マークワンタワー長津田(旧称：長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業）

[物件比較中さん]

地下1階地上28階、高さ約100ｍ、住戸約200戸。
長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業について情報交換しましょう。

http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/seibisuishin/nagatuda/
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2010/07/post-cf61.html

東急田園都市線「長津田」駅徒歩1分。


売主：横浜市住宅供給公社
施工会社：鹿島・相鉄・土志田建設工事共同企業体
管理会社：横浜市住宅供給公社

【正式物件名称決定のため、スレッドタイトル及び本文を修正しました。2011.03.06　管理人】

[885: 匿名さん]

計算して完成在庫見ってありえないでしょ（笑）。

見込み客が集まらないからずるずる遅れる。見込み客が集まれば、さっさと販売開始するでしょ。時間をかけるだけ販売コストがかさむわけだし。

最初から販売スケジュール提示してないから自信がなかったのかもね。

[886: ポートサイド住民ちゃん]

ポートサイドが低価格設定だったなんて適当な事を書いているけど
それは今から見た視点なだけであって、販売時の価格設定は当時の
資材やマンション相場から見るとむしろ高め。
感覚で言えば、今の長津田と同じぐらいだよ。

なぜ安いように感じるかと言えば、他のポートサイド地区のマンション
が販売した当時の値段が、単純にそれ以上だったから。

その後にポートサイドプレイスが販売された時に丁度、マンション相場
が下がったけど、公社の設定は強気だったんだよ。

だから長津田と同じように諦めた人も多かった。
それでも人気があったのは単に場所柄。

あとね、風で揺れる高層なんて、今時ないから(笑)
古いビルとかマンションは確かに揺れるけど「風が強い日は揺れて船酔い
みたいになる」なんていうのは都市伝説だよw

風で揺れてるマンションを見たことある？(笑)
風で揺れてる部屋から撮った動画がYouTubeでupされてるの見たことある？

[887: 匿名さん]

>885

あなたが完全に術中にハマってるパターン。
ずるずる遅れてるのでもなく、販売コストが余計にかかってる訳でもない。

なぜなら最初からそのスケジュールありきだから。

だからあなた自身が言ってるじゃないですか。
最初からスケジュールを出していないって。

[888: 匿名さん]

ポートサイドなんて過ぎた昔話はいい加減もういいべ。

しつこく話しても当時の値段で現在購入できんし
このマンションが安くなるわけでもなか！

いい加減目を覚ましい！！

[889: 匿名さん]

>>887

じゃ何故遅らせるようにわざわざ見せるのか不思議ですね。
はじめからその予定通りのスケジュールで通せばいいのに。

[890: 匿名さん]

柔構造を知らないのかな。しなわないとポキって折れちゃうよ。

[891: 匿名さん]

もともと８月下旬に販売開始のスケジュールだったのなら、なぜ８月上旬販売開始なんて告知してたんだろうね。買う気満々だった人は拍子抜けでしょ。あっ、ごめん。そんな人がいないから遅れてるんだっけ。

ちなみに夏休み後に１期の販売住戸と価格の発表、それから販売開始だから８月下旬も無理と踏んでるけど。それも計画通りってことか（笑）。スケジュールを教えてくれないから予定が立てられないんだよね。まあ、この物件もう、どうでもいいって思い始めてるけど。

[892: 匿名さん]

ノムコムが頑張り始めたかな。

[893: 匿名さん]

ポートサイドの販売開始はミニバブルの後半で資材高騰と地価上昇で相場は天井の頃。あの価格は公社だからこそ出来ることだと思ってた。人気があったから市民優先もあったし、投資対象にならないように転売制限もあった。ここはそんな話し一切出てこないよね。そんなことしなくてもってことでしょ。

もう、ミニバブルなんて過去の話だけど、ここはミニバブルの頃みたいな価格設定だよね。

[894: 匿名さん]

やはり第一期、二期～　の売り方か。私は暫く様子見ます。

[895: 匿名さん]

今までの定説をひっくり返す販売方法もありかな。つまり一期販売が一番安く、五期販売ぐらいが高め。ありえね～

[896: ポートサイド住民ちゃん]

>890

柔構造を体感するのは地震程度。
柔構造だからと言って、風で揺れを感じることはない。

[897: 匿名さん]

また五月蝿いハエが湧いてきたな

[898: 匿名]

高層ビル上層階勤務ですが台風や強風時揺れますよ。
高層マンションだと揺れないのかな。

[899: 匿名さん]

最近、週刊誌でも近いうちに地震が起こるような記事を見ます。
日本はこれから、どうなるのか。地震、津波、異常気象、活断層、円高、デフォルト、政治不信、放射能汚染。
世紀末が近づきつつあります。マンションの強風振動よりも自分の明日が心配です。

[900: 匿名]

898
ビルは鉄骨造
マンションは鉄筋造が普通でしょう

[901: 匿名さん]

>899

そこまでご自身の明日を案じるのであれば、共同住宅は
避けて戸建てにされたらどうでしょうか？

災害も心配でしょうけど、お隣さんが蛇を飼っているかも
しれません。
上の人はうるさいもしれませんし、洗濯機放置で水が漏れて
くるかもしれません。

[902: 匿名さん]

海外行けば？
アホらしい

[903: 不動産購入勉強中さん]

アホらしくはありません。８９９は、過剰ですが、色々な要素を考慮してリスクを避ける様努めるべきです。

[904: 匿名さん]

>903
あまりにも抽象的だけど、具体的どんな？

[905: 匿名さん]

リスクを避けるなら、普通はマンションを選ばない。しかも大規模なんて、マンション構造云々の前にリスクだらけ。マンション業者の提灯記事じゃなくて色々実情を勉強するとよろしい。
好きで買う以外、住宅は戸建てに軍杯があがるもんだよ。

[906: 匿名さん]

>895

どの物件でも期を重ねる毎に販売はジリ貧になるから、後の期で値上げなんてしたらそれこそ売れなくなっちゃう。ゴクレが値上げするから、早くって煽る営業トークするよね。

[907: 匿名さん]

住宅性能評価書確認したけど、耐震等級１ってことに驚いちゃって耐風等級は見落とした。長期優良住宅で耐震性を謳ってる物件なのにね。

[908: 匿名さん]

アンチマンション派の人がマンション検討板にいるのが不思議。

[909: 匿名さん]

戸建もリスクだらけだよ！！

[910: 匿名さん]

震災で住宅を所有することのリスクがクローズアップされた。こんなときだからこそちゃんとした説明があってしかるべきだと思うけど、ここの営業はその逆を行ってる。不思議だ。

[911: 匿名さん]

営業は良いことしか言わない。当たり前。
この物件は買いですか？と聞きに行って買わない方がいいなんて言う営業が居たら、速攻クビ。
営業の言葉の裏を読んだり、資料を隅々まで目を通したり、結局自分自身で判断するしかないのよ。
タワマンの入居後の実情は、この掲示板の入居後
のスレを色々読めばだいたい分かりますよ。

[912: 匿名さん]

>901

水漏れに関しては漏水センサーつきのタワマンって過去にあったけど、普及しないよね。ボイドとはいえスラブ厚350mmで音って下に漏れるのかな。それから蛇は規約で禁止でしょ。

[913: 匿名さん]

>911

ここの営業って表面的な説明しかしないから、裏を読むなんて芸当は出来ない。資料も隅々まで読むほど内容ないし。

[914: 匿名さん]

>>907

この物件の耐風等級は実際どんなもんなんでしょう？

[915: 匿名さん]

蛇はダメでしょう、駅タワーですよ。蛇は丹沢奥深い土地買って、勝手にスネークランドでも経営して下さい。

[916: 匿名さん]

長期優良住宅で耐震等級１ってなんか腑に落ちないですよね。耐震等級３が普通だと思ってました。長期優良住宅の基準に疑問

[917: 匿名さん]

普通、長期優良住宅は耐震等級２。ここはそれとは別の変形量を基準としてる。変形量が小さいことは、耐震等級には寄与しないみたいだね。

[918: 匿名さん]

変形量が小さい? 素人にも分かりやすくお願いします。制震技術の事ですか？

[919: 匿名さん]

資料によると、
・大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の当該階の高さに対する割合をそれぞれ1/100以下（建築基準法レベルの場合は1/75以下）とすること
ってなってる。

ちなみに制震の説明図は衝撃的。揺れの応答の波形を示して、制震装置で時間とともに減衰してるけど、最初の一撃は制震なし、ありで一緒。ポートサイドは最初の一撃で壊れちゃったのかな。

[920: はポートサイドちゃん]

はいはい、壊れた壊れた
これで満足した？笑

[921: 匿名さん]

ポートサイドの住民はお呼びじゃないよ。壊れたところの修理はどう対応したとか教えてくれないじゃない。あっ、本当は住民じゃないから知らないんだっけ。

[922: 匿名さん]

３１１の地震で壊れちゃった技術を採用ってことですか？怖っ

[923: 匿名さん]

HiDAMの制震効果かぁ。ポートサイド以外で採用されてる建物御存じの方いますか？

[924: 匿名さん]

鹿島のタワーはＨｉＤＡＭでしょ。横浜だとナビューレとか。

設計は３１１の前。でも、今更後戻りできない。営業も苦しいよね。

[925: 匿名さん]

蛇は論外だけど、管理規約（案）は早めに確認した方がいいよね。リクエストしてもでてこなかったけど。

[926: 匿名さん]

24時間ゴミ出しＮＧの理由を確認した人はいませんか？

質問しても得意の宿題にして回答せずかな。

[927: 匿名]

普通に考えれば、管理費を安くするためだね。

[928: 匿名さん]

>927

何で２４時間ゴミ出しＮＧだと管理コストが下がるの？管理会社が作業するのってゴミを持って行った後の片付けくらいだから、差は無いと思うけど。

各階ゴミ出し無しはコストダウンだろうけどね。

[929: 匿名さん]

24時間ゴミ出すと通常清掃の問題でしょう。夏とか特にゴキブリです。ゴキ君出るから苦情来て、またきれいにしなくとはいけないパターン。

[930: 匿名さん]

ディスポーザーあるから住民がルール守ってれば生ゴミでないでしょ。ディスポーザー無いマンションで２４時間ゴミ出しだと、臭いと害虫の問題が生じるけどね。

[931: 匿名さん]

ゴキ君とチュー助は、店舗としてはいる飲食店が飼育してくれちゃうかもね。

[932: 匿名さん]

そういえば店舗のゴミ捨て場って別に無いみたいだから、住民と同じところに出すのかな。飲食店が生ゴミ出すからゴキ君出るんじゃない。それに店舗って閉店時にゴミ出しするでしょ。

[933: 匿名さん]

① ポートサイドを例で言えば、実体は24時間、ゴミ出ししている。
そのため、夜中に分別しないで捨てる住民がいるから、清掃員は
毎日、ひとつひとつの袋を開けて分別してるよ。あれは大変だ。
清掃車が持って行ってくれないからね。

②ポートサイドは311で壊れてないよ？ソースはどこ？
駆体や制震装置も無事だったし。石膏ボードとかの破損を言って
なら、制震の物件自体を避けた方がいいよ。ご承知の通り制震は
揺らして軽減させてるから。免震にしたら？

[934: 匿名さん]

>そのため、夜中に分別しないで捨てる住民がいるから

分別しないのは夜中に限らないでしょ？
日中深夜問わずゴミ置き場を監視していない限り
ゴミ内に個人を特定できるものがなければ
わからない。
24時間NGとしても実際は四六時中監視は
無理だから結局は同じ。
それとポートサイドに限らずどこも同じ。
(例に出したからと言って特別な訳ではない)

不満なら検討から外せばってだけ。

[935: 匿名さん]

検討から外します。

[936: 匿名さん]

>933

免震でも乾式壁は壊れてるよ。しかも、耐震等級３と最強を誇ったタワマンでさえ。

[937: 匿名さん]

分別しない住民がいるってことは、粗大ゴミをシール貼らないで出しちゃう輩も出てくるのかな。新築分譲マンションって、まわりにどんな人が入居してくるのか、実際に入居するまで分からないんだよね。ある意味賭け。

[938: 匿名さん]

監視カメラで誰か特定できるのにね。分別しないゴミを代わりにせっせと分別するだけで、ルール違反を放置してるとしたらやることがちょっと違うような。

[939: 匿名さん]

売る側としては構造部分が無事なら非構造部分は壊れても問題ないって考えみたいだよね。非構造部分でも壊れたら修理にお金がかかる。ここは非構造部分だから地震が来たら壊れますよって販売時に教えて欲しいよね。

耐震基準の震度５強で損傷せずってのを見たら、どこも損傷しないと思っちゃう。

[940: 匿名さん]

住戸は乾式壁とＡＬＣで囲まれてるわけだから、柱だけ残ったという状況でも無問題ってことかな。

[941: 匿名さん]

住戸の乾式壁が壊れちゃダメでしょう。絶対無償修理させますよ。こっちは住居を購入してるんですよ。

[942: 匿名さん]

>938

ノンタッチキーで、出入りした人の部屋番号は記録できる。

[943: 匿名さん]

>941

非構造部分は保証対象じゃないみたい。戸境壁は共用部分だから、管理組合で負担。長期修繕計画は災害を想定して無いから、破損規模が大きければ、計画見直し（値上げ）ってことも。

[944: 匿名さん]

壁が壊れないということなら、住戸が構造壁でがっちり囲まれた低層マンションでしょ。鹿島が壁式ラーメンのマンション建ててるよね。

[945: 東向き購入検討中]

この開発区域の容積率って、随分あまっていますよね。将来、東隣りのマルエツや区が高層建物を建てる可能性は無いのでしょうか？。その時、東向き住戸の日照・眺望は・・・・・・。
開発区域に関する諸々の決め事（増改築他）は、どのように決定するのでしょうか？。おそらく多数決となるのでしょうが、底地の権利関係が複雑（マンション住民・地権者・マルエツ・緑区）で、マンション住人の意向が十分反映されるのか心配です。又、マンション住民の権利も複数に分かれています。結果的に、マルエツや区の意向が強く反映される事になるのでしょうか・・・・・。東向き住戸の購入を希望される方、どう判断されましたか？

[946: 匿名さん]

躯体ならまだしも、地震による石膏ボードの剥離や壁紙の亀裂は業者瑕疵ないだろうけどなぁ。売買契約書にもその辺うたってるだろうから、治させるのは裁判起こしても無理だと思う。心配なら、タワーを買わない方が良いよ。幸いまだこの物件の場合は販売始まってないわけだし。思い留まるなら今しかない
>>941

[947: 匿名さん]

>945

地区計画の高さ制限でタワマンのところは１００ｍ、それ以外のところは３１ｍってなってるから、マルエツや区民センターのところは建替えても１０階建てまで。ちなみに商業地域だから日影規制はなし。日照権を主張しても恐らく、認められない。不動産購入で、周辺を含め用途地域、地区計画の確認は基本だよ。

あと、権利関係って複雑なの？　特別な権利関係にあるのなら重要事項として説明されるはずだけど。ただ、重要事項説明書を事前に確認したいといったら、いつ見せてくれるかさえ答えてくれなかった。

それから商業施設と管理組合は一緒か、議決権や管理費、修繕積立金の割り当てがどうなってるかは契約前に確認したほうがいいかもね。

ちなみに地権者は再開発で等価交換だから、他の住民と権利関係は一緒のはず。

[948: 匿名さん]

契約書、重要事項説明書、管理規約（案）って分量もあるし、内容も高度だからすぐには理解できないんだけど、契約の直前に説明して、間をおかずに契約ってパターンが多いよね。野村（不動産本体）は登録前に重要事項の事前説明会ってのをやってるみたいだけど、ここは予定がなさそう。いいところはまねすればいいのにね。

[949: 匿名さん]

図面の隣地境界みたら、商業棟、区民文化センターも含まれてるから、それらを含めて区分所有だね。権利形態で持分割合は管理規約集参照ってなってる。

[950: 匿名さん]

区分所有法で管理費、修繕積立金は原則、持分割合で負担ってなってる。ってことは、区民文化センター、商業施設の警備とかの費用も住民が分担することになるんじゃない。某マンションで管理費が高い理由として、商業施設があるからなんて説明してたところもあった。

[951: 匿名]

ここいいですよね
入居楽しみです

[952: 匿名さん]

>951

入居って、まだ、販売開始して無いよ。まさか、掟破りのフライングしてるとか。

[953: 匿名]

商業施設や区民文化センターまで、住民が区分で「所有」することになるんですか？
利益が出たら配分はあるの？

[954: 匿名さん]

>利益が出たら配分はあるの？

あったらいいね。でも、経営権を所有するわけじゃないから無いでしょ。
利益が出たら配分だと、逆に損失でたら補填だよ。

[955: 匿名]

すみません

担当さんからはあまり人気ない部屋たからきっと大丈夫って言われてて
すっかりその気になってるだけです

驚かせてごめんなさいね

[956: 匿名さん]

石膏ボードとかの破損が住民負担？今回の震災で同じタイプの物件破損多数の事例報告受けてるのに？

それでもこんな高額物件買う奴の気が知れん・・・

[957: ポートサイド住民くん]

>956

ロジックが違うでしょ。
他の物件でも同じ事象があるからこそ、地震によるものの
被害と断定されて瑕疵担保責任が免責になる。

絶対に直させるなんて鼻息荒い書き込みもあるし、事実、
そういう住民もいるが、結局は無理。
今回の震災で分かったのは、明らかに震災による損傷で
ありながら公社の瑕疵担保責任にしようとする住民がいて、
それらの多くは地震保険未加入であり、一方で、地震に
よる被害だからそこまで求めるのは非常識だというまとも
な住民も多かった。

[958: 匿名さん]

ゴネれば何とかなるという発想の人が居るのは、残念なことですね。礼節とか道徳とか、この国が失いかけていることは悲しいことです。

[959: 匿名さん]

２ＬＤＫ、３ＬＤＫは申し込み殺到してるようです。
抽選になるのは間違いないと言われました。

[960: 匿名さん]

958さんのような方ばかりであれば良いのですが・・・現実は違いますよね。残念ですが。
いい人はいいように利用されるだけ。今の時代ゴネないと損ばかりしますよ。
今、大学生就職率６０パーセントとか言ってる時代ですよ。マンション買わずに若い方に職譲ってはいかがでしょうか？

[961: 匿名さん]

>> 959

営業トークに惑わされないようにね。

[962: 匿名さん]

>>961
本人がそもそもサクラって可能性も。

[963: 匿名さん]

耐震基準によると震度５強では損傷せずってなってるから、非構造部分も対象だと思ってたということで、錯誤に基づく契約による解除ってのはダメかな。

非構造部分はどこかって言うことと、震度５強でも壊れることもあるって教えてくれないとね。特に乾式壁は。

[964: 匿名さん]

>961

まあ、倍率なんて水増しもあるから、本当のことは売る側しか知らないけどね（笑）。

[965: 匿名さん]

海抜４０ｍ位から建つわけですから、耐風等級は重要ですね、確かに。

[966: 匿名さん]

震度５強なんて今や珍しくない日々ですよね。そんな不安な毎日なのに乾式壁にイツひびが入るかも知れないなんて思いながら日常を暮らしたくないよねー

[967: 匿名さん]

タワマンで壁の損傷の報告はあるけど、戸境壁（乾式壁）と住戸内の間仕切壁のどっちが壊れたんだろうね。どちらも石膏ボードでしょ。戸境壁だと共用部分だから修理費用は管理組合負担、間仕切壁だと専有部分だから個人負担のはず。自室が無事でも、共用部分で被害があると費用負担することになるよね。共用部分の地震保険加入の有無も要確認かな。

[968: 匿名さん]

世界同時株安にデフレ、超円高、そしてＫＹな値段設定の長津田。黙っていても国民資産は減りつつ”ける時代なのに・・・

[969: 匿名]

967
震災での被害は、タワマンだけではないみたいだが。

どちらにしろクロス貼替えは自腹でしょ。

[970: ポートサイド住民ちゃん]

>967

今回の震災により、共有部分の地震保険加入を検討した
マンションが多かったが、そのほとんどが見送った。

なぜなら

今回の震災による被害では保険支払い対象にならず、
その割には保険料が高い。
※あくまでも横浜市内のマンションだけど

あれだけ石膏ボードが落ちたり、ヒビが入っても支払い
対象にならないんだもんな。

[971: 匿名さん]

でも、震災により発生した火災では火災保険は下りないんだよ。分かりにくいよね。

[972: 匿名さん]

>971

震災というか地震ね。
地震による火災は火災保険ではおりない。
これは住宅購入する人なら誰でも知ってるでしょ。

[973: 匿名さん]

地震保険が下りなかったら、共用部分の壁の補修は管理組合負担でしょ。震災は計画外だから、臨時徴収か、いずれ値上げかな。

[974: 匿名さん]

石膏ボードって天井まで１枚だとエレベーターに入らないよね。エレベーターで運んで、交換できるサイズなのかな。会社で壊れた石膏ボードは大きなサイズだから、交換じゃなくて補修だった。あれだと次回は、もっと揺れが小さくてもまた割れちゃうんじゃないかな。

[975: 匿名さん]

販売開始は９月上旬にずれ込んだね。世界同時株安で様子見する人がでると、さらに遅れるかも。

[976: 匿名]

はじめまして
買うのは間違いない私ですが、どうしても担当が好きになれません
変更ってできないんでしょうか

[977: 匿名さん]

激しく同意。ここの営業完全に舐めてる

[978: 匿名さん]

>976

他物件板だけど、上司と掛け合って担当をかわってもらったというのを見たことがあるよ。相性もあるから、向こうもそれを理由に購入を止められちゃ困るから、対応してくれるんじゃないかな。

[979: 匿名さん]

自分の担当もそうだけど、ここの営業は総じて対応が悪いみたいだよね。担当替わってもらったとしても、同じような対応だったりして。それから、引渡しまでノムコムが対応するみたい。入居までには、契約手続き、ローン手続き、駐車場の抽選、内覧、引越しの日程きめ、入居説明会、引渡とかいろいろある。ずっとあんな対応されたら一苦労。

内覧会は平日だけ対応とか、引渡で鍵を受け取るだけのために本社に来いとか、大手って結構いろいろタカビーなことしてくれるみたい。

[980: 匿名]

みなさんありがとうございました
私の担当の問題ではなさそうですね
舐められないよう立場が上になるよう意識して接客してるんだと思いますが
もっと普通にしてほしいです
4000万もする買い物なのでもう少し気持ちよく買いたいと思う私は甘いですかね

[981: 匿名さん]

>>979さん

２回購入経験がありますが、どちらも引渡しは本社だったのでそれが当然だと思ってました。
大手以外だと、どこで引渡し受けるんですか？

[982: 匿名さん]

一般的には本社だよ。
それか公会堂みたいなところ。

[983: 匿名さん]

今住んでるマンションは、マンションの集会室で引渡しだった。だからそれが普通だと思ってた。

[984: 匿名さん]

それは、デべによりますね。
マンションの現地で引渡すデべも確かにあります。