パークホームズ南大塚ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ここは、東京の日常を深く愉しむ場所。全戸南東・南西向き、角部屋多数のこの物件どうでしょう？


＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2-1679-1他
交通：山手線大塚駅から徒歩7分、丸ノ内線新大塚駅から徒歩6分
総戸数：39戸
間取り：2LDK～3LDK
面積：55.91～75.1平米
入居：2012年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：西武建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[41: 周辺住民さん]

千川通り沿いのマンションなんか
とても買う気にはなれないね。

[42: 匿名]

北大塚のタワーは残念なくらい売れていないらしいね。

[43: 匿名さん]

環境的にはまあまあだと思うんだけどな、千川通りってそんなに交通量多いんでしたっけ？仮に多かったとしても個人的には夜間がある程度静かならOKなのですが。
私はここの立地好きです、山手線と丸ノ内線が使えるのも便利だけど、池袋が十分徒歩や自転車圏内なのが嬉しいな、自転車だと置き場に困るんですけどね。

[44: 匿名さん]

千川通りは日中も夜間も交通量は大したことないですよ。
何も嫌う点はないと思います。

この物件は素晴らしいと思います。
立地は山手線、丸の内線に近く、スーパーもすぐそこなので利便性はかなりのもの。
利便性もさることながら、北口のような嫌悪施設もなく、住みやすさも兼ね備えている。
山手線内側というそれだけでブランドとなる要素もある。
仕様も落ち着いていて品があり、使い勝手がかなり良さそう。
北口のタワレジの人は設備はタワレジの方が良いとか言うかもですけど、
内装設備の差なんて金額的にはしれていますし。
業界トップブランドの三井というのもいいですね。
それでいて値段的にはタワレジよりも遥かに安い。
巣鴨のブランズよりは高いが、立地を考えると文句はないです。
ここまであらゆる要素を兼ね備えている物件は無いと思います。

[45: 匿名さん]

千川通りの交通量は、はっきりいって少ないですよ
昼間でも地元民はいけないんですけど、横断歩道以外を悠々と渡ってます。
夜間なんてタクシーが拾えなくて困るくらい静かです、後楽園までほとんど信号につかまらずに
行かれるくらいです、春日通りの補助路線と言った感じです。
買い物も自転車なんてほとんど必要ないくらい、ライフでも北口のよしやでも
新大塚でも徒歩圏です。
よく聞きますが、大塚に引っ越してくると便利だから自転車に乗らなくなるそうです。

[46: 周辺住民さん]

千川通りの歴史を調べたことある？
今は暗渠になっているが、、、

[47: 匿名さん]

歴史なんて調べたことないけど、知ってますよ。
ネット情報ですか？調べ方が甘いようですね。

川が流れていて暗渠（上が道路）になっている部分は、巣鴨小学校の前の
三業通りですよ、疑問ならご近所で聞いてみてくださいね。
普通に考えてもわかりそうなものですよ、千川通りより三業通りの
方が低いんだから、川は一番低いところを流れるのは定説ですよ（笑

[48: 周辺住民さん]

近所で聞いた話では、結構新しいマンションでも、
3月の地震でヒビが入ったところがあるとか。
川の流は変化するしね。
江戸時代は、田んぼ？それとも畑？
地盤は重用ですから、買う前によく聞いた方がよいと思いますよ。

[49: 匿名さん]

地震で躯体に影響のないヒビが入るのは、耐震マンションでは当然の性能です
構造壁が壊れて地震の被害を少なくする、軽微な補修で済むようにする。
戸建てが全く倒壊していないので、ヒビは外壁か飾り壁だと思います。
賃貸マンションのタイルも落ちているのをいくつか見ました。

＞川の流は変化するしね。江戸時代は、田んぼ？それとも畑？
暗渠の川の流れが変化したら人災だし、その前に水道管や下水が破裂する。
このあたり牧場だったようですよ、昔は牛じゃなくて羊？
小学校の資料室に確か資料があったと思います。

地震に絶対はありませんが、関東大震災では倒壊も火災もなかったようです
両国の戦災復興記念館の被災地図では、そうでした。
地盤がいいかどうかは、建築前に数カ所ボーリング調査を必ずしますから
デベに聞けばわかります。
地盤が磐石という感じはしませんが、下町の何倍かいいのかと思います。

[50: 匿名さん]

地震の件ですがHPには、杭の本数とか深さとか構造のことは掲載されてないですね。
三井のクォりィーしか書いてないくて、個別の情報はありませんね。

[51: 周辺住民さん]

江戸時代に牧場はないでしょう。
この大塚周辺は、畑が多かったのですが、
谷端川の近くは、田んぼと聞いていますよ。
小石川植物園の近辺まで、千川通り沿いは、地震に弱いという話は、地元ではよく聞きます。
今回は、もちろん倒壊はありませんが、、、
千川の語源は、千川上水では？
大塚は、北側の高台が地盤の上では、最高です。

[52: 匿名さん]

湾岸の液状化するような土地でも堅固なマンションは問題ないんですから
地盤の話をされても困ります。
北口のコスモのマンションの反対運動がありましたが
「このあたりの地盤はズブズブです、地震が来たらマンションは倒れます」
隣接する戸建てのところに、のぼりがたくさんありましたが、
思わず吹き出してしまいました。

[53: 周辺住民さん]

同じ巨大地震にあっても、揺れは地盤によって違う。
大塚が震度5弱なら、千川通りは震度5強かな。
もっとも、文京区でも後楽園や神田川のあたりは、震度6になるところもあるかも。
ご指摘のように、下町は震度7のところもありますから、
大塚はどこに住んでも比較的に安全なところでしょうね。
しかし、とほうもなく大きな地震が来たとき、震度0.5の違いは大きいと思いますよ。
タイルが落ちたマンションなんか、地盤のよい巣鴨周辺じゃ、聞かないですよ。

[54: 匿名さん]

地震の時の揺れの感じ方はホント地域ごとに色々ですからね、地盤は大事な要素だと思うし特に最近は皆さんが気になっている情報なんでしょうね。
ただ建物によっても感じ方は全然違うしタイルが落ちた、落ちなかったじゃ比較しにくいな。巣鴨周辺の方が地盤が良いのはわかりましたが、パークホームズの場所も悪くないどころか都内ではむしろ良い方の部類に入ると思いますし。

[55: 匿名さん]

関東大震災があった後たくさんの人がこちら（巣鴨村）に移住したと書かれてましたからね
火災さえなければここらへんは安全です

[56: 匿名さん]

街として魅力が無いぶん確かに安い
でもそこそこ便利だとは思う

[57: 匿名さん]

杭は４７ｍらしいです。
意外と長いなーと思ったのですが、何か理由があるのでしょうか?

[58: 匿名さん]

単に支持層が深いところなんでしょうね。埋立並ですね。
地震で破損するリスクは長ければ長いほど高くなるので不安ですね

[59: 匿名さん]

巣鴨の風俗を通る安マンションの住民さんが書き込んでいますね。
そこは確か建設会社の跡地、その前は土壌汚染だったような。

関東大震災の時は巣鴨村じゃないよ、北豊島郡大字宮下
地元の年寄りから聞いたことがある。

[60: 匿名さん]

確かに湾岸と変わらない杭の深さだね。
地盤悪いのかな

[61: 匿名]

>51
北側の高台って真如苑や巣鴨図書館のあたりの坂登ったところ？
タワーレジデンスのあたりは地盤が軟弱で浸水懸念があると聞いたが、坂登ると違うのかな？

[62: 匿名さん]

大塚は近辺では窪地なので地盤では池袋や巣鴨の方が上かもしれないけど、海抜20mくらいあるから相対的には高台で地盤の良い地域に該当すると思う。地震でクラックが入ったって、躯体に影響がなければ問題なかろう。RCだと柔構造で揺らす形になるので、クラックが入ることもあるだろう。躯体に影響ないなら過度に気にする必要もないのでは。

南大塚は環境がいいよ。千川通りはBOOK OFF、銘酒酒屋にライフもあり、のどかな感じもあって住みやすい。この立地でパークホームズブランドでをこの値段で買えるなら･･
南大塚は、巣鴨、池袋、北大塚の物件よりも住みやすさ、利便性のバランスに優れていると思うのでこの物件はいいね。

>>59
タワーレジデンスのスレで風俗の数を競っていた人かな?大塚を推していただけるのはうれしいが、あんな形で暴れられると大塚の品位を汚すので、あおるような書き込みはやめてくれ。

[63: 匿名さん]

http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/toshima/P1...

ここでみれば分かるけど台地からは完全に外れてるね
地盤もどちらかというと軟弱地盤かと思います
支持層までが深いのも納得出来ます

[64: 匿名さん]

＞タイルが落ちたマンションなんか、地盤のよい巣鴨周辺じゃ、聞かないですよ。
そうですか、地震のあと千石から巣鴨のあたりを散歩してますがいくつも見かけましたよ
聞かないというより知らないということですね。

[65: 周辺住民さん]

＞そうですか、地震のあと千石から巣鴨のあたりを散歩してますがいくつも見かけましたよ
聞かないというより知らないということですね。

多くの賃貸を管理している不動産屋から、聞きました。
3月の地震のクレーム処理で大変だったのは、
大塚では、旧谷端川の流域
駒込では、旧谷田川の流域だそうです。
中間の巣鴨は、クレームがほとんどないとか。

[66: 匿名さん]

６３を見る限りここは谷底低地ってことか....

[67: サラリーマンさん]

地盤が良くないということですか？
でも、この辺りはしっかりしている気がしてたのですが。。。

[68: 匿名]

不動産にお買い得はない。
それなりの理由がある。

[69: 匿名さん]

75.10平米が6,900万円台？

駅徒歩5分圏外、中途半端な10階建て、この程度クオリティなら5200万円前後が妥当だろう。

[70: 匿名さん]

まぁこれで高いと思う人は別の物件に行ってもらえると助かる

[71: 匿名さん]

タイムスリップしちゃった人がいるんでしょうか

75㎡で5200万円だと、大塚駅の北口駅前のダイワハウスののDグランディア
スーパーライフの隣の、下駄履きのアーバンビューが分譲当時そのくらい。

それと、どうでもいいんですけど・・・12階ですよ、建築のこと全くおわかりにならないようですね。
ここ、用途地域は近隣商業地区なものですから・・

[72: 匿名さん]

>不動産にお買い得はない。それなりの理由がある。

そうですね、ここは倒産したデベから建設中止の債権を買い取ったようですから土地の仕入れが安いのでしょうね。
財閥系は上場しているので、株主の手前利幅を大きくするあくどい商売は出来ないから、分譲価格を押さえたのかもしれませんね。

[73: 匿名さん]

デベも慈善事業じゃないからね。無駄に安くはしないでしょう
この価格でしか売れないって判断でしょ。地盤悪いし

[74: 匿名さん]

そこまで強固な地盤がほしいなら郊外に行けばいいんではないんでしょうか

[75: 匿名さん]

郊外行かなくてもいい地盤はあるけどね。ただここは・・
仕様もそうだけどやはり価格相応だなぁ

[76: 匿名さん]

谷底低地だしね

[77: 匿名さん]

＞この価格でしか売れないって判断でしょ。地盤悪いし
そうかな、山手線内側で人気はありそうだと思いますけど
この辺りで売れないマンションはあんまり記憶にないんですけど。

プチバブルでコンセプトも違うから同一には比較できませんが、
すぐ近くで地盤も同じ住友物件は3割も億ションがあったのに
買う人がいたので売れちゃいましたよ、坪400万円位だったような。
億ション買う人が、谷底低地なんて買いますかね。

バブルの頃だったと思いますけど、全戸億ションで話題になった
千川通りの200ｍ位先のスーパーライフの隣のグランドヒルズも
まさに、ここと同じ谷底低地？地盤悪い？ですが売れちゃいましたよ。

[78: 匿名さん]

山手線内側とか外側とか、あんまり関係ないんじゃないのかな？
それに、そんな昔の話をされてもねぇ。

[79: 匿名さん]

山手線の内側と外側はステータスとして全然違いますよ
五反田でも高級住宅街は内側の東五反田ですし

[80: 匿名さん]

>億ション買う人が、谷底低地なんて買いますかね。

まぁ谷底低地ってソースちゃんと出てるしな。

[81: 匿名さん]

大塚は山手線内側がステータスが高いですが
目白や池袋は山手線外側の方が上ですよね。
巣鴨はどちらがよいのかな？

[82: 匿名さん]

豊島区まして大塚レベルでステータスとか気にする意味なんてあるのかね...

[83: 匿名さん]

永住ならともかく売るとなれば変わってきますよ？

[84: 匿名さん]

山手線のちょっと内側に住んでる人は、内側にステータスがあると言いたがる。
山手線のずっと内側の人は、そんなこと気にもしない。

[85: 匿名さん]

そんなもんより駅距離の方が大切です

[86: 匿名さん]

＞ずっと内側
JRが通ってない文京民ですか？かわいそうですね

[87: 匿名さん]

ここは駅まで近くはないね

[88: 匿名さん]

文京区は若い頃は大塚住民の憧れですが、大人になると生活するには不便だと気がついて笑っちゃいます

[89: 匿名さん]

JRが通ってない文京区のほうが高級だけどね

[90: 周辺住民さん]

私は、大塚生まれの大塚育ち
若いときまでは、知り合いが多く、交通の利便な大塚がよかった。
私は大塚生まれの大塚育ち。
若い頃までは、知人が多く便利な大塚に永住するつもりだった。
やがて結婚し、子供が生まれる。
妻が教育のために、文京区に行きたいといいだす。
確かに有名校は、文京区に多い。
東大、お茶大、筑波大・・・
子供を遊ばす公園や広大な庭園も多い。
小石川植物園、六義園、教育の森・・・
私は、妻を説得に必死になる。
ある日、家族が急病で救急車を利用した。
いった先は、文京区の日本医大だった。
有名病院も、救急病院も、文京区にあったのだ。
大和郷、西片、関口、小日向・・・
閑静な住宅地を散策するにつれ、しだいに、文京区に憧れようになる。
給料が上がり、経済的に余裕ができる。
ついに文京区に移住した。