パークホームズ南大塚ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ここは、東京の日常を深く愉しむ場所。全戸南東・南西向き、角部屋多数のこの物件どうでしょう？


＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2-1679-1他
交通：山手線大塚駅から徒歩7分、丸ノ内線新大塚駅から徒歩6分
総戸数：39戸
間取り：2LDK～3LDK
面積：55.91～75.1平米
入居：2012年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：西武建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[61: 匿名]

>51
北側の高台って真如苑や巣鴨図書館のあたりの坂登ったところ？
タワーレジデンスのあたりは地盤が軟弱で浸水懸念があると聞いたが、坂登ると違うのかな？

[62: 匿名さん]

大塚は近辺では窪地なので地盤では池袋や巣鴨の方が上かもしれないけど、海抜20mくらいあるから相対的には高台で地盤の良い地域に該当すると思う。地震でクラックが入ったって、躯体に影響がなければ問題なかろう。RCだと柔構造で揺らす形になるので、クラックが入ることもあるだろう。躯体に影響ないなら過度に気にする必要もないのでは。

南大塚は環境がいいよ。千川通りはBOOK OFF、銘酒酒屋にライフもあり、のどかな感じもあって住みやすい。この立地でパークホームズブランドでをこの値段で買えるなら･･
南大塚は、巣鴨、池袋、北大塚の物件よりも住みやすさ、利便性のバランスに優れていると思うのでこの物件はいいね。

>>59
タワーレジデンスのスレで風俗の数を競っていた人かな?大塚を推していただけるのはうれしいが、あんな形で暴れられると大塚の品位を汚すので、あおるような書き込みはやめてくれ。

[63: 匿名さん]

http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/toshima/P1...

ここでみれば分かるけど台地からは完全に外れてるね
地盤もどちらかというと軟弱地盤かと思います
支持層までが深いのも納得出来ます

[64: 匿名さん]

＞タイルが落ちたマンションなんか、地盤のよい巣鴨周辺じゃ、聞かないですよ。
そうですか、地震のあと千石から巣鴨のあたりを散歩してますがいくつも見かけましたよ
聞かないというより知らないということですね。

[65: 周辺住民さん]

＞そうですか、地震のあと千石から巣鴨のあたりを散歩してますがいくつも見かけましたよ
聞かないというより知らないということですね。

多くの賃貸を管理している不動産屋から、聞きました。
3月の地震のクレーム処理で大変だったのは、
大塚では、旧谷端川の流域
駒込では、旧谷田川の流域だそうです。
中間の巣鴨は、クレームがほとんどないとか。

[66: 匿名さん]

６３を見る限りここは谷底低地ってことか....

[67: サラリーマンさん]

地盤が良くないということですか？
でも、この辺りはしっかりしている気がしてたのですが。。。

[68: 匿名]

不動産にお買い得はない。
それなりの理由がある。

[69: 匿名さん]

75.10平米が6,900万円台？

駅徒歩5分圏外、中途半端な10階建て、この程度クオリティなら5200万円前後が妥当だろう。

[70: 匿名さん]

まぁこれで高いと思う人は別の物件に行ってもらえると助かる

[71: 匿名さん]

タイムスリップしちゃった人がいるんでしょうか

75㎡で5200万円だと、大塚駅の北口駅前のダイワハウスののDグランディア
スーパーライフの隣の、下駄履きのアーバンビューが分譲当時そのくらい。

それと、どうでもいいんですけど・・・12階ですよ、建築のこと全くおわかりにならないようですね。
ここ、用途地域は近隣商業地区なものですから・・

[72: 匿名さん]

>不動産にお買い得はない。それなりの理由がある。

そうですね、ここは倒産したデベから建設中止の債権を買い取ったようですから土地の仕入れが安いのでしょうね。
財閥系は上場しているので、株主の手前利幅を大きくするあくどい商売は出来ないから、分譲価格を押さえたのかもしれませんね。

[73: 匿名さん]

デベも慈善事業じゃないからね。無駄に安くはしないでしょう
この価格でしか売れないって判断でしょ。地盤悪いし

[74: 匿名さん]

そこまで強固な地盤がほしいなら郊外に行けばいいんではないんでしょうか

[75: 匿名さん]

郊外行かなくてもいい地盤はあるけどね。ただここは・・
仕様もそうだけどやはり価格相応だなぁ

[76: 匿名さん]

谷底低地だしね

[77: 匿名さん]

＞この価格でしか売れないって判断でしょ。地盤悪いし
そうかな、山手線内側で人気はありそうだと思いますけど
この辺りで売れないマンションはあんまり記憶にないんですけど。

プチバブルでコンセプトも違うから同一には比較できませんが、
すぐ近くで地盤も同じ住友物件は3割も億ションがあったのに
買う人がいたので売れちゃいましたよ、坪400万円位だったような。
億ション買う人が、谷底低地なんて買いますかね。

バブルの頃だったと思いますけど、全戸億ションで話題になった
千川通りの200ｍ位先のスーパーライフの隣のグランドヒルズも
まさに、ここと同じ谷底低地？地盤悪い？ですが売れちゃいましたよ。

[78: 匿名さん]

山手線内側とか外側とか、あんまり関係ないんじゃないのかな？
それに、そんな昔の話をされてもねぇ。

[79: 匿名さん]

山手線の内側と外側はステータスとして全然違いますよ
五反田でも高級住宅街は内側の東五反田ですし

[80: 匿名さん]

>億ション買う人が、谷底低地なんて買いますかね。

まぁ谷底低地ってソースちゃんと出てるしな。

[81: 匿名さん]

大塚は山手線内側がステータスが高いですが
目白や池袋は山手線外側の方が上ですよね。
巣鴨はどちらがよいのかな？

[82: 匿名さん]

豊島区まして大塚レベルでステータスとか気にする意味なんてあるのかね...

[83: 匿名さん]

永住ならともかく売るとなれば変わってきますよ？

[84: 匿名さん]

山手線のちょっと内側に住んでる人は、内側にステータスがあると言いたがる。
山手線のずっと内側の人は、そんなこと気にもしない。

[85: 匿名さん]

そんなもんより駅距離の方が大切です

[86: 匿名さん]

＞ずっと内側
JRが通ってない文京民ですか？かわいそうですね

[87: 匿名さん]

ここは駅まで近くはないね

[88: 匿名さん]

文京区は若い頃は大塚住民の憧れですが、大人になると生活するには不便だと気がついて笑っちゃいます

[89: 匿名さん]

JRが通ってない文京区のほうが高級だけどね

[90: 周辺住民さん]

私は、大塚生まれの大塚育ち
若いときまでは、知り合いが多く、交通の利便な大塚がよかった。
私は大塚生まれの大塚育ち。
若い頃までは、知人が多く便利な大塚に永住するつもりだった。
やがて結婚し、子供が生まれる。
妻が教育のために、文京区に行きたいといいだす。
確かに有名校は、文京区に多い。
東大、お茶大、筑波大・・・
子供を遊ばす公園や広大な庭園も多い。
小石川植物園、六義園、教育の森・・・
私は、妻を説得に必死になる。
ある日、家族が急病で救急車を利用した。
いった先は、文京区の日本医大だった。
有名病院も、救急病院も、文京区にあったのだ。
大和郷、西片、関口、小日向・・・
閑静な住宅地を散策するにつれ、しだいに、文京区に憧れようになる。
給料が上がり、経済的に余裕ができる。
ついに文京区に移住した。

[91: 匿名さん]

地盤が何だと言っても駅からも近く安いし、三井ブランドだしすぐに売れそうだな。
北大塚のタワーとは明暗が分かれそう。結局申し込みキャンセルが出て、まだ全戸数の1/4すら売れてないと聞いた。真偽不明だが。

[92: 匿名さん]

南大塚にステータスがあるかどうかはわからないけど、豊島区の中ではかなり上の方
文京区隣接というのが要因かもしれない。
南大塚の人は、最近はけっこう発展している北大塚を駅裏と思っていて
住みたがらないことかな。
でもこれは、地元民のローカル意識だと思います。

[93: 匿名さん]

＞90さん
同じような環境かも？
「大塚の人は中流意識で、隣のの茗荷谷に住みたいと憧れる」
「豊島区の中では高級住宅地の目白、駒込に住みたいと憧れる」
田端（北区）で生まれ幼稚園に入る前に祖母のいる大塚へ
地元の小学校、私立中学～大学と進学し就職
社会人で地方へ転勤、地方にいると大塚も都会と感じた。
結婚して茗荷谷（文京区）の一等地の小石川5丁目に暮らした
徒歩で竹早テニスコート、東大植物園、教育の森・・・と確かに環境はいい
丸の内線とバスしかなくて当時は大規模スーパーも三徳だけ。
「茗荷谷の人は、千代田区と本郷に住みたいと憧れる」
マンションを買って目白（新宿区）に引っ越す。
学習院の森、徳川、シャレたブティック、戸山公園、目白庭園、大正テニスコート
と緑は多いけど医療機関は少ないし、坂が多いし買い物には電動自転車が必需品、
幼稚園小学校はお受験が多くて激戦区、駅は山手線だけ。
「目白の人は、新宿区落合や文京区小日向に住みたいと憧れる」
手狭になったのであちこち探して、数年前に大塚の広いマンションに
二流の商店とスーパー、小さな戸建て、多数の病院、年寄りが多い
発展しない街、安めの物価・・・育った大塚を見直した。
「文京区にも新宿区にも憧れなくなった」「自動車や自転車に乗らなくなった」
庶民的な豊島区に住んで、文京区や新宿区に通って利用するのが賢い選択？
都立大塚病院生まれの子供達に聞くと、目白の友達と遊んでも
大塚は何でも近くにあって住みやすいと言う。

[94: 匿名さん]

この辺りは文京区民に特に見下されちゃう悲しい場所。
文京区に見下されてしまうのが豊島区の性。

[95: 匿名さん]

千石から坂下に下った土地だからしょうがない。

[96: 匿名さん]

文京区でも小石川や本郷なら諦めもつきますが、庶民的な二流の千石は御免こうむりたい。
まあ、どうせ書き込んでいるのは文京区でも川沿いの賃貸の人達なんでしょう
文京区の川沿いや低地は、文京区内でも危なくて嫌われてますから。
南大塚2丁目3丁目は、豊島区の中では目白と駒込の一部を除けば一等地だからご安心下さい。

[97: 周辺住民さん]

千石3丁目をご存知ない？
不忍通りの北側の高台、かつては千石丸山町と呼ばれ、昔は武家屋敷があったとか。
その後は、大財閥の屋敷もあったはず。
高級住宅地が多い文京区では、ベスト10には入らないかも知れませんが、
二流でも庶民的ではないですよ。
先回りすると、私は千石には、住んでいませんし、不動産は3件所有しています。

[98: 匿名さん]

大塚ならグランフォート青淵閣周辺がいいと思うなぁ。

[99: 匿名さん]

>97さん
同じだ、不動産は大塚以外に2軒持ってます。

ついでに先祖は明治から神田猿楽町で暮らしていたみたいで都落ちで大塚へ
記憶は定かではありませんが、総理の鈴木貫太郎が大塚に屋敷があって
いたらしいですが千石3丁目じゃなかったような。

昔は護国寺まで（不忍通りの皇居側）が旧東京市だったらしいから
千石3丁目もこちらも東京の郊外だから仲間ということ土地が安くて
狭い屋敷があったのですね。
まあ、昔はお金持ちは高台に住んだそうですから、ここは下町歓楽街
参りました、降参します・・・

[100: 匿名さん]

50Mクラスの杭なんて埋立以外でもあるんだね。
地盤はかなり悪い感じかね

[101: 匿名さん]

住んでる場所で人を見下すってあるんですかね？もしかしたら心の中で思っている人は居るのかもしれないけど実際聞いたことはないな、でもこの掲示板ではよく見かける言葉だけど。
将来的な資産価値に影響しそうなら多少気にはなるけど、この辺は先々発展していきそうな雰囲気あるし悪い立地ではないと思います。

[102: 匿名さん]

悪い場所とは思わないけど、この先も発展しない雰囲気だと思います。

[103: 匿名さん]

城東地区が終わった今安くて発展可能なのは城北地区だと思いますが
アトレも出来るらしいし都心にも近いので発展は一番見込まれるでしょうね

[104: 周辺住民さん]

＞99さん
鈴木貫太郎が住んでいたのは、丸山町（千石三丁目）だった思いますが？
千石三丁目が屋敷町であることは、不動産屋でも知らない人がいますね。
大塚駅南口の人は、この辺の歴史に詳しい人が多いですね。
私は、北口の出身です。
＞住んでる場所で人を見下すってあるんですかね？
私は、そんなことは、あってはならないと思いますよ。
しかし、土地の市場価格を理解するのは、その土地の歴史や地理も調べないといけない。
安いと思って買った土地が、長く住んで実は安くなかった、と気がつくことがあるかもしれません。

[105: 匿名さん]

地盤についていろいろなコメントがありますが、５０ｍクラスの杭からすると
地盤は悪いということでしょうか？
杭が長いか短いかということだけでは、単純に良い悪いと判断できないとの意見もあります。
それでは、どうなっていたら良いのでしょうか？どこまで強ければよいのでしょうか？
今後、震度７強から８弱級の地震が発生する確率は高いと思いますが、このクラスを想定
して考えればよいのでしょうか？
いろいろとコメントを読んでいるうちにわからなくなってきました。
すっきりとしたコメントをお待ちしてます。

[106: 匿名さん]

山手線駅と丸ノ内線で交通至便で静かな環境、いつまでも発展しないで欲しいです。
大塚は戦前戦後と発展したから、これからは衰退で結構。

寂れた駅の茗荷谷なんて、再開発しちゃって最近スーパーと
チェーン店ばかりになりました護国寺、後楽園も同様です。

大塚は駅前商店街の反対が強く、丸の内線のターミナル駅も没
池袋方面の改札も没、南口の駅ビル計画がありますが没になって欲しい。
商業施設は、池袋、銀座、新宿までせいぜい電車で15分ですからそちらで
間に合ってます。
バブルでこの辺りの商店街も歯抜けになって寂れましたが、それで良かった。
大塚はいつまでも、山手線の二流の街でいて欲しいです。

[107: 匿名さん]

大塚の駅前商店街は残念ながら壊滅状態です
池袋と道を繋ぐ計画の時は猛反対になりましたが
すでにアトレは工事に入ってるので無理でしょうね

[108: 匿名さん]

＞今後、震度７強から８弱級の地震が発生する確率は高いと思いますが、
ご苦労様、調べてみて下さい
震度7以上は存在しませんよ（笑
http://www.megaegg.ne.jp/~total/data/sindo.html

杭の50ｍは下町では普通にありますが、大塚の最近のマンションでは
聞かないですね
（機が長いのは宣伝にならないからHPに掲載しない？）

[109: 匿名さん]

シティハウスには乗ってませんが近くのルジェンテは23ｍですね
47ｍとかどこで出てきたんでしょうか？

[110: 匿名さん]

>>108
>震度7以上は存在しませんよ（笑

言いたい意味は分かるから突っ込まなくていいと思う。