や構造部分に関してはブランズも悪くないけど、純粋な代々木物件というとここしか無いんだよなぁ

[200: 匿名]

厳密には、ここも代々木でなく千駄ヶ谷物件。

[201: 匿名さん]

山の手の内側は、むしろ代々木より、千駄ヶ谷の方が良いけどね。

[202: 匿名さん]

田舎モンは山手沿線に憧れる。

[203: 匿名さん]

↑コンプレックス丸出し

[206: 匿名さん]

＞２０５
資料や建物に金をかけなくても売れるからでしょう。

[207: 近所に住む者]

下手に広告に金かけて、その分価格に跳ね返ってくるよりは良いと思います。
一流デベだし立地も良いから値段が高すぎなければ売れるでしょうね。

ただ、もう少し高級感ある外観と、快適な間取りであって欲しかった。
せっかくの良い立地がもったいない。
あと代々木駅東口側は買い物が若干不便そう。

[208: 匿名さん]

まぁ販売は５月だし挨拶みたいなもんでしょう。本格的な資料はこれからかと・・

[209: 匿名さん]

立地抜群。
早く詳細出ないかな～。

[210: 匿名]

5月かぁ～長い。

[212: 匿名さん]

価格もベリスタだと思うなー。
学芸大学プレイスの物件みに行った時、ここをすすめられたくらいだから。

[214: 匿名さん]

確かにね。
学芸大学見に行っている人にすすめても意味ないような‥。
どちらも人気エリアではあるがね。

[215: ご近所さん]

ていうか、そんな嘘書くのも答えるのもなんか痛いですね。

[216: 購入検討中さん]

ここ下見行ったけど生活するとなるとちょっと買い物きつそう
スーパーないし、そもそも駅の東側って何も店ないんだね
代々木って用事なかったから降りた事なかったけどとても新宿と原宿に挟まれた場所とは思えんわ

[217: 匿名]

都会で至近距離にスーパー期待したって仕方ない。
高島屋の地下には紀伊国屋も入っている。駅の反対側にはマルマンもある。
労を厭わなければそんなに割高につかず暮らせる。

[218: 匿名]

新宿と原宿に挟まれた場所とは思えないローカルさが代々木の良さ。便利なのに騒々しくない。

[219: 匿名]

いくらかね。事前案内会でわかるかな？

[220: 購入検討中さん]

モデルルーム行って来ましたが内装は外観同様ちょっとチープな印象でしたね
浴槽が小さすぎてビビりましたしディスポなし、食洗機オプションってのもビックリです
せっかくの内廊下も人工芝みたいなカーペットに屋根があるって感じでホテルっぽさとはほど遠いです
低仕様でお値段抑えましたって価格でもないですし、2L、3Lに７〜９千万出す層がこの仕様に納得するんでしょうかね
自分は道楽でポンと買えるほどの資産はないので、重いローンを背負うなら所有する喜びを味わえるマンションを選びたいです

[221: 周辺住民さん]

ラーメン屋の匂いが・・・
個人的にはマイナス。
夏場はヤバイよ。