建築条件付きの家について

[契約済みさん]

駅徒歩8分の立地に魅かれて貯蓄もまだ殆どないのに、条件付き土地で契約してしまいました！
ただ、分譲地の残り区画なので、広くなく、細長いため、採光や収納を考えるとオプションが必要になり、当初の予定より300万近くもアップしてしまい、早まったかな・・・・と後悔中です。
まだ図面打ち合わせの段階ですが、ここまで予算オーバーだと手付50万を捨てて、別の物件にした方が良いのかものすごく迷ってます。
条件付きで建てた方にお聞きしたいのですが、最初の予定より300万アップって普通なんでしょうか？

[21: 契約済みさん]

みなさまお忙しいところ色々と助言ありがとうございます。

契約は50万を捨てれば今の段階なら解約できるようです。
建築確認後～棟上げまでは土地の１％がいるそうです。

物件は大阪東海道線で徒歩8分です。徒歩15分までで探していたのですが、土地自体がなかなかなくて今回の条件に飛びついてしまいました。
浴室やトイレのアップグレードは気持ちがはやってショールームで定価をチェックしてあるのですが、業者からの正式な見積はまだです。
今は一軒家の賃貸に住んでいるので、新しく買う家電やエアコンは特に考えていないのですが、ご指摘の通り引っ越し代はばかにならに出費ですよね。。。
あと、照明も今の手持ちのもの以外にもかかりそうですね。

早まったなあと思う反面、ご指摘のように「安く買えた土地（残りの区画）のおかげで間取りを変えることができた」と考えるのも一つですね!

そうなんです、自分たちが望むのはやはり「駅まで徒歩圏内」「風通し」「日当たり」とないものねだりなので、現実は厳しいですよね。。。

実はこの週末、50万を捨てた気になって、違う物件を見に行きました。
年内に建築確認申請を出してしまうか、年明けまで待ってからにするか・・・悩ましいところです。

自分たちの条件を伝えるとどこの業者も「そんな土地はない」と笑われてしまいました・・・（＾＾；）

二人で何十枚も図面を書きすぎて（もちろんソフトですが）ヒートしてきているので、いまさらですが少し頭を冷やさないといけないですね。。。

取りとめもない話にお付き合いさせてしまってごめんなさい。

[22: 購入検討中さん]

土地だけじゃ利益が出ないからねぇ。。。

都市圏で土地重視ならば、古家付きの土地か建築条件付きじゃないかな。。。

[23: 購入検討中さん]

そうそう、建築条件付きを前向きに考えそうなHPがあったよ！

http://www.ads-network.co.jp/

[24: 匿名]

こんばんわ！
初めから読みましたけど、スレ主さん、冷静に考えてる必要あると思いますよ。建築条件付き土地の購入の場合、大抵は建物仕様は決まっているわけで、その仕様を変えようとすれば当然別途予算が必要になるのは当たり前です。
土地の立地が希望通りならば、土地プラス建物の総額から土地代金が相場と比較してどうなのか？建物代金が建物仕様と比較してどうなのか？個別に比較してみればわかりやすいと思いますよ。
その上で建物代金が安ければ（坪単価が比較しやすいでしょう。）グレードアップさせるのに当然追加料金は発生するでしょうから。
次に追加料金が安いのか高いのか比較したうえで答えがでると思います。
建築条件付き物件の場合大体は追加料金は割高になるのが、この業界では当たり前のようです。
自分も建築条件付きでしたが、建物も自分の希望通りにしたら３００は超えました。
それでも各部材メーカーに独自で積算を依頼して、それ程ぼったくった見積もりではなかったので、納得の上建築しました。
場所は関東ですけどね。
長文ですいません。
スレ主さんの希望の物件になればいいですね。

[25: 匿名さん]

スレ主の「契約済み」さんへ

■1.延床増→126万
■2.２Fリビングに変更によりトイレ増設→21万アップ
■3.リビング高天井→15万アップ
■4.収納不足を補うため、ロフト4帖→30万アップ
■5.大工仕事収納３ヶ所→40万アップ
■6.外溝→50万アップ

で合計300万弱のアップということですね。

1.は、本当に不可欠な増なのか再検証
2.は、仕方なし
3.は、好みなので取り止め検討
4.延床増とは別でさらにロフト（小屋裏）ですか？
5.既製品などでの代用で削減可能（大工仕事収納は高いし仕上がりが・・）
6.これは予算が低かったのだと思います。
というわけで、減らしてもやはり200万くらいかかりますね。

建築条件付の場合、標準仕様をよく把握した上であとどれだけ必要か、をはじいてから
予算を組むと思いますが、ここをちょっとはしょってしまった様子で。

他の方もお書きですが、書かれていない支出分の捻出が心配です。
（照明・通信・放送などの配線含む設備、家具備品購入など）

プランはほぼ固まってしまっているでしょうからいまさらなんですが、空間関係だけで
1.と4.で150万のアップです。さらに130万が加算されて悩んでおられる状態。
きっと、キッチンやバス、トイレのアップグレードで更に数十万すぐにかかるでしょう。

「もうこれ以上の立地は無理」として腹をくくって面積減を考えるか、財源をもう一度
きちんと組みなおすか、をなさったほうが良いと思います。

建築条件付は施工床坪単価が高く設定されています。当然の話ですけど。
なので、あくまで個人的な意見ですが、建築条件付での延床増は最低限にするべきです。
そこが、彼らの利益の創出元ですから。

契約前に標準仕様と延床を確認して自分でプランニングし、延床増を見込んで予算化して
おかないと、「減」の創出苦労が普通の場合よりも発生すると思います。

50万捨てるのはもったいないので、現状アップから50万以上下げる工夫をしてみましょう。
（上記の考えだと余裕で到達します）

そうそう、引越し費用は距離と荷物量とグレードでピンキリですが、4人家族の近距離なら
ば10万以下も十分可能ですよ。

[27: 匿名さん]

うちも建築条件付きで購入しました。
標準仕様より延べ床UPや、断熱材のグレードを上げたり、
自分の希望をすべて入れたら300UPしました。
建物の契約は自分の希望を入れ(図面を含めて)金額を全部把握してから、土地の契約から丁度3カ月後でした。

この土地の契約前までは、手付10万で、建物の契約が白紙になったらこの10万もお返しします、と言われていました。

50万が返ってこないということは、既に建物の契約がお済みか、
建築条件付きと言われながら建物同時請負契約をされてしまったのでしょうか。

「駅まで徒歩圏内」「風通し」「日当たり」は大事ですよね。
希望する所に土地が見つかった時に舞い上がってしまうことは分かりますが、
現実、値段に見合った満足する家作りが出来るかが重要です。

｢その値段であなたが希望する家なんて建ちませんよ！｣
と何軒もの不動屋さんに笑われましたが、
今は本当に満足するお家に住むことが出来ています。

一生でそう何度も経験することではありません。
どうか、本当に納得できる家になるのか、じっくり考えてくださいね。

日当たりは大事です。

[28: 契約済みさん]

>No.24さま
なるほどそんな風に計算してみるのですね！土地の相場って分かったようで良く分かっておらず、路線価を見てもどんな風に計算するか分からないままでした・・・勉強不足ですね。
仕様は他のメーカーと比べて良い方だったので、土地の価格については殆ど考えてませんでした。

>No.25さま
もともと小さな土地で、建坪を少なくしたら自分たちの予算にかなうと思って、延床を減らしたんです。でも結局小さすぎて（78㎡）階段や収納など間取りに苦労して延べ床を2坪（126万）ふやして元に戻そうとしたのです。
しかし、もう少し小さくして82㎡ならなんとかなりそうです。

元々小さな間取りなので、ロフトか屋根裏収納は必須かな？と考えています。
いま一戸建ての賃貸に住んでいて、それ以下の収納になってしまうので、これはさけられないかな？と思ています。

しかし、50万諦めるより50万減らす、この考え方いいですね！
引越も車で30分なので、こまめに自分たちでも運ぼうと思います。


>No.26さま
｢その値段であなたが希望する家なんて建ちませんよ！｣ って、No.26さまも言われたんですね！！
何だかとても心強く（？）感じます。
腹をくくって、自分たちの納得の行くような家作りにしようと思います。

あせらずしっかり調べながら考えたいと思います。

[29: 契約済みさん]

＞No.23さま

良いサイトを教えて下さってありがとうございます！
ボリュームありすぎて一度にはなかなか見れないのですが、こんなサイトがあるんですね。
参考にさせて頂きます。

[30: 匿名さん]

業者を手玉に取れるくらいの力量があって、会社が知ったかぶりの若手社員を担当にしてくれれば、建築条件付きもいいかもしれない。

[31: 匿名]

いやいや、建築条件付き物件は、販売側が儲かることを承知の上で、どこまで利益を削ってくれてるのかを見定めて契約するのがベスト。
妥協も必要と言うことです！

[32: 匿名]

住友不動産販売あたりだと、古家付の土地ならお金を出せばあるもんだけど。
営業マンに頼んで、チラシでも巻いてもらえば？

[33: 匿名さん]

＞31
なるほど、どれだけ値切れるかですか？
タマだと２５．８万できますからね。
タマと比較すると良さそうですが、下請けが受けない可能性が高いですね。

[34: 匿名]

３３さん、建築条件付きの場合、土地＋建物の総額になっているのがほとんど。
（契約は土地売買と建築請負にわかれているが、各契約金額は総額を適当に割り振っているのがほとんど。）なので、私なら土地代金は地域相場と比較して、建物代金は他社の仕様と比較してみます。（大体地域に活動しているビルダーは、条件が似ていることが多いです。）
その上で建物、土地それぞれどれだけのっけているかを検討して、まあ許せる範囲ならOKだと思いますよ。ですので、特定のＨＭだと建坪などの諸条件によりかなり違いがありますので比較しずらいです。

[35: 匿名さん]

　　こちらが参考になると思います
　　　　　　　　　↓
　　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9558/

[36: 匿名さん]

土地情報をいろいろと見ていると、「建築条件付」の土地という項目が出てくることがあります。
以前はよく見かけましたが、最近はさすがに消費者も賢くなっているので、
そんな物件は事実上ないだろうと思っていましたが、つい最近もネット上で
「建築条件付の土地を購入して、トラブルになりました・・。」的な質問を見たので
あらためて驚きました！

やっぱりあるんですね～。

ここでいう「建築条件付」の土地とは、
あらかじめ指定された業者と建築請負契約を結ぶことを前提に土地の売買契約を結ぶことをいいます。
立地条件がよくて周辺の土地よりも割安な価格でその土地を買える反面、
建築業者を選ぶ自由を放棄することを意味しています。

これだけ聞くと、「安いんならいいじゃないか？？」と思われるようですが、
誤解のないようにはっきりと申し上げますね。
損をしたくない人、トラブルに巻き込まれたくない人は、買わない方が身のためです！


私が過去に担当したお客様を例にお話しましょう。

その方は建築条件付の土地を購入されました。
土地の売り主は建築業者でもあったので、売り主で建てることが建築条件でした。
周辺の土地よりも100万円前後安い価格を提示されたそうです。
そして建築条件を外すなら、150万円アップと言われたので、
「それでもきっといい家を建ててくれるだろう・・。」と思い、
渋々その土地を購入したそうです。

その後、住宅を新築したのですが、その工事内容があまりにもひどいということで
築3年にもかかわらず、リフォーム工事を依頼されました。

最初にお会いしたときは、その建てた業者の不平・不満をひたすらしゃべり続けていました。
周辺の土地価格よりも100万円安い値段だったそうですが、結果として
建物の価格は2200万円程度(約40坪)となり、建物の仕様を考えると
むしろ割高に感じられるほどでした。

さらに追い打ちを掛けるように、そこの大工さんのレベルもひどいものだったようです。
実際にリフォーム工事のために内部を解体してわかったことを書いておきますね。

断熱材（グラスウール）は、同じ壁面でも入っている所と入ってない所があった。
断熱材は向きがあるタイプだったのですが、(防湿フィルム側が室内側になります。）
向きが表・裏考えずに施工されていた。
さらに断熱材の後ろ側(外壁側)には、お茶菓子の包装紙がつっこまれていた。
床下にはビールの空き缶やお酒の空き瓶がいくつも転がっていた。
間柱(壁の下地)を入れるために筋交いを切ってつないであるところがあった。
柱が立つところの下に基礎がないところが2ヶ所あった。
・・・・

これ以上書くのはやめましょう。
書いていてつらくなってきました・・。


ここで建築条件付の土地のカラクリをお話しましょう。

一言で言うならば、スーパーで特売される卵のようなものです。
(業界では、「客寄せ卵」というそうです。)
スーパーのチラシなどで、
「本日、卵の特売1パック78円！！※ただし一家族1パック限り、限定200パック)」
とあるのを見たかもしれません。

もし、200人がそのスーパーに押し寄せて、卵だけ買って帰ってしまうと
そのスーパーは赤字になってしまいますが、
ほとんどの人は卵だけではなく、他のもの(別に安くはない通常価格)も一緒に買っていき
結果として2000円とか、3000円の買い物をしてくれるので、卵の損失をカバーして
さらに利益も見込めるのです。

もっとも最近では、本当に卵だけ買っていく人も増えてきたので、
「ただし当店で1000円以上お買い上げの方、限定！！」
という広告に変えたお店も増えてきたようです。

建築条件付の土地もこれと同じ理屈です。
土地を安くしてもその分、建物価格を引き上げればいいのですから、
売った業者が損をすることも、買ったお客様が得をすることも決してありません！

通常だったら2～3の業者で相見積りを取るケースが多いと思います。
しかし、建築条件付の土地をすでに買ってしまった場合、相見積りを取るのは勝手ですが、
指定業者以外に建てられないのですから、価格と仕様に関しては
業者のいいなりにならざるを得ません。
・・というわけで、ほぼ確実に割高な建物を買わされることになるでしょう。

ですから、万一自分たちの要望に近い土地が割安な価格で売りに出されていたとしても
それが建築条件付である場合は、手を出さない方が賢明です。
どうしてもその土地でなければ・・と思うのなら、建築条件を外すための交渉をしてみましょう。
ただし建築条件を外したときの価格は、ほぼ確実に周辺の土地よりも割高になることも覚悟してください。


「一時の損得勘定だけで『一生の買い物』を決めないでください。」

ご自身で契約してしまった後で、この業者がいかに悪徳か・・を一生懸命訴える人が
いらっしゃいますが、はっきり申し上げると（ごめんなさいね・・。）、『後の祭』です。
契約書がある以上、その方の訴えが認められることは希だからです。
相手が信頼できるかどうかをよく見極めた上で、はんこを押してください。

[37: 匿名さん]

この、「建築条件付」を悪用して、人を泣かしている会社が
サンヨー・ハウジング名古屋という会社らしい

[38: 匿名]

No.36

つまり、貴方に
知識がなかったという下りでよろしいか？

[39: 匿名さん]

３８　読解力ないな～　　頭悪

[40: ビギナーさん]

No.36の周辺エリアは相続税路線価格でいくら程度の場所ですか？
たぶん、４５Ｅくらいだとおもうのですが。。。
もう少し都会のＤ地エリアだと、めぼしい整形地は建築条件付が
多数なのですが。。。

＞以前はよく見かけましたが、最近はさすがに消費者も賢く
＞なっているので、
＞そんな物件は事実上ないだろうと思っていましたが、
＞つい最近もネット上で「建築条件付の土地を購入して、
＞トラブルになりました・・。」的な質問を見たのであらためて
＞驚きました！

[41: 匿名]

３６さんの話しは読むと、もっともらしく感じるけと、結局は土地のみに釣られるからそんな結果になっちゃったんじゃないかな？
よほど考えない人以外は普通は建物仕様なども検討した上で契約すると思うんだけど。
建築条件付きのビルダーが悪みたいな書き方しているけど、私の知る限りどのハウスメーカーも建築条件付き物件の販売はしていますよ。
住んでいる地域外の中小ビルダー、工務店はわかりませんけどね。