二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 30

[購入検討中さん]

とうとうスレッドが30まで突入しました。
二子玉川ライズ タワー＆レジデンスはこれからどうなっていくのやら…
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.40平米～218.57平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア

施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[452: 匿名さん]

もともとが居住人口に比べて供給を抑えて高値を維持してた区だからね。

これからどうなって行くのか見ものです。
すぐ隣に武蔵小杉があるから大変でしょうね。

[453: 匿名さん]

多摩川の下流に行けば同じようなのが共有施設プール付が７０ｍ２　3,500万ぐらいでありますよ。
ライズ値段みるとあほらしい！

[454: 匿名さん]

下流の安価物件と比較したら、ますますライズが良く見えちゃうからやめなよ。
掲示板で煽ったって客は流れないよ。

[455: 匿名さん]

郊外バブルも終焉を迎えつつあるようですな。

[456: 匿名さん]

武蔵小杉はここのおかげで売れてるのです。
ここは武蔵小杉の広告塔。
ここの現物見に来てすぐ反対側に高層ビル群が林立してるじゃない。
あれが武蔵小杉！一度だめもとで見に行こう。
行ってみるとここより仕様が良くてワンランク上が買えるし交通の便もはるかに上。
　23区離れたくないなんて言ってても現物見ると普通は武蔵小杉にするよな。

[457: 匿名さん]

４５４さん
比較してもライズが全然よく見えないから売れないのです。
この値段じゃ誰も買わないよ。
仕様は川下の物件と似たようなものです。
共有施設なんか川下のほうが豪華です。

[458: 匿名さん]

武蔵小杉はまだまだいっぱい作るみたいですね。
土地はふんだんにあるようだしｗ

さらには新川崎ってのもあるしｗ

郊外の人口は減っていくのに。。

[459: 匿名さん]

ん　あの辺は副都心みたいになるみたい。
川崎市副都心計画です。
二子もあそこができたら便利になりますよ。

[460: 匿名さん]

川崎？で副都心？？意味不明だ。

[461: 匿名さん]

交通至便な地にみなが集まるようになるだけです。
どちらがえらばれるかたのしみではありませんか！

[462: 匿名さん]

郊外サバイバルゲームですかｗ

[463: 匿名]

完売したらみんな羨む街になるよ！
年内には完売してほしいなぁ～

[464: 匿名さん]

とりあえず今は買い時ではないよね、ここ。

[465: 匿名さん]

160戸だよ？

笑うしかない状況・・

[466: 匿名]

かなり苦戦しているようだね。
いまは新築マンションとして売ってるけどもうすぐ中古になるね。
あと何ヶ月？？

[467: 匿名]

叩き売りセールはいつからですか？（笑）

[469: 匿名]

資産価値なんか買い値の半分位しな無いのでは？
今売っても買い値の6割がいい所だよ
くやしいけど現実を受け止めて諦めるしかないよ

[470: 通りすがり]

住んでる人が満足ならそれでいいのでは？
後は東急が考えたらいい事です。
購入していない人があれこれ言っても所詮部外者ですからな～んの関係もありません。

[471: 匿名]

携帯電話も繋がらない所に住んで満足している馬鹿が居る訳無いでしょう

[472: 匿名]

そうなのかな？

[473: 匿名]

携帯はもう繋がってるでしょ！
ライズを見捨てるようじゃ東急の未来はないね～

[474: 匿名さん]

確かに。

[475: 匿名]

ここを買った時点で未来がなくなったよ

[476: 通りすがり]

しかしここは色んな意味で注目度高いね。
殆どが購入者じゃないと思われるレスでこんだけのび続けるんだから。
普通興味なかったらいつまでも書き込みしないでしょ。
ここは本当に買う気なさそうな人がレスし続けてる、ある意味人気物件？

[477: 匿名さん]

買いたかったけど、買えなかった人達が集ってるんだね〜
再開発が無事に完成して、二子玉川公園が出来れば資産価値はUPするからね(^^)

[478: 匿名]

資産価値ＵＰは夢物語

[479: 匿名]

残りが100戸以上もあるのだから買いたきゃいつでも買えるんじゃないの？

[481: 匿名さん]

477
そう思い込みたいんだね、わかるよ、うん。

携帯電も結局なにも対策されないけど、携帯があまり普及してなかった20年前
だと思い込めば、これも気にならなくなるしね！

[482: 匿名]

477の言う事はハズレ物件買ってしまった負け惜しみにしか聞こえませんね

[483: 匿名さん]

100部屋以上残るってことは売れ残りではなく不良在庫ですね。
現在の価格で売れないのだとしたら市場評価は既に資産価値ダウンということです。
完成前の方が良さそうに見えたのに完成後だと益々買いたくなくなる物件。

[484: 匿名]

公園が出来ると資産価値が上がるか？
出来て一年も経ってないのに売値は二割下がっているんですよ

[485: 匿名さん]

購入者に質問ですが、買う時に近隣物件と比べて割高だなぁと思わなかったのですか？

[486: 匿名さん]

近隣にはさらに割高か駅遠の低仕様ばかり。いろいろ見たけど二子玉川近辺ではここは一番良いよ。それでも高いと思うけどね。

[487: 匿名]

携帯電話が繋がらない物件より低仕様なんて存在しないよ

[490: 物件検討中さん]

http://imepita.jp/20110104/645340
風情ある商店街が素敵です。
ライズの写真を添付しました。
現在、イーストを検討中です。

[493: 匿名]

490はポジを装ったネガの嫌がらせでは？ライズを笑いものにしたいのでしょう。

[494: 匿名さん]

オークモールの店舗は地権者なんでしょ

[495: 匿名さん]

笑えた!

すげ～センス。

[496: 匿名]

493
笑い者ってことは、認めてるじゃん

[497: 入居者]

ここは部屋の当たりはずれの差と値つけの当たりはずれの差がすごくあるんですよ。今残ってるところははずれ。値が下がってちょうどいいくらいだと思います。前に売れたところは価格に妥当性があったということ。需要と供給で値は決りますからね。我が家は大満足。

[498: 匿名さん]

当たりはないんじゃないかな、当たりじゃなく「しょうがないけどこれで我慢するか」ぐらいの程度。
住んでる私の実感です。

[499: 匿名さん]

皆に共通の気持ちは、期待が大きかっただけに現物との落差に落胆してることです。
これは多かれ少なかれみんな持ってるはず。
住人のネガは我慢ができない人。
ポジの人は必死に前向きに生きようとしてる人。

[500: 匿名]

世間一般論からすると建物自体が大ハズレだよ

[501: 匿名さん]

長周期地震動で超高層マンションの資産価値下落も
2011年01月05日10時47分

国土交通省は2010年12月21日に「超高層建築物等における長周期地震動への対策試案について」を発表した。超高層ビルに長周期地震動の対策を求める内容で、既存の超高層ビルの長周期地震動対策が不十分であることを公式に認めたことになり、人気があるとされる超高層マンションの資産価値下落の可能性もある。

長周期地震動とは、揺れの周期が長い波を含む地震動である。周期とは地震で建物が揺れた時、左に動いて元に戻り、右に動いて元に戻る、という一往復にかかる時間を指す。長周期とは数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れである。超高層ビルのような巨大な建築物は長周期の地震波と共振を起こしやすい。

長周期地震動では船が揺れるような大きな揺れが長時間続き、被害が深刻化する。揺れ幅が数メートルにも及ぶ可能性のある長周期地震動が発生した場合、超高層ビルの室内ではまず立っていることは困難である。家具も大きく移動し、倒れるなどと予測される。

これまで超高層ビルは短周期の直下型大地震には強いとされていた。実際、阪神大震災では他のビルや住宅と比べて相対的に被害は小さかった。しかし、超高層ビルは長周期地震動には脆い。特に関東平野のように堆積層の厚い平野部では、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動は増幅される。

長周期地震動の被害は既に現実化している。2003年9月の十勝沖地震では、震央から約250kmも離れた北海道苫小牧市の石油タンクで火災が発生した。2004年の新潟中越地震では東京都港区は震度3に過ぎなかった。しかし、六本木ヒルズ森タワーでは、エレベータ6基が損傷する事故が起きた。そのうちの1基はロープが切断された。

土木学会と日本建築学会は2006年11月20日の時点で、超高層ビルが長周期地震動で想定以上の負荷がかかるとして、耐震性向上を提言した。それから4年後に、ようやく対策試案が発表されるに至った。その間にも雨後の筍のように超高層ビルが建設されたことを考えれば恐ろしくもある。

対策私案では新たに超高層ビルを建設する場合、長周期地震動を考慮した設計用地震動による構造計算や、家具等の転倒防止対策に対する設計上の措置を必要とする。一方で既存の超高層ビルについては長周期地震動による影響が大きいものを再検証し、必要な補強を行うように要請するにとどめた。

今回の対策が実行されれば、その後に建設される超高層ビルについては、それが十分か否かは議論があるとしても、一応の長周期地震動対策がなされる。この結果、長周期地震動を考慮せずに建設された既存の超高層マンションは見劣りすることになる。新耐震基準以前のマンションのような扱いとされ、資産価値が大きく下落する可能性がある。

対策では既存の超高層ビルも再検証するとしているが、これが分譲の超高層マンションでは機能しにくい。行政が検証主体であっても、建物所有者の協力が不可欠である。しかし、マンション管理組合では意思統一がしにくい。多数の区分所有者が存在する大規模マンションでは一層である。そして問題発覚による資産価値低下を恐れて行政の調査を拒否する区分所有者も少なくない。これは耐震強度偽装事件での調査でも見られたことである。

結果として既存の超高層マンションへの検証は不十分に終わり、長周期地震動に対する安全性は不透明さが残る。超高層マンションの中古市場は経済学で言うところのレモン市場化する可能性がある。

[502: 匿名さん]

レモン市場化とは言葉が悪いですよ。
ただ免震がどの程度うまく働くのかは興味あります。
また劣化？メンテナンスの仕組みがどうなっているのかもわからないので

[503: 匿名さん]

以前テレビ番組で見た限りでは、
免震装置は長周期地震動には弱いみたいですが？

[504: 匿名さん]

せっかくここを止めてエクラスタワーに絞ったのに、高層マンション買えなくなったじゃないですか。

[505: 匿名]

エクラスって、階下はパチンコ屋にマンガ喫茶ですよ。人間が暮らす場所ではありません。東急ってデベとしてやっぱりダメです。

[506: 匿名さん]

豊洲タワー最悪ですね。
建築評価に満たない湾岸地域ですか

[507: 匿名]

>498
それはあなたのがハズレだからです。

[508: 匿名]

大ハズレかハズレの違いだろ！

[509: 匿名さん]

モデルルームだと何だか広く感じますよね

今だと家具がつくのかなあ

[510: 匿名さん]

アバズレです

[511: 匿名さん]

No.650 by 匿名さん 2008-08-30 06:44
以下のデータを見ると、ライズ42階・28階建てRCマンションの固有周期と長周期地震は一致していないので、ネガレス隊の主張は意味をなさないと言えよう。

◆古村助教授は、東京工業大学の市村強助教授の協力を得て、東海地震の長周期地震動による都市の構造物の振動をシミュレーションした。東京都心は震源から400キロ離れているので、震度は4〜5程度だが、7秒前後の長周期地震動が強く表れる。

◆固有周期
階数 RC造マンションの固有周期（秒） S造オフィスの固有周期（秒）
5 0.3 0.7
10 0.7 1.4
15 1.0 2.0
20 1.4 2.7
25 1.7 3.4
30 2.0 4.1
35 2.4 4.7
40 2.7 5.4
45 3.1 6.1
50 3.4 6.8
55 3.7 7.4
60 4.1 8.1
65 4.4 8.8
70 4.8 9.5

ソース
　 http://www.itmedia.co.jp/enterprise/articles/0511/22/news040_4.html
　 http://premium.nikkeibp.co.jp/sj2005/column/ba/07/02.html

[512: 匿名さん]

No.812 by 物件比較中さん 2008-09-07 11:07
二子玉川ライズには興味あったんですけど、この価格じゃ見送ります。
というか間違いなく竣工後に売れ残り販売されるでしょう。
東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベですから
そのパターンは本プロジェクトでも健在というわけです。

今はデベが弱気になって建設単価も高めに設定していますし、コンサバな積算価格を元にエンド価格をしていますから土地価格が昨年度から40％以上大暴落しています。
従って2010年3月の相場価格は間違いなく今より安くなっています。

2006年3月までに分譲されたファンドバブル絶頂期であれば新玉川線エリアは＠350万円（80㎡9000万イメージ）でもOKでしたが、
2007年夏以降に分譲され本年9月までに竣工したマンションは＠350万円で大量の売れ残りを抱えて20％前後の値引販売しているのが実情です。つまり現状の新玉川線エリア相場は＠260〜280万円（80㎡7000万円イメージ）と言えるでしょう。
今後1年は更なる景気停滞が見込まれるため2010年3月の新玉川線エリア相場は＠250前後（80㎡6000万円台前半）ではないかと予測できます。

二子玉川ライズは大規模プレミアムがありますのでその分を上乗せする必要があります。
大規模プレミアムは各プロジェクト成約事例から推察して80㎡で最大1000万円、すなわち＠40万円と仮定できますので、＠250万＋＠40万＝＠290万円（80㎡7000万円前半）が相場価格と思われます。（ここで述べる相場価格とは、3ヶ月程度で完売が見込めるマーケット寄り付き価格を意味します。）
よって相場＠290万円に対して＠380万円の価格差を営業努力だけで埋められるはずもなく、ましてや部屋の仕様も良くないため販売大苦戦必至です。

東急は隠蔽体質ゆえ正確な販売状況が公表されないため判断が難しいところですが、分譲900戸を500戸売るのが精一杯でしょう。
公表されるであろう「来場客●万組」で売れてるイメージを前面に出すと思いますが、売れてるマンションが広告（住宅情報や新聞折込やDM）出したりTVや雑誌の取材を受けることはありませんのでだまされないようご注意ください。

2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度（現金ではなく家具や設備サービスで対応）
2010年5月〜8月・・・値引き10％（現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など）
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15％（明確に現金値引き）
2011年1〜3月・・・値引き15〜20％（場合によってはそれ以上）

こんなイメージになると思います。
たぶん2011年3月で完売するでしょうね。
私が買うとしたら2010年9月頃かな。
もちろん会員登録して地道なウォッチ続けることが重要です。

[513: 匿名]

二子玉川に住みたいな。

[514: 匿名]

ネガレス隊の予言的中

[515: 匿名さん]

二子玉川でもいろんな選択肢があるからね。
大幅値引きでもない限り、ここを選ぶ人はいないと思うけど。

[516: 匿名さん]

駅前のビルに良い店たくさん入るじゃない！
地下の食料品も凄いの出来るだけね〜
Openしたらライズも住みやすくなるね(^^)

[517: 匿名さん]

>511

長周期地震動は固有周期が特定の周期帯にある構造物に対して極めて大きな最大値と累積値を与える。
その周期帯は東海・東南海・南海地震による大阪地区では4～6秒、名古屋地区では2～4秒にある。
応答値はそれほど大きくならないが首都圏では2～4秒と6～8秒に想定される。

ということで、残念！

[518: 匿名]

出店リスト発表を見て、数が多いだけで、良い店だと期待した人は少ないと思う。すでに、枯木も山の賑わい、と揶揄されているから。地下の食料品売場も東急ストアの運営だからダメでしょう。
やはり人はドッグウッドプラザ側に流れる。

[519: 匿名さん]

S.C普通に期待してますよ。地下のフードショウも楽しみです。待ち遠しいですね～。

[520: 匿名さん]

ネガのほうが言ってること正しいんだよね、悔しいけどさ

[521: 匿名さん]

>517

　一生懸命ググったのかもしれないが、2～4秒はマイナーな説だな。
　所詮理科大の教授の説、東大の教授にはかなわない。

　地震調査研究推進本部のレポートにも「関東平野では 7、10 秒での揺れが
大きくなっています」と書いてある。

　517は運河駅の学校に通っていたのか？

[522: 匿名]

＞＞521
ググッたのはお前だろ（笑

偉そうなこと書いてるが、マイナー説の根拠は一切なし。
こいつが一人でそういってるだけ。
教授が東大か理科大かだけの差で優位に立っていると勘違いしてるところがとても痛いｗ

東大と理科大、デベに例えるなら三井と東急か（笑

[523: 匿名]

所詮理科大の教授の説、東大の教授にはかなわない。

所詮東急のマンションの品質、三井のマンションにはかなわない。

[524: 匿名さん]

じゃあ他の根拠を見せてよ、運河君。

[525: 匿名さん]

>521

しっしっ！

長周期地震のファクターの一つ堆積層の地下構造も踏まえて

7~10secに限定される根拠を自分の言葉で噛み砕いてどうぞ。

ついでに理科大＜東大の根拠もね。

[526: 匿名]

＞524

やっぱり根拠なし
予想どおり

地震と資産価値下落に怯えながら死になさいｗ

[527: 匿名]

理科大の教授→十分に優秀そうですが…。

[528: 匿名さん]

見知らぬマンションのスレッドで叩かれる理科大の教授があまりに不憫。

[529: 匿名さん]

>>521
東大じゃなくて東工大では？あと一般的に大学だけで研究内容を比較できないと思います。いい大学でも研究が進んでる分野とそうでない分野があるので・・。

[530: 匿名さん]

笑ろた。。

理科大ではないが
昔、気象大の風采のあがらない教授が
数学の講義に来てくれていたが
その人が群論のとんでもない権威だと知って
びっくりしたことがある。
さぼりまくりの俺には
そもそもその先生の授業は皆目理解できなかったんだが。

理科大はいい大学。
実学の雄。
出身者は仕事をするときは実に頼りになる。

[531: 匿名さん]

大学議論はこの辺で良いんじゃないですか？
東京理科大が一般的には優秀な大学として名が通ってるのは事実ですし、その教授なら尚更でしょう。
というか、色々な説があるということからもまだまだ研究中の分野でしょうから、ここで我々素人が専門的な話をしても無意味かと…。

[532: 匿名さん]

結局、高層マンションには
新基準が公表されたら、後付けで設備を追加しなくてはならないのでしょうね。
コストと見栄えが心配ですね。
よくあるじゃないですか
小学校の校舎外側に鉄骨がX字状に嵌められているのを。
ライズ、そうなったらお手上げですね。

[533: 匿名さん]

で、新基準が公表されるのは何年後？

その新基準をもとに設計始めて、新基準マンションが建つのは何時のことやら・・

[534: 匿名さん]

そうね。
でも普通に対策済みのMS購入するでしょう。

[535: 匿名さん]

購入するまでひどい建物で大変だね

[536: 匿名さん]

ま、庶民にとって家は最大の買い物。
少しくらい待つさ。
そして、試案が出たからには
メーカーは売らんがために
試案の基準を満たすように動くさ。

[537: 匿名さん]

>536
『試案』の意味を辞書で調べたら。
試案だけではメーカーは動けない。

[538: 匿名]

すみません。入居中や検討中の方に教えていただきたいのですが。

新聞は玄関まで配達してくれますか？
住民のエレベーター停止階は住居階のみ可能ですか？それとも全ての階への停止が可能ですか？
エレベーターは低層用高層用の区別がありますか？そしてスピードはm/minですか？ペットは非常用エレベーターを利用しなければなりませんか？
犬を飼うにあたって犬種または体高体重等の制限はありますか？

よろしくお願いいたします。

[539: イースト住民]

新聞の玄関までの配達は、管理会社が有料で実施する方向で調整のようです。議事録にありました。
エレベーターが低層用と高層用に分かれているのは、イーストだけ。
ペットを乗せて良いエレベーターは決まっていますが、非常用ではなく一般用です。なぜか車椅子用と兼用。
飼える犬のサイズは制限がありますが、他のマンションと大差ありません。

[540: 匿名さん]

ぬるい規約と中途半端なサポートサービス。

だから住民同士が揉める。

私のタワマンの方が明らかに、多くの住民が納得し満足度の高いルールと設備になっている。教えてあげたくなる。

[541: 匿名]

>539様
ありがとうございました。
犬種を細かく指定してあるマンションもあるのでこちらはどうかと思った次第です。
構造仕様も申し分ないし検討の一つに加えようと思います。

[542: 匿名さん]

大崎辺りのマンションはどうですか？
いまさらここを検討するのも？

[543: 匿名さん]

パークハウス大崎　今日からモデルルーム見れるけど
立地、価格ともいいかもね

[544: 匿名さん]

スーパー堤防の建設は必要です。
国は人の命を軽んじている。

http://www.youtube.com/watch?v=6xO6uu-ODVM

[545: 匿名さん]

朝刊の各戸玄関までの配達は、有料ではなくて普通に配達員が配るマンションが多いですよ。
配達員を入館時に管理人が確認してから。

何で有料にするのですかね。

[546: 匿名さん]

新聞配達のバイクが乗り入れ禁止になっているからでないの

[547: 匿名さん]

中途半端なサービスの理由です。ペットが車椅子用エレベーターと言うのは、ぬるい規約。

[548: 匿名さん]

ここの管理人って警備員なんですか？
コンシェルとお掃除のひとはいるけど

[549: 匿名さん]

544さん。堤防の強化は必要だが、「スーパー堤防」で川から200-300mの範囲を全て建て替えて、土建屋に金を配るより先に、大卒就職率６０％改善の経済強化策の方が優先と思う。
江東区のように平常時でも町の地盤より高い位置に水位がある処は、金の掛け方を工夫して対策する必要があるとは思う。
http://www.banktown.org/super-machi/super-machi.htm　参考まで

[550: 住まいに詳しい人]

ここら辺の多摩川の堤防は２重になっていて、二重堤防の中にも家が建っています。

動画で流れていたのは二重堤防の内側に住んでいる人の映像だよ

増水になったら二重堤防の外側の堰も閉じるだろうから２重堤防の外側の二子玉川ライズの方までは水は来ないと思うよ

[551: 匿名さん]

希望的観測。

こういう場所に住んでる人って、基本的に覚悟してるもんだと思いますね。