二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 30

[購入検討中さん]

とうとうスレッドが30まで突入しました。
二子玉川ライズ タワー＆レジデンスはこれからどうなっていくのやら…
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.40平米～218.57平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア

施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[151: 匿名さん]

ここの駐車場ってなんでこんなに間違い入庫あるんですか、まったくねえ。

[152: マンション住民]

未入居のかたのための駐車場にしては奥はガラガラなんだからどこに停めてもいいと思うけど。
カリカリしなさんな。

[153: マンション住民]

どこに駐車してもよいとすると、入居者と来客の区別がつかなくなる。
今の駐車場契約率だと、単純計算で各戸で毎月約５０００円の修繕積立金が不足している状態。
来客用は有料にする方針だから、入居者のと区別がつかないのは論外で場所固定がよい。

[154: 匿名さん]

ライズ購入してからほかのタワマンも興味持ってずいぶん見てますがなんだか金額の割にはライズはチープな感じがします。
特に一階のレセプションが見劣りします。

[155: マンション住民]

総会が３時間弱かかって終了したところ。問題となっている件だが

未販売住戸は１６１

と東急コミュニティーより正式発表があった。

[156: 匿名さん]

地権者とその他未入居者も入れると255ほど未入居あるとのことです。

[157: 匿名さん]

総会出ませんでしたがどんなことが話題になりましたか？

[158: 匿名さん]

うわぁ、ひどいねぇ～

[159: 匿名]

大量売れ残りが明らかになりましたね。
しかも、売れているけど地権者が売りに出している住居を含めると軽く300戸超えるね（笑）
やっばりね、そんなことだと思った。

[160: 住民]

約5分の1の住民が参加。
みんな感心無いのかしらね。
出席率の悪さにかなりびっくり。

例の件（来客駐車場5番付近）の説明もありました。箝口令とのこと。


じつは結構大変だったんですね。
頭痛がしました。

[161: 匿名さん]

総会の定数足りてよかったですね

[162: 匿名さん]

管理会社が議事進行とかしてくれるものだと思っていましたよ。
これだけ大きいマンションは面倒ですね。

[163: 匿名さん]

１００名超の出席者で、前に住んでいたところに比べて２倍以上の出席率で、初めての総会と言う事もあり、
皆さん感心が高いと感じました。

[164: 匿名さん]

さあ、値下げ祭りのはじまりだ～あ!!!!
早く安くして、安ければ買うよ！
30％高いんだよ。
30％値上げして～～
そしたら、買って賃貸に出してあげる。
30％安けりゃ即買い。
大丈夫、元取れるって。

[165: 匿名さん]

一部のやつがせ必死に否定していたネガ情報みんなほんとのことだったんだな

[166: 匿名さん]

>155
それ本当？
私がもらった価格表には60-70くらいしか残りがなかったが・・？
気に入った間取りがなかったためとりあえず検討からはずしたが、
他にもたくさん残りがあるということ？
もしそうだとすればそれは販売戦略の大きなミスだ。いい間取りがあったら本気で検討したのだが。

地権者向けが100-110くらいで60-70が売れ残りで、合計175くらい未販売ということではなくて？

[167: 匿名さん]

今考えるとその通りだね。
ネガはどこから情報を得ていたんだろう。
あまりにも数字があたりすぎてる。
どこかでネガに情報を提供していた関係者が居るんだろうな。

[168: 匿名さん]

値下げして販売しても口外されないならいいのでは

[169: 匿名さん]

＞166　155は本当ですが、156や159は妄想だと思います。

[170: 匿名さん]

ライズの共有スペース・内装が、価格帯の割にチープだという評価は、何となく定着している感ありますが、この物件の価値(if any)は、駅近タワマン(実際は多少歩きますが）、再開発エリア、二子玉川(異論はあるでしょうが、やはり人気の街）というポイントであり、中長期的にはやはり希少物件という評価となるように思います。一方で、再開発全体の成否そのものについての評価は、もう少し時間を要するでしょうから、現時点での価格とのバランスについては意見が分かれるのはやむを得ないように思います。

[171: 匿名]

総会の定数？規定で、たしか4分の3で可決だったかと。しかもたった100名の出席者って…。委任状を出していた住人がほとんどだったってことか、なるほど。しかし100名程度のの出席者なら出席率は10％だね（笑）上で書いてる20％の出席率が事実なら未入居者数が計算できるね（笑） 暴露大会ですか？

[172: 匿名さん]

>168といいますか、とっくに密かに値下げ販売始まっていますが。

[174: 匿名さん]

>160 総会に出たけど、そんな話なかったよ。来客用駐車場の件はさらっと事故で流してました。箝口令とは何でしょう？なりすましっぽいね。

[175: 匿名]

さらっと事故で流すって…。認識の違いを感じます。このマンション、内部事情をペラペラと匿名掲示板に書く住人がいるみたいね。
非常識な住人ですね。

[176: 匿名]

責められるべきは、住民でもないのにデタラメばかり書き込む非常識極まりない輩だろう。

[177: 匿名さん]

デタラメってどこからどこまでですか？

[178: 匿名さん]

掲示板なんて肯定より否定的な意見が多くでるのが当たり前
みんながイエスマンでは気持ち悪いですし
よく言うのは良識ある住民と販売、管理会社サイドくらいなものですかね

[179: 匿名]

何が本当かさっぱりわからないスレですね。

[180: 匿名]

総会でなくても議事録あとでくるからだいたいの内容はいいですけど
看板の件は話でなかったのですか

[188: 匿名]

総会で売れ残りが１６１戸発表という投稿に、住民から訂正はなく代わりに内部情報を暴露しないでくれというだけ。これが事実を物語っているのではないか。

[194: 匿名さん]

なんだかんだ言って実際は結構な数が売れ残ってたんですね。
今すでに中古でかなりの売りだしが出ていますが、これほとんどが地権者用の住居ですね。
引き渡し即売りに出ていた部屋がまだそのまま大量にリバブルから出ていますね。
そのうちのいくつかは結構値下げされていますね。
大変ですね。
大丈夫ですか？

[196: 匿名さん]

60残りを結構な数と見るのか...

全部で1000戸だからほぼ完売とみるほうが正確だと思う。

[199: 匿名]

残り200近くを、これからどう捌いていくか……頭がいたい課題のようだね（笑）

[200: 匿名]

161戸数が残っていると総会で知らされた事実はどう説明するつもり？

[203: 匿名]

残りは161戸。60でもないし200とか300でもない。
中古は2戸くらいしか見当たらないが。大量に出ているというソースはなんだろうか。

[204: 匿名]

だから60数戸だってば。住民なら皆知ってることだよ。

[205: 入居済みさん]

住民って近隣住民？
総会に欠席した住民？

[206: 匿名さん]

東急は下期赤字予想ですから余裕なんて全然ないでしょうね

[210: 匿名]

207
未入居戸数は東京西支店の塩見が回答しました。

[211: 匿名]

>２１０


あのですねー、えーっと、未入居数と残り戸数って全く意味が違うんです。

まさか、ごっちゃにしていませんよね？
私の言っている意味が理解できますか？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[212: 匿名]

えーーっとですね(^-^汗;、ちなみに、業界では、契約を済ませているけど、まだ引っ越しを終えていないお宅を、未入居のお宅といいます。
未入居＝購入済みなんです。

[213: 匿名]

年明けあたりから引っ越してくる戸数を聞いたところで、なにが嬉しいの？なにかの参考になるとでも？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[214: 匿名]

未販売住戸数１６１は首都圏第一事業部より回答しました。

[215: 匿名]

未販売住居というのは、これから売りに出す物件の数のこと。つまり今後も期分け販売を続ける予定だという意味。

売れ残りとは、販売中にもかかわらず契約に至っていない戸数のこと。いったん売りに出ると１年後には中古住戸として登録し直すことになる住戸。

[217: 匿名]

入居が始まってすでに半年が過ぎている。が、まだこれから売りに出す物件が160以上もあるのか？

[218: 匿名さん]

だめだ、こりゃあ

[220: 匿名]

昨夜の冒頭での石川様からのご質問は、売れ残りは現在何戸あるのか、という趣旨であったと理解しております。

[221: 匿名]

売れ残りが60で、未販売が160

[222: 匿名]

売れ残りが160戸
時期販売数が60戸
未入居も60戸

合計280戸

だから夜は真っ暗タワーなんですね、納得。
とくにイーストは全体の２割くらいしかカーテンがありませんね。
昼間それがよくわかります。

[223: 匿名さん]

＞222　売れ残りは161だが、「時期販売数が60戸 未入居も60戸」はあんたの妄想ね。

[224: 匿名さん]

このご時世だとこの値段ではもうこれ以上買う人いないでしょうね。
でも東急は値下げすると地権者多く訴訟されるのでこのまんま塩付でしょう。
すでにバブルの高値で三分の二以上売り抜けたのだから十分利益上がってるでしょう。
コストは土地手当ての安さと仕様のチープさから判断しても半値ぐらいなもんでしょう。
当分未入居のまんまほったらかしでしょう。

[225: 匿名さん]

来年あたり長期金利が間違いなく上がるからローン組んでる人大変ですよ。
それに未入居多いので管理費もすごく上がるし。

[226: 匿名さん]

買い手がつかなかったのは賃貸に回すしかなさそうだけど、こんな郊外に借り手がいるか？家賃を大幅に下げるようだと周辺の家賃相場に影響を与えるね。

[227: 匿名]

マンションは買うべきか借りるべきかの話題になりますね

[228: 匿名さん]

未販売がまだあるのか？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[229: 匿名さん]

郊外はどうせ家が余るから、郊外に住みたいなら賃貸じゃないの？通勤が大変だけどｗ

[231: 匿名さん]

自分の家なら高くても二子が好きって言うのはありだけど、賃貸なら一時的住居だから最低武蔵小杉のレベルまで下げないと借り手つかない、向こうのほうが都心へのアクセスがはるかに便利だから。

[232: 匿名さん]

いよいよＳＣが2月完成ですね。

楽しみです。かなり便利になります。

羽田へのアクセスをよくなってるし発展が見込めますね。

[233: 匿名さん]

でもあのＳＣのｏｆｆｉｃｅ賃貸借りてついたのかな？？
南側全部ｏｆｆｉｃｅでしょう、借りてつかないと問題じゃない、それに賃貸料大幅値引きしたら、肝心のⅡＡ
街区の開発が大幅遅れる。
そうでなくても2年後には大幅消費税導入と財政危機で都心でも大変なのにこんな郊外で高いところに入ろうというテナントいなくなり開発はとん挫しリボンストリートなんて永久にできないんじゃないの？
我々はあと10年-20年は工事現場の通勤となるでしょう。

[234: 匿名さん]

でも日常品生鮮食料もう少し安く買いやすいものほしいな。
いつも用賀ＯＫストアー行くの疲れました。
二子って生活するにはちょっと不便かなって感じしてます。

[235: 匿名]

ライズオフィスは１２月オープンと発表していましたが、不履行となったようです。エントランスは閉鎖されたままです。

[236: 匿名さん]

ＯＫストアーまで行くなら溝の口のノクティーのほうががはるかに安く選択しありますよ。

[237: 匿名さん]

つけは住民にまわってくる。やだやだ。

[238: 匿名さん]

ＯＫストアーって大量安売り店でしょう、あそこはちょっと普通の主婦感覚には無理。
二子東急ストアーはあまりにも品不足。
ＳＣに期待します。
今のところは溝の口が正解かな。

[240: 匿名さん]

こんな郊外にオフィスを構えてどうしようというのか…。
東急は需要を把握しているか心配です。

[241: マンション住民]

237
まさしくそういう事態が始まっています。
先月21日に東京急行電鉄がマンション管理組合に、ライズ協議会を作るので参加してほしい。ついては、費用も負担してほしいとのことでした。

[242: 匿名さん]

まだまだ売れ残っているようだが
東急は自称ここの売り上げが好調で黒字なんでしょ？
それなのに住民からさらにむしりとるのか？
えげつないね。

[243: 匿名さん]

東急は本当ライズ住民を徹底的に食い物にしてる。
もうこれ以上たからないで。

[244: 匿名さん]

オプションでも内装でもたかられてるんだからライズの販売用看板敷地内に2本立ててるがあれは当然東急から賃貸料とれるはず、とるべき。
この際景観とライズの資産低下を招くマイナスも考え一本につき月に100万計200万ぐらい組合として取るべきだ。
散々儲けけてるのでこのくらいは当然だ。

[245: 匿名さん]

ボラレーゼの逆襲、ついに始まる?!

[246: 入居済みさん]

総会雑記①
受付で東急コミュニティーの不手際のため、予定より遅れて始まった。
冒頭、議事進行に対し厳しい意見が出され、いきなり荒れた。その中で売れ残りは何戸あるのかと質疑があった。東急コミュニティー塩見氏は１６１と回答した。資料も見ずに即答したこと、その質問を待ってましたとばかりに喜々とした表情で答えたことから、この１６１は検討に検討を重ねた落としどころの数字であり、実際はさらに多いであろうことはその場にいた住民ならば誰でも感じだはずだ。

[248: 匿名さん]

総会では例のダイブの件はどういう説明がされたのでしょうか。