マークワンタワー長津田(旧称：長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業）

[物件比較中さん]

地下1階地上28階、高さ約100ｍ、住戸約200戸。
長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業について情報交換しましょう。

http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/seibisuishin/nagatuda/
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2010/07/post-cf61.html

東急田園都市線「長津田」駅徒歩1分。


売主：横浜市住宅供給公社
施工会社：鹿島・相鉄・土志田建設工事共同企業体
管理会社：横浜市住宅供給公社

【正式物件名称決定のため、スレッドタイトル及び本文を修正しました。2011.03.06　管理人】

[907: 匿名さん]

住宅性能評価書確認したけど、耐震等級１ってことに驚いちゃって耐風等級は見落とした。長期優良住宅で耐震性を謳ってる物件なのにね。

[908: 匿名さん]

アンチマンション派の人がマンション検討板にいるのが不思議。

[909: 匿名さん]

戸建もリスクだらけだよ！！

[910: 匿名さん]

震災で住宅を所有することのリスクがクローズアップされた。こんなときだからこそちゃんとした説明があってしかるべきだと思うけど、ここの営業はその逆を行ってる。不思議だ。

[911: 匿名さん]

営業は良いことしか言わない。当たり前。
この物件は買いですか？と聞きに行って買わない方がいいなんて言う営業が居たら、速攻クビ。
営業の言葉の裏を読んだり、資料を隅々まで目を通したり、結局自分自身で判断するしかないのよ。
タワマンの入居後の実情は、この掲示板の入居後
のスレを色々読めばだいたい分かりますよ。

[912: 匿名さん]

>901

水漏れに関しては漏水センサーつきのタワマンって過去にあったけど、普及しないよね。ボイドとはいえスラブ厚350mmで音って下に漏れるのかな。それから蛇は規約で禁止でしょ。

[913: 匿名さん]

>911

ここの営業って表面的な説明しかしないから、裏を読むなんて芸当は出来ない。資料も隅々まで読むほど内容ないし。

[914: 匿名さん]

>>907

この物件の耐風等級は実際どんなもんなんでしょう？

[915: 匿名さん]

蛇はダメでしょう、駅タワーですよ。蛇は丹沢奥深い土地買って、勝手にスネークランドでも経営して下さい。

[916: 匿名さん]

長期優良住宅で耐震等級１ってなんか腑に落ちないですよね。耐震等級３が普通だと思ってました。長期優良住宅の基準に疑問

[917: 匿名さん]

普通、長期優良住宅は耐震等級２。ここはそれとは別の変形量を基準としてる。変形量が小さいことは、耐震等級には寄与しないみたいだね。

[918: 匿名さん]

変形量が小さい? 素人にも分かりやすくお願いします。制震技術の事ですか？

[919: 匿名さん]

資料によると、
・大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の当該階の高さに対する割合をそれぞれ1/100以下（建築基準法レベルの場合は1/75以下）とすること
ってなってる。

ちなみに制震の説明図は衝撃的。揺れの応答の波形を示して、制震装置で時間とともに減衰してるけど、最初の一撃は制震なし、ありで一緒。ポートサイドは最初の一撃で壊れちゃったのかな。

[920: はポートサイドちゃん]

はいはい、壊れた壊れた
これで満足した？笑

[921: 匿名さん]

ポートサイドの住民はお呼びじゃないよ。壊れたところの修理はどう対応したとか教えてくれないじゃない。あっ、本当は住民じゃないから知らないんだっけ。

[922: 匿名さん]

３１１の地震で壊れちゃった技術を採用ってことですか？怖っ

[923: 匿名さん]

HiDAMの制震効果かぁ。ポートサイド以外で採用されてる建物御存じの方いますか？

[924: 匿名さん]

鹿島のタワーはＨｉＤＡＭでしょ。横浜だとナビューレとか。

設計は３１１の前。でも、今更後戻りできない。営業も苦しいよね。

[925: 匿名さん]

蛇は論外だけど、管理規約（案）は早めに確認した方がいいよね。リクエストしてもでてこなかったけど。

[926: 匿名さん]

24時間ゴミ出しＮＧの理由を確認した人はいませんか？

質問しても得意の宿題にして回答せずかな。

[927: 匿名]

普通に考えれば、管理費を安くするためだね。

[928: 匿名さん]

>927

何で２４時間ゴミ出しＮＧだと管理コストが下がるの？管理会社が作業するのってゴミを持って行った後の片付けくらいだから、差は無いと思うけど。

各階ゴミ出し無しはコストダウンだろうけどね。

[929: 匿名さん]

24時間ゴミ出すと通常清掃の問題でしょう。夏とか特にゴキブリです。ゴキ君出るから苦情来て、またきれいにしなくとはいけないパターン。

[930: 匿名さん]

ディスポーザーあるから住民がルール守ってれば生ゴミでないでしょ。ディスポーザー無いマンションで２４時間ゴミ出しだと、臭いと害虫の問題が生じるけどね。

[931: 匿名さん]

ゴキ君とチュー助は、店舗としてはいる飲食店が飼育してくれちゃうかもね。

[932: 匿名さん]

そういえば店舗のゴミ捨て場って別に無いみたいだから、住民と同じところに出すのかな。飲食店が生ゴミ出すからゴキ君出るんじゃない。それに店舗って閉店時にゴミ出しするでしょ。

[933: 匿名さん]

① ポートサイドを例で言えば、実体は24時間、ゴミ出ししている。
そのため、夜中に分別しないで捨てる住民がいるから、清掃員は
毎日、ひとつひとつの袋を開けて分別してるよ。あれは大変だ。
清掃車が持って行ってくれないからね。

②ポートサイドは311で壊れてないよ？ソースはどこ？
駆体や制震装置も無事だったし。石膏ボードとかの破損を言って
なら、制震の物件自体を避けた方がいいよ。ご承知の通り制震は
揺らして軽減させてるから。免震にしたら？

[934: 匿名さん]

>そのため、夜中に分別しないで捨てる住民がいるから

分別しないのは夜中に限らないでしょ？
日中深夜問わずゴミ置き場を監視していない限り
ゴミ内に個人を特定できるものがなければ
わからない。
24時間NGとしても実際は四六時中監視は
無理だから結局は同じ。
それとポートサイドに限らずどこも同じ。
(例に出したからと言って特別な訳ではない)

不満なら検討から外せばってだけ。

[935: 匿名さん]

検討から外します。

[936: 匿名さん]

>933

免震でも乾式壁は壊れてるよ。しかも、耐震等級３と最強を誇ったタワマンでさえ。

[937: 匿名さん]

分別しない住民がいるってことは、粗大ゴミをシール貼らないで出しちゃう輩も出てくるのかな。新築分譲マンションって、まわりにどんな人が入居してくるのか、実際に入居するまで分からないんだよね。ある意味賭け。

[938: 匿名さん]

監視カメラで誰か特定できるのにね。分別しないゴミを代わりにせっせと分別するだけで、ルール違反を放置してるとしたらやることがちょっと違うような。

[939: 匿名さん]

売る側としては構造部分が無事なら非構造部分は壊れても問題ないって考えみたいだよね。非構造部分でも壊れたら修理にお金がかかる。ここは非構造部分だから地震が来たら壊れますよって販売時に教えて欲しいよね。

耐震基準の震度５強で損傷せずってのを見たら、どこも損傷しないと思っちゃう。

[940: 匿名さん]

住戸は乾式壁とＡＬＣで囲まれてるわけだから、柱だけ残ったという状況でも無問題ってことかな。

[941: 匿名さん]

住戸の乾式壁が壊れちゃダメでしょう。絶対無償修理させますよ。こっちは住居を購入してるんですよ。

[942: 匿名さん]

>938

ノンタッチキーで、出入りした人の部屋番号は記録できる。

[943: 匿名さん]

>941

非構造部分は保証対象じゃないみたい。戸境壁は共用部分だから、管理組合で負担。長期修繕計画は災害を想定して無いから、破損規模が大きければ、計画見直し（値上げ）ってことも。

[944: 匿名さん]

壁が壊れないということなら、住戸が構造壁でがっちり囲まれた低層マンションでしょ。鹿島が壁式ラーメンのマンション建ててるよね。

[945: 東向き購入検討中]

この開発区域の容積率って、随分あまっていますよね。将来、東隣りのマルエツや区が高層建物を建てる可能性は無いのでしょうか？。その時、東向き住戸の日照・眺望は・・・・・・。
開発区域に関する諸々の決め事（増改築他）は、どのように決定するのでしょうか？。おそらく多数決となるのでしょうが、底地の権利関係が複雑（マンション住民・地権者・マルエツ・緑区）で、マンション住人の意向が十分反映されるのか心配です。又、マンション住民の権利も複数に分かれています。結果的に、マルエツや区の意向が強く反映される事になるのでしょうか・・・・・。東向き住戸の購入を希望される方、どう判断されましたか？

[946: 匿名さん]

躯体ならまだしも、地震による石膏ボードの剥離や壁紙の亀裂は業者瑕疵ないだろうけどなぁ。売買契約書にもその辺うたってるだろうから、治させるのは裁判起こしても無理だと思う。心配なら、タワーを買わない方が良いよ。幸いまだこの物件の場合は販売始まってないわけだし。思い留まるなら今しかない
>>941

[947: 匿名さん]

>945

地区計画の高さ制限でタワマンのところは１００ｍ、それ以外のところは３１ｍってなってるから、マルエツや区民センターのところは建替えても１０階建てまで。ちなみに商業地域だから日影規制はなし。日照権を主張しても恐らく、認められない。不動産購入で、周辺を含め用途地域、地区計画の確認は基本だよ。

あと、権利関係って複雑なの？　特別な権利関係にあるのなら重要事項として説明されるはずだけど。ただ、重要事項説明書を事前に確認したいといったら、いつ見せてくれるかさえ答えてくれなかった。

それから商業施設と管理組合は一緒か、議決権や管理費、修繕積立金の割り当てがどうなってるかは契約前に確認したほうがいいかもね。

ちなみに地権者は再開発で等価交換だから、他の住民と権利関係は一緒のはず。

[948: 匿名さん]

契約書、重要事項説明書、管理規約（案）って分量もあるし、内容も高度だからすぐには理解できないんだけど、契約の直前に説明して、間をおかずに契約ってパターンが多いよね。野村（不動産本体）は登録前に重要事項の事前説明会ってのをやってるみたいだけど、ここは予定がなさそう。いいところはまねすればいいのにね。

[949: 匿名さん]

図面の隣地境界みたら、商業棟、区民文化センターも含まれてるから、それらを含めて区分所有だね。権利形態で持分割合は管理規約集参照ってなってる。

[950: 匿名さん]

区分所有法で管理費、修繕積立金は原則、持分割合で負担ってなってる。ってことは、区民文化センター、商業施設の警備とかの費用も住民が分担することになるんじゃない。某マンションで管理費が高い理由として、商業施設があるからなんて説明してたところもあった。

[951: 匿名]

ここいいですよね
入居楽しみです

[952: 匿名さん]

>951

入居って、まだ、販売開始して無いよ。まさか、掟破りのフライングしてるとか。

[953: 匿名]

商業施設や区民文化センターまで、住民が区分で「所有」することになるんですか？
利益が出たら配分はあるの？

[954: 匿名さん]

>利益が出たら配分はあるの？

あったらいいね。でも、経営権を所有するわけじゃないから無いでしょ。
利益が出たら配分だと、逆に損失でたら補填だよ。

[955: 匿名]

すみません

担当さんからはあまり人気ない部屋たからきっと大丈夫って言われてて
すっかりその気になってるだけです

驚かせてごめんなさいね

[956: 匿名さん]

石膏ボードとかの破損が住民負担？今回の震災で同じタイプの物件破損多数の事例報告受けてるのに？

それでもこんな高額物件買う奴の気が知れん・・・