変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[801: 匿名さん]

デフレが１０年も続いたら・・・
必ず収入が減りますよ。

＞フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから
収入が月２万減ったら、ローンは３万増です。
物価が下がり続けた場合、収入も下がると考えるのが道理。
そんなシナリオもあると思うと怖い。

・固定利用者は収入減により、破綻
・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻

どっちもありそう。

[802: 匿名]

あと怖いのは、借り入れから早い時期に金利が上がってしまうこと。
既に変動金利で5年も10年も返済して、繰り上げもちゃんとしてるよって人は怖くないだろうけど、これから借りる人が悩むのは仕方ないです。
フラットSの1％優遇がなくなれば、そんなに悩む人も減るかもしれませんね。

フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。

[803: 匿名さん]

>>802

確かに。
そういう意味ではフラットSはいい選択だと思う。ただ、去年9月くらいの金利だといいんだけど、
今の団信込み2.7くらいだと正直迷う。

フラットの実行月金利はまさにギャンブルだよね。

[804: 匿名さん]

>>801
最初に問いたいのは「本気でそう考えているのか？」なのだが。

・固定利用者は収入減により、破綻
→異論はない

・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
→なぜ？
　財政危機でインフレになるのか？なるとすればどの程度か？
　国家には徴税権がある。ギリシャでも増税対応がなされた。もちろん歳出の削減も可能。

　仮にインフレになった場合、給与が上がるのが普通。給与が上がれば金利が上がっても問題ない。
　また、インフレが起きた時点で十分に残債が減少していれば特段の問題は生じない。
　変動金利は最も残債の減少ペースが速いのだから。

　どうしても支払いが困難な場合は所有不動産を売却することで対応できる。
　インフレで支払いが困難になるほど金利が上昇している状態なら、相当値上がりしているだろう。

以上から、変動利用者は破綻しない。破綻するとすれば別の理由だろう。

[805: 匿名さん]

→変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
これは固定も破綻するから、皆破綻ですね。固定も変動と同じになりますから。

[806: 匿名さん]

>>802
>フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。
これはそうかもしれない。

>フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、
これは違うのでは？

十分な繰上げ余力があるなら、フラットSよりも変動金利の方が安上がりなんだから。
計算ができない、何となく怖いから、という理由でそう考える人はいるかもしれないけど、合理的でない選択。

・必ずもらえる85万円
・90％の確率でもらえる100万円

アンケートを取ると前者を選ぶ人が結構いるらしい。そういう意味なら納得できる。
確かにフラットS＋繰上げが「一番安心」だと思う人はいるだろう。

>どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。
これは意図的に誘導しているの？

想定しているのは「デフレが継続し、給与減少下で支払いが1万円アップ」だよ？
最初から金利が高い上にステップアップが付いている、フラットSがキツイに決まってる。

[807: 匿名さん]

>>805
フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
投資家が大損するだけ。

フラット選択者はインフレを予測しているとも言える。

金利はキャップがはめられているけど、不動産価格は青天井で上がるから、
インフレが来れば利益を得られるポジション。

変動選択者は損も得もしないポジション。

[808: 匿名]

802ですが、『デフレが継続し』を想定して802を書いたわけではありませんので、深読みさせてしまってすみません。

[809: 匿名さん]

>>808
1万円の支払い増に対応できないなら、そもそもローンを組むべきではない。

フラットSを選択するのは「他に選択がない（≒リスクを取れない）」人だけだと思う。

同じ支払い余力があるなら変動（＋繰上げ）で良い。

[810: 匿名]

>>809

未来のある一時期だけリスクがとれない、その後はどれだけのリスクがとれるか不明
ただし今の支払い余力はかなりある場合なら、どうですか？
小さな子どもがいて、共働きで、今後まだ二回くらい出産予定がある割と安定した雇用の20代夫婦とか。


10年後からの金利を確定させたい。
子どもが小さい間は繰上もしたい。
この辺考えたらフラットSかなと。

悩むんですけどね。

[811: 匿名さん]

>>810
もちろん、変動＋繰上げ

繰上げの仕方は当然、返済額軽減

まさにうちがそうやってる。

繰上げすればするほど支払額の差が生まれるから、それをさらに繰り上げ。

フラットSよりも遥かに低コスト。1万円単位で繰上げできるしね。
（ITの進展で、現在は大抵の都市銀行、信託銀行でオンラインバンクサービスがある）

[812: 匿名さん]

>フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
>投資家が大損するだけ。

財政危機のような状況ではその投資家自体が破綻している可能性が大きいでしょ。
損を被ってくれる投資家がいなくなったらやはり借り手が痛い目に遭うのでは？

[813: 匿名さん]

10年後に発生するのはステップアップだけでなくローン控除もなくなりますので、手取りが減ると思います。
今はローン控除分で固定資産税が賄えるのが、ローン控除が無くなるとモロに固定資産税の影響を実感すると思われます。

[814: 匿名]

>>812
ちなみに完済予定は何年目？
金利、給与ともに今のままなら繰上して変動15年、フラット20年だからストレス加味すると割に合わない気がしなくもないんです。

[815: 匿名さん]

＞８１３

変動にしろ固定（フラット含む）にしろ、控除をあてにしてローン組む時点でやばくないですか？
保険料も固定資産税も、手取りの中から払っていける上で、控除があってラッキーくらいのものだと思ってましたが。
子ども手当をあてにして生活費をやりくりするのと変わらないですよね。

[816: 匿名さん]

>>814
　「ストレス加味すると・・・」　って何がストレスなんですか？

[817: 匿名さん]

せっかく固定選んだのにいっこうに金利が上がらず、ストレスが溜まって変動スレを荒らしに来るって感じ？

[818: 匿名さん]

そうですよね～。そもそも固定を選ぶということは金利が上がると読んで選んでる訳ですから。
上がってくれなきゃ損した気分？

[819: 購入検討中さん]

３月借入れ予定でフラットＳ（３月だと１．４くらいですかね？）にしようか、
提携先Ｂ／Ｋの－１．７（現状だと０．７７５）になる変動とで悩み中。
１０年以内にこの差「０．６２５」がどこまで縮まりますかね？？

[820: 匿名さん]

近所のスーパー巡って｢こっちが安い、いやこっちが安い」と問答し、買った後も
ネットみてヤレ｢こっちの方が安かったのに」とひこづる性格には｢変動」しかない。

｢フラットＳ｣は安心・安全を買うもの。高いとか安いとかセコイこと言わない人向け。

[821: 匿名]

>>816
見直ししたり銀行行ったり、証明書とる手間やら金利動向気にするのが、です。
それで得られるのが35年で最大600万くらいじゃあね…

[822: 匿名]

>>821 600万くらいって お金持ちなんですね。うらやましいです。

[823: 匿名さん]

1000万なんてどうでもいいと言える浪費家の固定さんには
どんどん浪費して欲しいです。お金を無駄に使っても
全然困らない人はこのご時勢に貴重かと。

[824: 匿名さん]

変動を選んでる人って、コメントも攻撃的な人が多いですね（笑）

[825: 匿名さん]

だって、変動の人って賭けに出てるから、
「当面は金利上がらないもん！！」って思い込むしか無いじゃん。
金利上がったら困るんだから。将来のことなんて誰も分からないのにさ。
持論展開して金利は当面上がらないって攻撃的になるのもやむをえないでしょう。

[826: 匿名さん]

>>819
シミュレーションしてみた。

4000万を30年
フラット･･･1.7（団信0.3込み）10年＋2.7　20年≒5440万（1.6＋2.6だと≒5370万、1.5＋2.5だと≒5300万）

変動金利が平均1.0％だとすると･･･≒4630万
変動金利が平均1.5％だとすると･･･≒5000万
変動金利が平均2.0％だとすると･･･≒5300万（10年1.5＋20年2.5とほぼ同じ金額になるのが興味深い）

変動の場合は、以下が想定されるので平均金利は参考程度だけど。
①金利の低いうちに差額を繰り上げ返済する
②残債の多い初期金利が低い方が、早くローンが減る

低金利がある程度続くと考えるなら、やっぱり変動を選択せざるを得ない。
フラットを選んでも、①金利が早期に、②大きく上昇、しないと変動の方が得になっちゃうから。

[827: 匿名さん]

改めて思ったのは、固定を選ぶ人は知識がないんだな、ということ。

不安だからという理由でフラットを選ぶ人が結構いるんだな、ということ。

リスクを理解できない人は損をしてでも安心を得たいんだな、ということ。

朝三暮四じゃないけど、目先を変えるだけで本質を理解していない人はコロッといっちゃうんだな、ということ。

[828: 匿名さん]

変動って銀行が自例えば０．５％ポーンと上げようと思えば上げられるんですよね。それが３か月続くと。。。
０．７７５の変動をデペに進められていますが、上記の様な事がありうる、と考えると変動を選びづらい。。。

[829: 匿名さん]

>>825

>>804を参照すべきなんじゃないの？

[830: 匿名さん]

>>828
本気でおっしゃっているなら、固定にしたほうが
絶対良いと思います。。。

[831: 匿名さん]

>827
　リスクって皆が同じ尺度で考えないでしょう？
　少し自分の境遇と考えを押し付けすぎじゃない？
　
　現時点での返済額の損得だけなら変動は魅力。
　ただ772のようにあせって繰上げなどせずに
　家族のために保険を頼りながら預貯金も増やしつつ
　ゆっくり返す人もいると思う。

　皆でケーススタディをしながらリスクをどう捉え
　どう選択・判断するかを言い合うのなら良いけど
　変動＋繰上げしていればリスクが最も低いような
　言い方は誤解を招くと思う。

　まだ固定派でも変動信者でもないが違和感があった。
　（読む人が困ると思う）

[832: 匿名]

変動借りてる人は必死やな！フラットSにしておいて良かった！

[833: 匿名さん]

>>825
金利が急上昇するって危険な賭けに出ているアンタが何いっても説得力ないよ。

[834: 匿名さん]

リスクはいろいろ。借入額も総返済額、返済期間もいろいろ。
ただ一つだけ間違いなく言えるのは、

固定：最多支払額が確定している。
変動：最終支払額が確定していない。

（ハイパーインフレ、ギリ変、１％優遇切れで破綻　は論外）

[835: 匿名]

変動が賭けとか言う方がいますが、私は逆の理由で変動にしました。

景気は長い目で見れば良くなったり悪くなると、思っています。

景気がいい時(収入が多い)は、金利が高く、景気が悪い時(収入が低い)は、
金利が安く、生活が安定すると考えたからです。

景気が良くなり収入が上がる前に金利が上がっても125%ルールがあるので
景気と収入が変わる時期が多少ズレても問題ないと考えています。

変動金利を選択する事により、名目金利のブレが小さくなる事が
何よりリスクヘッジだと考えました。

それに加え、貯蓄と平行して無理のない範囲で繰上をして、
少しでも負担を減らす努力をしています。

[836: 匿名さん]

>>831
>>827をもっとかみしめた方が良いと思う

>変動＋繰上げしていればリスクが最も低いような
>言い方は誤解を招くと思う。

フラットSを選ぶメリットは特に説明されてませんが？

フラットSしか選択肢がない人（＝ギリギリの人）を除けば、変動＋繰上げの方が安全
変動＋繰上げはインフレにもデフレにも対応できるから

フラットSはインフレになると得をするポジショニングでしょう？
フラットSを選ぶということは、住宅投資で（インフレになって）儲けようというのが目的

多分、そんなことを意図している人はほとんどいないと思うけど

[837: 購入検討中さん]

８２６さん
シミュレーションありがとうございました。

変動は平均2.0％まで上がったとしても、フラットＳの1.5＋2.5（今より0.2下がった）と
ほぼイーブンですか・・・。
変動で借りた場合、借入れ金額は４３００万で借入れ期間は２４年、
毎年８０～９０万の繰上げを考えておりました。

とても参考になりました。

[838: 匿名さん]

835
はいはい、もう変動を選択してしまった以上後戻りできないから、
そうやって持論を展開して自分で自分に大丈夫だと言い聞かせたい気持ち、良くわかります。

変動選択者って信者的な人が多いように見受けられる。

[839: 匿名さん]

RE:838

逆じゃね？
ココのスレ読んでる限りでは固定選択者の方が信者っぽいよ。

[840: 匿名]

>>838

835ですけど、、

>はいはい、もう変動を選択してしまった以上後戻りできないから、

後戻り（借換え）は、固定でも変動でも出来ますよ。


>変動選択者って信者的な人が多いように見受けられる。

信者って、、。f^_^;

別に固定を批判したわけではないんだから、いちいち噛み付かないで下さいf^_^;

[842: 匿名さん]

↑レス番234と240な。

[844: 匿名さん]

変動の人は金利が気になるのは当たり前。
固定なのに金利気にしてる奴は人の不幸を喜ぶ悪趣味な奴。

[845: 匿名さん]

固定で金利気にするのはこれから実行の人でしょ。
変動と違ってその金利が35年間適用されるんだから、
気にするのは当然では？
一度決まっちゃえば世の中良くも悪くもどうなろうと
関係ないんだし。


というか、変動vs固定のこの流れなに？(笑)
争うとこじゃないし(笑)

[846: 匿名さん]

＞固定で金利気にするのはこれから実行の人でしょ。
＞変動と違ってその金利が35年間適用されるんだから、
＞気にするのは当然では？

すでに固定実行済みと思われる方の書き込みが多い事。
そもそも、これからローンを借りる人が
変動スレを参考にすることはあっても、わざわざ変動を
煽るような書き込みはしません。

[847: 匿名さん]

変動金利は危険を疑え

http://ameblo.jp/hideji-ikegami/entry-10755418039.html

「変動金利は危険です！」を繰り返すだけのFPの意見は鵜呑みにしない方がいいということは声を大にしていいます。例えば、今回の特集では私と高田晶子さんというFPの方が登場し、高田さんは固定金利を推奨している感じになりますが、高田さんは5年前にこんな記事を発表しています。

2006年1月22日　住宅ローン金利5％が来る？ 過去の金利推移
2006年1月28日　備えあれば憂いなし！住宅ローン金利5％が来る！？（続編）

この記事の文章自体は西田さんという方が書いていますが、自分のコラムでそれを採用するということは当然高田さんの言葉でもあります。で、「5年後住宅ローン金利は5%になる」と掲載してから5年経って、結果はどうなのでしょうか？

そして、5年経った今5％ではないのですから、せめて、
・仮に数年後5%になったとしても、今5%になるのより金利の影響は小さくなる（残高が減っているため）。
・数年後5%になったとしてもそれまでの返済の仕方によって残高は異なってくるので、金利上昇の影響は画一的なものではなく人それぞれ異なる。
といった程度のことは認識しておいて損はないと思います。1月28日の記事の後半 には、
――――――――――――――――――――
　　不動産会社、銀行員、ファイナンシャルプランナーなど将来の金利を断言して、
　　あなたにアドバイスする人間は疑ってかかって間違いないでしょう。（私もそうしています。）
――――――――――――――――――――

とありますが、自分達で将来の金利を断言したアドバイスをし、しかも全く結果が見当違いでした。また、高田さんは2006年の著書で「本格的な金利上昇が叫ばれる時期に『金利が高いから固定金利はもったいない』はいずれにしてもナンセンスです」といっていますが、一度や二度の0.25%程度の利上げを「上がる」だけで「本格的な利上げ」と判断し、「下がる可能性（金利が上がればその後下がる可能性は上がる）」や「上がり方」を無視するのはナンセンスだったといえないのでしょうか。

確かに未来は不確定です。その通りです。今は低金利ですから、極論ですが「上がる」ことしかありません。しかし、その「上がり方」によって住宅ローン返済は変化するということを借り手の皆さんは知っておいてください

私は、「変動金利は危険」しかいわない人達の理屈や姿勢が同業者として理解できません。例えば今回のDIMEの誌面でも、「変動金利は未払い利息が危険だ」というコメントの隣に「ボーナス払いは止めておけ」というアドバイスがあります（P79）。これって普通に考えたらおかしくありませんか？ ボーナスが期待できない世の中って景気がよくなっているとは思えません。そして、未払い利息は金利が急上昇すると発生します。つまり、

ボーナスが期待できるような好景気にはならないけれど、変動金利は急上昇して下がらない

ということ。その並びで「金利が上がっても給料は上がるとは限らない」「景気が上向きになったときに自分の給料が上がるとは限らない」とありますが、世間の皆さんの給料が上がらないのに景気は上向きになるのでしょうか？個別の事情なんかいい出したらキリがない訳で、バブルのときだって倒産企業は0にはなりません。つまり、結局は「低い可能性に過剰反応」し、妥当性は乏しくなっている訳です。

[848: 匿名さん]

続き

また、変動金利の基になるのは日銀の金融政策ですから、彼女の理屈は「日銀はボーナスが出ないような景気（企業の業績がいま一つで個人の収入増加が見込めない）なのに、金利をガンガン上げていく」といっているようなもの。日銀の役割や存在を否定している訳です。でも、結局、給料が増えなければ景気は悪くなって金利はまた下がるとも考えられます。もし、多くの方の給料が増えないのに金利が急上昇したら変動、固定関係なく、もっといえば持ち家、賃貸も関係なく世の中大混乱、暴動が起きてもおかしくない状態です。「おぉー、固定でよかった～＼(^o^)／」なんてことで済むと思ったら大間違い。それでも人に受け入れて欲しいなら、それなりの根拠を示すべきではないでしょうか。それを「未来は不確定」で済ますなら「なんでもアリ」で、まともな議論の対象外です。未来は不確定なら他の可能性もあるはずで、一つの事象（事例）だけで解決することなどあり得ません。

バブル絶頂期（1980年代後半、BOOWY解散後、布袋さんが吉川晃司とCOMPLEXを結成し活動していた頃 ）に未払い利息が出るような金利上昇があったのは事実です。
その頃、住宅ローンを借りる場合は、「公庫→年金→銀行（昔は年金融資というものがありました）」という順番で資金調達をしていました。つまり、銀行で借り入れる人は少ないですし、借りても今のような大きな額を借りてもいません。ですから、一般の方への影響は限定的でした。「未払い利息が出るような金利上昇はあったんですよー」とは毎度話してくれますが、「その頃変動金利で借りていた人は少ないですし、借りていても今のような借入額ではなかったですし、結局その後バブルは崩壊して金利下がっちゃいましたけどね」とは絶対に口から出ません。完全に発言が偏っています。
変動金利の商品特徴を正しく理解していれば、年明けの今でも「2011年中に変動金利の金利上昇はあまりない」と判断できます。少なくとも近い将来は未払い利息も気にする必要はありません。「未払い利息」は顧客に伝えなければいけない重要事項とはいえ、これだけFPが「狼少年」のように「未払い利息が出るから危険」だけを連呼して「未払い利息が出ないこともある」とは一切伝えないのだから、一般の方が「未払い利息は出るものだ」と誤解をしてもおかしくありません。FPがこれだけ不安を煽っているから「金利動向にビクビクしたくないです」（P79）なんてコメントが掲載される訳です。多くの変動金利型住宅ローンは未払い利息が出るしくみになっていることは間違いありませんが、未払い利息は間違いなく出るというものではありません。変動金利のネガティブキャンペーンに固執していないで、他に伝えるべきことを伝えたらどうでしょうか。「他に伝えるべきこと」がなにかわからないのであれば仕方がありませんが。
FPの多くは「総返済額」や「金利」に着目しますが、それらは断片的な判断であり本質に踏み込んでいません。「利息」の成り立ちを理解する必要があります。返済額に着目しても利息や残高にはたどり着きませんが、利息に着目すれば以下のような計算をするので金利も残高も返済額も把握でき、「残高が減少すれば金利上昇の影響が小さくなる」という点まで理解できます。 遠い将来の金利も大切ですが、明日払う「利息」も大切です。そして、金利は上がったり下がったりしますが残高は下がる一方です。

変動で借りても、固定で借りても結局は借りたい人の気持ちが最優先です。未来は不確定なのですから、「未来はどうなるか」「今なにを選択するか」を決めるのは借主本人でしかありません。そして、「変動金利は危険です」しか口から出ない人達の発言が正しかったとはいえないことも事実として存在する今、彼（彼女）達のアドバイスは変動金利よりも危険かも知れないのです。

[850: 匿名さん]

考えたらもう何年も前から金利は上がる金利は上がると固定金利を勧め続ける人って何なんだろ？
ずーっと外し続けて固定を選んだ人たちに損失を与え続けてるようなもんだよね。

今まで固定を選んだ人たちが哀れすぎです。