マークワンタワー長津田(旧称：長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業）

[物件比較中さん]

地下1階地上28階、高さ約100ｍ、住戸約200戸。
長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業について情報交換しましょう。

http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/seibisuishin/nagatuda/
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2010/07/post-cf61.html

東急田園都市線「長津田」駅徒歩1分。


売主：横浜市住宅供給公社
施工会社：鹿島・相鉄・土志田建設工事共同企業体
管理会社：横浜市住宅供給公社

【正式物件名称決定のため、スレッドタイトル及び本文を修正しました。2011.03.06　管理人】

[851: 匿名]

タワマンは維持管理にお金かかるね…

[852: 匿名さん]

購買側の気持ちを踏みにじるような売り方だけは避けて欲しい。せめてもの救いは売主が公社って事。最初に決めた値段で値下げしないのなら尚更、今のズレタ価格設定を訂正しないと公社も買主も後々損する羽目に会う。

[853: 匿名さん]

震災の影響で一割減

円高、デフレ不況で一割減

[854: 匿名さん]

はやく価格だしてよ！
買うか買わないかきめるから！！

[855: 匿名さん]

>>853１０年後・・・


そこから放射能汚染でさらに１割減

首都圏人口激減でさらに１割減

[856: 匿名さん]

多分ここも第一期販売、第二期販売って売り方するんじゃないでしょうか。そうすると第一期販売で買った方が高値ずかみする公算大ですよ。駐車場先着順とかおまけ付きじゃないと不公平かも

[857: 匿名さん]

>856

公社はそれをやらないってば。
公社だからこそ出来ない。
過去に長期裁判にもなってるしね。

郊外ならまだしも、一応は渋谷まで直通の駅前。
結局は値引き待ちした人が、気に入った物件を
取られるよ。

[858: 匿名さん]

このご時世絶対は無い。泣きを見るのはいつの時代も社会的弱者です。知恵つけて自分の身は自分で守りましょう。

[859: 匿名さん]

長津田って郊外の部類にはいるとおもってた・・・
とにかく営業さん　質問の回答ぐらい　こっちから催促するまえに
返答の連絡くらいしてよ。メールでもいいからさ。

[860: 匿名さん]

今頃、営業の皆さんが質問をかき集めて、統一回答集でも
作っているんだろうね。

[861: 匿名さん]

>858

よく分からないけど、頑張って下さい。

自分の身を守ると言いながら、安くなるのを待つという
受け身の姿勢が矛盾してるようにも思えるけど。

[862: 857]

>859

ごめんなさいね、長津田は確かに郊外です。
私の書いた郊外とは、もっと郊外です。

[863: 匿名さん]

>>861

安くなるのを待つ?

どこにもそんな文面見当たらないが？？

[864: 匿名]

だよね 長津田やっぱり郊外だよね(^○^)


とりあえず価格でたら かんがることにするかな

[865: 匿名さん]

このままの価格設定じゃ、竣工後２～３年経ってもスッカスカなんて事にならなければ良いな。震災、原発事故で世界観がガラッと変わった事を読み間違えたら最悪の結果になるよ

[866: 匿名さん]

>859

メイルで質問の回答はしないポリシーみたい。メイルだと記録として残っちゃうから、口頭で適当にはぐらかす作戦。しかし、メイル送付したんだけど届いていませんかって、すっとぼけたのには驚いた。届かなかったら、エラーメイルが返ってくるのに。

[867: 匿名さん]

>865

周辺相場とかけ離れた高値設定して、数年も売れ残るってのは住友物件では普通にあるパターン。ここも同じ運命でしょ。

[868: 匿名さん]

店舗って業種に制約はないのかな。パチンコ屋や風俗なんかが入ったら最悪でしょ。少なくとも地権者の飲食店が入るから住環境にはマイナスだよね。

[869: 匿名さん]

質問に答えないってのは、客の選別の一手段なのかもね。何も聞かずに張りぼてのモデルルームと資料だけで判断してくれる、手のかからない人がお好みなのかも。

[870: 匿名さん]

まぁいいんでない？　客が離れていくだけだから。
２割くらいの　なにも聞かない客にうって　あとは苦労してください。

[871: 匿名さん]

とは言っても、購入者は一生に一度か二度の経験。
一方、営業は住宅販売のプロで、購入者が自分で
気付かない顧客心理をよく理解している。

こういうのって、商品への淡い期待があるから
皆さんみたいに不平不満を漏らすわけで、物や人
などなんでもそうだけど最初から期待していなけ
れば、何も言わないもの。

そういうところを営業はよく知っている。
それが値段などにも強気で表れているんだよ。
所詮、向こうさんはプロだからね。

価格が高い！だから売れ残る！なんて、まさに
犬の遠吠えだよ。

例え長津田でも駅前の好立地には違いない。
街なかに住みたくないけど、便利な所を選択したい
お金持ってるリタイア組で、あっという間に埋まるよ。

[872: 匿名さん]

この販売会社に限らないけど　実際　近隣でも　
２年たっても完売しないで　HPでてるとこたくさんあるじゃない。
場所もけして悪くないんだけどね。（この販売会社のももちろんある）
ここ検討する前に何個かみにいったよ。
やっぱり　価格のつけ方に問題あるようなとこばかり。
土地の仕入れたタイミングとかいろいろあるだろうから価格の設定も
考えてのことだろうけど。
大手ほど　財力あるから売り急がないから　のこっていても平気で放置。
住んでる人が気の毒だったな、、、、

遠吠えととってもいいけど　みんながいいたいのは　場所もいいしそれなりの物件だろうけど
ここにこの価格の価値は見出すのが難しいという意見だと思う。

[873: 匿名さん]

>867

ゴクレ物件も同様。
ただし、売れ残っているのではなくて
まだ売り出してない部屋があるだけ。だそうだが。

[874: 匿名さん]

>>872

御尤もな意見だと思います。私の知り合いも営業に踊らされて駅２分って言うだけで大して検討もせず、高値で買ってしまった自分を日々悔いています。竣工後に買った同じ間取りの階違いの部屋と坪４０万も開きがあったとか。それでも今も回りの部屋が埋まらずスカスカで割引横断幕がマンション上から堂々と垂れ流されている現状のようです。ストレスから胃潰瘍を患い、息が途轍もなく臭く職場での人柄雰囲気も昔とはかけ離れてしまっています。

[875: 匿名さん]

みなさんに質問なんですけど、台風、強風についてタワーにどういう影響があるのか御存じの方いらっしゃいませんか？鹿島の工法の場合やポートサイドの例など是非ご意見お待ちしています↓↓

[876: 匿名さん]

質問する場所が違うでしょ。
こんなところで何を知りたいの？

[877: 匿名さん]

>>875

なんせ地球規模の異常気象ですからね。風速５０ｍが一つの境目になるんじゃないかと

[878: 匿名さん]

>875

気になって仕方ないなら
タワーマンションなんて
検討から外せばいいのに

[879: 匿名さん]

台風でコンクリートのマンションに影響がある台風が来たら、木造戸建ての築三十年は吹き飛んでるだろうな。
小学生じゃなかろうに。なぜそんな疑問が出てくるか不思議。

[880: 匿名さん]

>873

売れる見込みのある分だけ売り出すってのが、販売のパターンだから、まだ、売り出してなくても、事実上売れ残りなんだよね。

[881: 匿名さん]

>871

ポートサイドは読み間違えた低価格設定で、人気殺到。もっと高くても売れただろうということで、ここは高値設定かな。極端すぎて、とてもプロとは思えない。震災の影響でタワーに逆風ってのも分かってないしね。

[882: 匿名さん]

流石に吹き飛びはしないけど、高層は風で揺れる。

[883: 匿名さん]

物件概要の販売開始予定が当初の８月上旬から中旬、そして下旬とずるずる遅れてるよね。これって販売で苦戦するパターン。

[884: 匿名さん]

>883

毎回そうだよ。完全なる計算。

[885: 匿名さん]

計算して完成在庫見ってありえないでしょ（笑）。

見込み客が集まらないからずるずる遅れる。見込み客が集まれば、さっさと販売開始するでしょ。時間をかけるだけ販売コストがかさむわけだし。

最初から販売スケジュール提示してないから自信がなかったのかもね。

[886: ポートサイド住民ちゃん]

ポートサイドが低価格設定だったなんて適当な事を書いているけど
それは今から見た視点なだけであって、販売時の価格設定は当時の
資材やマンション相場から見るとむしろ高め。
感覚で言えば、今の長津田と同じぐらいだよ。

なぜ安いように感じるかと言えば、他のポートサイド地区のマンション
が販売した当時の値段が、単純にそれ以上だったから。

その後にポートサイドプレイスが販売された時に丁度、マンション相場
が下がったけど、公社の設定は強気だったんだよ。

だから長津田と同じように諦めた人も多かった。
それでも人気があったのは単に場所柄。

あとね、風で揺れる高層なんて、今時ないから(笑)
古いビルとかマンションは確かに揺れるけど「風が強い日は揺れて船酔い
みたいになる」なんていうのは都市伝説だよw

風で揺れてるマンションを見たことある？(笑)
風で揺れてる部屋から撮った動画がYouTubeでupされてるの見たことある？

[887: 匿名さん]

>885

あなたが完全に術中にハマってるパターン。
ずるずる遅れてるのでもなく、販売コストが余計にかかってる訳でもない。

なぜなら最初からそのスケジュールありきだから。

だからあなた自身が言ってるじゃないですか。
最初からスケジュールを出していないって。

[888: 匿名さん]

ポートサイドなんて過ぎた昔話はいい加減もういいべ。

しつこく話しても当時の値段で現在購入できんし
このマンションが安くなるわけでもなか！

いい加減目を覚ましい！！

[889: 匿名さん]

>>887

じゃ何故遅らせるようにわざわざ見せるのか不思議ですね。
はじめからその予定通りのスケジュールで通せばいいのに。

[890: 匿名さん]

柔構造を知らないのかな。しなわないとポキって折れちゃうよ。

[891: 匿名さん]

もともと８月下旬に販売開始のスケジュールだったのなら、なぜ８月上旬販売開始なんて告知してたんだろうね。買う気満々だった人は拍子抜けでしょ。あっ、ごめん。そんな人がいないから遅れてるんだっけ。

ちなみに夏休み後に１期の販売住戸と価格の発表、それから販売開始だから８月下旬も無理と踏んでるけど。それも計画通りってことか（笑）。スケジュールを教えてくれないから予定が立てられないんだよね。まあ、この物件もう、どうでもいいって思い始めてるけど。

[892: 匿名さん]

ノムコムが頑張り始めたかな。

[893: 匿名さん]

ポートサイドの販売開始はミニバブルの後半で資材高騰と地価上昇で相場は天井の頃。あの価格は公社だからこそ出来ることだと思ってた。人気があったから市民優先もあったし、投資対象にならないように転売制限もあった。ここはそんな話し一切出てこないよね。そんなことしなくてもってことでしょ。

もう、ミニバブルなんて過去の話だけど、ここはミニバブルの頃みたいな価格設定だよね。

[894: 匿名さん]

やはり第一期、二期～　の売り方か。私は暫く様子見ます。

[895: 匿名さん]

今までの定説をひっくり返す販売方法もありかな。つまり一期販売が一番安く、五期販売ぐらいが高め。ありえね～

[896: ポートサイド住民ちゃん]

>890

柔構造を体感するのは地震程度。
柔構造だからと言って、風で揺れを感じることはない。

[897: 匿名さん]

また五月蝿いハエが湧いてきたな

[898: 匿名]

高層ビル上層階勤務ですが台風や強風時揺れますよ。
高層マンションだと揺れないのかな。

[899: 匿名さん]

最近、週刊誌でも近いうちに地震が起こるような記事を見ます。
日本はこれから、どうなるのか。地震、津波、異常気象、活断層、円高、デフォルト、政治不信、放射能汚染。
世紀末が近づきつつあります。マンションの強風振動よりも自分の明日が心配です。

[900: 匿名]

898
ビルは鉄骨造
マンションは鉄筋造が普通でしょう

[901: 匿名さん]

>899

そこまでご自身の明日を案じるのであれば、共同住宅は
避けて戸建てにされたらどうでしょうか？

災害も心配でしょうけど、お隣さんが蛇を飼っているかも
しれません。
上の人はうるさいもしれませんし、洗濯機放置で水が漏れて
くるかもしれません。

[902: 匿名さん]

海外行けば？
アホらしい

[903: 不動産購入勉強中さん]

アホらしくはありません。８９９は、過剰ですが、色々な要素を考慮してリスクを避ける様努めるべきです。

[904: 匿名さん]

>903
あまりにも抽象的だけど、具体的どんな？

[905: 匿名さん]

リスクを避けるなら、普通はマンションを選ばない。しかも大規模なんて、マンション構造云々の前にリスクだらけ。マンション業者の提灯記事じゃなくて色々実情を勉強するとよろしい。
好きで買う以外、住宅は戸建てに軍杯があがるもんだよ。

[906: 匿名さん]

>895

どの物件でも期を重ねる毎に販売はジリ貧になるから、後の期で値上げなんてしたらそれこそ売れなくなっちゃう。ゴクレが値上げするから、早くって煽る営業トークするよね。

[907: 匿名さん]

住宅性能評価書確認したけど、耐震等級１ってことに驚いちゃって耐風等級は見落とした。長期優良住宅で耐震性を謳ってる物件なのにね。

[908: 匿名さん]

アンチマンション派の人がマンション検討板にいるのが不思議。

[909: 匿名さん]

戸建もリスクだらけだよ！！

[910: 匿名さん]

震災で住宅を所有することのリスクがクローズアップされた。こんなときだからこそちゃんとした説明があってしかるべきだと思うけど、ここの営業はその逆を行ってる。不思議だ。

[911: 匿名さん]

営業は良いことしか言わない。当たり前。
この物件は買いですか？と聞きに行って買わない方がいいなんて言う営業が居たら、速攻クビ。
営業の言葉の裏を読んだり、資料を隅々まで目を通したり、結局自分自身で判断するしかないのよ。
タワマンの入居後の実情は、この掲示板の入居後
のスレを色々読めばだいたい分かりますよ。

[912: 匿名さん]

>901

水漏れに関しては漏水センサーつきのタワマンって過去にあったけど、普及しないよね。ボイドとはいえスラブ厚350mmで音って下に漏れるのかな。それから蛇は規約で禁止でしょ。

[913: 匿名さん]

>911

ここの営業って表面的な説明しかしないから、裏を読むなんて芸当は出来ない。資料も隅々まで読むほど内容ないし。

[914: 匿名さん]

>>907

この物件の耐風等級は実際どんなもんなんでしょう？

[915: 匿名さん]

蛇はダメでしょう、駅タワーですよ。蛇は丹沢奥深い土地買って、勝手にスネークランドでも経営して下さい。

[916: 匿名さん]

長期優良住宅で耐震等級１ってなんか腑に落ちないですよね。耐震等級３が普通だと思ってました。長期優良住宅の基準に疑問

[917: 匿名さん]

普通、長期優良住宅は耐震等級２。ここはそれとは別の変形量を基準としてる。変形量が小さいことは、耐震等級には寄与しないみたいだね。

[918: 匿名さん]

変形量が小さい? 素人にも分かりやすくお願いします。制震技術の事ですか？

[919: 匿名さん]

資料によると、
・大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の当該階の高さに対する割合をそれぞれ1/100以下（建築基準法レベルの場合は1/75以下）とすること
ってなってる。

ちなみに制震の説明図は衝撃的。揺れの応答の波形を示して、制震装置で時間とともに減衰してるけど、最初の一撃は制震なし、ありで一緒。ポートサイドは最初の一撃で壊れちゃったのかな。

[920: はポートサイドちゃん]

はいはい、壊れた壊れた
これで満足した？笑

[921: 匿名さん]

ポートサイドの住民はお呼びじゃないよ。壊れたところの修理はどう対応したとか教えてくれないじゃない。あっ、本当は住民じゃないから知らないんだっけ。

[922: 匿名さん]

３１１の地震で壊れちゃった技術を採用ってことですか？怖っ

[923: 匿名さん]

HiDAMの制震効果かぁ。ポートサイド以外で採用されてる建物御存じの方いますか？

[924: 匿名さん]

鹿島のタワーはＨｉＤＡＭでしょ。横浜だとナビューレとか。

設計は３１１の前。でも、今更後戻りできない。営業も苦しいよね。

[925: 匿名さん]

蛇は論外だけど、管理規約（案）は早めに確認した方がいいよね。リクエストしてもでてこなかったけど。

[926: 匿名さん]

24時間ゴミ出しＮＧの理由を確認した人はいませんか？

質問しても得意の宿題にして回答せずかな。

[927: 匿名]

普通に考えれば、管理費を安くするためだね。

[928: 匿名さん]

>927

何で２４時間ゴミ出しＮＧだと管理コストが下がるの？管理会社が作業するのってゴミを持って行った後の片付けくらいだから、差は無いと思うけど。

各階ゴミ出し無しはコストダウンだろうけどね。

[929: 匿名さん]

24時間ゴミ出すと通常清掃の問題でしょう。夏とか特にゴキブリです。ゴキ君出るから苦情来て、またきれいにしなくとはいけないパターン。

[930: 匿名さん]

ディスポーザーあるから住民がルール守ってれば生ゴミでないでしょ。ディスポーザー無いマンションで２４時間ゴミ出しだと、臭いと害虫の問題が生じるけどね。

[931: 匿名さん]

ゴキ君とチュー助は、店舗としてはいる飲食店が飼育してくれちゃうかもね。

[932: 匿名さん]

そういえば店舗のゴミ捨て場って別に無いみたいだから、住民と同じところに出すのかな。飲食店が生ゴミ出すからゴキ君出るんじゃない。それに店舗って閉店時にゴミ出しするでしょ。

[933: 匿名さん]

① ポートサイドを例で言えば、実体は24時間、ゴミ出ししている。
そのため、夜中に分別しないで捨てる住民がいるから、清掃員は
毎日、ひとつひとつの袋を開けて分別してるよ。あれは大変だ。
清掃車が持って行ってくれないからね。

②ポートサイドは311で壊れてないよ？ソースはどこ？
駆体や制震装置も無事だったし。石膏ボードとかの破損を言って
なら、制震の物件自体を避けた方がいいよ。ご承知の通り制震は
揺らして軽減させてるから。免震にしたら？

[934: 匿名さん]

>そのため、夜中に分別しないで捨てる住民がいるから

分別しないのは夜中に限らないでしょ？
日中深夜問わずゴミ置き場を監視していない限り
ゴミ内に個人を特定できるものがなければ
わからない。
24時間NGとしても実際は四六時中監視は
無理だから結局は同じ。
それとポートサイドに限らずどこも同じ。
(例に出したからと言って特別な訳ではない)

不満なら検討から外せばってだけ。

[935: 匿名さん]

検討から外します。

[936: 匿名さん]

>933

免震でも乾式壁は壊れてるよ。しかも、耐震等級３と最強を誇ったタワマンでさえ。

[937: 匿名さん]

分別しない住民がいるってことは、粗大ゴミをシール貼らないで出しちゃう輩も出てくるのかな。新築分譲マンションって、まわりにどんな人が入居してくるのか、実際に入居するまで分からないんだよね。ある意味賭け。

[938: 匿名さん]

監視カメラで誰か特定できるのにね。分別しないゴミを代わりにせっせと分別するだけで、ルール違反を放置してるとしたらやることがちょっと違うような。

[939: 匿名さん]

売る側としては構造部分が無事なら非構造部分は壊れても問題ないって考えみたいだよね。非構造部分でも壊れたら修理にお金がかかる。ここは非構造部分だから地震が来たら壊れますよって販売時に教えて欲しいよね。

耐震基準の震度５強で損傷せずってのを見たら、どこも損傷しないと思っちゃう。

[940: 匿名さん]

住戸は乾式壁とＡＬＣで囲まれてるわけだから、柱だけ残ったという状況でも無問題ってことかな。

[941: 匿名さん]

住戸の乾式壁が壊れちゃダメでしょう。絶対無償修理させますよ。こっちは住居を購入してるんですよ。

[942: 匿名さん]

>938

ノンタッチキーで、出入りした人の部屋番号は記録できる。

[943: 匿名さん]

>941

非構造部分は保証対象じゃないみたい。戸境壁は共用部分だから、管理組合で負担。長期修繕計画は災害を想定して無いから、破損規模が大きければ、計画見直し（値上げ）ってことも。

[944: 匿名さん]

壁が壊れないということなら、住戸が構造壁でがっちり囲まれた低層マンションでしょ。鹿島が壁式ラーメンのマンション建ててるよね。

[945: 東向き購入検討中]

この開発区域の容積率って、随分あまっていますよね。将来、東隣りのマルエツや区が高層建物を建てる可能性は無いのでしょうか？。その時、東向き住戸の日照・眺望は・・・・・・。
開発区域に関する諸々の決め事（増改築他）は、どのように決定するのでしょうか？。おそらく多数決となるのでしょうが、底地の権利関係が複雑（マンション住民・地権者・マルエツ・緑区）で、マンション住人の意向が十分反映されるのか心配です。又、マンション住民の権利も複数に分かれています。結果的に、マルエツや区の意向が強く反映される事になるのでしょうか・・・・・。東向き住戸の購入を希望される方、どう判断されましたか？

[946: 匿名さん]

躯体ならまだしも、地震による石膏ボードの剥離や壁紙の亀裂は業者瑕疵ないだろうけどなぁ。売買契約書にもその辺うたってるだろうから、治させるのは裁判起こしても無理だと思う。心配なら、タワーを買わない方が良いよ。幸いまだこの物件の場合は販売始まってないわけだし。思い留まるなら今しかない
>>941

[947: 匿名さん]

>945

地区計画の高さ制限でタワマンのところは１００ｍ、それ以外のところは３１ｍってなってるから、マルエツや区民センターのところは建替えても１０階建てまで。ちなみに商業地域だから日影規制はなし。日照権を主張しても恐らく、認められない。不動産購入で、周辺を含め用途地域、地区計画の確認は基本だよ。

あと、権利関係って複雑なの？　特別な権利関係にあるのなら重要事項として説明されるはずだけど。ただ、重要事項説明書を事前に確認したいといったら、いつ見せてくれるかさえ答えてくれなかった。

それから商業施設と管理組合は一緒か、議決権や管理費、修繕積立金の割り当てがどうなってるかは契約前に確認したほうがいいかもね。

ちなみに地権者は再開発で等価交換だから、他の住民と権利関係は一緒のはず。

[948: 匿名さん]

契約書、重要事項説明書、管理規約（案）って分量もあるし、内容も高度だからすぐには理解できないんだけど、契約の直前に説明して、間をおかずに契約ってパターンが多いよね。野村（不動産本体）は登録前に重要事項の事前説明会ってのをやってるみたいだけど、ここは予定がなさそう。いいところはまねすればいいのにね。

[949: 匿名さん]

図面の隣地境界みたら、商業棟、区民文化センターも含まれてるから、それらを含めて区分所有だね。権利形態で持分割合は管理規約集参照ってなってる。

[950: 匿名さん]

区分所有法で管理費、修繕積立金は原則、持分割合で負担ってなってる。ってことは、区民文化センター、商業施設の警備とかの費用も住民が分担することになるんじゃない。某マンションで管理費が高い理由として、商業施設があるからなんて説明してたところもあった。