変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[721: 匿名さん]

７１９です。　続き

直接話題に関係ないけど、バブル時代は俺が小学生高学年のとき。バスケクラブに所属してたけど、バッシュが一足３万～４万ました。（今は１万円台）　親は公務員だったから、好景気の恩恵は受けていなかったんでしょうね、ボロッちい上履きバッシュしか買ってもらえませんでした。（涙）

[722: 匿名]

世界的に金融緩和で資金がジャブジャブ。
新興国が日本の高度成長期の倍の伸びで牽引してきたが、この先国策で資金流入を抑止されればどこに資金は向かうのか？
日本株が見込み以上買われても、金利も給料もあがる世の中になっていれば良いが。

[723: 匿名さん]

>>719
いい質問ですね。そうなんです。20年、30年前の日本ですと一般論的には
｢金利上昇＝給与アップ」でした。現在はグローバル化がさらに進み、そう
単純ではなくなりました。インフレが進んでも他国との関係から給与は
据え置かれる可能性も否定できません。金融関係者に聞いてもキチンとした
返事はもらえませんでした。

イギリスでは金利が大きく上昇した時に、給与が上がらず破綻が続出して
社会問題化した例もあるそうですので、十分な検討が必要でしょう。

[724: 匿名さん]

日経平均が上がってゼロ金利が解除されたら、上場企業の給料は普通に考えて上がるでしょ。
そうじゃない所はそこに勤めてる人が悪い。
例えば公務員は逆に不況には有利だよね。勤め先でどういう景気状況が得意・苦手か違う。

[725: 匿名さん]

>バブル世代の給料って実際どうだったんですか？

大きく給料は上がってますよ。日経平均の頂点39000円がバブルの頂点だとすると89年ですが、その10年前
79年の大卒初任給が9万円くらい、90年が18万くらいですので10年で所得は約倍になってます。
ただ、これは名目賃金であり、当然物価も上昇しているので79年の初任給9万円の人が89年の初任給18万円の
人より貧乏だったかと言うと決してそんな事は無い訳です。ようるすに名目上所得は倍になりましたが
実質はほとんど変わっていない訳です。

>>722

そもそも株とはその企業の将来の成長を見込んで買う物。資金余りで投機的に買われた物は短期的に上昇する
可能性が有ったとしてもそれを維持するにはそれに伴った企業業績が必要でしょう。いくら金が余ってたって
業績の悪い企業の株なんて誰も見向きもしません。また、そのような投機的な一時的な株価上昇で日銀が
利上げするとも思えません。日銀は株価だけを見て政策金利を決めているわけでは無いですから。

>>723

グローバル化が進むとインフレ上昇と金利上昇が進んで賃金の上昇が進まないとは例えばどのような例でしょうか？
金融機関の関係者に聞いても前例が無い事は答えられないでしょう。イギリスの例を出していますが、ポンド
危機の時の事ですか？為替市場の規模から考えても日本が同じ危機になるとはとても考えられません。

[726: 匿名さん]

消費者物価のなかで、ウエイトの一番大きなものはサービスで、サービス価格のうちもっとも大きなコストは人件費（賃金）である。
賃金は、それ以外にも、すべての物価の中にコストとして入っている。
賃金はまた、所得でもある。
所得が増えれば需要が増え、需要が増えれば物価も上がりやすくなる。
物価が上がれば、賃金も上がりやすくなる。
物価が上がった時に、賃金が上がらなければ利潤は増える。
物価と利潤が上がっているのに、いつまでも賃金を抑えておくことはできない。
しかし、現実に物価は上がっていない。
となると、「物価が上がらないから賃金が上がらず、賃金が上がらないから物価も上がらない」ということになる。

[727: 匿名さん]

銀行員とかいまだに誘導する書き込みは止めてくださいね

[728: 匿名さん]

>>719

>物価が上がり、利率も上がって日本国民の全体的な所得は底上げで国民の平均所得は上がるように見えますが、
>果して俺達全員の給料が200万・300万上がるようになるんですかね？

明確にインフレになれば、全員所得は上がるんじゃない？
ただし、上がる幅は業種や職業によって違うと思う。

不動産や証券、運用会社は相当に儲かるので、給与（ボーナスかな？）はかなり上がる。
2倍になっても不思議じゃない。
一方、公務員は遅行性があるし、輸出産業は為替が動くタイミングでちょっと遅れるかもね。
（円安になるだろうけど、為替予約してるだろうから）

ちなみに200万、300万は物の例えだと思うけど、仮に年収1000万→1200万、1300万だとしても、
さすがに上がりすぎだと思う。全体平均としては5-6年くらいかけて上がるんだろうけど。

[729: 匿名さん]

人口、特に若年層の人口が減るのに、長期的に需要が増えるというのは考えにいくいね。
上がっても一過性の物でしょう。

人口減がとまらない限りデフレを止めるのはほとんど無理な気がする。

[730: 匿名さん]

物価が上がっても給料が上がらないって言ってる人は実質給料が減る事になるよね？

例えば年収500万の人が1000万になったとしても物価が2倍になったら実際は増えてないのと同じ。
毎年2%のインフレが10年続いて給料が上がらなかったら毎年2%づつ給料が10年下がり続けるのと同じ。

これじゃ、固定でも安全とは言えませんよね？

[731: 匿名さん]

>>730
安全どころか、いずれ破綻するでしょう。

固定金利の人は、デフレ状態の今でも高い実質金利を支払う奇特な人なので、
十分に余裕を持って固定で借りているのかもしれません。

そもそも余裕があるなら変動金利で良いのに、と思いますが。

[732: 匿名さん]

デフレが10年続いたらフラット35Sの1％優遇と減税が同時に切れる
社会問題が起きるかもね

ゆとりローンの破綻問題からなぜ学ばないのか

[733: 匿名さん]

＞＞730

は?　そんな状況なら変動より何倍も安全なんじゃないですか？
なんか妙に固定を批判している人いるけど、今高い固定で借りている人なんていないでしょ。フラット３５sでしょ、今は
なんかあらぬ虚像の固定を攻撃して安心しようとしているようにしか見えない。

[734: 匿名さん]

>>733

ですからフラットSは今の時代、ひとつの選択肢として変動派の人たちも否定してませんよ。
私が借りた時代はフラットSは選択できませんでしたので。

むしろあなたのようにわざわざ変動スレに来ていったい何がしたいのか理解に苦しみます。

[735: 匿名さん]

>>734

別にフラットうんぬん言ってないだろ。
固定を出汁にして変動を正当化してる奴がいるってことだろ　もっと行間よめ

[736: 匿名さん]

だ・か・ら、固定で借りて人間がわざわざ何しに来てるのかって聞いてるんだよ。
あんたらは今後金利を気にする必要がないんでしょ？

[737: 契約済みさん]

だから・ですからと、後付けだな

[738: 匿名さん]

結局、借入額が多いと固定で借りてもこうなっちゃうんだな。
病んでる。

[739: 匿名さん]

ＦＰの人に聞いたのですが、大阪の人って圧倒的に変動を選択するらしいですね。
県民性が出てますなあ・・

[740: 匿名]

関東も圧倒的に変動が多いですよ　今は・・。

[743: 匿名さん]

もうそんなのほっとけよ
永遠に繰り返されてきてるもんなんだから今さらだろ
信じれるのは自分だけ自分の信じた道を行けばいい

しかし収入減が止まらないなぁ
見せ掛けだけの利益はいずれ頭打ちになる
一般世帯の収入が増えなきゃ景気回復なんてありえない
まだまだ先は長そうだ。しんどいな

[744: 匿名さん]

>>733
フラット35Ｓですら、変動と比べれば十分に高い金利だけどね。ステップアップ確定だし。

変動の最安値は0.775％になったんだし、手数料無料で1万円～繰上げ返済できるんだから、
どんどん返せば良いだけ。

[745: 匿名さん]

そんなに家にお金をかけすぎずに年収の3倍くらいのローンで買えば固定でも変動でも対した問題にならないんじゃない。

[746: 匿名]

同じ３倍でも金利が違えば支払い額も内訳も変わるからそれ目安にしちゃダメよ。

[747: 匿名さん]

>>745
そんな安い物件で満足できるか？というのもあるし、
お金を貯めて3倍以下のローンにするという意味なら、
家賃払いながら貯金するより、例えば年収の5倍のローン組んだ方がトータルコストは低くなる。

年取ったらローン組めなくなるリスクだってあるということを忘れてる人は多いよね。

[748: 匿名さん]

>>747
こらこら。
ローン前の手持ち資金でリスク下げなよ。
手遅れか･･･

[749: 匿名]

ﾉﾝﾊﾞﾝｸなんですが、長期変動が1.8％は高いですか？

[750: もうすぐ結論ださなきゃさん]

変動か固定かは、金利上昇リスクをどうとらえるかってことでしょ？
ある意味では丁半博打みたいなもで、払い終えたときに勝ったか
負けたかがわかるものって考えてます。
もっとも、固定は金利上昇すればお得で、下がれば借替ができるメリットがあるけど、
金利が横ばいなら変動よりも高いコストを払わなければならないのがデメリット。
一方、変動は今後大幅な金利上昇がなければ、当然ながら固定よりも低い水準なので
メリットあるけど、金利上昇局面では今の水準の金利は望めないのがデメリット。
個々人の考え方が反映されて面白いですよ。
と、思っていながらも、いざ自分のこととなると、なかなか決断できない私ですが、
ﾌﾗｯﾄの金利が今よりも多少上がっても、十分低いと思うので、自分でリスクをコントロール
できる固定を選ぼうかなと思っています。

[751: 匿名さん]

>>750
>もっとも、固定は金利上昇すればお得で、下がれば借替ができるメリットがあるけど、
>金利が横ばいなら変動よりも高いコストを払わなければならないのがデメリット。

固定金利の選択は文字通り「保険料」で、事が起きなければ負ける。
また、事が起きた場合、それが小さなものなら保険よりも手元資金で賄う方が安上がりである点も同じ。

住宅ローンの場合はそれに加えて、「事が起きるのが遅いと負ける」という点が異なる。
時間の経過と共に勝敗が見えてしまい、逆転は不可能になるから。


>一方、変動は今後大幅な金利上昇がなければ、当然ながら固定よりも低い水準なので
>メリットあるけど、金利上昇局面では今の水準の金利は望めないのがデメリット。

なお、長期金利と変動金利は決定の仕組みが異なるので、長期金利が上昇しても短期金利は上昇しない
ケースがある。また、金利上昇局面では長期金利の方が先に上がるが、短期金利が上がるほどの
金利上昇になるか分からない。あるいは短期金利の上昇は微量にとどまるケースが考えられる。

[752: 匿名]

変動は今が底値です。上がった時の金利を3%ぐらいと考えて借りられる金額を「銀行」ではなく絶対に「自分」で決めましょう。試算できるサイトもあります。よく3%も上がらないなどと軽く言う人がいますがその根拠は？日経平均？インフレ？全部あてになりません。借りてから返せませんでは遅いのです。ごく普通のサラリーマン家庭ができることなんて限られています。

たとえば10万円の商品を一括で払うとなると躊躇し、分割で月々2000円となると安いと感じつい買ってしまう。住宅ローンもこれに似ているかもしれません。

しかしこれとは比べものにならない何千万円という身の丈に合わない額を借金するのです。

変動の今の金利の安さで決して決めないでください。私は絶対に3%まで上がるとは言ってません。それぐらいの用心深さが必要だということです。いまあなたが考えるべきはどんな家にしようということではありません。身の丈にあった借金の額です。

[753: もうすぐ結論ださなきゃさん]

＞７５１
そりゃそうだけど、今この時点でどっちを選ぶかって考えたらってこと。
変動と固定は先にくほど逆転できないのは仰る通り。ﾌﾗｯﾄ３５Sなら10年間1％金利引かれるし、
この10年間が1.41%程度なら選ぶ人が増えても不思議じゃないですよね（実際、今の優遇措置で
魅力が増したのか、選択する人は多いそうです）。

＞なお、長期金利と変動金利は決定の仕組みが異なるので、長期金利が上昇しても短期金利は上昇しない
ケースがある。また、金利上昇局面では長期金利の方が先に上がるが、短期金利が上がるほどの
金利上昇になるか分からない。あるいは短期金利の上昇は微量にとどまるケースが考えられる。

これは、借りる時乃至は固定・変動を決断する時に気にすることで、調達後の10年であれば、瑣末なことですよ。
視野スパンが違うよね。

[754: 匿名さん]

>>750
丁半博打は固定だけで、リスクコントロールが出来るのは変動じゃないの？
固定でどうやってリスクをコントロールするのか教えて欲しいです。

１、更なるデフレ進行（金利低下）
２、今程度の金利継続
３、金利上昇

の3パターンでそれぞれの対応はどうするのでしょうか？

変動の場合１，２は固定より支払額が少ないので説明は要らないだろうから、
3のリスクコントロールについて

1つ目は金利が上がる経済情勢なら給料も上がっているだろうから、生活は困窮しない。
2つ目に給料が上がらなくても、インフレで家の価値は上がっているので売ると言う選択しがある
3つ目に売ると言う選択をする場合、元金が固定より減っているため売りやすく、利益も出易い

つまり変動の場合は金利上昇局面において、返し続けるという選択以外に、売る選択が可能であると言うこと。
もちろんここにもリスクは存在していて、
金利が上がっても、給料が上がらずに、さらに土地の値段も上がらないと言う場合に限り
リスクに対処出来なくなる。しかし私の想像力ではどうやったらこのケースになるのか想像できない。

もちろん金利上昇し続ければ今、固定で組んでる人に比べれば総支払額は多くなる。
しかし、その多くなる分がリスクヘッジの対価となる。

そもそもリスクヘッジで利益は少なくなるけど、損を小さくしようとするものであり、
今の金利が底　→　今後金利が上がりそう　→　固定にして将来金利が上昇すれば儲かる
って言うのはリスクヘッジの考えではなくギャンブルです。

[755: 匿名さん]

>>754

同意見です。
丁半博打は、建前上は確立50％。

短プラの固定を上回る上昇は少子高齢化かつ無能な某政党の日本では確率はそんなに高くないかと。

[756: 匿名さん]

ここのスレは面白いけど、フラットＳ非対応の低性能物件かフラットＳがなかった時代の人が
｢変動」を組んだ正当性を、これから組む素人に吹き込む目的があるから注意が必要。

オレの調査では昨年のローンは年収別にみると650～950万程度のそこそこの所得の人は
フラットＳが7割以上。500以下の年収はそもそもフラットＳ基準に達していない物件の
購入が大半だから9割以上変動。逆に年収が1,500万以上あると余裕があるためか、
変動とフラットは6対4ぐらい。

普通のそこそこの所得がある家族は実はフラットＳが普通だったりする。

[757: も]

＞７５４さん
私の考えを開陳いたします
私の考えるリスクコントロールとは、総支払額がFIXされ、その返済スケジュールが脅かされないことと
考えます。変動は自身の努力の及ばない事象なので支払額をコントロールできないと考えます。

質問の３点では、固定の弱さは１．２に出ており、３は寧ろ固定の強みです。

＞3つ目に売ると言う選択をする場合、元金が固定より減っているため売りやすく、利益も出易い

何を根拠としているかわかりませんが、契約条件で人それぞれです。35年の元利均等なら、20年の元本均等
のほうが、元本の償還スピードは速いでしょうしね。これは固定と変動という議論ではなく、借入条件だと
思います。金利が下がって返済が促進する契約方法もありますが（返済額を一定にして金利が下がれば元本返済あ促進、だけど上昇したら金利ばっかり払って元本が減らない）、住宅ローンとしては一般的ではないと思います。

＞つまり変動の場合は金利上昇局面において、返し続けるという選択以外に、売る選択が可能であると言うこと。

これもちゃうね。返し続けられなければ、売るしか道はない。金利の上昇に収入増が遅れた場合だから、
職種、業界で差が出ちゃうから、一般的ではないけど。でもこうなったら、売却してローン返済はできた
けど、ダウンサイジングした家を買おうにも高いし、賃料も上昇傾向だとしたら、人生手詰まりだよね。

リスクヘッジを利益だとか損だとかという発想じゃないんだよね。
敢えてその表現に乗るとしたら、利益は恙無く遅れた人生、損は波乱万丈な人生ですか…

そもそも金利がこんなに低いのは異常だと感じるかどうか、に尽きるし、まさに前レスで書いたとおり
個々人の考え方がもろに反映されることだと思います。だから、議論が尽きなくておもしろいんだけど。
それぞれの正解は各々の人生で出るもんだと思うよ。

[758: 匿名さん]

>>756 補足

昨年は全体でみると｢変動」は２５％　｢全期間固定｣は４０％であるが、500万以下の
所得が低いゾーンが中古とかローコスト住宅・マンション買ったりで一番のボリューム
ゾーンになっているためか｢変動｣の比率が多くなっている。

普通に650～950ぐらいのそこそこ年収が財閥系の物件とか大手ＨＭ物件買ったら、
フラットＳが当たり前。

[759: も]

＞＞７５８さんに便乗
機構のHPの統計みたわけじゃないんだけど、担当からのヒアリングだと
元本均等も増えてるらしいですよ。
金利上昇へのストレス耐性は借入金圧縮に尽きるので、なるほどの選択ですね。
支払いがトップヘビーで、誰もが出来るわけじゃないから、広まりにくいんですかね。

[760: 匿名さん]

変動金利とフラット35Sの金利差を考えれば0.5％までなら
わりとすぐ上がる金利差だから11年目に＋1％だということを考えてもフラット35Sのほうがいいかと思う。
ただ現状はフラット金利は約1％の差があるならそんなにすぐには差が縮まらないし、
最初の10年で通常の固定金利で払うくらいの繰上返済できるなら変動金利でいいと思う。
そこまでがっつり繰上できないならフラット35Sも検討していいんじゃないかな。

[761: 匿名]

760さん。賛成です。

[762: 匿名さん]

>>760
価値観だと思うけど、0.5％の差であっても私は変動金利を選択する。
低成長の日本では、過去10年の最高値が現状の変動金利+0.5％だから。
（不動産がプチバブルで日経平均が17000-18000くらいだった）

また、実質的には団信の0.3％もあるから0.8％差でしょ？
当初の10年間だけでも変動よりも高コストになる可能性が高いのに、（変動は差額を繰り上げ返済できるし）
10年後のステップアップを考慮すれば、フラットを選択するのは困難。

長期金利が大幅に低下して、団信込みで0.25-0.3％差くらいにならないと厳しい。

[763: 匿名さん]

元利金等と元本均等の話をしている人がいるけど、既に結論は出ている。

・元本均等の選択は意味がない
・繰り上げ返済時、期間短縮は意味がない

散々検証されたから、今や常識だと思っていたけど。

[764: 匿名さん]

これから借りるならこの際変動と固定ミックスというのはどう思われますか？

[765: 匿名さん]

フラット35で借りるとして
http://dd2movie.jp/ranking/interestlist.html
↑見るとノンバンク、ネット系を除いて手数料無料の金融機関での最低金利は
みずほの2.63%。団信入れて2.93%

個人的な意見なんだけどノンバンク、ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでも
ちょっと怖くて使えない。給料振り込み、各種支払い口座の事も考えると窓口が無いのはかなりつらいし、
何よりネット系はほとんどが本職が別に有っていつ撤退するか解らないし、ノンバンク系はいきなり破綻なんて
事も考えられる（それは体力の無い地銀も一緒だけど）

以上を考えて1月にフラットSで借りるならみずほの2.63%（団信入れて2.93%）が最低ライン。
当初10年1.93のフラット35sと変動0.875の比較、どちらがいいかなぁ？？

[766: 匿名さん]

>>765
変動の最安値は中央三井信託の0.775
手数料無料の繰上げ返済にも対応してる

[768: 匿名さん]

>>767

え？どの辺が都合が良いのでしょうか？？？

[769: 購入経験者さん]

>>756

>ここのスレは面白いけど、フラットＳ非対応の低性能物件かフラットＳがなかった時代の人が
>｢変動」を組んだ正当性を、これから組む素人に吹き込む目的があるから注意が必要。

たしかにその通り。


>>765

たしかに少しおかしくないですか？

①団信３％ってどこからきたのか
フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか？　生命保険で実質1.7程度

②>ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでもちょっと怖くて使えない。
今話題にしてる変動金利の０％台はネット系の話でしょ？　ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか？

③そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ？

[770: 購入経験者さん]

>>766

ところであなたは0.775で借りれているの？w

[772: 匿名さん]

低い変動金利で借りてバンバン繰り上げ返済したってさ、どうせあれでしょ、病気とかで死んじゃったりしてさ、カミさんとかガキを苦労させるでしょ？だったらさ、フラットでのんびり借りて、死んだら団信でチャラ。そして貯金はちゃっかりしているってのがベストじゃない？

[773: 匿名]

ここを読んでてやはりフラットSに決めました。
いくら変動の良い話を聞いても不安なので。

[774: 匿名さん]

>フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか

住宅を買う年齢層から考えると生命保険のほうが割高になりますね。20歳代なら生保のほうが得でしょうが、
普通は皆団信に入るしか無いと思うのですが？フラットの人って団信入らないのが普通なのですか？
それをリスクと考えないのでしょうか？？金利上昇リスクを考えるのに自分が死亡した後の残された家族の事は考えない？

>今話題にしてる変動金利の０％台はネット系の話でしょ？　ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか？

変動金利は別にネット系ではなくても0.875は普通です。さすがに0.775は交渉次第となるでしょうけど。都銀でも普通に0.875で借りられますよ？

>そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ？

仮にそうだとしても窓口が無くなるのですよ？どこの金融機関が引き継ぐのか知りませんが、そうなれば
かなり面倒な手続きを強いられる可能性も有りますし、何より不便です。

というか、最低金利のSBIですら団信抜きで2.41で割高の手数料を取られます。それならみずほは2.63で
団信抜き手数料31500円です。金利差0.22で手数料を考えたら借入後の便利さ、安心度を考えてみずほのほうが

[775: 匿名さん]

>773

じゃ来るなよ

[776: 匿名さん]

＞774

あなたはシュミレーションしたことないでしょ。
団信は４０歳半ばの人をモデルにした人の保険料なのですよ。４０歳以下なら生保のほうが得になりますよ。

＞都銀でも普通に0.875で借りられますよ？
そういうあなたは0.875で借りてるの？　そんな金利の人は条件が絞られるんじゃないの？

[778: 匿名]

>772
私も全く同じ考え方です。
家族を安心させる最善策を選択したい。
現時点の出金損得勘定じゃなくてね。

[779: 匿名さん]

繰り返しになりますが
今後景気が良くなって金利が上がる世の中になると思う人は固定で、そうでない人は変動でいいんですよ。
実際政策金利が上がるにはまず景気が良くなってインフレになること、
っで金利を上げても消費は冷え込まないよねっとおそるおそる0.25アップ。
それから半年とか消費動向を確認。消費が落ち込めばまた利下げ。
ちょっとでも消費が落ち込めば世の中「景気対策！！」っと叫びだすから。
それでもインフレが続くようであればまた利上げ。
こんな感じで利上げがあっても、高い買い物ができてインフレが持続されなければいけない。
だとするとみなさんお金に余裕ができているはずですね。

[780: 匿名さん]

>>776

>団信は４０歳半ばの人をモデルにした人の保険料なのですよ。４０歳以下なら生保のほうが得になりますよ。

あんたこそシミュレーションした事ないでしょ？生保のほうが圧倒的に得なのは20代まで。
30歳代、しかも後半の人は得と言っても大したこと無い。
いずれにしてもフラットで借りるには生保なり団信なり、余計にかなりお金がかかるって事。それの目安が
プラス0.3%。

>そういうあなたは0.875で借りてるの？　そんな金利の人は条件が絞られるんじゃないの？

いやいや今じゃ0.875は普通だって。数年前に借りた人でも交渉しだいで1.6%優遇もらえるのに。
そんな事も知らないでフラットとの比較してんの？デベ提携なら真っ先に変動0.875勧められるよ？

[781: 匿名]

私30才。4800万のフラットSで35年借りました。 金利は1月の最低金利。
団信と生保比較したら80万ほど総支払額に差が出ました。 あと、たばこ吸わないとかの条件でより安くなったな。

なので、団信にこだわる必要はないですね。

[782: 匿名さん]

>>770
うちは0.875。0.775が出たのはつい最近。

>>771
変動の場合は、上げ下げというよりも下がりっぱなし。
優遇幅が拡大し続けているから。元が低いからフラットほど上下はしない。

いずれ、0.675も出るのかもしれないね。
借り換えるほどかはその時の残債次第だけど。

中央三井に行けば、とりあえず0.775で貸してくれるんじゃない？借り換えもＯＫとある。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_02.html

[783: 匿名さん]

>>769
>①団信３％ってどこからきたのか
>フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか？
>生命保険で実質1.7程度

団信は0.3％でしょ？

叩くこと自体が目的になっているんじゃないの？

[784: 匿名さん]

>>781

30才ならいいんでない？
逆に40過ぎたら団信必須だろ。

[785: 匿名さん]

団信0.3％って高いでしょ。
生保とあんまり変わらないって言っている人いるけど
てことはここに書き込んでる人はみんな４０前後のオジサンってこと？

[786: 匿名さん]

>>７８０

＞いやいや今じゃ0.875は普通だって。数年前に借りた人でも交渉しだいで1.6%優遇もらえるのに。

マジで？　うちの会社の人平気で変動２％台だよ？　そんなことありえるのかよ？？

[787: 匿名さん]

俺が推測するにここで変動を推す人たちは借り換え組のオジサンたち。
そんな人が固定を選ぶわけないわな。

[788: 匿名さん]

自分は０．８７５％だけど
会社の同僚３人同じ金利ですよ。

[789: 匿名さん]

>>７８８

ちがうちがう
借りた後に優遇を交渉して金利下げてもらえるのかってこと。そんなことまかり通ったらこの世の変動の人みんな１％前後で借りてることになると思うんだが

[790: 匿名さん]

>>789

普通に優遇変更してくれますよ。もっとも個人の属性次第のところも有りますが。
だって今借り換えで0.875とかに出来ますので借りている金融機関が優遇変更に応じなければ
借り換えてしまえばいいわけですし。銀行も他行へ借り換えられては困るので優遇幅拡大に応じる訳です。

[791: 匿名さん]

>>789
交渉次第だよ。
俺がローン借りる時も複数の銀行で合い見積もりした。

しまいには「○○銀行は1.5％優遇と言ってるけど、御行はどうされますか？」
と嘘言って、1.6％優遇を引き出した。

要は住宅ローン借りるのも仕事と同じ。交渉で大部分が決まる。
始まる前から勝ち戦or負け戦の仕事って多いだろ？最初の入り方が大事なんだよ。

[792: 匿名]

んで来年の今頃は何％だろうね♪

[793: 匿名さん]

＞＞792

来年の今頃は、景気は良くなっているとは思えないので短プラは現状維持、長期金利は現政権の国債増発等の愚策で上昇していると個人的には思います。

[794: 匿名さん]

>>793
ほとんどの人が同意見だから正解はその逆なんだろうね
現在、大多数の人間が変動で借りてるってことは近い将来変動金利が上がりそうな予感

[795: 匿名さん]

景気は回復基調にあるので、順調に行けば来年の中ごろ～終わりごろに0.25％の利上げがあるかもね。

もっとも、長期金利はそれ以前に上がってしまうけど。（米国が良い例）

http://finance.yahoo.com/echarts?s=%5ETNX+Interactive#symbol=%5ETNX;ra...

0.25％上がってもフラット35Sより安いし、不動産価格も上がるわけだから良いんじゃないの。
デフレはいい加減にして欲しいところ。

[796: 匿名さん]

>795

景気は輸出関連で回復基調にあると思いますが、今のままでは国内は全く駄目な気がします。
短プラ上げて、変動があがったら住宅ローンを抱えている給与所得者の何割かが干上がって恵に気悪影響な気がします。

[797: 匿名さん]

>>796
その通りなんだけど、日銀は「デフレターゲット」なのも現実なので。

景気回復のパターンは、米国が景気回復→円安→円安主導による輸出回復、といういつものやつ。

0.25％くらいの利上げなら影響はほどんどないと思うよ。
それで支払いが困難になるならフラットすら無理だし。

問題が表面化するのはステップアップが実際に起きる2020年だと思う。
支払いは困難、借り換えするにも担保割れ、収入不足、健康問題等によりできない、
そんな人たちが大量発生するんじゃなかろーか。その時景気が良ければ良いんだけど。

普通、残債が減ってくれば金利上昇リスクが取れるから、10年後は変動で借り換える手もある。
だけど、色んな問題で借り換えできないケースは今でもあるからね。

[798: 匿名]

フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから、ほとんどの人は支払い困難にはならないのでは。特に最初の10年間で何回か繰上げ返済するような人は、全くステップアップしたように感じない人もいるでしょうし、10年あれば月1万くらいは昇給してる人も多いでしょうし。
少し前破綻が問題になったステップアップ返済は、確かものすごい支払い額の増え方でしたよね。それとフラットSは全然違うとは思いますが、11年目以降に借り換えしたい人で収入減や健康問題で引っかかる人は当然出てきそうです。
ローン払いながら貯蓄ができる人は問題ないけど、最初の10年で既にカツカツじゃ、変動でもフラットSでもヤバい。それに今のフラットSで10年後に担保割れしてるなら、ずっと金利1％以下の保証があるわけでもない変動でも担保割れの可能性あり。
資産デフレは怖いですね。このままデフレが続いたら…変動が安泰とかの問題でなく気分が沈みます。

[799: 匿名さん]

変動だって金利が1～2%上がったって返済額は1～2万しか上がらないんだよね。
ようするに変動が怖いのは景気がよくならない（収入が上がらない）状況で金利がバブル期並の7%とかに
なった時だけ。

でもそんな状況が思いつかない。財政破綻？国債暴落？そうなったらフラットだから安全？
そう考えると変動のリスクなんてたいしたことない。なら借金はなるべく早く返せる最善の選択は変動＋繰り上げなのです。

[800: 匿名さん]

>>798
記載の通り、その1万がキツイんじゃないかと思う。
だって、仮にデフレが続いたら給料下がる状態で、金利だけ上がるんだよ？
変動はそのリスクはない。景気に連動するのが変動金利だから。

また、そもそも繰上げを前提にするならフラットSを選択する必要性は低いのでは？（無駄に高い金利になる）
なので、フラットSを選ぶべき人が選んでいることを前提にすると、デフレ継続のケースはキツイ。

なお、担保割れしているような状態なら、変動は現在の金利ままだと思うよ。（もっと低い可能性はある）

個々で物件の当たり外れはあるだろうけど、総じて見れば上記のような感じだと思う。
だから「長期固定はデフレに弱い」と言われるんだよね。実質金利がすこぶる高いから。

[801: 匿名さん]

デフレが１０年も続いたら・・・
必ず収入が減りますよ。

＞フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから
収入が月２万減ったら、ローンは３万増です。
物価が下がり続けた場合、収入も下がると考えるのが道理。
そんなシナリオもあると思うと怖い。

・固定利用者は収入減により、破綻
・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻

どっちもありそう。

[802: 匿名]

あと怖いのは、借り入れから早い時期に金利が上がってしまうこと。
既に変動金利で5年も10年も返済して、繰り上げもちゃんとしてるよって人は怖くないだろうけど、これから借りる人が悩むのは仕方ないです。
フラットSの1％優遇がなくなれば、そんなに悩む人も減るかもしれませんね。

フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。

[803: 匿名さん]

>>802

確かに。
そういう意味ではフラットSはいい選択だと思う。ただ、去年9月くらいの金利だといいんだけど、
今の団信込み2.7くらいだと正直迷う。

フラットの実行月金利はまさにギャンブルだよね。

[804: 匿名さん]

>>801
最初に問いたいのは「本気でそう考えているのか？」なのだが。

・固定利用者は収入減により、破綻
→異論はない

・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
→なぜ？
　財政危機でインフレになるのか？なるとすればどの程度か？
　国家には徴税権がある。ギリシャでも増税対応がなされた。もちろん歳出の削減も可能。

　仮にインフレになった場合、給与が上がるのが普通。給与が上がれば金利が上がっても問題ない。
　また、インフレが起きた時点で十分に残債が減少していれば特段の問題は生じない。
　変動金利は最も残債の減少ペースが速いのだから。

　どうしても支払いが困難な場合は所有不動産を売却することで対応できる。
　インフレで支払いが困難になるほど金利が上昇している状態なら、相当値上がりしているだろう。

以上から、変動利用者は破綻しない。破綻するとすれば別の理由だろう。

[805: 匿名さん]

→変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
これは固定も破綻するから、皆破綻ですね。固定も変動と同じになりますから。

[806: 匿名さん]

>>802
>フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。
これはそうかもしれない。

>フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、
これは違うのでは？

十分な繰上げ余力があるなら、フラットSよりも変動金利の方が安上がりなんだから。
計算ができない、何となく怖いから、という理由でそう考える人はいるかもしれないけど、合理的でない選択。

・必ずもらえる85万円
・90％の確率でもらえる100万円

アンケートを取ると前者を選ぶ人が結構いるらしい。そういう意味なら納得できる。
確かにフラットS＋繰上げが「一番安心」だと思う人はいるだろう。

>どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。
これは意図的に誘導しているの？

想定しているのは「デフレが継続し、給与減少下で支払いが1万円アップ」だよ？
最初から金利が高い上にステップアップが付いている、フラットSがキツイに決まってる。

[807: 匿名さん]

>>805
フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
投資家が大損するだけ。

フラット選択者はインフレを予測しているとも言える。

金利はキャップがはめられているけど、不動産価格は青天井で上がるから、
インフレが来れば利益を得られるポジション。

変動選択者は損も得もしないポジション。

[808: 匿名]

802ですが、『デフレが継続し』を想定して802を書いたわけではありませんので、深読みさせてしまってすみません。

[809: 匿名さん]

>>808
1万円の支払い増に対応できないなら、そもそもローンを組むべきではない。

フラットSを選択するのは「他に選択がない（≒リスクを取れない）」人だけだと思う。

同じ支払い余力があるなら変動（＋繰上げ）で良い。

[810: 匿名]

>>809

未来のある一時期だけリスクがとれない、その後はどれだけのリスクがとれるか不明
ただし今の支払い余力はかなりある場合なら、どうですか？
小さな子どもがいて、共働きで、今後まだ二回くらい出産予定がある割と安定した雇用の20代夫婦とか。


10年後からの金利を確定させたい。
子どもが小さい間は繰上もしたい。
この辺考えたらフラットSかなと。

悩むんですけどね。

[811: 匿名さん]

>>810
もちろん、変動＋繰上げ

繰上げの仕方は当然、返済額軽減

まさにうちがそうやってる。

繰上げすればするほど支払額の差が生まれるから、それをさらに繰り上げ。

フラットSよりも遥かに低コスト。1万円単位で繰上げできるしね。
（ITの進展で、現在は大抵の都市銀行、信託銀行でオンラインバンクサービスがある）

[812: 匿名さん]

>フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
>投資家が大損するだけ。

財政危機のような状況ではその投資家自体が破綻している可能性が大きいでしょ。
損を被ってくれる投資家がいなくなったらやはり借り手が痛い目に遭うのでは？

[813: 匿名さん]

10年後に発生するのはステップアップだけでなくローン控除もなくなりますので、手取りが減ると思います。
今はローン控除分で固定資産税が賄えるのが、ローン控除が無くなるとモロに固定資産税の影響を実感すると思われます。

[814: 匿名]

>>812
ちなみに完済予定は何年目？
金利、給与ともに今のままなら繰上して変動15年、フラット20年だからストレス加味すると割に合わない気がしなくもないんです。

[815: 匿名さん]

＞８１３

変動にしろ固定（フラット含む）にしろ、控除をあてにしてローン組む時点でやばくないですか？
保険料も固定資産税も、手取りの中から払っていける上で、控除があってラッキーくらいのものだと思ってましたが。
子ども手当をあてにして生活費をやりくりするのと変わらないですよね。

[816: 匿名さん]

>>814
　「ストレス加味すると・・・」　って何がストレスなんですか？

[817: 匿名さん]

せっかく固定選んだのにいっこうに金利が上がらず、ストレスが溜まって変動スレを荒らしに来るって感じ？

[818: 匿名さん]

そうですよね～。そもそも固定を選ぶということは金利が上がると読んで選んでる訳ですから。
上がってくれなきゃ損した気分？

[819: 購入検討中さん]

３月借入れ予定でフラットＳ（３月だと１．４くらいですかね？）にしようか、
提携先Ｂ／Ｋの－１．７（現状だと０．７７５）になる変動とで悩み中。
１０年以内にこの差「０．６２５」がどこまで縮まりますかね？？

[820: 匿名さん]

近所のスーパー巡って｢こっちが安い、いやこっちが安い」と問答し、買った後も
ネットみてヤレ｢こっちの方が安かったのに」とひこづる性格には｢変動」しかない。

｢フラットＳ｣は安心・安全を買うもの。高いとか安いとかセコイこと言わない人向け。