変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[761: 匿名]

760さん。賛成です。

[762: 匿名さん]

>>760
価値観だと思うけど、0.5％の差であっても私は変動金利を選択する。
低成長の日本では、過去10年の最高値が現状の変動金利+0.5％だから。
（不動産がプチバブルで日経平均が17000-18000くらいだった）

また、実質的には団信の0.3％もあるから0.8％差でしょ？
当初の10年間だけでも変動よりも高コストになる可能性が高いのに、（変動は差額を繰り上げ返済できるし）
10年後のステップアップを考慮すれば、フラットを選択するのは困難。

長期金利が大幅に低下して、団信込みで0.25-0.3％差くらいにならないと厳しい。

[763: 匿名さん]

元利金等と元本均等の話をしている人がいるけど、既に結論は出ている。

・元本均等の選択は意味がない
・繰り上げ返済時、期間短縮は意味がない

散々検証されたから、今や常識だと思っていたけど。

[764: 匿名さん]

これから借りるならこの際変動と固定ミックスというのはどう思われますか？

[765: 匿名さん]

フラット35で借りるとして
http://dd2movie.jp/ranking/interestlist.html
↑見るとノンバンク、ネット系を除いて手数料無料の金融機関での最低金利は
みずほの2.63%。団信入れて2.93%

個人的な意見なんだけどノンバンク、ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでも
ちょっと怖くて使えない。給料振り込み、各種支払い口座の事も考えると窓口が無いのはかなりつらいし、
何よりネット系はほとんどが本職が別に有っていつ撤退するか解らないし、ノンバンク系はいきなり破綻なんて
事も考えられる（それは体力の無い地銀も一緒だけど）

以上を考えて1月にフラットSで借りるならみずほの2.63%（団信入れて2.93%）が最低ライン。
当初10年1.93のフラット35sと変動0.875の比較、どちらがいいかなぁ？？

[766: 匿名さん]

>>765
変動の最安値は中央三井信託の0.775
手数料無料の繰上げ返済にも対応してる

[768: 匿名さん]

>>767

え？どの辺が都合が良いのでしょうか？？？

[769: 購入経験者さん]

>>756

>ここのスレは面白いけど、フラットＳ非対応の低性能物件かフラットＳがなかった時代の人が
>｢変動」を組んだ正当性を、これから組む素人に吹き込む目的があるから注意が必要。

たしかにその通り。


>>765

たしかに少しおかしくないですか？

①団信３％ってどこからきたのか
フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか？　生命保険で実質1.7程度

②>ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでもちょっと怖くて使えない。
今話題にしてる変動金利の０％台はネット系の話でしょ？　ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか？

③そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ？

[770: 購入経験者さん]

>>766

ところであなたは0.775で借りれているの？w

[772: 匿名さん]

低い変動金利で借りてバンバン繰り上げ返済したってさ、どうせあれでしょ、病気とかで死んじゃったりしてさ、カミさんとかガキを苦労させるでしょ？だったらさ、フラットでのんびり借りて、死んだら団信でチャラ。そして貯金はちゃっかりしているってのがベストじゃない？

[773: 匿名]

ここを読んでてやはりフラットSに決めました。
いくら変動の良い話を聞いても不安なので。

[774: 匿名さん]

>フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか

住宅を買う年齢層から考えると生命保険のほうが割高になりますね。20歳代なら生保のほうが得でしょうが、
普通は皆団信に入るしか無いと思うのですが？フラットの人って団信入らないのが普通なのですか？
それをリスクと考えないのでしょうか？？金利上昇リスクを考えるのに自分が死亡した後の残された家族の事は考えない？

>今話題にしてる変動金利の０％台はネット系の話でしょ？　ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか？

変動金利は別にネット系ではなくても0.875は普通です。さすがに0.775は交渉次第となるでしょうけど。都銀でも普通に0.875で借りられますよ？

>そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ？

仮にそうだとしても窓口が無くなるのですよ？どこの金融機関が引き継ぐのか知りませんが、そうなれば
かなり面倒な手続きを強いられる可能性も有りますし、何より不便です。

というか、最低金利のSBIですら団信抜きで2.41で割高の手数料を取られます。それならみずほは2.63で
団信抜き手数料31500円です。金利差0.22で手数料を考えたら借入後の便利さ、安心度を考えてみずほのほうが

[775: 匿名さん]

>773

じゃ来るなよ

[776: 匿名さん]

＞774

あなたはシュミレーションしたことないでしょ。
団信は４０歳半ばの人をモデルにした人の保険料なのですよ。４０歳以下なら生保のほうが得になりますよ。

＞都銀でも普通に0.875で借りられますよ？
そういうあなたは0.875で借りてるの？　そんな金利の人は条件が絞られるんじゃないの？

[778: 匿名]

>772
私も全く同じ考え方です。
家族を安心させる最善策を選択したい。
現時点の出金損得勘定じゃなくてね。

[779: 匿名さん]

繰り返しになりますが
今後景気が良くなって金利が上がる世の中になると思う人は固定で、そうでない人は変動でいいんですよ。
実際政策金利が上がるにはまず景気が良くなってインフレになること、
っで金利を上げても消費は冷え込まないよねっとおそるおそる0.25アップ。
それから半年とか消費動向を確認。消費が落ち込めばまた利下げ。
ちょっとでも消費が落ち込めば世の中「景気対策！！」っと叫びだすから。
それでもインフレが続くようであればまた利上げ。
こんな感じで利上げがあっても、高い買い物ができてインフレが持続されなければいけない。
だとするとみなさんお金に余裕ができているはずですね。

[780: 匿名さん]

>>776

>団信は４０歳半ばの人をモデルにした人の保険料なのですよ。４０歳以下なら生保のほうが得になりますよ。

あんたこそシミュレーションした事ないでしょ？生保のほうが圧倒的に得なのは20代まで。
30歳代、しかも後半の人は得と言っても大したこと無い。
いずれにしてもフラットで借りるには生保なり団信なり、余計にかなりお金がかかるって事。それの目安が
プラス0.3%。

>そういうあなたは0.875で借りてるの？　そんな金利の人は条件が絞られるんじゃないの？

いやいや今じゃ0.875は普通だって。数年前に借りた人でも交渉しだいで1.6%優遇もらえるのに。
そんな事も知らないでフラットとの比較してんの？デベ提携なら真っ先に変動0.875勧められるよ？

[781: 匿名]

私30才。4800万のフラットSで35年借りました。 金利は1月の最低金利。
団信と生保比較したら80万ほど総支払額に差が出ました。 あと、たばこ吸わないとかの条件でより安くなったな。

なので、団信にこだわる必要はないですね。

[782: 匿名さん]

>>770
うちは0.875。0.775が出たのはつい最近。

>>771
変動の場合は、上げ下げというよりも下がりっぱなし。
優遇幅が拡大し続けているから。元が低いからフラットほど上下はしない。

いずれ、0.675も出るのかもしれないね。
借り換えるほどかはその時の残債次第だけど。

中央三井に行けば、とりあえず0.775で貸してくれるんじゃない？借り換えもＯＫとある。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_02.html

[783: 匿名さん]

>>769
>①団信３％ってどこからきたのか
>フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか？
>生命保険で実質1.7程度

団信は0.3％でしょ？

叩くこと自体が目的になっているんじゃないの？

[784: 匿名さん]

>>781

30才ならいいんでない？
逆に40過ぎたら団信必須だろ。

[785: 匿名さん]

団信0.3％って高いでしょ。
生保とあんまり変わらないって言っている人いるけど
てことはここに書き込んでる人はみんな４０前後のオジサンってこと？

[786: 匿名さん]

>>７８０

＞いやいや今じゃ0.875は普通だって。数年前に借りた人でも交渉しだいで1.6%優遇もらえるのに。

マジで？　うちの会社の人平気で変動２％台だよ？　そんなことありえるのかよ？？

[787: 匿名さん]

俺が推測するにここで変動を推す人たちは借り換え組のオジサンたち。
そんな人が固定を選ぶわけないわな。

[788: 匿名さん]

自分は０．８７５％だけど
会社の同僚３人同じ金利ですよ。

[789: 匿名さん]

>>７８８

ちがうちがう
借りた後に優遇を交渉して金利下げてもらえるのかってこと。そんなことまかり通ったらこの世の変動の人みんな１％前後で借りてることになると思うんだが

[790: 匿名さん]

>>789

普通に優遇変更してくれますよ。もっとも個人の属性次第のところも有りますが。
だって今借り換えで0.875とかに出来ますので借りている金融機関が優遇変更に応じなければ
借り換えてしまえばいいわけですし。銀行も他行へ借り換えられては困るので優遇幅拡大に応じる訳です。

[791: 匿名さん]

>>789
交渉次第だよ。
俺がローン借りる時も複数の銀行で合い見積もりした。

しまいには「○○銀行は1.5％優遇と言ってるけど、御行はどうされますか？」
と嘘言って、1.6％優遇を引き出した。

要は住宅ローン借りるのも仕事と同じ。交渉で大部分が決まる。
始まる前から勝ち戦or負け戦の仕事って多いだろ？最初の入り方が大事なんだよ。

[792: 匿名]

んで来年の今頃は何％だろうね♪

[793: 匿名さん]

＞＞792

来年の今頃は、景気は良くなっているとは思えないので短プラは現状維持、長期金利は現政権の国債増発等の愚策で上昇していると個人的には思います。

[794: 匿名さん]

>>793
ほとんどの人が同意見だから正解はその逆なんだろうね
現在、大多数の人間が変動で借りてるってことは近い将来変動金利が上がりそうな予感

[795: 匿名さん]

景気は回復基調にあるので、順調に行けば来年の中ごろ～終わりごろに0.25％の利上げがあるかもね。

もっとも、長期金利はそれ以前に上がってしまうけど。（米国が良い例）

http://finance.yahoo.com/echarts?s=%5ETNX+Interactive#symbol=%5ETNX;ra...

0.25％上がってもフラット35Sより安いし、不動産価格も上がるわけだから良いんじゃないの。
デフレはいい加減にして欲しいところ。

[796: 匿名さん]

>795

景気は輸出関連で回復基調にあると思いますが、今のままでは国内は全く駄目な気がします。
短プラ上げて、変動があがったら住宅ローンを抱えている給与所得者の何割かが干上がって恵に気悪影響な気がします。

[797: 匿名さん]

>>796
その通りなんだけど、日銀は「デフレターゲット」なのも現実なので。

景気回復のパターンは、米国が景気回復→円安→円安主導による輸出回復、といういつものやつ。

0.25％くらいの利上げなら影響はほどんどないと思うよ。
それで支払いが困難になるならフラットすら無理だし。

問題が表面化するのはステップアップが実際に起きる2020年だと思う。
支払いは困難、借り換えするにも担保割れ、収入不足、健康問題等によりできない、
そんな人たちが大量発生するんじゃなかろーか。その時景気が良ければ良いんだけど。

普通、残債が減ってくれば金利上昇リスクが取れるから、10年後は変動で借り換える手もある。
だけど、色んな問題で借り換えできないケースは今でもあるからね。

[798: 匿名]

フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから、ほとんどの人は支払い困難にはならないのでは。特に最初の10年間で何回か繰上げ返済するような人は、全くステップアップしたように感じない人もいるでしょうし、10年あれば月1万くらいは昇給してる人も多いでしょうし。
少し前破綻が問題になったステップアップ返済は、確かものすごい支払い額の増え方でしたよね。それとフラットSは全然違うとは思いますが、11年目以降に借り換えしたい人で収入減や健康問題で引っかかる人は当然出てきそうです。
ローン払いながら貯蓄ができる人は問題ないけど、最初の10年で既にカツカツじゃ、変動でもフラットSでもヤバい。それに今のフラットSで10年後に担保割れしてるなら、ずっと金利1％以下の保証があるわけでもない変動でも担保割れの可能性あり。
資産デフレは怖いですね。このままデフレが続いたら…変動が安泰とかの問題でなく気分が沈みます。

[799: 匿名さん]

変動だって金利が1～2%上がったって返済額は1～2万しか上がらないんだよね。
ようするに変動が怖いのは景気がよくならない（収入が上がらない）状況で金利がバブル期並の7%とかに
なった時だけ。

でもそんな状況が思いつかない。財政破綻？国債暴落？そうなったらフラットだから安全？
そう考えると変動のリスクなんてたいしたことない。なら借金はなるべく早く返せる最善の選択は変動＋繰り上げなのです。

[800: 匿名さん]

>>798
記載の通り、その1万がキツイんじゃないかと思う。
だって、仮にデフレが続いたら給料下がる状態で、金利だけ上がるんだよ？
変動はそのリスクはない。景気に連動するのが変動金利だから。

また、そもそも繰上げを前提にするならフラットSを選択する必要性は低いのでは？（無駄に高い金利になる）
なので、フラットSを選ぶべき人が選んでいることを前提にすると、デフレ継続のケースはキツイ。

なお、担保割れしているような状態なら、変動は現在の金利ままだと思うよ。（もっと低い可能性はある）

個々で物件の当たり外れはあるだろうけど、総じて見れば上記のような感じだと思う。
だから「長期固定はデフレに弱い」と言われるんだよね。実質金利がすこぶる高いから。

[801: 匿名さん]

デフレが１０年も続いたら・・・
必ず収入が減りますよ。

＞フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから
収入が月２万減ったら、ローンは３万増です。
物価が下がり続けた場合、収入も下がると考えるのが道理。
そんなシナリオもあると思うと怖い。

・固定利用者は収入減により、破綻
・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻

どっちもありそう。

[802: 匿名]

あと怖いのは、借り入れから早い時期に金利が上がってしまうこと。
既に変動金利で5年も10年も返済して、繰り上げもちゃんとしてるよって人は怖くないだろうけど、これから借りる人が悩むのは仕方ないです。
フラットSの1％優遇がなくなれば、そんなに悩む人も減るかもしれませんね。

フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。

[803: 匿名さん]

>>802

確かに。
そういう意味ではフラットSはいい選択だと思う。ただ、去年9月くらいの金利だといいんだけど、
今の団信込み2.7くらいだと正直迷う。

フラットの実行月金利はまさにギャンブルだよね。

[804: 匿名さん]

>>801
最初に問いたいのは「本気でそう考えているのか？」なのだが。

・固定利用者は収入減により、破綻
→異論はない

・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
→なぜ？
　財政危機でインフレになるのか？なるとすればどの程度か？
　国家には徴税権がある。ギリシャでも増税対応がなされた。もちろん歳出の削減も可能。

　仮にインフレになった場合、給与が上がるのが普通。給与が上がれば金利が上がっても問題ない。
　また、インフレが起きた時点で十分に残債が減少していれば特段の問題は生じない。
　変動金利は最も残債の減少ペースが速いのだから。

　どうしても支払いが困難な場合は所有不動産を売却することで対応できる。
　インフレで支払いが困難になるほど金利が上昇している状態なら、相当値上がりしているだろう。

以上から、変動利用者は破綻しない。破綻するとすれば別の理由だろう。

[805: 匿名さん]

→変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
これは固定も破綻するから、皆破綻ですね。固定も変動と同じになりますから。

[806: 匿名さん]

>>802
>フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。
これはそうかもしれない。

>フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、
これは違うのでは？

十分な繰上げ余力があるなら、フラットSよりも変動金利の方が安上がりなんだから。
計算ができない、何となく怖いから、という理由でそう考える人はいるかもしれないけど、合理的でない選択。

・必ずもらえる85万円
・90％の確率でもらえる100万円

アンケートを取ると前者を選ぶ人が結構いるらしい。そういう意味なら納得できる。
確かにフラットS＋繰上げが「一番安心」だと思う人はいるだろう。

>どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。
これは意図的に誘導しているの？

想定しているのは「デフレが継続し、給与減少下で支払いが1万円アップ」だよ？
最初から金利が高い上にステップアップが付いている、フラットSがキツイに決まってる。

[807: 匿名さん]

>>805
フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
投資家が大損するだけ。

フラット選択者はインフレを予測しているとも言える。

金利はキャップがはめられているけど、不動産価格は青天井で上がるから、
インフレが来れば利益を得られるポジション。

変動選択者は損も得もしないポジション。

[808: 匿名]

802ですが、『デフレが継続し』を想定して802を書いたわけではありませんので、深読みさせてしまってすみません。

[809: 匿名さん]

>>808
1万円の支払い増に対応できないなら、そもそもローンを組むべきではない。

フラットSを選択するのは「他に選択がない（≒リスクを取れない）」人だけだと思う。

同じ支払い余力があるなら変動（＋繰上げ）で良い。

[810: 匿名]

>>809

未来のある一時期だけリスクがとれない、その後はどれだけのリスクがとれるか不明
ただし今の支払い余力はかなりある場合なら、どうですか？
小さな子どもがいて、共働きで、今後まだ二回くらい出産予定がある割と安定した雇用の20代夫婦とか。


10年後からの金利を確定させたい。
子どもが小さい間は繰上もしたい。
この辺考えたらフラットSかなと。

悩むんですけどね。