変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[725: 匿名さん]

>バブル世代の給料って実際どうだったんですか？

大きく給料は上がってますよ。日経平均の頂点39000円がバブルの頂点だとすると89年ですが、その10年前
79年の大卒初任給が9万円くらい、90年が18万くらいですので10年で所得は約倍になってます。
ただ、これは名目賃金であり、当然物価も上昇しているので79年の初任給9万円の人が89年の初任給18万円の
人より貧乏だったかと言うと決してそんな事は無い訳です。ようるすに名目上所得は倍になりましたが
実質はほとんど変わっていない訳です。

>>722

そもそも株とはその企業の将来の成長を見込んで買う物。資金余りで投機的に買われた物は短期的に上昇する
可能性が有ったとしてもそれを維持するにはそれに伴った企業業績が必要でしょう。いくら金が余ってたって
業績の悪い企業の株なんて誰も見向きもしません。また、そのような投機的な一時的な株価上昇で日銀が
利上げするとも思えません。日銀は株価だけを見て政策金利を決めているわけでは無いですから。

>>723

グローバル化が進むとインフレ上昇と金利上昇が進んで賃金の上昇が進まないとは例えばどのような例でしょうか？
金融機関の関係者に聞いても前例が無い事は答えられないでしょう。イギリスの例を出していますが、ポンド
危機の時の事ですか？為替市場の規模から考えても日本が同じ危機になるとはとても考えられません。

[726: 匿名さん]

消費者物価のなかで、ウエイトの一番大きなものはサービスで、サービス価格のうちもっとも大きなコストは人件費（賃金）である。
賃金は、それ以外にも、すべての物価の中にコストとして入っている。
賃金はまた、所得でもある。
所得が増えれば需要が増え、需要が増えれば物価も上がりやすくなる。
物価が上がれば、賃金も上がりやすくなる。
物価が上がった時に、賃金が上がらなければ利潤は増える。
物価と利潤が上がっているのに、いつまでも賃金を抑えておくことはできない。
しかし、現実に物価は上がっていない。
となると、「物価が上がらないから賃金が上がらず、賃金が上がらないから物価も上がらない」ということになる。

[727: 匿名さん]

銀行員とかいまだに誘導する書き込みは止めてくださいね

[728: 匿名さん]

>>719

>物価が上がり、利率も上がって日本国民の全体的な所得は底上げで国民の平均所得は上がるように見えますが、
>果して俺達全員の給料が200万・300万上がるようになるんですかね？

明確にインフレになれば、全員所得は上がるんじゃない？
ただし、上がる幅は業種や職業によって違うと思う。

不動産や証券、運用会社は相当に儲かるので、給与（ボーナスかな？）はかなり上がる。
2倍になっても不思議じゃない。
一方、公務員は遅行性があるし、輸出産業は為替が動くタイミングでちょっと遅れるかもね。
（円安になるだろうけど、為替予約してるだろうから）

ちなみに200万、300万は物の例えだと思うけど、仮に年収1000万→1200万、1300万だとしても、
さすがに上がりすぎだと思う。全体平均としては5-6年くらいかけて上がるんだろうけど。

[729: 匿名さん]

人口、特に若年層の人口が減るのに、長期的に需要が増えるというのは考えにいくいね。
上がっても一過性の物でしょう。

人口減がとまらない限りデフレを止めるのはほとんど無理な気がする。

[730: 匿名さん]

物価が上がっても給料が上がらないって言ってる人は実質給料が減る事になるよね？

例えば年収500万の人が1000万になったとしても物価が2倍になったら実際は増えてないのと同じ。
毎年2%のインフレが10年続いて給料が上がらなかったら毎年2%づつ給料が10年下がり続けるのと同じ。

これじゃ、固定でも安全とは言えませんよね？

[731: 匿名さん]

>>730
安全どころか、いずれ破綻するでしょう。

固定金利の人は、デフレ状態の今でも高い実質金利を支払う奇特な人なので、
十分に余裕を持って固定で借りているのかもしれません。

そもそも余裕があるなら変動金利で良いのに、と思いますが。

[732: 匿名さん]

デフレが10年続いたらフラット35Sの1％優遇と減税が同時に切れる
社会問題が起きるかもね

ゆとりローンの破綻問題からなぜ学ばないのか

[733: 匿名さん]

＞＞730

は?　そんな状況なら変動より何倍も安全なんじゃないですか？
なんか妙に固定を批判している人いるけど、今高い固定で借りている人なんていないでしょ。フラット３５sでしょ、今は
なんかあらぬ虚像の固定を攻撃して安心しようとしているようにしか見えない。

[734: 匿名さん]

>>733

ですからフラットSは今の時代、ひとつの選択肢として変動派の人たちも否定してませんよ。
私が借りた時代はフラットSは選択できませんでしたので。

むしろあなたのようにわざわざ変動スレに来ていったい何がしたいのか理解に苦しみます。

[735: 匿名さん]

>>734

別にフラットうんぬん言ってないだろ。
固定を出汁にして変動を正当化してる奴がいるってことだろ　もっと行間よめ

[736: 匿名さん]

だ・か・ら、固定で借りて人間がわざわざ何しに来てるのかって聞いてるんだよ。
あんたらは今後金利を気にする必要がないんでしょ？

[737: 契約済みさん]

だから・ですからと、後付けだな

[738: 匿名さん]

結局、借入額が多いと固定で借りてもこうなっちゃうんだな。
病んでる。

[739: 匿名さん]

ＦＰの人に聞いたのですが、大阪の人って圧倒的に変動を選択するらしいですね。
県民性が出てますなあ・・

[740: 匿名]

関東も圧倒的に変動が多いですよ　今は・・。

[743: 匿名さん]

もうそんなのほっとけよ
永遠に繰り返されてきてるもんなんだから今さらだろ
信じれるのは自分だけ自分の信じた道を行けばいい

しかし収入減が止まらないなぁ
見せ掛けだけの利益はいずれ頭打ちになる
一般世帯の収入が増えなきゃ景気回復なんてありえない
まだまだ先は長そうだ。しんどいな

[744: 匿名さん]

>>733
フラット35Ｓですら、変動と比べれば十分に高い金利だけどね。ステップアップ確定だし。

変動の最安値は0.775％になったんだし、手数料無料で1万円～繰上げ返済できるんだから、
どんどん返せば良いだけ。

[745: 匿名さん]

そんなに家にお金をかけすぎずに年収の3倍くらいのローンで買えば固定でも変動でも対した問題にならないんじゃない。

[746: 匿名]

同じ３倍でも金利が違えば支払い額も内訳も変わるからそれ目安にしちゃダメよ。

[747: 匿名さん]

>>745
そんな安い物件で満足できるか？というのもあるし、
お金を貯めて3倍以下のローンにするという意味なら、
家賃払いながら貯金するより、例えば年収の5倍のローン組んだ方がトータルコストは低くなる。

年取ったらローン組めなくなるリスクだってあるということを忘れてる人は多いよね。

[748: 匿名さん]

>>747
こらこら。
ローン前の手持ち資金でリスク下げなよ。
手遅れか･･･

[749: 匿名]

ﾉﾝﾊﾞﾝｸなんですが、長期変動が1.8％は高いですか？

[750: もうすぐ結論ださなきゃさん]

変動か固定かは、金利上昇リスクをどうとらえるかってことでしょ？
ある意味では丁半博打みたいなもで、払い終えたときに勝ったか
負けたかがわかるものって考えてます。
もっとも、固定は金利上昇すればお得で、下がれば借替ができるメリットがあるけど、
金利が横ばいなら変動よりも高いコストを払わなければならないのがデメリット。
一方、変動は今後大幅な金利上昇がなければ、当然ながら固定よりも低い水準なので
メリットあるけど、金利上昇局面では今の水準の金利は望めないのがデメリット。
個々人の考え方が反映されて面白いですよ。
と、思っていながらも、いざ自分のこととなると、なかなか決断できない私ですが、
ﾌﾗｯﾄの金利が今よりも多少上がっても、十分低いと思うので、自分でリスクをコントロール
できる固定を選ぼうかなと思っています。

[751: 匿名さん]

>>750
>もっとも、固定は金利上昇すればお得で、下がれば借替ができるメリットがあるけど、
>金利が横ばいなら変動よりも高いコストを払わなければならないのがデメリット。

固定金利の選択は文字通り「保険料」で、事が起きなければ負ける。
また、事が起きた場合、それが小さなものなら保険よりも手元資金で賄う方が安上がりである点も同じ。

住宅ローンの場合はそれに加えて、「事が起きるのが遅いと負ける」という点が異なる。
時間の経過と共に勝敗が見えてしまい、逆転は不可能になるから。


>一方、変動は今後大幅な金利上昇がなければ、当然ながら固定よりも低い水準なので
>メリットあるけど、金利上昇局面では今の水準の金利は望めないのがデメリット。

なお、長期金利と変動金利は決定の仕組みが異なるので、長期金利が上昇しても短期金利は上昇しない
ケースがある。また、金利上昇局面では長期金利の方が先に上がるが、短期金利が上がるほどの
金利上昇になるか分からない。あるいは短期金利の上昇は微量にとどまるケースが考えられる。

[752: 匿名]

変動は今が底値です。上がった時の金利を3%ぐらいと考えて借りられる金額を「銀行」ではなく絶対に「自分」で決めましょう。試算できるサイトもあります。よく3%も上がらないなどと軽く言う人がいますがその根拠は？日経平均？インフレ？全部あてになりません。借りてから返せませんでは遅いのです。ごく普通のサラリーマン家庭ができることなんて限られています。

たとえば10万円の商品を一括で払うとなると躊躇し、分割で月々2000円となると安いと感じつい買ってしまう。住宅ローンもこれに似ているかもしれません。

しかしこれとは比べものにならない何千万円という身の丈に合わない額を借金するのです。

変動の今の金利の安さで決して決めないでください。私は絶対に3%まで上がるとは言ってません。それぐらいの用心深さが必要だということです。いまあなたが考えるべきはどんな家にしようということではありません。身の丈にあった借金の額です。

[753: もうすぐ結論ださなきゃさん]

＞７５１
そりゃそうだけど、今この時点でどっちを選ぶかって考えたらってこと。
変動と固定は先にくほど逆転できないのは仰る通り。ﾌﾗｯﾄ３５Sなら10年間1％金利引かれるし、
この10年間が1.41%程度なら選ぶ人が増えても不思議じゃないですよね（実際、今の優遇措置で
魅力が増したのか、選択する人は多いそうです）。

＞なお、長期金利と変動金利は決定の仕組みが異なるので、長期金利が上昇しても短期金利は上昇しない
ケースがある。また、金利上昇局面では長期金利の方が先に上がるが、短期金利が上がるほどの
金利上昇になるか分からない。あるいは短期金利の上昇は微量にとどまるケースが考えられる。

これは、借りる時乃至は固定・変動を決断する時に気にすることで、調達後の10年であれば、瑣末なことですよ。
視野スパンが違うよね。

[754: 匿名さん]

>>750
丁半博打は固定だけで、リスクコントロールが出来るのは変動じゃないの？
固定でどうやってリスクをコントロールするのか教えて欲しいです。

１、更なるデフレ進行（金利低下）
２、今程度の金利継続
３、金利上昇

の3パターンでそれぞれの対応はどうするのでしょうか？

変動の場合１，２は固定より支払額が少ないので説明は要らないだろうから、
3のリスクコントロールについて

1つ目は金利が上がる経済情勢なら給料も上がっているだろうから、生活は困窮しない。
2つ目に給料が上がらなくても、インフレで家の価値は上がっているので売ると言う選択しがある
3つ目に売ると言う選択をする場合、元金が固定より減っているため売りやすく、利益も出易い

つまり変動の場合は金利上昇局面において、返し続けるという選択以外に、売る選択が可能であると言うこと。
もちろんここにもリスクは存在していて、
金利が上がっても、給料が上がらずに、さらに土地の値段も上がらないと言う場合に限り
リスクに対処出来なくなる。しかし私の想像力ではどうやったらこのケースになるのか想像できない。

もちろん金利上昇し続ければ今、固定で組んでる人に比べれば総支払額は多くなる。
しかし、その多くなる分がリスクヘッジの対価となる。

そもそもリスクヘッジで利益は少なくなるけど、損を小さくしようとするものであり、
今の金利が底　→　今後金利が上がりそう　→　固定にして将来金利が上昇すれば儲かる
って言うのはリスクヘッジの考えではなくギャンブルです。

[755: 匿名さん]

>>754

同意見です。
丁半博打は、建前上は確立50％。

短プラの固定を上回る上昇は少子高齢化かつ無能な某政党の日本では確率はそんなに高くないかと。

[756: 匿名さん]

ここのスレは面白いけど、フラットＳ非対応の低性能物件かフラットＳがなかった時代の人が
｢変動」を組んだ正当性を、これから組む素人に吹き込む目的があるから注意が必要。

オレの調査では昨年のローンは年収別にみると650～950万程度のそこそこの所得の人は
フラットＳが7割以上。500以下の年収はそもそもフラットＳ基準に達していない物件の
購入が大半だから9割以上変動。逆に年収が1,500万以上あると余裕があるためか、
変動とフラットは6対4ぐらい。

普通のそこそこの所得がある家族は実はフラットＳが普通だったりする。

[757: も]

＞７５４さん
私の考えを開陳いたします
私の考えるリスクコントロールとは、総支払額がFIXされ、その返済スケジュールが脅かされないことと
考えます。変動は自身の努力の及ばない事象なので支払額をコントロールできないと考えます。

質問の３点では、固定の弱さは１．２に出ており、３は寧ろ固定の強みです。

＞3つ目に売ると言う選択をする場合、元金が固定より減っているため売りやすく、利益も出易い

何を根拠としているかわかりませんが、契約条件で人それぞれです。35年の元利均等なら、20年の元本均等
のほうが、元本の償還スピードは速いでしょうしね。これは固定と変動という議論ではなく、借入条件だと
思います。金利が下がって返済が促進する契約方法もありますが（返済額を一定にして金利が下がれば元本返済あ促進、だけど上昇したら金利ばっかり払って元本が減らない）、住宅ローンとしては一般的ではないと思います。

＞つまり変動の場合は金利上昇局面において、返し続けるという選択以外に、売る選択が可能であると言うこと。

これもちゃうね。返し続けられなければ、売るしか道はない。金利の上昇に収入増が遅れた場合だから、
職種、業界で差が出ちゃうから、一般的ではないけど。でもこうなったら、売却してローン返済はできた
けど、ダウンサイジングした家を買おうにも高いし、賃料も上昇傾向だとしたら、人生手詰まりだよね。

リスクヘッジを利益だとか損だとかという発想じゃないんだよね。
敢えてその表現に乗るとしたら、利益は恙無く遅れた人生、損は波乱万丈な人生ですか…

そもそも金利がこんなに低いのは異常だと感じるかどうか、に尽きるし、まさに前レスで書いたとおり
個々人の考え方がもろに反映されることだと思います。だから、議論が尽きなくておもしろいんだけど。
それぞれの正解は各々の人生で出るもんだと思うよ。

[758: 匿名さん]

>>756 補足

昨年は全体でみると｢変動」は２５％　｢全期間固定｣は４０％であるが、500万以下の
所得が低いゾーンが中古とかローコスト住宅・マンション買ったりで一番のボリューム
ゾーンになっているためか｢変動｣の比率が多くなっている。

普通に650～950ぐらいのそこそこ年収が財閥系の物件とか大手ＨＭ物件買ったら、
フラットＳが当たり前。

[759: も]

＞＞７５８さんに便乗
機構のHPの統計みたわけじゃないんだけど、担当からのヒアリングだと
元本均等も増えてるらしいですよ。
金利上昇へのストレス耐性は借入金圧縮に尽きるので、なるほどの選択ですね。
支払いがトップヘビーで、誰もが出来るわけじゃないから、広まりにくいんですかね。

[760: 匿名さん]

変動金利とフラット35Sの金利差を考えれば0.5％までなら
わりとすぐ上がる金利差だから11年目に＋1％だということを考えてもフラット35Sのほうがいいかと思う。
ただ現状はフラット金利は約1％の差があるならそんなにすぐには差が縮まらないし、
最初の10年で通常の固定金利で払うくらいの繰上返済できるなら変動金利でいいと思う。
そこまでがっつり繰上できないならフラット35Sも検討していいんじゃないかな。

[761: 匿名]

760さん。賛成です。

[762: 匿名さん]

>>760
価値観だと思うけど、0.5％の差であっても私は変動金利を選択する。
低成長の日本では、過去10年の最高値が現状の変動金利+0.5％だから。
（不動産がプチバブルで日経平均が17000-18000くらいだった）

また、実質的には団信の0.3％もあるから0.8％差でしょ？
当初の10年間だけでも変動よりも高コストになる可能性が高いのに、（変動は差額を繰り上げ返済できるし）
10年後のステップアップを考慮すれば、フラットを選択するのは困難。

長期金利が大幅に低下して、団信込みで0.25-0.3％差くらいにならないと厳しい。

[763: 匿名さん]

元利金等と元本均等の話をしている人がいるけど、既に結論は出ている。

・元本均等の選択は意味がない
・繰り上げ返済時、期間短縮は意味がない

散々検証されたから、今や常識だと思っていたけど。

[764: 匿名さん]

これから借りるならこの際変動と固定ミックスというのはどう思われますか？

[765: 匿名さん]

フラット35で借りるとして
http://dd2movie.jp/ranking/interestlist.html
↑見るとノンバンク、ネット系を除いて手数料無料の金融機関での最低金利は
みずほの2.63%。団信入れて2.93%

個人的な意見なんだけどノンバンク、ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでも
ちょっと怖くて使えない。給料振り込み、各種支払い口座の事も考えると窓口が無いのはかなりつらいし、
何よりネット系はほとんどが本職が別に有っていつ撤退するか解らないし、ノンバンク系はいきなり破綻なんて
事も考えられる（それは体力の無い地銀も一緒だけど）

以上を考えて1月にフラットSで借りるならみずほの2.63%（団信入れて2.93%）が最低ライン。
当初10年1.93のフラット35sと変動0.875の比較、どちらがいいかなぁ？？

[766: 匿名さん]

>>765
変動の最安値は中央三井信託の0.775
手数料無料の繰上げ返済にも対応してる

[768: 匿名さん]

>>767

え？どの辺が都合が良いのでしょうか？？？

[769: 購入経験者さん]

>>756

>ここのスレは面白いけど、フラットＳ非対応の低性能物件かフラットＳがなかった時代の人が
>｢変動」を組んだ正当性を、これから組む素人に吹き込む目的があるから注意が必要。

たしかにその通り。


>>765

たしかに少しおかしくないですか？

①団信３％ってどこからきたのか
フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか？　生命保険で実質1.7程度

②>ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでもちょっと怖くて使えない。
今話題にしてる変動金利の０％台はネット系の話でしょ？　ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか？

③そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ？

[770: 購入経験者さん]

>>766

ところであなたは0.775で借りれているの？w

[772: 匿名さん]

低い変動金利で借りてバンバン繰り上げ返済したってさ、どうせあれでしょ、病気とかで死んじゃったりしてさ、カミさんとかガキを苦労させるでしょ？だったらさ、フラットでのんびり借りて、死んだら団信でチャラ。そして貯金はちゃっかりしているってのがベストじゃない？

[773: 匿名]

ここを読んでてやはりフラットSに決めました。
いくら変動の良い話を聞いても不安なので。

[774: 匿名さん]

>フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか

住宅を買う年齢層から考えると生命保険のほうが割高になりますね。20歳代なら生保のほうが得でしょうが、
普通は皆団信に入るしか無いと思うのですが？フラットの人って団信入らないのが普通なのですか？
それをリスクと考えないのでしょうか？？金利上昇リスクを考えるのに自分が死亡した後の残された家族の事は考えない？

>今話題にしてる変動金利の０％台はネット系の話でしょ？　ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか？

変動金利は別にネット系ではなくても0.875は普通です。さすがに0.775は交渉次第となるでしょうけど。都銀でも普通に0.875で借りられますよ？

>そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ？

仮にそうだとしても窓口が無くなるのですよ？どこの金融機関が引き継ぐのか知りませんが、そうなれば
かなり面倒な手続きを強いられる可能性も有りますし、何より不便です。

というか、最低金利のSBIですら団信抜きで2.41で割高の手数料を取られます。それならみずほは2.63で
団信抜き手数料31500円です。金利差0.22で手数料を考えたら借入後の便利さ、安心度を考えてみずほのほうが