グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅳ

[匿名さん]

グランファースト千里桃山台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK＋N
面積：55.72平米～124.02平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：日本住宅流通　関西営業部

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

[902: 物件比較中さん]

>899

898さんに対してそこまで言うなら、もう堂々と上位ランキングとやらをここに書いたら？
あなた達メリッターは契約者にまで文句言う割には、ランキングのマンション名を隠したがるよね。自分達もあてにならないランキングだとホントは気付いてるから。

言っちゃっていい？大阪ランキングの下２つとかも有り得ないマンションだってこと。

もう少し正々堂々としてもらった方が、比較検討してる者としてはより正確な情報を掴めて情報収集に役立つのですがね。

[906: 匿名]

揚げ足とられそうなので発言できませんでしたが>833さんの数字は1箇所間違ってて4.0が8件なので4以上は6割程度なんです。
そういう意味では754さんは悪意のある誇張といえると思いますし上位がタワマンが占めることを考えたら3.5で低レベルといいきるのは無理があるかと思いました。

千里ガーデンズみたいに１や２が複数あったら説得力があるんですけどね

[907: 匿名]

だからあ～、メリッターもデメリッターも学習能力が無いなあ～。
ダイヤモンドのランキングは、千里タワーが１位とった去年の時点で、ハッキリ言って何の参考にもならないランキングだって言ってるやろ。
案の定、今年も普通では考えられないランキング構成になってるやん。

[908: 物件比較中さん]

＞９０６

揚げ足取る訳じゃないけど、「タワマン」だから高得点取れるって論理を当てはめたら、「大規模マンション」だから高得点取れるってデメリッターの論理も何も間違っていないことになる。
大規模マンションだから高得点取れるような採点項目の構成になってるのは本当だから。
しかも突然掌を返して千里ガーデンズ批判(笑)
メリッターがこんなに論理性がなく支離滅裂なら、そりゃデメリッターに弄ばれるわ。

[910: 匿名さん]

揚げ足取るわけじゃないけどって、取ってるやんw
どうみても今支離滅裂なのは自分だよ。揚げ足とる前にまず嘘や中傷を反省しましょうね！

[911: 物件比較中さん]

個々が販売されるまでの南千里
駅近相場　3LDK　5000万(ブランズ)

予想販売価格
グラン　4500万、ライオンズ　5000万、パークハウス　5200万
グラン販売後
グラン　3500万、ライオンズ　3500万　パークハウス　3700万

結局損したのはブランズを5000万で買った人かな。
グランがよかったのか悪かったのか南千里の相場を下げてしまいましたね。

っていうか今までの価格は何だったのか...。
千里NTってだけでぼったくりだったことが判明しましたね。

千里中央もしばらくすれば南千里みたいに価格崩壊ですか。
そういった点では南千里はどこでも買いなのかも。

[912: 匿名]

確かに、ブランズを定価で購入した人は、悲惨。

[913: 匿名]

ブランズを定価で購入できた人はお金持ちだから悲惨というにはあたらんでしょう。

[914: 匿名さん]

９１１さんの言われる通り、パーク、ライオンズを契約された方もグランファーストに感謝すべきですよ。

[915: 匿名]

＞911さん

賛同します。
南千里は買い時ですね。
もう少しいえば最安値の可能性も十分あるとみています。

[916: マンション投資家さん]

>911>912
ランキングで分が悪くなったからって、ブランズ購入者叩きを始めない！
ブランズ購入者叩きをする前に、まずはランキングにあるマンション名をきちんと挙げて、正々堂々と現実と正面から向き合いましょう。
例えば、大阪市内の大きな緑地近くのあのマンションとか、下1位の安売りチープで名が知れてる会社のマンションとか、下2位の全然売れてないかなりヤバイ販売状況のマンションとか。
きちんと挙げてきちんと吟味しましょうよ。

[917: 匿名]

お、いいタイミングで投資家さんがおいでになりました。近隣地価の相場感は如何お考えでしょうか。

[918: 匿名さん]

営業妨害・いやがらせが目的の人と、議論が成り立つはずもないと思います。
挑発に乗らず、挑発もせず、淡々と指摘したほうが良いと思います。

「構造が低評価」と書きこまれることが多いですが、具体的な「事実と不安点」とは、
【１】二重床ではない
　→可変性（リフォーム）の不安、遮音の不安
【２】通常スラブ工法で梁がある。スラブ厚２０ｃｍ～
　→遮音の不安、梁の存在
【３】二重天井が十分か
　→十分な高さか？、空気層だけで問題ないか？
【４】二重ガラスではない
　→断熱の不安、遮音の不安
といったところでしょうか。

以下、自分なりに調べたことを書きます。


【１】二重床ではない

●大規模なリフォーム（水回りの移動等）が困難（または費用が大）。これは、デメリット。
○小規模なリフォームは、問題なし。逆に、小規模リフォームだと二重床の方が高額となる場合もある。（例：壁の移動など）
○遮音は、少なくとも二重床と同等。二重床の方が、悪くなる場合もある。

＜参考＞社団法人 日本音響学会Ｑ＆Ａ　二重床や二重天井など遮音層が多いほど遮音性能上有利と考えて良いでしょうか。
http://www.asj.gr.jp/qanda/answer/132.html

　
【２】通常スラブ工法で梁がある。スラブ厚２０ｃｍ～

○遮音は、梁で囲まれた床の面積とスラブ厚で決まる。通常工法のスラブ２０ｃｍは標準レベルとの意見が多い。

＜参考＞マンション購入重要ポイント－スラブ厚さは何mm？
http://mansion.1lager.com/kouzou4.html

＜参考＞日経ＢＰ－本当か？コンクリートスラブ厚が200ミリ以上あるから安心？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/13/index1.html

●梁が出っ張ると天井がすっきりしないのはデメリット。許容範囲かどうかはＭＲで確認すべき。


【３】二重天井が十分か

・二重天井の役割は、配管・配線や換気扇等設備を入れるためのもの。それ以外の役割（遮音等）は期待できない。（なので「空気層」であたりまえ。防音材等を入れても高コストの割に得られる効果が少ない）
・どんなマンションでも、天井高は部屋によって違うし、二重天井の高さも部屋によって違う。よって一概に何ｃｍとは言えない。
・ここは、真ん中の和室にエアコン取り付け可能で、その配管は二重天井をとおってると思われる。よって必要な空間は取られているのでは。
（真ん中の和室にエアコンを付けれないマンションも多いので、二重天井の心配をするなら、そういった物件こそ心配したほうが良いのでは）


【４】二重ガラスではない

●断熱は二重ガラスより劣り、結露にも注意が必要。よってデメリット。
　（ただし、北側窓は、オプションで真空二重窓に変更可能）
○遮音は、少なくとも同等以上。二重窓のほうが遮音は劣る場合もある。

＜参考：いい防音-ペアガラスは静かなの？＞
http://www.iibouon.jp/00400-glass/000024.html


長文になってしまいました。
異論・反論があれば、具体的に聞かせてください。

[919: 匿名さん]

>>918

リンクを拝見しました。
ちゃんと調べて、分析しているようですが、レベルは低いですね。
情報も偏ったものを選んでおられるようです。

されに付け加えるならば、リンク先の内容についてもしっかり内容を理解しましょう。
レスの記載内容は我田引水傾向と希望的推測が多く含まれています。

多分、他の情報も見られたのでしょうが、ネグリクトされているようです。
公平に見ると、やはり「ちゃんと考えて施工すれば」、二重床、二重天井、スラブ工法、ペアガラスどの項目もトータルバランスでは優れていると思われます。

付け加えて言うならば、エアコンの配管は、通常二重天井は通さないと思います。
部屋の角のダクトスペース等を利用しているのでないのでしょうか。

[920: 匿名さん]

補足

二重床、二重天井の一番の特徴は更新性に優れていることです。
床先行方式であれば、更新性は格段に向上します。
遮音性能は、重量衝撃音に関しては二十床はあまり効果は発揮しませんが、直床と同等か仕様により向上します。

ペアガラスはご存じのとおり、省エネ性に優れていることが特長です。
単層ガラスよりはるかに優れています。
遮音性能は同等程度か、仕様により向上します。

スラブ工法は周知のとおりです。どの工法でもスラブ厚に大きく左右されます。
ただし、従来工法で200mmは、いまどきお粗末だと思われます。遮音性能を考慮するのであれば、スラブ厚をもっと厚くするのであれば理解できますが、費用との相談でこうなっただけではないのでしょうか？

他物件で従来工法の物件をあまり見ることはなく、ボイド工法、アンボンド工法に＋αの工夫をそれなりの物件ではされています。

一度、パート１からじっくり構造に関するレスをご覧ください。リンク先も情報も山のようにあります。
上記内容が理解できると思われます。

[921: 匿名さん]

＞９１８
＞●大規模なリフォーム（水回りの移動等）が困難（または費用が大）。これは、デメリット。

補足しときます。
ここはバス・洗面あたりには床下に空間があるので、その範囲ではリフォーム可能。
二重床だとリフォームで水回りを移動できる範囲は広くなるが、タテに通っているの共用配管は動かせないので、どこにでも移動できるわけではない。特に、トイレ、キッチン（ディスポーザー）から排水菅への距離は、二重床でもそんなに長くは取れない。

[922: 物件比較中さん]

私も919さんと同意見です。
918さんの情報はたいして参考にならないと印象を受けましたし、ご自身がもう少し勉強された方がいいかなと。
まずは919さんがおっしゃるようにPart1から読み直されてはどうでしょう？
専門家の書き込みもいくつもありますし、リンクもいくつもあります。

[923: 匿名さん]

メリッターさんはとうとうランキングの話題から逃げる体勢に入りましたねぇ(笑)
あのランキングの大阪のマンション名を全て挙げたら、確かにデメリッターにとって面白い展開になっちゃうから、なんとかランキングの話題から逃げてそれは阻止しないといけないですもんね(笑)

[924: 匿名]

>918が「異論・反論があれば、具体的に聞かせてください」
と言っているのにもかかわらず、
「いまどき」とか、「はるかに」とか、「格段に」とか、
費用かければ良くなるとか（当たり前）、あいかわらず
あいまいな反論しか出しません。
「専門家の書き込みもいくつもありますし、リンクもいくつもあります。」
見たところ、賛否のある某評論家のありがたい話しか
見当たりませんでした。

チープだ、低レベルだと主張するのに、具体性や根拠にかけると
言われるのはそのためです。とてもあいまい。

918の話も決してこの物件が優れていると主張するものではありません。
コストパフォーマンスを考えると、デメリッターが主張するほど
悪い物件とは言い切ることはできないということでしょう。

二重床信仰、スラブ厚、二重天井についての話は
重要視しない人も多いのが事実としてあり、
この話に決着点は存在しないと思います。
加えて近隣のほとんどが、直床200mm〜を採用しており
関西に二重床物件が多くないことを考えると
こことさほど変わらないということになり、具体性がない
と説得力に欠けます。

単ガラスについては近隣のほとんどがペアガラス採用の
現状を考えると唯一残念な仕様とは思います。

エアコンの話は、配管がどのように北側へ抜けているか
モデルルーム見れば一目瞭然なので、
ダクトスペース使っているとかゴシップ展開をやめて、
一度は見学されるのをおすすめします。

[925: 匿名さん]

スラブ厚を重要視しないやつが多いって本気か？

営業はあいかわらず必死。売れてないんですね。

[926: 匿名]

揚げ足とられる前に補足ですが
スラブ厚を重要視しない人が多いといってるのではなく
200あれは遮音効果はあり、それよりお金かけたとしても結局は上の住人次第だよねって考える人が多いってことです。

[927: 匿名]

>926
補足が9秒遅かったようですw
しかし張り付き方がすごいですね。
アンチが多いのは人気の裏返かと

[928: 匿名]

>927
人気ではなくネタの豊富さの裏返しですね。誤解されずに。
千里タワーしかり、シティタワー天満しかり、関東の姉歯マンションしかり。
みんなグランファーストと似た雰囲気です(笑)

[930: 匿名さん]

横からですが、アンチが多くても人気抜群だったところもあります（エスリード長堀タワー等）。
よって、アンチの出現具合と人気は相関がないと思われます。
ただ一つ言えることは、掲示板が過疎ってるところは人気が無いということです。

[931: 周辺住民さん]

チープだとかチープじゃないとか話が不毛なんだよ。
喧嘩したところでこのマンションが７～８年前の仕様ってことには変わらないんだよ。
メリッターもデメリッターもどう頑張ってもしょせん７～８年前のマンションなんだよ。
メリッターが大好きな週刊ダイヤモンドの言葉を借りれば、塩漬マンションのダメマンションの一例。
それらを理解して買ったという契約者がこのスレッドでもたくさんいるように、納得できる人が買えばいいし、納得できないならば買わなければいい。

[932: 匿名]

音響学会のリンクを出しているのにレベルが低いやら
情報が偏っているとか、あいかわらず本当すごい理論です。
それでは偏ってない情報とはいったい何なのでしょう。
碓井様の良識あるマンション指南とでも言いたいのでしょうか。

デメリットの根拠が見いだせず、しかも模型を見る限り、
二重天井の空気層は10センチ確保されているようだが、
という情報が出ても、所詮それは模型とか、
根拠なく4〜7センチとか。

結局二重天井の空気層は何センチあれば十分なんだと
いう問いにも根拠のある話が一向に出てこない。
ただ狭い・わずかしかないの繰り返し。
デメリッターが崇拝する碓井様の二重天井最低５センチ
という発言出したら、そっちは完全無視ですからね。

所詮売れたら困る人・売れて欲しくない人・愉快犯の
集まりということです。

929や931みたいに反論すらできず逃げ出すのも根拠がない証拠です

[933: 匿名さん]

過去通じて反論できなくなると所詮でしめくくってますね(笑)。
いちゃもんに根拠なし。しょうがない

パークハウス千里中央はスレッド４、千里タワーは１０、パークシティは８、天満は１２。
よかれ悪かれいろんな意味で注目されてる物件ということには違いないでしょう。

[934: 匿名]

930の話はアンチが多い＝人気が高いという相関がある話じゃないの？

[935: 周辺住民さん]

周辺住民としてはこんなマンション買ってほしくないし、売れるわけがないと思っています。

[936: 契約済み]

また皆さん（同一人物？）一斉に必死ですね。
二重天井は４～７なら、だいたいの部屋は最低限の５はクリアしてそうだし、いいんじゃないですか？
１期も２期も売れ残りを沢山出したから売れてるマンションではないけど、並程度の売れだとは思うのでそれでいいんじゃないですか？
言われるようにマンション自体の構造や仕様は７年前のマンションと同等で古臭い感じは否めないと思いますが、設計がその時期だったのだからそれは当然の結果だと思います。
買う人の大半は当然それくらいは承知の上ですよ。ここで暴れているごく一部の契約者を除いて。だから契約者全員があほ扱いは勘弁して欲しいです。

それより塩漬けの件が気になりました。ダイヤモンドにも塩漬けマンションは危険みたいに書かれてましたよね？
グランファーストの場合、塩漬け中の基礎のコンクリートとかは雨ざらしだったのですか？他に塩漬け中はどのような管理メンテナンスされてたかとか気になりました。

[937: 匿名]

リーマンショック以降に設計された物件はコストカットが厳しくなっているので、それ以前に設計された物件のほうが安心という見方もある。
最終的には購入者の判断。

[938: 申込予定さん]

二重天井が狭いからダメ。並程度売れているのに売れ残り多発。関西２位ランクされてもダメ扱い。どうみてもそういったイチャモンやいいがかりに対抗しているだけに見えます。
いいがかりの根拠すら出さず、ここはダメだとずっと暴れているのはむしろデメリッターのほうです。言葉遣いも荒いし。人を嘲るようなコメントも多数。
構造も、不要にコストをかけていないと考えられる範囲内と感じますし、チープとダメだしされるほど悪いつくりではないことも、いくつも根拠が示されています。価格にも反映されているのですから、それで納得できればそれでいいと感じます。周辺の割高物件に比べると得られるメリットが相対的に大きいと思いますし。

ただ根拠のないいいがかりや嘘には反論させて頂きたいですね。やっかみやねたみも限度を超えると見てて不愉快なので。

[939: 匿名]

仕方ないよ。マンコミュではいくら金かかってても最高の仕様のマンションを良とする風潮があるから。

一般市民の感覚とはズレまくってる。

[940: 匿名]

完璧を求めるなら、東京１位のパークマンション買えばいいのにね。２億以上だけど

[941: 契約済み]

だから価格相応って言ってるでしょ。
構造仕様は確かに低い方ですが、価格から考えたら妥当かなと思いました。
現実を納得して買った契約者までをも冷やかすデメリッターは欝陶しいです。
それと同じく現実を受け入れずに高望みをしようとする契約者や検討者らしきメリッターも欝陶しいです。
大半の契約者は購入に至るときに納得されたと思いますが、そうでない契約者がまだここでは散見するのは、正直なところ入居後の管理組合運営を考えると不安にはなります。

メリッターもデメリッターも欝陶しいということです。

[942: 購入検討中さん]

↑この９４１さん、やっとまともな契約者さんが出ましたね。

[943: 物件比較中さん]

>938
並ほど売れてるってのは一般的な中～大規模くらいを目安では？
グランファーストの超大規模で考えたら１·２期ともに完売するくらいじゃないとやっぱり苦しいかな。
まだ３００以上残があります。これは一般的にいう大規模マンション１棟分相当ですので、まだ売れ残りがたくさんあるって言うのは間違ってないと思います。
同じくライオンズも苦しんでるみたいですけどね。

[944: 匿名]

みんなダイヤモンドの年末年始の売れ残りマンションランキングに盛り上がり過ぎ(笑)
勘違いしてはしゃいだメリッターも恥ずかしいけど、デメリッターも虐めすぎ。
あんな売れ残りマンションランキングに反応してはしゃいだり盛り上がったのはグランファーストだけだよ(笑)

[945: 匿名]

943
おいおい、かんべんしてくれ

販売開始前の件数を含めて売れ残り多数とはこれまたすごい論理を出したな
1期販売前物件はすげー売れ残りだな

いかん、デメリッターの揚げ足取りが感染った


そもそも１期２期の売残り多数というのもデメリッターの希望的観測でしかない。着実に売れているという情報もあったしね

いや残念ながら本当に売れてないんですよ、じゃなくイチャモンつけるなら数字出してみてはいかが。

944は放置でいいですね

[946: 匿名]

>945
>着実に売れているという情報もあったしね


↑メリッターからも数字が出ていない、これも希望的観測にすぎないですよ？

[947: 匿名はん]

>946



いや残念ながら本当に売てるんですよ

一度はMRいってみな

[948: 申込予定さん]

＞９４５
９４３さんではありませんが、収拾がつかなさそうなので私から数字を出します。
まず初めに、一応９号棟だけが３期販売の予定です。
それ以外の一般枠およそ４４０戸を２期までに売らないといけません。
２期１次のところで２２０～２３０戸程しか売れてないので、２期終了までの販売数で考えても苦戦しています。
今後２期２次以降から３期までに３００戸程を売っていくと考えると、デベは結構頑張らないといけないです。
と言うより、それだけ売る目算があるのか疑問ではあります。
ちなみに、詳細の数字はさすがに売主側でないと分かりません。バラを一つ一つ執念で数えるなら別ですが、それは恥ずかしくてしていません。
メリッターさんからもデメリッターさんからも数字が出ない醜い喧嘩も見ていて情けなかったので、自分としては中立に数字をあげました。これでメリッターさんもデメリッターさんも落ち着きますか？
これでも納得しないならご自身で直接ＭＲに足を運んで、バラを数えてみたらいいでしょう。
では、私の出番は以上で終わります。あとは穏やかなスレッドになればいいと思います。

[949: 匿名]

943は他に類を見ないヒドサ

944はあいかわらずのウザサ

[950: 物件比較中さん]

デメリッターは論外として、今朝からの書き込みでまともなメリッターさん（契約者、検討者）って、936さん、937さん、941さん、948さん、この4人くらい。
デメリッターだけじゃなくてメリッターさんも同レベルだね、これじゃあ。
メリッターさんは皆まともであってほしいものだから、これはこれで悲しい。

[951: 匿名さん]

>949
944はうざいけど、言われてみると確かに売れ残っているマンションをメインでランキング作った感じはしますね。
グランファーストが売れ残りマンションと同レベルとは言いませんが、少なくともランキングの信憑性は低い感じは否めません。
しかもこの査定ってダイヤモンドの責任調査でなく、アネストからの提供なんですね。
会社規模から考えても、抱えている専門家の数から考えてもアネスト単体では調査に限界があるので、ますます怪しい感じがします。
大方、MR同行依頼か内覧会同行依頼があったマンションから査定一覧を提供した臭いですね。