パークホームズ南大塚ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ここは、東京の日常を深く愉しむ場所。全戸南東・南西向き、角部屋多数のこの物件どうでしょう？


＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2-1679-1他
交通：山手線大塚駅から徒歩7分、丸ノ内線新大塚駅から徒歩6分
総戸数：39戸
間取り：2LDK～3LDK
面積：55.91～75.1平米
入居：2012年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：西武建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[201: 周辺住民さん]

39戸に対して駐車場が8台。20.5％は、少なすぎる気がするのですが？
車を持たない層向けマンションなのかな。

[202: 匿名さん]

駐車場の設置台数は懸命な選択です、このへんのマンションは利便性がいいので
20％以上あったらみな余って管理費の大きな財源なのに困っているくらいです。
機械式駐車場のメンテや将来の交換費用は高いものらしいです、駐車場が多いと
デベが販売するについては、宣伝で有利ですが15％くらいでも問題ないと思います。
価格は確かに割安ですね3ＬＤＫで5700～5800万円なんですか？
裏のシティハウスなら2ＬＤＫでも高いのは6000万円を超えていました

[203: 匿名さん]

まあ専門家も長い杭は良くないと言ってるしね

[204: 匿名さん]

地盤が脆弱だからこそこの価格なんでしょ。周辺と比べたら安いのは当然
お得かどうかはそれぞれの判断ですね

[205: 匿名さん]

＞200
マンションのどんな情報を求めているのでしょうか。

[206: 匿名さん]

価格設定が安いのは、前のデベがコンパクトな間取りで設計したのに
ファミリータイプに変更して間取りが中途半端だからでは
洋室も4.5Jだと子供部屋にして、ベッドと机を置くと一杯になる。
普通は5J以上が多いのは、この辺りを考えてのことでしょう。
マンションの表記は、1J＝1.62㎡が業界ルールですが、内法ではなくて
壁芯（壁や梁の中心）ですから、梁のある部屋は使える面積は小さくなる。

[207: 匿名さん]

なんか残念な物件だね・・設備も含め
やっぱお買い得物件って無いんだな

[208: 購入経験者さん]

70㎡未満は2LDKサイズなのに3LDKというのは、無理がある下町マンション仕様になってしまいそう

普通に考えて10帖のリビングに、長方形の4人掛けダイニングテーブルとソファーは置けない
この構成を考えたら最低でも12帖以上は必要な空間。
HP 見ても小さなガラス丸テーブルにしてあるのは、そのため？
4.5帖の洋室にもベッドを置いてないから、どこで寝るの？
6帖の主寝室にシングルベッド2つは置けないからダブルベッドにしている？
ユニットバスは1418サイズでゆとりがあるけど70㎡未満なら一回り小さな
1317サイズにしないから、こういう結果になるのかも。

ホテルライクな内廊下はエアコンが入っていれば◎
ミニバイク置き場は今時乗る人は少なそう△　バイク置き場にすれば○
上品なフローリングの質は良さそう○
キッチンカウンターは御影石は高級感で○　コンパクトで幅が狭いのは残念
キッチン水栓に浄水機能一体型になってない×　後から交換しても安い設備
ダンクレストイレと手洗いカウンターは使いやすく○
エントランスホールは上品なシンプルさで○
角住戸が多数というのは住み心地抜群で◎

他の掲示板にもあるように大塚では利便性で一等地なのに、三井不動産らしくない
よくばり設計にしてしまった感じがする。価格を考えるとお買い得感はある。
戸数もう少し減らしてゆとりをもたせれば良かったと思うけど分譲価格は上がりそう。

[209: 匿名さん]

モデルルームに行ってみてください。
仕様の評価されてますが内容違いますね。

杭は長かったですね。
でも地盤も杭の話も私は案外安心に変わりました。
ああそうなんだぁって感じで、軟弱でも無く湾岸とも違う感じでした。
この部分を気にする必要は無くなりました。
やはりちゃんと行くことが大切ですね。

消費税上がりそうですし、そうなると
このような買い求めやすいマンションが
最初に売れていってしまいそうですね。
抽選あったみたいだし早く検討しないとな。

[210: 匿名さん]

諸費税が上がると土地価格を除く建物価格があがりますね。

モデルルームのいらしたようですので伺いたいのですが
エリアの相場と財閥系にしては割安の分譲価格の理由は？
坪単価で260～300万円というと、南大塚にしても安めですね。

[211: 匿名さん]

価格的にも立地的にも戸数的にも、すぐに売れそうなマンションを
青田売りで売り急ぐというのは、何かありそう。
並びに中層マンションがいくつもあるから、眺望は期待できないからかな。
西側の新大塚駅とは標高差が10ｍ以上もあるし、東側の千石巣鴨方面とはもっと差がある。

[212: 匿名さん]

杭が長い事の説明を求めても大丈夫ですしか言わない営業・・

[213: 匿名さん]

裏の住宅地のシティハウス南大塚が14階でなぜ大通りに面したここが12階なのか
ルーフバルコニーがある住戸が多いのか疑問なので調べてみました。

豊島区の用途地域によると
用途地域　　　　　：近隣商業地域
防火・準防火地域 ：防火地域
建ぺい率 ；８０％
容積率 　　　　：４００％
高度地区 ：第３種高度地区
特別用途地区 ：なし
日影規制 ：なし
前面道路の幅員による容積率の低減係数 ０．６
道路斜線の係数（勾配） ：１．５
地区計画 ：なし
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

容積率、建蔽率も同じ違いは高度地区だけ
ここは第三種高度地区で高さ制限がある、シティハウスは高度制限がないから14階なんだ
意外な結果でした。

第3種高度地区
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006159.html

[214: 匿名さん]

よく調べたね、、、、

[215: 匿名さん]

さっき見たら価格がさらに安くなってました。

[216: 匿名さん]

＞＞212
下手したら「長いので安心です」とか言い切る営業さんも居るのかもしれませんね（笑）そんな事は稀でしょうけど。
地盤に関してはそれほど心配してなかったのですが、こちらのスレを見てるうちに少し気になりだしたので出来る範囲で調べてみようかな、都内全体で比較したらそれほど弱くはないと思うけど。

[217: 匿名さん]

＞下手したら「長いので安心です」とか言い切る営業さんも居るのかもしれませんね（笑）
マンション建設ってそういうものだと思います。

地盤というか、岩盤？までの距離に合わせた杭を打ちます。
湾岸でも、下町でも山の手でも新耐震基準に沿って建築確認をとりますよね。
マンション性能評価でも財閥系も含めて９０％のマンションは、最低ランクの１です、
不必要な補強はコストアップになるだけですから直接分譲価格に反映します。
むしろカタカナデベではブランド力がないから売りの１つとして一部だけ学校や病院基準の
耐震２もあるようです。
今回の大震災で、分譲マンションは旧耐震も含めて１つも倒壊してないそうです。

ネットで検索すると、いろいろ出てきますよ。

[218: 入居予定さん]

登録しました。
今週末契約です。
こちらをご覧になっている同じ境遇の方
よろしくお願いいたします。

[219: 匿名さん]

ここ検討してましたが、旦那が大柄で天井が低いと連呼さうるので見送りになりそうです
今の物件が天井高270なのでそれから比べると確かに圧迫感はかなり感じます

[220: 匿名さん]

階高が普通は3ｍなのに、スラブが20センチで天井高270センチ？
多分戸建てですよね
マンションにはありえない天井高ですね、最上階ならあるかもしれないけど。

[221: 匿名さん]

少ないが天井高270のマンションはあることはある。
1階分くらい無駄になるので、高級仕様のマンションか、
あとは郊外型のマンションか。

[222: 匿名さん]

住宅性能評価の耐震の項目

耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）
等級１
　建築基準法に定められている地震に対する倒壊防止基準を満たしている。
　数百年に一度といった、極めてまれに発生する地震（震度６強から７の地震）に対して、倒壊・崩壊しない。
等級２
　等級１の１．２５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
　学校や病院など、多数の人が利用する施設と同程度の強度。
等級３
　等級１の１．５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
　災害時に防災拠点となる施設や放射性物質貯蔵施設と同程度の強度。

ここは、杭が長くても等級1ですね。

[223: 購入検討中さん]

杭がなぜ長いのか？
この点を確認できないと決断できません。

[224: 匿名さん]

最近は天井高高いマンション多いから270もそんなに珍しくないよ

[225: 匿名さん]

まぁ４０Mの高さ制限がある場所で
１２階建て→高級仕様
１３階建て→並仕様
１４階建て→低仕様
って感じじゃないかね

[226: 匿名]

>>223
そんなに気になるならMRでボーリング結果を見せてもらいなよ。

万全を期すなら、ボーリング結果のみならず建築士に構造全体をチェックしてもらうのもよいかと。

この掲示板を見たり質問したって判断できる材料なんて出てきやしないんだから。

この掲示板で杭が長いと問題って騒いでいる人も専門的な根拠に基づいているのではなく、
巷のマンション本の受け売りが多いでしょ。

そりゃ素人目線では長いよりも短い方が良さそうな気がするし、
地盤は固ければ固い方が良さそうだが、
実際にどこまで影響があるのか、購入の判断に際してどこまで考慮すべきかはわからないよね。

[227: 匿名さん]

ここは谷底低地だからねぇ・・地盤が悪いのも仕方がない
その分価格安いでしょ

[228: 匿名さん]

また谷底くんか（笑）

[229: 匿名さん]

お得感の全くない物件だな

[230: 匿名さん]

＞最近は天井高高いマンション多いから270もそんなに珍しくないよ
具体的に教えて下さいな、全戸が270というのは聞いたことがないのですが。

地盤に不安があるなら絶対に買わない方がいいよ、30年間以上地震の
不安を抱えて生活するのは辛いよね。

ところで、ここは財閥系だから地震警報装置くらい付いてますよね
いくらもしない設備だから当然だよね。

[231: 匿名さん]

２２４じゃないけど
確か代々木のブランズは全戸２７０だったかな。
間違ってたらすまん。
まあ他にも探せばあると思うよ

[232: 匿名さん]

マンションコンセプトはズバリ美術館です

ＨＰより

この街の、この場所に建つ邸宅に相応しい姿の創造。その形を追い求めて、たどり着いた答えがあります。
それは、この街と緑に優しく溶け込み、共に生きていくという姿勢でした。
「パークホームズ南大塚」に求めたのは、時代の流れに左右されない、普遍的な美しさを持つ「美術館」のような存在です。

前の通りはいつのまにかプラタナス通りと変わりましたが、緑が多い地域じゃないような
周辺の戸建てに庭があるお宅は、ほとんど皆無。
昔から商店街で土地は高いから、庭を作るなら建蔽率無視しても家を建てる土地柄だね。
パークホームズが出来て、緑が増えることを期待したいです。

[233: 匿名さん]

物件云々というか聞いたことに答えられない営業が無能
不安たっぷりです

[234: 匿名さん]

周囲に6階建てのマンションやビルがいくつもありますから7階以上を買わないと
目の前はビルの壁に、まさに谷底の谷底になります。

[235: 匿名さん]

まあ昨今の分譲マンションなら天井は260くらいが平均じゃないかね。
低仕様の物件で250前後
ここはどれくらいかご存知の方いますか？

[236: 匿名さん]

昨今も何も十数年建築基準法は変わってないですよ、直床なら260でも
昨今は高級物件は二重床に二重天井にするから天井高は低くなる傾向ですよ。
分譲マンションなら240～ですね。

[237: 匿名さん]

天井高240～250ならかなり圧迫感があるよ。
階高はどのくらいあるの？

[238: 匿名さん]

２４０なんてかなり低仕様の物件だよ。分譲で買う価値ないかと・・

[239: 匿名]

二重床・二重天井で240〜250くらいなら標準では？
二重床・二重天井でなくて270なら寧ろ避けたいね。

[240: 匿名さん]

最近は天井は高くする傾向だから平均は250程度ですね。
260あれば結構いい物件、数もそこそこある
270はほんとに稀少、めったに見ない、ブランズは例外でしょうね

250以下は背の高い人だとかなり圧迫感感じますよ。

[241: 匿名さん]

天井高が高くても、折り上げ天井だから全体の何割その天井高があることかね
天井カセットエアコンなんて入っているとダウンライトがあると、その部分も低くなる。

ここは財閥系だから、主寝室とリビングには天井カセットエアコンは標準装備ですよね。
天井に出っぱりがなくて、部屋が広く感じて快適に過ごせますよね。

[242: 匿名さん]

残念ながらそんな上等な設備はついてないですよ。財閥系だからとか関係ないです

[243: 匿名さん]

241の理論でいくとここは天カセエアコンも付いてない残念物件ってことだね
しかも壁掛け１機だけでしょ

[244: 匿名さん]

アドレスは高級、中味は割高大衆物件なんだ、これじゃ倒産した前のデベロッパーと同じじゃない。

[245: ビギナーさん]

契約しました。
この掲示板もすごく盛り上がりましたが、私たちの希望に近い物件で満足しています。
一回目の申込みも半数以上入ったようで、抽選になった部屋も多かったそうです。
そのため、落選したひとのために平日1時間のみの登録会も実施されたとのこと。
入居予定の方、入居は来年の4月ですがよろしくお願いします。
前向きに検討中の方でもしご不明なことがあれば、わかる範囲で返答できればと思います。

[246: 匿名さん]

>>245
おめでとうございます！

私は近所の完成在庫とこの物件を比較中です。
まだ夫婦二人なので子供ができて大きくなったらファミリータイプに買い換えればよいと思っているので、2LDKを検討中です。245様はこの物件を選ぶにあたって何をポイントにされましたか？また他にどの物件と比較されましたか？私が感じているこの物件の利点は以下です。

(1)交通利便性
・山手線・丸の内線が利用可、近い。
(2)買い物利便性
・ライフが近い、駅前の100円ローソン、ブックオフ、大きめの本屋など。
(3)平坦さ
・大塚駅からのアプローチが緩やかな坂道程度で徒歩や自転車に支障が無い。
(4)閑静さ
・千川通りの交通量は少なく、また、部屋の窓側が面しているのは住宅街で音の問題は少ない
(5)日当たり
・周囲は高い建物が建てられない為、日当たりの心配は少ないか。
(6)山手線内側
・将来的な買い替えの可能性を考えると山手線内側ブランドは重要。
(7)三井ブランド
・同上の理由から財閥系ブランドは重要
(8)価格
・坪270～280万円で、山手線内側・利便性・ブランド等を考えると他物件比安く感じる。

[247: 匿名さん]

残り何戸くらいですかね

[248: 匿名さん]

買い換えって思って買う人が多いけど案外出来ないものですよ
山手線内側でも大塚の中古マンション相場は安めで、駒込や目白と
比較すれば値落ちは多めです。
サラリーマンが終身雇用という時代でもなく、転職することも多いから。
２ＬＤＫでも子供一人なら長く住めますけどね。

[249: 匿名さん]

駒込は大塚より安いしね

[250: ビギナーさん]

246さん、
こちらこそありがとうございます。
私たちと考え方が非常に似ているのでびっくりしました。
他に検討していたのは小石川の坂の上の物件でした。（他社 財閥系です）

私たちも246さんと境遇が同じで、まだ2人なので2LDKの物件にしました。
メニュープランでリビングを広く使えるようにするつもりです。
実際は部屋は狭くても3部屋あるので、
ライフステージに合わせて部屋の使い方を変えていければと思っています。
利点は正直ほとんど挙げていただいてますが、追記すると

①病院が近いこと（評判のいい産婦人科や小児科のある病院が近くにあるそうです）
②子供の教育 （お受験するにしても公立にしても安心な学校が多いようです）
③駅前に再開発でアトレができるそうです。
恵比寿と田端のアトレの間くらいとの話です。
そこまで大きくはないようですが、大きすぎない点も程よくていいかなと思っています。
④千川通りは休日は交通量が少ないこと、公園や植物園が点在していること、角部屋で階層を選ぶと
日当たりがいいので、都心にいながら休日はゆっくり過ごせそう（私見です。）

私たちは数えてみると10軒以上見ました。
正直、全てが希望通りの物件はありませんでした。
自分たちの中で優先順位をつけたときに、ここの物件は不安がなかったので決めました。
参考になれば嬉しいです。

247さん、
先週時点での情報なのでこの週末で変わっている可能性が高いですが、15戸くらいだと思います。
中層階が人気で（完売していると思います）、2階、3階と上層階は比較的残っているようです。

248さん、
確かにそうですよね。
今のところ私たちは買い替えは考えていません。
だからこそ、この物件で不安がないのかもしれないですね。
子供ができるかどうかもわかりませんが、
2人できたとして子供が大きくなったときに狭くなってきたら寝室を子供にあげるとか、
買い換えるとか、その時々のライフステージに合わせて考えていければと思っています。

[251: 匿名さん]

＞中層階が人気で（完売していると思います）、2階、3階と上層階は比較的残っているようです。
さすが、財閥系らしく健全な売れ方ですね。
無駄に華美に走らず、実質的に住みやすいい場所だからかもしれません。
静かさと交通の便を考えると都心でもトップクラスなのではないでしょうか。
丸の内線は朝の通勤時には、1～2分起きに到着します。
この間隔ですから、時刻表通りに来ることはまずありませんが贅沢というものですね。

[252: 入居予定さん]

契約しました。
ご入居の方々、よろしくお願いいたします。

property managerに緊張感持って仕事してもらえるよう
管理組合しっかりやっていきましょうね。

[253: 匿名さん]

地震の時に一番構造的に被害でるのは中層階なのにね

[254: 周辺住民さん]

4畳半のベットルームって、ベット置いたら満杯だろうね。

[255: 匿名さん]

敷地狭くて、分譲価格が安いから、ベッドルームくらい我慢しないと
どこのマンションでも主寝室にダブルベッドが精一杯、モデルルームのように
シングルベッド２つ並べたら、あとは狭くてカニ歩きになるのが普通。

[256: 周辺住民さん]

68～69平方ｍで3LDKって、俺には我慢できないな。
普通は、この広さなら2LDKだろう。
4.5畳にシングルベット＆必要最小限のものを置くと蟹歩きだろう。
布団で寝たことがない人間には、住めないね。
このマンションの2LDKも、55～57平方ｍしかないしな。

[257: 匿名さん]

68～69平方ｍで２ＬＤＫありますよ。
+ＤＥＮがあって部屋としては3部屋になります。
狭めですけど。。。

各タイプにメニュープランがいくつかあるので
３ＬＤＫを１ＬＤＫにも２ＬＤＫにもできます。

確かに各部屋は狭いけど、各々がどこを重視するかだと思います。

私は家族でいる時間がもっとも長いＬＤＫを重視していたので
この場所で横長のＬＤＫが１２畳以上あるのは魅力に感じてます。

特に５階以上は抜け感もあり、日当たりも良さそうですし。

部屋も住む人の使い方しだいだと思いますけど。

[258: 匿名さん]

＞このマンションの2LDKも、55～57平方ｍしかないしな。

これはさすがにないですよ、都内のマンションではごく普通の広さ。
１ＬＤＫで55㎡以上というのもまず見ない。

３ＬＤＫは60㎡台～100㎡台くらいまであるからリビングとか
洋室に少しずつ差が出ますけど。

ＤＥＮは、採光が取れないから法規上で洋室と表示できないだけ
割り切れば部屋として使えます。
マンション街で並んでいると、同じ間取りで低層階はＤＥＮ、高層階は洋室なんて
マンションのチラシを見たことがある。
建築基準法が変わってからバルコニー２ｍまで容積率から除外となったので
バルコニー幅を広くした分上階のバルコニーがひさしになって
角部分以外は案外部屋内まで光が入らず、明るくないマンションは多くなった。

[259: 匿名さん]

横長のリビングが12帖とは使いやすそうですかね
正方形のほうが、使い勝手が良さそうな気がしますけど。

[260: 匿名さん]

３ＬＤＫの３タイプは洋室が全部4.5帖以下ということは
ベッド置いたら、学習机は厳しいから子供の勉強はリビングテーブル？
財閥系なのに惜しい間取りの設計ですね、無理して3LDKにしなくて全戸2LDKが良かったかもね。

マンションの洋室が最低5帖というのは常識、壁の中心から測って表示するから梁があったら
5帖は実質4.5帖、4.5帖は4帖以下

[261: 匿名さん]

２５９さん
以前、横長のリビングを使っていて、今は正方形のリビングを使っています。
たまたま同じ１４畳のリビング。
家具もまったく同じものを置いているのですが正方形のリビングの方が
広くみえます。
横長って結構圧迫感があったりするんですよね。
私は個人的に正方形の方が好きかな。

[262: 匿名さん]

261さん
私もそう思います、正方形リビングの方がダイニングとリビングが分けやすい。
長方形でも20帖もあれば、同じことができそうですが12帖程度だと戸建て感覚で
10帖程度、つまり4.5帖が2つつながった感じかな。

[263: 匿名さん]

価格が高くなるから仕方ないですが、ベッドルーム6帖というのも痛い
ダブルベッド1つで精一杯、シングル2つは無理でしょう、7～8帖は欲しいところ。

このマンション、家具をほとんど置かずにシンプルライフという間取り設計ですね。

[264: 匿名さん]

上野もそうですが最近のは間取りが狭いですね。

[265: 匿名さん]

専有面積が狭いのに、素人に売れるように無理やりユニットバスとリビングを広くするからね。
ウィークインクローゼットなんて、6帖程度の主寝室に付ける設備じゃないでしょう

[266: 匿名さん]

ウォークインクローゼットでした、WICです　失礼

[267: 匿名さん]

UB1418だと無理やり広くしてるとは思わないなあ。

[268: 匿名さん]

UB1418は、少し前なら80㎡～90㎡用　70㎡代なら1316位が標準
1620で100㎡～　
最近は1822なんあるから交換するときどうするんだろう。
4帖台の洋室は、あんまり見ない広さ最低でも5帖から

[269: 匿名さん]

ついに大塚駅のアトレ計画が日経に新聞発表されましたね。
素敵なビルだし、中身も認可保育園やフィットネスなどなど。
５フロアもショッピングセンターなんて周辺のアトレより
大きいのではないでしょうか？
これで大塚駅もイメージ変わってきますね！

２年後なので入居１年ちょっと待てば街が大きく変貌し
価値も上がるのではないでしょうか。
山手線内側で狭くても一応３ＬＤＫ６，０００万円しない価格帯・・・
やっぱり安く思えてきました。

日経の付録にもこのマンション広告載っていましたし
さすが三井さんですね。街の変化が楽しみです。

[270: 匿名さん]

期待させて申し訳ないけど、大塚は発展しませんよ
テナントも入っても、短期間で撤退すると思います、駅前商店街の反対で
過去に何回も発展するチャンスがありましたが、潰されています、もう時期が遅すぎる。
昔から池袋と巣鴨に持っていかれてます。
戦前は、白木屋百貨店も演芸場、芸者町もあって発展してましたが・・・

発展しない大塚駅南口が、今となっては山手線内では魅力だと思いますよ。
池袋でも茗荷谷でも巣鴨でも、ひと駅乗るか自転車で利用すればいいだけです（笑

[271: 匿名さん]

発表されたんですね。アトレができたら大塚駅も一変しそうですね。
池袋までいかなくても、用をたせるようになるから、良いですね。
アトレはいつ完成するんですかね？

[272: 購入検討中さん]

大塚のアトレは
今年の１１月に着工し、
２０１３年秋の開業を予定しているそうです。

[273: 匿名さん]

豊島区もそろそろ、駅前商店街の＊＊＊地元住民のゴネ得を認めてはダメだね

そういう人たちって、税収にもならんでしょ

[274: 匿名さん]

＞＞269
とうとう本格的に決まったんですか、これはうれしいニュースですね。
噂では聞いてた認可保育園もちゃんと入るようですし。駅ナカに認可保育園は共働き夫婦などにはとても便利だと思うけど競争率高そうですね。
これで大塚界隈の新築マンションの注目度も少し上がるのかな？

[275: 匿名さん]

>273
３LDK程度のマンション住民より、固定資産税は何倍も支払っていますよ。

歴史がある街ですから古くからのものを否定するのはいかがなものでしょう

既存の施設や環境を受け入れるのがマンション新住民のマナーかと思います
選択肢は地元の方にはありませんが、マンション購入者にはあるのですから。

[276: 匿名さん]

このマンションも、ご近所の戸建てやマンショには、日当たりや眺望で迷惑なんだろうな。

商店街の真ん中に、マンションが建つなんて想像できないからね。

[277: 匿名さん]

区域の学校の話が出てたけど意外な結果。
人気のない西巣鴨中学は、統一学力テストで区立中学8校中でトップになった
巣鴨小学校も区内でトップクラスに躍進したらしい。
共通点は、隣接校と越境の生徒が少なく地元意識が強こと、少人数で教師の目が届く
親もあちこち見学して選んで来ているので、教育熱心が多くなってきた。
反対なのは、2クラスあるというだけで人気がある周辺の小学校で、親がでしゃばりまとまらない。
豊島区では最も越境が多くて人気のある、目白小、千登世橋中は遠くから通学するので
人気先行で実態は違うらしい。

[278: 匿名]

二年後かぁ。アトレ楽しみだな。どんな店が入るんだろう

[279: 周辺住民さん]

目白小からは、毎年、開成、筑駒、桜陰などの有名私立中学に
コンスタントに合格者をだしていますが・・・
今年の巣鴨小の私立中学の実績は、どうなんだったんでしょうか？

[280: 匿名さん]

この界隈はマンションもどんどん出来てるし、その上でアトレが完成したら雰囲気も変わってくるのかな。出来ることなら相乗効果で商店街も活性化してくれると嬉しいんですけどね。
今の状態をみてると先細りしていきそうでちょっと寂しいな、両隣の駅が大きな街だし仕方ないのかもしれないけど。

[281: 匿名さん]

>目白小からは、毎年、開成、筑駒、桜陰などの有名私立中学に

これは大きな勘違いだと思います、大塚からも越境で来ている生徒さんが
いましたが、ぱっとしませんでしたよ。。
公立は義務教育で無試験ですから、学校による優劣があるわけもありません
進学率は進学塾のおかげです、中学受験の子供に合わせて教師も気を使い宿題も少ない
PTAの役員は立候補で瞬間で決まる？
越境が70％以上でモンスターペアレントが多く、学校を飛ばして教育委員会に告げ口
通いましたから知ってます・・
筑駒と開成はここ数年いませんよ。
私立中への進学率を求めるなら、国立附属か私立小学校でしょう？
入試がありますから、親の努力と遺伝、子供が頭脳明晰じゃないと合格できませんけどね・・
私立中や国立附属出身ではない親御さんに限って、ウワサに敏感ですね
小学校ぐらいは学区にいないと地元の友達できませんよね。

[282: 周辺住民さん]

公立なら、文京区の昭和小、誠之小、窪町小まで行かないとだめですね。

[283: 匿名さん]

ご近所さんは目白コンプレックス、文京区コンプレッスですから
相手にしないように。
公立は義務教育、無試験ということがわかってないみたい。

頑張って、目白や文京区にマンション買えばいいのにね。
8000万円もあれば、小さめの新築3LDKは買えますよ。

[284: 匿名さん]

それが出来ないから大塚で妥協するんでしょ

[285: 匿名さん]

可哀想なことですね
山手線内に新築も買えないなら我慢するしかないですね。

[286: 匿名さん]

大塚で妥協するなんて、上昇志向の高い買えないご近所さんだこと・・
公立中学の地方出身者は勘違いしますね、子供の教育を考えたら世田谷、杉並などの郊外ですよ。

[287: 匿名さん]

教育だけじゃなくいろんな面でのバランスでしょ。ここが悪いとは思わないけど
別に優れてるとも思えない場所

[288: 購入検討中さん]

子供の教育を考えたらとはいうけれど、
どこに住んでいてもできる子はできるし、
できない子はできないのではないでしょうか。

[289: 周辺住民さん]

できる子供を持った親は、切磋琢磨するような環境に子供を置くことが必要なのでは
良いライバルは、必要です。
せっかくの才能を伸ばせないようでは、いけません。
小さいうちは親の責任なのではないでしょうか。

[290: 匿名さん]

もしかして、残り4戸？

[291: 匿名さん]

子供の教育を考えて郊外にやって塾に行かせるために都心に行かせるのは可哀想すぎますね

[292: 匿名さん]

郊外のほうが塾はたくさんありますよ、進学塾のHP見て時代錯誤な方？
人気小学校は、熱心な親が塾に行かせて学力が上がるだけ教師は面倒みてくれない。
塾なしで私立難関校は不可能だからね、自分が私立御三家に行ったからよくわかる。
行きました、小学校から四谷大塚に毎週。小学校の授業じゃ絶対に合格できないレベル。
学区の小中学校が区内で学力がトップクラスになったのは、塾のおかげと教師の努力だと思う
隣接校や越境してくる、モンスターペアレントが少ないからアットホームな雰囲気で学校らしい。

[293: 匿名さん]

なんか物件の話から逸れてますね。

[294: 匿名さん]

＞＞290
今日からの登録分は4戸だけど全体の残りはいくつあるんでしょうね。
確かこれまで先着順も出ていなかったような気がするし、これで全部ということはないと思うんだけど。

今日の登録会ってどのくらい人が来たんでしょうね、抽選になりそうな部屋とかあるのかな？もし参加した方いたら教えて欲しいです。

[295: 匿名さん]

＞人気小学校は、熱心な親が塾に行かせて学力が上がるだけ教師は面倒みてくれない。
人気校も、不人気校も有名校受験には、まるで役に立たないのは、常識ですよ。

＞塾なしで私立難関校は不可能だからね

昔からそんなことは当たり前ですよ。
四谷大塚でも、同じ小学校の仲のよい子供がいると励みになるのです。
あの子と同じ会場でいっしょに通いたいとかね。
私自身の体験ですよ。
知らない子供ばかりでは、意欲はわきませんよ。

　

[296: 匿名さん]

それで正会員になれたのですかね、女子校の御三家に入れたんですか？

[297: 周辺住民さん]

私の頃は、日本進学教室の方が、四谷大塚より有名な時代です。
千駄ヶ谷（国公二組在籍）といえば、分かる人は分かるでしょう。
塾の先生に御三家筆頭の中学に合格確実と太鼓判をおされましたが、
残念ながら落ちました。
同じ小学校から4人もその中学に合格したので、ショックでした。
しかし、その経験をバネに６年後には、東大に入りました。
他に取柄のない私ですが、学歴により、今の暮らしを手に入れたと思っています。

[298: 匿名]

マンションと関係ない話は他でしてもらえますか。

[299: 匿名]

298さんと同じ意見です。
自分の自慢をしたいなら他でして下さい。

部屋は買いたい人がいたらそれに合わせて申込みを受けているそうです。
次回がいつというには決まっていないので、買いたいと思ったら伝えておいた方がいいと思います。

先週オーナーズスタイリングで伺ったときは4戸売れたら残りは一桁だったと思います。
抽選で漏れた人が他にいけば残りは少ないかもしれません。

今日確認すると最新情報入ると思います。

[300: 匿名さん]

日本進学教室の時代なら55歳以上ですね、もうマンション買える年じゃないでしょう。
ご近所の財閥系にお住まいですか？

普通のこと書くと自慢とは学校のレベルの低いこと。

[301: 周辺住民さん]

>日本進学教室の時代なら55歳以上ですね、もうマンション買える年じゃないでしょう。

子供用のマンションを捜しているんですよ。
近くがいいですね。

[302: 匿名さん]

子供に援助とか甘いと結婚しなくなったり、結婚しても親離れできなくなりますよ・・・

[303: 匿名さん]

人様の家庭の事情はそれぞれです。
いまどき親の援助なんて珍しくも何とも無いますよ

[304: 匿名さん]

情けない世の中になりましたね、親離れじゃなくて
子離れ出来ない親が増えて、甲斐性のない子供に育てる時代でしょうか？

甲斐性のある地元民は、自力で家やマンション買って大塚を離れてます
残っているのは、独身男性と女性の離婚組ばかり

まあ、地元の方ならこのマンションは選ばないでしょう
細かく区切った部屋に長く住むとどうなるかわかりますから、
将来実家になんて夢は、実家二世帯なんて不可能な狭さで非現実的だと知っている。

あっそうだ、大塚は昔から20坪未満の狭小戸建てが満載だから気にならないのかも。

[305: 匿名さん]

まあ銀行屋に無駄な金利払うくらいなら親から援助してもらった方がマシ

[306: 匿名さん]

南大塚の賃貸でリビングのある賃貸物件も少ないから、
細切れの間取りだとしても、稀少価値なんだろうね。
間取りや豪華さを求めるなら、敷地にゆとりのある北大塚だね、タワーレジデンスなんて
間取りは選べて周辺は閑静でいいと思う。
寂れた商店街の真ん中のマンションじゃ求めても仕方ないこと。
ワンルーム建てようとして用地取得して、力関係で三井さんが安く入手した結果
急遽ファミリータイプに変更するから、いろいろ無理があるよね。
実質ダイニングの広さしかないのにリビングと表記するのも可笑しいね。

[307: 匿名さん]

306はタワーレジデンスの営業ですね。
余りにもあからさま過ぎて引きました。。。

[308: 匿名さん]

３０４みたいな大塚に興味無さそうな人が何で書き込みしてるのか・・

[309: 匿名さん]

商店街の商業地に、天下の財閥系が安い価格でどんなを建設するか興味があります

プチバブル崩壊後は、財閥系のマンションもピンキリらしいから
都心物件のキリ物件？が、どんなマンションになるのかな～

三井さんだから、狭い間取りを上手に豪華そうに造るのでしょうけど・・・

北と南の違いはあるけど、タワーレジデンスの方がマンション用地としては
数段上だと誰でも思うでしょう。
豊島区の千川通りには、住友のグランドヒルズ意外に見るべき物件なんてないから。

[310: 匿名さん]

分かりやすい人ですね。

[311: 匿名]

あまり売れてないらしいからそっとしてあげなよ

[312: 匿名さん]

タワーレジデンスと比較すると、山手線内側の住所とガス併用以外にメリットはないです
分譲価格もそれほど安い訳でもないし、大規模が嫌いで中規模物件が良いという人も多いでしょう。
この敷地で、この狭い間取りと設備ならこれでも割高な部類だと思います。

[313: 匿名さん]

もしかして、あと1戸で完売？

[314: 匿名さん]

割高でも需要があればいいじゃない。売るにも貸すにも困らないってことでしょ

[315: 匿名さん]

将来転勤になったら貸すにはいいですよ、このあたり大きくなると借り手がいない。
新築でも坪1万円の家賃だと敬遠されるから。
多少の狭さを我慢して、長く暮らすにはちょうどいい。

[316: 匿名さん]

狭さを我慢するっていうかここはコンパクトマンション部類でしょう
あまり家族が多い方が住むのは想定してないマンションかと

[317: 匿名さん]

契約しました。大きな買い物ですからけっこう緊張しました。後はがんばってローンを返済します。レス通読しました。参考になりました。

[318: 匿名さん]

＞＞313
8月下旬予定の第2期4次分が数戸と先着順が3戸あるので完売はもうちょっと先になりそうですね。

交通と買い物の利便性はまあまあ良いんだけど、広さと設備・仕様はちょっと物足りないかな、全体的に見ると中途半端な感じはしますね。
これであとすこし価格帯が手頃だったらよかったんだけどな、微妙に割高な気がしちゃいます。

[319: 匿名さん]

残りは9戸？

４，１３０万円
４，２２０万円
４，３００万円
４，４７０万円
４，８９０万円
４，９４０万円
５，１６０万円
５，９３０万円
６，１６０万円

[320: 匿名さん]

9戸は、第2期4次の売り出し予定
この他先着順が3戸あり。
合計12戸残は確定だが、
最終期売り出しと書いていないから、
まだまだ隠し売れ残りがあるかもね。

[321: 匿名さん]

大して売れてないってことか・・

[322: 匿名さん]

大塚って結構便利だと思います。
都電も利用できるしなんと言っても山の手線内っていうのがいいですよね。

[323: 匿名さん]

No.320さんへ

４，１３０万円
４，２２０万円
４，３００万円
４，４３０万円
４，４７０万円
４，８９０万円
４，９４０万円
５，１６０万円 ←今回販売
５，８５０万円
５，９３０万円
６，１６０万円
６，６２０万円

あと１１戸ということですね？

[324: 匿名さん]

便利で山手線内側で安いということは、いいことです。

どこでコストカットしているのでしょうか？

[325: 匿名さん]

工事現場を上から見る機会がありました・・・

[326: 匿名さん]

どうでした？

[327: 匿名さん]

三井にしてはデメリットの多いマンションですね
大きなダイレクトウィンドウもない、バルコニー幅も２ｍもない、エントランスホールも極端にも狭い
１階にプライバシーのない部屋がある、部屋がコンパクトでゆとりなし５帖未満の洋室は
どうやって使うのでしょう。

メリットは、内廊下と山手線内の立地だけ？

共有部分とデザインには期待できない、ただ住まいとしてのマンションですね。

[328: 匿名さん]

同じ時間に同じ文体で大塚近辺のスレにネガを複数放り込んだら、いくらなんでもバレちゃいますよ、営業さん。3連休前にして、なりふり構わずなのかな？暑いけどうちわ配り頑張って下さい！

[329: 匿名さん]

三井にしては仕様が低レベルなのは、倒産したデベのコンセプトを継承しただけ
分譲マンションは商売だから、売れるように地域性と敷地に合わせて設計するから
山手線内の駅近としてはお手頃価格だと思いますよ、完成したら評価はどうなるかわかりませんが・・

[330: 購入経験者さん]

3LDKのリビング12帖は都内なら普通にありますが、洋室4.5帖未満というのは珍しい？
城東の下町のマンションでは部屋数増やすためにあったりする。
例えばFタイプの洋室4帖、4.3帖というのはベッド置いたら学習机は厳しいからライティングデスクになりそう。
柱に接していれば戸建ての3帖強くらいのイメージです、面積表示では壁や柱の中心まで居室面積に含んでいるのがマンションの表示ルールです、戸建ての85～90％の居室面積と思って間違いない。

この辺りを研究して選んでいるなら大丈夫かと。

1帖＝約1.62㎡　（全国共通）

[331: 匿名さん]

いつの間にか完売してますね。

[332: 匿名さん]

ホームページ見ても普通に販売中のようなので、
完売はしていないと思います。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/X0919001/

[333: 匿名]

新聞広告が入ったので完売してないですね。
色々なタイプが掲載されているので結構な戸数が残っていそう。

[334: ぽんた]

だいぶ建ってきたのでしょうか？

[335: 匿名さん]

３月竣工だからそれ以降なら値引きありそうですね。
年末年始は不動産が動かないから厳しいね

[336: 匿名さん]

残り４戸なら３月までも売ってないでしょう？

[337: 匿名さん]

残り戸数ずっと一緒だからほぼ売れてないのだと思うよ

[338: 匿名さん]

HPでの募集は4戸だけど、実際に売れ残ってる部屋はもっとあるってこと？

[339: 匿名さん]

先着順が4戸、それに加えて今月下旬の予定で最終期の抽選分があるようです、こちらは何戸販売されるのかわかりませんが。
それほど人気のある物件ではないかもしれないけどペースとしては竣工までにほぼ完売程度はいくのかな？
山手線の駅まで10分以内など、立地はそれほど悪くないし価格帯もそこそこお手頃ですしね。

[340: 匿名さん]

販売を始めて6ヶ月以上経過していて、
客は概ね一巡した感じで、いきなり売れ出すなんてことは考え難い。
竣工して実際の部屋を見られるようになってくれば違うとは思うけど。
青田では買わずに実際の部屋のイメージが掴めるようにならないと、
買わない人は結構いるよね。
モデルルームと同じプランでないとイメージは沸かないし、
同じプランであったとしても階数によって環境も違うし、
音や日当たりは実際に入ってみないとわからない。
竣工すれば値引きの期待もできるし。
でも条件の良いファミリータイプは青田でも売れてしまうから難しいところだね。

[341: 匿名さん]

契約して後悔してるのかな・・
マンションなんて、完成して住んでみないと実際の所ほとんどわからないもの

[342: ぽんた]

入居が楽しみです。

[343: 匿名さん]

完成後に現物を見て選べたら後悔は少ないのでしょうけど、やっぱりそこまで残る部屋ってそれなりの理由がありますからね。
昼夜で分けて現地付近をじっくり歩いてみたり、モデルルームや間取り図からなるべくリアルにイメージするしかないですよね。

[344: ぽん太]

あと2戸ですね。
だいぶ建ってきましたね。
大塚は美味しいお店がたくさんあるので、
食いしん坊で美味しいものに目がないわたしたちは
すでにお腹がぐうぐう鳴っています。
ぐうぐう

24時間営業している書店もあるそうで、
こちらも楽しみです。

ところで入居予定の方、ココを見てらっしゃいますか？

[345: 不動産購入勉強中さん]

MRでイメージするのってなかなか難しいですよね。
似たような物件を回ってイメージを湧かせるしかないように思います。
残る部屋って日当たり悪かったりなんですかね。キャンセルが出たとかなら良いですが。

[346: 入居予定さん]

入居予定です。
私達も楽しみにしてます。
内覧会はいつなんですかね！
大塚は知る人ぞ知るお店が意外に多いと思います。

残りの部屋は6階は日当たり悪くなかったと思います。
二階は前にアパートはありますが、他の部屋は売れてるのですぐ売れるんじゃないでしょうか。

[347: ご近所さん]

完売したみたいですね。
この辺はとても住みやすいですよ。

[348: 入居予定さん]

完売のはがきが届きましたね。あとは無事に竣工してくれたらいいですね。

[349: 入居予定さん]

昨日、現地を見てきました。現在、最上階12階を建設中です。
今のペースだと入居時期の前倒しは厳しいのかな。

[350: 入居予定]

入居予定者です。
楽しみなので、時々現地を見に行っています。

先週末も現地を見てきました。
北側(サウナ側)の外側の覆いが外れ、外観を一部見る事ができました。
バルコニーもガラスが入り、大分外観は出来上がっているようです。

下から見上げた時、北側のタイルが歪んでいるように見えたのですが、気のせいでしょうか？
それと、バルコニーの下側のコンクリートの処理がでこぼこしているのも気になりました。

足場が外されているので、このあたりは手直しの対象になるのだろうか・・・と、ちょっと気になったので投稿してみます。

[351: 入居予定さん]

350さん、情報ありがとうございます。
私は今千葉に住んでるのでまだ一度しか見に行ってません。
このような情報は助かります。

デコボコ気になりますね〜
外は今のうちに言わないとダメだと思います。
近くに住んでたら見に行って三井に問い合わせするのですが。。

[352: 匿名さん]

外壁が見えてきましたね
外壁のタイルの大きさは建物のグレードと比例するそうです、大きいほど高い
マンションは手作りですから、タイルが小さいほど真っ直ぐ張るのは難しいですね。
まあ、間取りも小さめで価格も普通ですから質実剛健で多少のことは気にしないことです。

[353: 匿名さん]

仕上げが丁寧かどうかは価格とは別かと
マンションは大きな買物ですからね。
最近は浦安の件もありましたからね

[354: ご近所さん]

353さんのおっしゃる通りだと思います。
仕上げについての話なので気になるなら問い合わせした方がいいのでは。

建築業界のものですが、タイルの大きさとグレードは比例しません。
外観のバランス、デザインにも大きく左右されます。
高層と低層で大きさが異なることも同等のこともあります。
コンセプトやデザイナーにもよりますよ。

もう少し外観が見えたら、仕上げについて
売主に問い合わせした方がいいかもしれませんね。

[355: 入居予定]

外壁の写真を撮ってみました。このくらいは許容範囲なのでしょうか？
あまり詳しくありませんので、ご意見を頂ければ幸いです。

[356: 入居予定]

もう一枚

[357: 匿名さん]

引渡し前にクリーニングするんじゃないでしょうか？
心配なら売主に問い合わせした方が良いと思います。

[358: 入居予定さん]

今日、近くを通ったら道路側の足場もバレてきてましたよ。こじんまりしたエントランスは外から丸見えな感じですかね。

[359: 匿名さん]

>355
タイルに浮きがあるように見えるのは気のせい？

[360: 匿名さん]

タイルに浮きがありますね。

[361: 匿名さん]

その後どうなりましたか？

[362: 匿名さん]

オープンハウス　5F　5898万　68㎡　チャンス！

[363: 匿名さん]

>>360
くわしくないんですが、最後に補正してもらえるんでしょうか？気になりますね。

>>362
インターネットにはないようでした。売れてしまったかな？

[364: 匿名さん]

3F　6280万　68㎡　大幅に値上がり