一（はじめ）建設の建売

[おしえて]

今、一（はじめ）建設の建売分譲を買おうか迷っています。
価格・場所・間取等、何の問題もないのですが、一建設をご存じの方、
もしくは一建設の家を購入された方がいたら、アフターの対応や住み心地等、
良いことでも悪いことでもかまいませんので教えて下さい。

[421: 匿名さん]

監督の給料を上乗せしてっていうのはちょっと間違っているかもしれません。
通常は建物の単価に監督の給料は含まれていませんよ。
会社は利益を見込んで社員に毎月一定の給料を与えて、なおかつ業績がよければボーナスなどがあるわけです。

そして、腕のいい大工を抱えるために単価を上げることの何がまずいんですかねぇ？
大工などの職人は実力社会ですから、腕がよければ単価のいい仕事ができるし、
腕が悪けりゃそれなりの収入しかえられません。

一建設の場合は腕が悪くても形になればいいとしか思ってませんから平気で素人同然の職人を使ってます。
つまりはなからいいものを造ろうなんて思ってないですよ。
管理が徹底されないまま規模を大きくしてしまったためにこうなっているのです。

[422: 匿名]

家１軒建てるのにどれだけの人工数が掛かるのでしょうか？
できれば坪当たりで通常と粗雑な施工の差が解るといいのですが．．．．．
最近の新興住宅会社はプレカットの組み立てが殆どで、極限まで大工仕事を少なくした造りとなっているように思います。
この場合には、大工の腕は出にくいように思いますが、どんなところに差が出るのでしょう？

[423: 匿名さん]

プレカット自体も精度の狂いがあるよ。プレカットの加工機の刃が１、２棟くらいならうまく切れるんだけど、
３棟目くらいから切れ味が悪くなって精度も下がるらしい。当然現場でも狂いが生じる。
それから壁下地なんかも分がそろってなかったりするから、仕上がりに結構影響するよ。
あとこの間現場を見て気付いたのは土台の矩が合ってない棟があった。
これには驚いたね。大工は何をしてるんだろ！？
アンカーも締まってたし、おそらく完成まであのままだろうね。
それから気を遣う大工は床鳴りや下地のむくりとかしっかり対策を施したりしてるよ。
すごい真面目にやってる大工もいるから、そういう人がやったところにあたると運がいいね。
良し悪しは材の接点を見るといいかも。
雑だったり腕が悪いと材の接点は隙間がある。本来であればこういう仕事はないからね。
例えば筋交いと柱、梁の接点なんかを見るといいんじゃないかな。
あとは造作材のトメのところとか。
他にも見るべきところはいくらでもあるけど、これが一番手っ取り早いんじゃないかと。

[424: 匿名さん]

一建設に技術論は関係ないよ。
良い住宅を作る、その気がないんだから。

[425: 匿名さん]

買って住んでいる人達は後悔してんだろうね。
特に５年位前の飯田建設工業時代の高いやつ。
当時４５００万円位で新築購入が、いまじゃ
中古で２５００万円が良いとこでしょう。

[426: 匿名さん]

土地代＋αぐらいに考えておいた方がいいかもしれません。
でも飯田(一)の土地って立地条件等もあまり良くないですから、同じエリアの標準地価より安いというケース
が結構多いらしいです。買ったときに得した気分でもその後は…。

[427: 匿名]

４２２です。
一建設の建物ではありませんが（念のためお断りを入れておきます）、新興住宅会社の建物を見ていると基礎を含め、坪当たり（床面積）６人程度ではないかと思いますがいかがでしょう。
仮にこの計算では、１５坪の２階建てでは、１５坪×２×６人／坪＝１８０人　１８０人日÷２５日＝７．２人　７．２人×５０万円／人＝３７５万円となります。
資材費は高く見ても５００万までしょうから、坪当たり（２階建て）５８万となります。床面積では３０万円程度でできるという結論に達しますが
いかがでしょう。一般的にはどうなんでしょう。建築家設計と新興住宅の違いを知る上で重要と思うのですが、資材費と人工数を教えてください。

[428: 匿名さん]

そんなの工法や材料によって千差万別ですよ。
もっと細かく条件を指定しないと誰も答えてくれないんじゃないですか？

[429: 匿名さん]

４２７さん
そんな事は、はじめの所じゃ意味ないですよ。
見てて分かりませんか？
外で聞いてみ。

[430: 匿名]

一昨日、一建設の戸建ての申し込みをキャンセルした知人がいました。仲介に断りの電話を入れたら、「すでに売主さん（一建設）は、こっちに向かっているので（鴻巣から）契約してもらわないと困ります。」
と言われたそうです。
申し込みをキャンセルしただけなのに仲介の営業は「売主さんも大事なお客様なので謝罪して誠意を見せて下さい」だの…。３０分以上電話で話をしたそうです。一建設も怪しいけど、仲介会社も怪しすぎます。
申込金なしでいきなり手付金を払う事や建ってもない家を値引きするなんてあまりにも怪しいです。

[431: 匿名さん]

>430
もう少し常識的に良く考えようね。

[432: 匿名さん]

＞４２７
建築会社や建売業者は利益を出すなとでも？

[433: 匿名さん]

[434: 匿名さん]

４２７の人ちょっと場違いじゃありません？
僕の友達に一建設の営業をやってる人がいますが、自分の会社の事を相当バカにしてました。
いろいろ内部事情も聞きましたが、やってる事がめちゃくちゃですね。
ひたすら頭ごなしに言われて中身のない発言が多いらしいです。無能な会社ってことでしょうか。
ちなみにその友達は転職活動しちゃってます。

[435: ○○業者]

421さんスミマセン
やっぱり文章が下手でわかりにくかったと思います。
違うのです。大手メーカーでも、単価の差と言うのはそんなに凄くは無いと思います。
施主さんとは安いものに飛びつくものです。（構造や内部、仕上がりが同じなら当たり前ですが）
自分もそうですし。

ですので大手も下げてきていると思うのです。
つまり、キレイに出来ても失敗しても上手い業者も下手な業者も・・・・・・・・・

まぁ、大手メーカーはあまり変な業者は使わないと思いますが・・・・・多分
なので
この先良い業者（キレイでしっかりしたものを作っている会社）は単価の面で
つぶれていっています。・・・・・とりあえず今知っているところで2〜3社
この状態で今、右も左もわからない人が、新しく会社を作りどんどん仕事をこなす
中には仕事が上手い会社もあると思いますが・・・

私が言いたかった事は、
この先きれいな仕事のできる人は少なくなって行き、
やすい単価でどんどんできる業者（精度は・・・・・・・・・）が増えていくと思います。
・・・・・現に、増えていっていますが・・・

そういう事を言いたかったのです。
ただ418さんにわかってもらいたかったのです。

文作、下手でスミマセンでした

[436: 匿名さん]

あのさ、一建設の事かきなよ。
空気読んでさ。

[437: 匿名さん]

言いたいことはなんとなくわかります。
職人の単価というのは施工棟数の多い会社の単価が基準になってきます。
関東エリアではまさに一建設が基準といえます。
一建設のようにどんどん単価を下げていく会社があるために、他の会社も便乗して(言い方おかしいかも！？)
単価を下げていくのです。
でも一建設よりも少し単価を良くしておけば割りといい職人が集まったりするので、ある程度職人の腕を期待する
会社はうまく単価を設定しているでしょう。
まだ一建設は単価を下げようとしてます。つまりは全体的にもまだまだ下がるという事が予想できると言えます。

[438: 匿名さん]

４３０さん。
我が家も一建設の家をまだ建ってもいない状態の時に仲介の不動産屋さんに電話して問い合わせた所
「是非、資金計画などのご提案をさせて下さい」と言われたので電話で話をしました。
でもこの掲示板を見てやっぱり不安になったので断りの電話をしたら
「お宅様の事を施工先の方に伝えたら値引きしても良いと了解も頂いてるし今更断られても…」と言われました。
別に現場を見に行った訳でもなく建ってもいないのに値引きの話をするのもおかしい話です。
それに購入の意思を伝えた事も無いので「はあ？！」って感じでした。
強引に契約に持っていきたいのがバレバレでした。一建設も信用できないけど扱う仲介業者も
信用できないです。ちなみにその仲介業者いわく「一建設と太いパイプがあるので値引きにも応じてくれる。
他の所は無理ですよ」と言ってました。
大きな買い物ですから信用できる仲介業者選びも大切ですね。

[439: 匿名さん]

元々高めに設定してあるんですよ。といっても近隣相場よりあきらかに
高いわけではなく（それじゃ売れない）、この仕様で他と同じようなこ
の値段かよ！？という意味で。
とりあえずその値段で買ってくれたらボロもうけ。もし10棟現場で半分
が定価で売れたらもうその現場は資金回収済み。残りの5棟はそれこそ
最後には500万以上も値引きしても、現場単位では元は取れる仕組み。
だから定価から最低でも400万引いたくらいが相応の値段でしょ。
更地で買うなら一番良い1区画だけだね。それなら他区画が無茶苦茶
値引きされても納得できる？から。

[440: 匿名さん]

どんな大きな会社でも販売促進費ってのを設定して値段を決めてます。
誰もが知ってる様な大きな会社になればなるほど。
なので値引きは当然の事です。大手の不動産会社が新聞に広告入れる広告費や
新聞広告など、見開き半分で最低3〜4億のお金が動いています。
7億の家が1.5億引きなんて話しもあるくらいですから・・・
更地の時から買ってもらえば、後々の広告費や経費も全て削減できる為、その分を値引き。
販促費として想定していた額が利益+アルファーで儲かるって事。
一はそういう大手の経営の考えを小さいながらも実行しているんだけど
規模が規模。悪い噂が先行している為に、悪評になっていると思う。

[441: 匿名さん]

一建設の物件は他社の物件に比べて条件が悪いために土地の価値は低いです。
造成地で何区画かを一建設で買う場合なんかも、売れ残りのところを安く買ってたりしてます。
それに加えて建物の原価もべらぼうに安いために売値も他社より数百万安くできるんです。
もちろん最初の価格設定は他社よりちょっと安い程度にしておき、バカみたいな値引き額によって
客をつかまえるという感じですね。
一建設はこういうパターンが多かったりします。
値引きをするってことは自信の無さの表れですから。

[442: 匿名さん]

[443: 匿名さん]

仲介が三○不動産だったんですか？
自信がないのは一建設です。
生もの同様に早く売らないと物件は腐ります。つまり売れ残りが一番恐いわけですから、
自信のない物件はいっぱい値引きして少しでも早く売って利益を確定させてるんです。

[444: 匿名さん]

一建設のとりあえず早く売り切れ！戦略は徹底してますよ。
仲介業者も感服するくらいドカン！と値引きをしてでも
本当に売り切ってしまいます。竣工後半年以上の完成在庫
なんか１棟もないんじゃないかな。
銀行融資の利息を考えてのことだと思いますが。

[445: 匿名さん]

各営業所の評価にも回転率の項目があります。
とにかく早く造って早く売れ！が鉄則ですから。
一建設で完成在庫を抱える事は恥だと思ってます。
だからあらゆる手段を使ってでも強引に売るんですよ。

[446: 匿名さん]

超特急で値引きしてでも家をさばいて、
売主も得して、買主も安くなって得をする。
こんな効率的な事は無いって事ですか？
って事は値引きせずに家を売る大手にとっては強豪ですね。
年間何千棟も建てて、尚且つ在庫せずにほぼ完売。
中途半端な事してたら何千棟も建てた何年か前に法律的な事からしてももっと
問題になってるのでは？建築法も厳しくなってるし・・・
今度義務付けられる火災報知機とかに関しても
付けなきゃ付けないで安く済む所をちゃんと付けてある物件もあったよ。
消防署の立会いとかめんどくさい事もなくて一としても楽だったろうに。

[447: 匿名さん]

火災報知機がついてたのは東京都内の物件じゃないんすか？
東京都は昨年の１０月から先行して設置の義務付けを行なってますよ。
中途半端な知識をさらけ出すのはやめた方がいいのでは(笑)
買主が得しているともとても思えません。
なぜならＣＳが極端に低いからです。
商売というものをもっと根本から考えるべきでしょ！？

[448: 匿名さん]

[449: 匿名さん]

[450: 匿名さん]

[451: 匿名さん]

４４６さん教えてほしいのですが、
火災報知機設置の際に消防署の立会いは必要なのでしょうか。
来年６月には義務付けられると聞いているのですが、どのようにチェックするのかを教えていただきたいです。

[452: 匿名さん]

446では無いのですが先日友人が注文住宅を建てた際には
管轄の消防署の方が見えてcheckをして行ったそうです
後日、管轄の消防署から正式な書類が届いたようです。
地域の地図と家屋の内容（木造何とか構造など）などの正式書類に
東京都消防局の印が押してあった感じでした。
近くの消防署で聞くのが一番早いのではないでしょうか？

[453: 匿名さん]

家を購入したいと考えて、注文住宅など検討しましたが、
建築条件付住宅の場合の思いの他自由度の無さや、
土地購入時の融資利率やその他の雑費の多さにびっくり。
現在、一さんの物件も含めて、建売を検討中です。
貧乏は貧乏なりにです。
暇暇、近所の建売現場を勉強ついでに、毎日写真に納めて歩いていますが、
一さんの物件では手抜きらしい物は見受けられません。
その他の建売の方がヒドイと感じる物があります。
大工さんとも話しをしていますが、ここで書かれている内容は、
まったく当てはまらないような・・・。
結局、安く家を買うためには、自分の条件に合った
建売を、施工前から購入する事では？とも考えている次第です。
この掲示板の最初の方が参考になる情報が多く、後半は一さんが
潰れれば、自分達が利益を得れるようになれると
”タヌキ算”を考えている人達の意見にも感じます。
出来ましたら、写真など掲載して、一さんの問題点を
指摘して頂けると参考になります。購入決断まで、現在、色々勉強中です。

[454: 匿名さん]

>453
アタリ・ハズレのハズレを引かなければ、
金額なりの物ではありますが問題は無いと思っています。

[455: 管理人]

管理人です。

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