ザ・パークハウス新宿御苑西（（仮称）千駄ヶ谷5丁目計画）

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.tph-gyoen.com/

＜全体概要＞
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷5-13-44他（地番）
交通：山手線代々木駅より徒歩4分、副都心線北参道駅より徒歩7分、中央線千駄ヶ谷駅より徒歩10分ほか
総戸数：93戸（非分譲19戸を含む）
間取り：1R～3LDK
面積：30.8～76.48m2
入居：2012年3月中旬予定

売主：三菱地所（'11年1/2付で三菱地所レジデンスに承継）
施工会社：フジタ

[No.101 by 匿名 2011-01-04 01:51:31]

部屋数少なければ高いでしょうね。タワーより高値の低層は珍しくないし。そこまで高級物件にもならない気がしますが。

[No.102 by 匿名さん 2011-01-04 02:18:19]

そういうものですか…。
てっきりタワマンは割高なのでそれ以上にはならないと勝手に思っていました。

[No.103 by 匿名 2011-01-04 02:32:43]

土地が同じ広さと仮定して10軒しか建てない小規模と 100軒作る大規模高層では、当然前者の方が高くなりますよね。頭割りするから。
まあ豪華共用施設作る感じでもなさそうだし、上限70平米ならそこまで高くはしない（＝高くできない）んではないでしょうか。
西参道のブランズよりやや高、くらいで落ち着いて欲しい。

[No.104 by 匿名さん 2011-01-04 11:19:34]

アイディーコートは問題外としてブランズよりは当然高いでしょうね

[No.105 by 匿名さん 2011-01-04 12:04:47]

新南口の再開発に伴ってかなりの高額物件になるでしょうね

[No.106 by 匿名さん 2011-01-04 14:09:08]

立地が気にいっていたので、80㎡以上がないのは本当に残念です

[No.107 by 購入検討中さん 2011-01-06 00:37:05]

代々木4分新宿徒歩圏の立地と地所レジということで多少高くても購入検討してます。
新会社新ブランド発足記念物件だしデべ的にも気合入ってることのではと。
なんか競争率高そうですね・・・。
今まではグランスイート新宿で希望階数の中古出待ちしてましたが「ザ・パークハウス」ブランドのほうが将来的に資産価値目減りしなそう。

[No.108 by 匿名 2011-01-06 01:09:14]

？グランスイート＝ファミールグランのことでしょうか。
あちらはここ以上に新南口の影響が大きそうですね。JR病院の隣に託児所の入るビルもできるし。

環境ならこちら利便性ならあちら、みたいな感じなのかな。といっても結構築年数経ってますけど。
代々木近辺はほんとに検討可能な出物が少ないですよね…

[No.109 by 匿名さん 2011-01-07 00:01:43]

坪いくらと予想しますか？

[No.110 by 匿名さん 2011-01-07 09:46:27]

350位かな
400まではいかないと思う

[No.111 by 物件比較中さん 2011-01-07 21:59:50]

地図で見ると建設予定地と御苑の間に空間が見えるのですが何か建物（古い家とか）があるのでしょうか？
2階とか3階とかの低層階（東向きバルコニー）だと御苑の景色は見えないですか？

一昨年御苑の東に建った「フォルム内藤町」や「プラウド新宿御苑エンパイア」11年位前に御苑の北に建った「ヒルズ御苑」・・・・すべて間取りがイマイチだったので三菱の間取りに期待しています。

[No.112 by 匿名 2011-01-07 23:07:06]

現地行かれると分かりますが、側道〜近くの資生堂が所有してる雨ざらし駐車場〜を挟んで親和マンション
（とは名ばかりの二階建？賃貸）立ち入り禁止の廃屋と並んで、既に傾いてるが人の気配がある古家と続きます。
あのブロックの千駄ヶ谷駅側のお宅が地主さんみたいです。いずれ何かは建てるでしょうから、将来的には低層かそれ以上の階まで
御苑が見えなくなる可能性大です（そうなったらこちらが反対運動する側になるのかな）。

御苑近接ではなく隣接ですから、新築で売り出されたとしたら間違いなくこちらより高くなるでしょうけどね。

[No.113 by 匿名 2011-01-07 23:25:53]

同じ地所の旧プライベートパークで坪 400切るか、と話題になってますよね。
方向性が違うものの、こちらの立地をより魅力的と考える人もいそう（私とか）。となると
御苑ビューが保証されてる高層階は 400越えて来るのかな…まさかこの広さで億はないですよね？

[No.114 by 匿名さん 2011-01-08 01:12:38]

こちら側だと御苑近く、代々木公園や明治神宮も行けて原宿＆表参道も徒歩圏
駅反対側のブランズもそうですが、代々木エリアは新南口の恩恵も受けることができますからね
確かに魅力を感じます。あとタワマンが嫌いな方もこちらに流れてきそうです・・

[No.115 by 物件比較中さん 2011-01-08 01:28:25]

隣接ではなく近接なんですね
ガッカリです

[No.116 by 物件比較中さん 2011-01-08 01:38:11]

明治通りは隣接です。

[No.117 by 匿名 2011-01-08 01:45:33]

御苑隣接の場合なら70平米で億は固そうだから、庶民が買える物件ではなくなりますね。ワンルームも作らないでしょ。

数年中に御苑大通り〜新宿高校〜明治通りが開通するから、高島屋〜ドコモ辺りまでも開発が始まるかな。
便利になるのはいいけど今以上に交通量が増えませんように。

[No.118 by 匿名さん 2011-01-08 11:19:51]

坪400～って感じですかね？

[No.120 by 匿名 2011-01-08 15:15:21]

御苑ビューの高層階で広い部屋なら越えるかもな。

[No.121 by 匿名さん 2011-01-08 15:17:36]

折角なら高層階で御苑ビューがいいな。

[No.122 by 匿名 2011-01-08 15:21:54]

その位置ならワンルームは作らないでしょうね。必然的に高くなりそう。

[No.123 by 匿名さん 2011-01-08 18:06:44]

↑そうだね。
でも仕方がない、折角ならやっぱり御苑ビューがいい。

[No.124 by 匿名 2011-01-08 18:08:23]

投資用ではなく自分で住むならやっぱそうだね。
いくらで出るかな。

[No.125 by 匿名はん 2011-01-10 21:57:54]

御苑ビュー優先だとすると、北東向きの部屋になるのかな。日当たりが心配です。

日当たりを優先して南西向きだと御苑ビューはなくて騒音が気になるかも。

もし、北東向き、南西向き、どちらの方角にも部屋ができるとなると、どちらを選びます？

[No.126 by 匿名 2011-01-10 23:24:51]

考えるまでもなく北東でしょう。明治通り側ではここを買う意味がない。
引き合いに出すのもおこがましいですが三田綱町パークマンションだって、人気は三井倶楽部側（北向き）ですよ。

[No.127 by 匿名さん 2011-01-10 23:35:15]

ご近所のブランズも売れてるのは、首都高から反対側で新宿の夜景が見える北側のお部屋のようですし

都内では必ずしも南側が売れるというわけでは無いですね。もちろん日当たりはいいにこした事は

無いですが昼間家にいない方には関係無いですしね。私もここでしたら御苑側を選びます

[No.128 by 匿名さん 2011-01-15 15:23:02]

ここは立地が非常に良く、希少性があり不動産価値もあるので、かなり欲しい。
価格が気になりますが、坪400位なら是非買いたいです。

[No.129 by 匿名さん 2011-01-15 15:44:24]

北東なら、冬はガンガン暖房付けて過ごさなきゃダメですね。
ここを買う層なら、暖房費などは気にしませんけど。

[No.130 by 匿名さん 2011-01-15 16:17:23]

床暖房あるんなら問題ないんじゃない？さすがにつけてくれるでしょ。

[No.131 by 匿名さん 2011-01-17 01:41:37]

今のマンションだと北だから寒いって事はないんじゃない？

[No.132 by 匿名さん 2011-01-21 02:22:57]

自分も御苑側希望です。

[No.133 by 匿名 2011-01-21 07:43:56]

値段次第では結構な倍率になるのかな…

[No.134 by 匿名さん 2011-01-21 12:48:42]

新宿駅の新南口ってかなり代々木寄りにできるんですよね。そうなれば代々木エリアの利便性もさらに
向上しそうですね。このマンションの懸念といえば地権者住戸の存在でしょうか
一人の方が複数持ってる場合は賃貸に流れるのかな・・

[No.135 by ご近所さん 2011-01-21 18:09:44]

いや、懸念というかほぼ唯一の気がかりは御苑側にあるぼろ家の並び。あれを見ると暗い気持ちになります。逆に明治通りの騒音はそれほど気にならかも（週末は必ず渋滞しますが）。

[No.136 by 匿名さん 2011-01-21 23:02:11]

ここだと日常の買い物（スーパーとか）はどこになるのでしょう？

[No.137 by 匿名さん 2011-01-21 23:13:19]

新宿高島屋の紀ノ国屋でしょ

[No.138 by 匿名さん 2011-01-23 00:34:45]

同じ地所物件だけど西新宿のタワーよりよっぽどもこっちの方が良さそう

[No.139 by 匿名 2011-01-23 00:47:59]

>135さん

見栄えは確かに決して良くないですが、あれが撤去になる＝代わりにマンション建つこと必至ですから
ここの検討者には余程影響が大きいかと。地主は正直、亡くなるのを待っているとしか思えない…

[No.140 by 匿名さん 2011-01-23 22:59:46]

隣の建物云々は、まあ都心の人気立地にはありがちなシチュエーション。

[No.141 by 匿名さん 2011-01-23 23:22:13]

現地の看板に共同住宅店舗ってかいてあるんですけど、もとあった食堂が入るんですか？

チープな飲食店が入るならやめようと思ってます。

[No.142 by 匿名さん 2011-01-24 01:44:27]

何が入るか気になりますね。

[No.143 by 匿名さん 2011-01-24 14:53:41]

御苑側の一連の土地が整理されてあそこにマンションが建つとすると、何階建てまで建てることができるんでしょうかね？
おそらくこちらの物件ほど高くはならないはずなのでこっちの高層階をねらいたいところなんですが。

[No.144 by 匿名さん 2011-01-24 15:01:22]

ここの御苑側の高層階から御苑をみると必ず視界にあのボロ屋が目に入る。

御苑側で南側がまだ良いかもね。

[No.145 by 匿名さん 2011-01-24 15:11:36]

裏は多分２０Mまでですね。こちらの物件は明治通りに面してるから６０Mですかね
でも御苑側は高度地区で規制がかかるのかしら？

http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/kodo_kettei.pdf

[No.146 by 匿名 2011-01-24 18:14:35]

千駄ヶ谷門前のライオンズマンションとかは６階建てですね。
規制が変わっていなければ同程度の高さは建てられるはず。

[No.147 by いつか買いたいさん 2011-01-25 23:47:58]

日曜の深夜番組(ＴＢＳ)で報道の魂を観た人いませんか？録画したのでこれから観ようと思いますがやはりバスから見える景色は格別です。日ごろ通勤手段として利用していると中にはあまり気にしない人も多いかもしれませんが･･･
たしかにきれいすぎる街は色々表に出せないような事情ありますね。新宿駅東口から夜間歩いてみるとゴミの山は普通に見かけますし良くない臭いもします。



TBS(Ch.6) 1/24(月) 1:20～1:50
「報道の魂」

【みどころ】新宿駅の東西を結ぶ循環バス。百貨店、都庁、ホテル…、車窓に「きれいな街」が映る。ふと見回せば地下通路には「しゃがむことを禁止する」警告文、公園は 寝起き禁止、街ぐるみの清掃作業。そして新宿のホームレス人口は「行政のデータ上」激減したという。だが、バスが背を向けた先を歩けば、新宿のもうひとつ の姿が見えてくる。「きれいになった」街の裏側、「見えなくなった場所」、循環バスの窓からは見えない新宿を歩く。

[No.148 by 匿名 2011-01-27 08:12:19]

現地歩いたことない人ですか？ここの近所ホームレスもゴミ出す飲食店街も無縁だよ。

ちなみに繁華街の裏？事情はどこも似たり寄ったり、銀座も真夜中はドブネズミだらけ。

[No.149 by 匿名さん 2011-01-27 11:25:53]

埋立地住人は新宿って文字みつけると目の色変えてネガりに来るからなぁ・・・
ネガれれば内容なんてどうでもいいんだろ。

[No.150 by 匿名さん 2011-01-27 12:32:22]

suumoに外観完成予想図と間取り例が出てますね。
間取り　1R～3LDK
専有面積　30.8m2～76.48m2

[No.151 by 匿名さん 2011-01-27 13:00:32]

部屋の真ん中の柱はなんとかならないのかな？

[No.152 by 匿名さん 2011-01-27 13:33:06]

外観からするとグランドパークと見合いになる側は１ルーム、
それ以外がファミリータイプでしょうかね、

非分譲19戸の内容が気になります。
１階店舗以外に何戸が賃貸住戸になるのか。

[No.153 by 匿名さん 2011-01-27 16:04:01]

早く販売開始しないかな。
立地をとても気に入ったてるので楽しみです。

[No.154 by 匿名さん 2011-01-27 22:16:21]

なんだこの間取りｗ

[No.155 by 住まいに詳しい人 2011-01-28 00:07:24]

外観もださくない？いまいちシャープさが無いしカッコ良くないよなぁ。。
何かパークハウスのあまりの素材で作りましたって感じ
ちゃんと考えて作ってないね。。ありきたり
間取りひどい、、、柱の位置、、、あらら、期待してたのに。。。

[No.156 by 匿名はん 2011-01-28 00:19:26]

外観にちょっとガッカリ。

[No.157 by 匿名さん 2011-01-28 00:51:51]

他にも間取りはあるんだろうけど何で最初にこの間取りを公開したのかね
期待値が下がりまくりです・・

[No.158 by 匿名さん 2011-01-28 00:53:45]

地所はやっぱりブランド分けるべきだよね。ここは下層の物件でしょ。

地権者、下駄履き、幹線道路沿い、金持ちが買うような広い部屋が無い。

まあ、正直三菱って名前以外にマンションの高級感は全くなし、でも価格も安いだろう、そういう商売に方針変更なんだろうね。

[No.159 by 匿名さん 2011-01-28 00:55:26]

60m2クラスで風呂サイズが1317って笑える仕様ですね

[No.160 by 匿名さん 2011-01-28 01:20:18]

パークホームズって感じね。

[No.161 by 匿名さん 2011-01-28 01:37:19]

158さん同感です、、
場所は一見良さそうなのにてか利便性は良いけど
東京はもう不動産価値って言うか
まぁ苦しゅうない程度に住むのが良いのかも
クオリティが高いとか利便性がいいとか色んなうたい文句
するけど、結局そんなに不動産って価値ないし、、よっぽど良くないと
今後は見透視暗いね

[No.162 by 匿名さん 2011-01-28 01:40:33]

最初のほうで散々叩かれていたアイディーコート以下の仕様とはね・・

[No.163 by 匿名 2011-01-28 02:19:38]

仕様はまだわからないけど、デザインはアイディコートの方が好きだったな。

[No.164 by 匿名 2011-01-28 07:33:48]

なんか連投ネガすごいですね。安いだろう、って価格まだ出てないのでは。
情報出揃わないとなんとも言えないかな。

[No.165 by 匿名 2011-01-28 08:48:50]

ネガの連投っていうか、みんなの統一見解って感じ？
安いかの評価は300でも高いと思う人と安いと思う人がいるだろうから統一見解にはならないだろうけど、小規模の再開発で景気が底の頃に仕込んでるだろうし、間取りとか部屋の広さ見れは仕様も低いだろうし、むしろ高い理由がないよ。地所レジ発足当初の物件でしくじりたくないと言う意識も働いて、売れる価格で出すだろうしね。

[No.166 by 匿名 2011-01-28 08:55:28]

てことは競争になるのか。

[No.167 by 匿名さん 2011-01-28 09:02:02]

風呂の床は、低価格、低仕様の基本仕様である、ｶﾗﾘ床と予想。

[No.168 by 匿名 2011-01-28 09:06:33]

現段階で枝葉末節あげつらっても仕方ないのでは。

[No.169 by 匿名さん 2011-01-28 12:56:54]

お風呂小さいね。50,60クラスは全部1317かもね...

[No.170 by 匿名さん 2011-01-28 13:03:04]

会社の統合があって、パークハウスは2011年以降の名前の最初に〈ザ〉が着くのは、低仕様でダメだから中古も買わない方がいいよなんて、数年後に言われてそうです。

[No.171 by 匿名さん 2011-01-28 13:07:59]

まぁ個人的見解ですけど駅反対側の地所のタワーと差別化を図るために
低仕様、低価格でくるのではと考えています。向こうは坪400なんて話がでてますが
こちらはいくらからでしょうかね・・

[No.172 by 匿名さん 2011-01-28 13:22:13]

えー低価格になるかも、ってのは助かるけど、でもせめてお風呂は１４１７にしてほしいし、キッチンとかの仕様を安普請にしないでね。
70平米クラスに期待したいんだけど、何部屋ぐらい作るつもりでしょうね。

[No.173 by 匿名さん 2011-01-28 13:43:40]

350～くらいではないでしょうか

[No.174 by 匿名さん 2011-01-28 15:48:21]

平均？、最低？

最低はもっと低いでしょ、ここは。

[No.175 by 匿名さん 2011-01-28 16:32:54]

アイディーコートは知りませんけど、ブランズが310からだったのでここは340～390くらいでしょうか？
駅距離やデベの格からの判断ですが、素人考えなのであまり突っ込まないでいただけると助かります

[No.176 by 匿名 2011-01-28 19:30:56]

御苑隣接を希望する方へ。新宿側第10宮庭マンション1LDK40平米が2080万で出てますよ。築40年だけど。
滅多に出ないから建て替え待てるならお薦め。金あったら自分で買いたい。スレ違い失礼

[No.177 by 匿名さん 2011-01-30 14:13:30]

魅力的だが築40年か…。
たまに極一部の人気立地で中古を買って建て替えを待つって聞きますが、メリットがよくわからないので教えて欲しいのです。
こういう場合、買っておいて建て替え話しが持ち上がったら追加で費用とられて、建築中は賃貸へ引越して…ってなると、この中古を購入しておくメリットは、中々出ない希少性ある人気立地に新しく建ち上がった新築物件を新規で購入するとなるととてつもなく高い且つまず出物がそうそう無い。
そんなところの所有権を持っているという事が重要になるって事？

[No.178 by 匿名さん 2011-01-30 16:04:07]

だいたい建て替えられるかも分からないしね。渋谷区は数年前に高さ制限を厳しくしたおかげで
既存不適格物件の嵐ですから・・よっぽど大規模な開発にならないと厳しいのでは

[No.179 by 匿名 2011-01-30 16:27:49]

>177さん

（スレ違いですけどレスがついたので）最後が正解ですね。新しい物件を建てる際の地権者になる、と書くとイメージしやすいかな？
老朽物件取り壊す際の経費はケースバイケースだけど、建て替えできてるとこは持ち出しがあっても僅少、売ったら売値は買値の数倍みたいなところがほとんどですね。
ご興味あったら桜上水団地や原宿団地、うぐいす住宅にプラウドエンパイア（反対側）の事例を検索されるとおもしろいですよ（ちなみに第10宮庭は新宿区です）。

[No.180 by 匿名さん 2011-01-30 19:49:19]

＞177さんの考えは前半部分もあっていると思いますけど・・・　人に貸したりしていればその期間賃貸収入はなくなりますしね。　貸せるような状態でなければお金かかるし・・・。

立て替えまでの経費はそこにすまなければ二重にかかるし、築４０年にリフォームなしで住んでられないでしょう。買値の数倍なんてのは経費等考えれば今はほとんどないと思いますけど。

最近は立て替え案を検討する時点でデベの大まかな買値が総会にまずはでますから、転売価格の目安をオーナー等は知っていますのでそう安いのはでないっしょ！　そもそも不動産屋がいい価格で買っちゃいますよ。

ところでここはいつごろ価格がでるのかなぁ・・・

[No.181 by 匿名さん 2011-01-31 23:46:34]

残念物件の匂いがプンプンしますね・・

[No.182 by 匿名 2011-02-02 01:26:38]

価格早く知りたいです！

[No.183 by 物件比較中さん 2011-02-04 16:41:19]

suumoに40Dタイプ（専有面積／45.83m2）1LDK+SICの間取りも出てます。

風呂1216・・・投資用？
しかも収納少ない。SICよりも収納増やして欲しかった。

方角は御苑ビュー側っぽいですね。

[No.184 by 匿名 2011-02-04 17:02:11]

＞183

同意です。風呂狭い＆収納少ないのはイヤですね。


広い部屋の間取りを公表してほしいな。


駐車場 敷地内22台って多くないですか？埋まるのかな。
代々木駅近いし、新宿駅も徒歩圏内だし車いらないと思うんだが。

[No.185 by 匿名 2011-02-05 10:43:57]

駐車場は地権者から先約が入ってたりするのかな？
近場にカーシェアもレンタカーもありますね。

[No.186 by 匿名さん 2011-02-06 00:52:34]

お風呂はもっと大きくして欲しい。
投資用でも最近大きめだよね。

[No.187 by 匿名さん 2011-02-06 01:21:04]

ここは投資物件みたいな感じだね。買って長く住もうって言うマンションじゃないよ。

地所は統合して方向を変えたんでしょ、むしろ藤和の路線に近づいてる。

名前にザがついたのは、以前のパークハウス所有者に対する配慮じゃないですか。

[No.188 by 匿名さん 2011-02-06 10:46:44]

立地の希少性を考えると是非欲しい。

[No.189 by 匿名さん 2011-02-06 11:08:43]

＞１８７

ライオンズは「ザ」が付くとランクが上がるんですけどね・・・
　

[No.190 by 匿名さん 2011-02-06 11:17:30]

地所がライオンズに倣う訳無いよね。

[No.191 by 匿名さん 2011-02-06 13:23:03]

どうみてもベリスタレベルだね

[No.192 by 匿名さん 2011-02-06 18:09:26]

価格もベリスタレベルなら嬉しい。

[No.194 by 匿名さん 2011-02-06 22:27:15]

統合後の迷走物件の第一号ですかね

[No.195 by 匿名さん 2011-02-06 23:54:58]

どうでてくるのか楽しみではあるな。

[No.196 by 匿名さん 2011-02-08 23:32:26]

ベリスタ引きずるのは辞めてほしいな＞地所さん

[No.198 by 匿名さん 2011-02-09 00:55:46]

代々木で3LDKだとここしか選択肢がないんだよね。アイディーコートはもう無いし、
ブランズは2LDKまでだし。

[No.199 by 匿名さん 2011-02-09 01:30:33]

ブランズは代々木というか参宮橋、初台物件だからな。まぁ歩けなくもないけど...
設備や構造部分に関してはブランズも悪くないけど、純粋な代々木物件というとここしか無いんだよなぁ

[No.200 by 匿名 2011-02-09 07:56:32]

厳密には、ここも代々木でなく千駄ヶ谷物件。