変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[661: 匿名さん]

住宅ローン利用者全体での変動と固定の比率としては、変動型が約２割強、完全固定型が約４割程度と
いうことがわかります。この内、固定型を希望する人の何割かはフラット３５を利用することになるでしょう。
ちなみに固定期間選択型のうち１０年以上の期間選択をする方が約半数ですので、全体の約半数は長期固定を選択し、残りの半数が短期固定または変動金利を選択すると考えられます。

http://www.sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-16.html

[662: 匿名]

>>656

>少なくてもここに頻繁に出てくる変動派の｢高年収・大幅繰上げ｣のサンプルは一部の恵まれた富裕層 の話しであり、
>大半の一般大衆は多少なりとも恐怖を感じていることは間違いありません。

ん〜、そうなんですか？

年3%相当で返済と言うのが、ここによく出て来る変動派だと思いますが、
ようは、変動でも、固定で借りたつもりで返済ってだけで、富裕層の話ではないのでは？

これが無理なら、そもそも固定はないわけで、、。

3%相当のつもりで返済する余力がない人は、固定、変動の前に、
購入時期（借入時期）を見送った方が無難と言う事だと、私は読みとりました。

[663: 匿名さん]

>661
殆どの人が｢変動｣選んでるって聞いてたけど、このスレでは。。。。
あくまでもこのスレの中ではか。。。

[664: 匿名さん]

まぁ、フラットSは選べるなら悪くない選択だと思うよ。

ほんの数年前まで35年3%でもこんなに低い金利は二度とないとか言われてたし。

ただ、自分はそれでも変動だけどね。

[665: 匿名さん]

616です。皆さん色々ご意見ありがとうございました。
最終的に、｢フラット35Ｓ｣にお願いすることに決めました。
ありがとうございました。

[666: 匿名]

私はここを見て勉強して変動に決めました！
固定より低金利を利用して繰上げ頑張って早期完済したいと思います。

[667: 匿名]

変動の人って完済までどれくらいの期間かかってるんでしょうか。
うちは35年4000万でこれからスタートですが、10年が目標です。

[668: 購入経験者さん]

私は、4500万円を35年で、0.8未満の金利の変動です。
3パーセントで借りたと思って差額を返済額軽減型で繰り上げ返済をしています。
このまま支払うことができれば、25年で完済です。

10年で完済はできませんが、
10年後には、2500万円まで元金が減っているので、
そこから15年で返済するか、月の支払額を減らして、そこから25年で返済するかを
そのとき考えようと思います。

借金は、自分が死ぬとチャラなので、あえて完済せずに、貯金をするのも良い方法です。

2500万円の借金＋2500万円の貯金を持つのと
借金０円で貯金0円はどちらが良いか分かりますかな

[669: 匿名さん]

私は変動５年目（当初３年固定0.975、その後1.075変動）。３１００万借入で現在２４００万の残債です。
当初月９万＋３万繰上設定してました。
今回５年目で見直しをし、交渉の末、優遇幅の拡大にて0.875の金利にしてもらい、
月々7万5千円＋4万5千円繰上に変更しました。今後5年間金利上昇が無ければ残債は1700万くらいに減る予定。
そうなれば月々は6万円となるので後は金利動向を見て繰上割合を減らして貯蓄に廻そうと思ってます。

[670: 匿名さん]

>>667
うちは12-15年くらいが目途。

ただし、>>668の言うとおり、全部返しきるかは決めてない。

当初10年間でローン減税終わっちゃうので、状況を見ながら。

[671: 匿名さん]

年収７５０万、この度２４００万のローンを組みますが
フラット３５Sか住友信託の変動にするか、迷っています。
（どちらも審査はとおっています。）

年齢４２歳、退職は６５歳。

繰上げ返済しやすい、変動の方がいいのかな？と
思う次第ですが、金利上昇も不安でどうしたものかと悩んでいます。

アドバイスお願いします。

[672: 匿名]

どっちでもありでしょう。
2500万円の借金＋2500万円の貯金を持つのと借金０円で貯金0円はどちらが良いか？わかりますよ。
あなたが死ねば、配偶者が喜ぶ方でしょうね。

[673: 匿名さん]

借金の場合、生保をリストラ出来ますからね。
家族持ちなら魅力的な選択。

[674: 匿名さん]

生保リストラ？　できないよ。　家が残っても生活費がなくてはね。
俺はローン生保とは別に５千万生保掛けてるよ。家族が当面食っていくためには５千万くらいのキャッシュはいるだろ。
それはともかく
＞2500万円の借金＋2500万円の貯金を持つのと借金０円で貯金0円
なら金利が低いうちは繰り上げせずキャッシュ手元に置いてレバレッジだな。

[675: 匿名さん]

>>671
このスレでどちらが良いですか？と聞けば変動が良いとの答えが多いでしょう。
しかし、金利上昇が不安なら繰上げ返済手数料無料(100万以上)の
フラット35Ｓの方が良いのではないでしょうか。

[676: 匿名さん]

このスレでどちらが良いですか？と聞けば変動が良いとの答えが多いでしょう。
しかし、金利上昇が不安なら繰上げ返済手数料無料(100万以上)の
フラット35Ｓの方が良いのではないでしょうか。

[677: 匿名さん]

＞＞671

変動と固定の選択は色々悩ましいですよね。
私もそろそろ選択の時期ですが、団信つけるのであれば変動にしたほうが今後の金利上昇を考えても圧倒的に得と考えております。一般的に変動金利に連動する短プラから優遇を控除した値が、現在の固定金利より上昇する場合は日本が破たんする時と考えております（国債の金利上昇に国が持ちません）。

[678: 匿名さん]

今は変動。

[679: 購入経験者さん]

このスレが始まった2006年当時は、固定で3パーセントが常識でした。
それから5年たった今となっては、固定で借りた人がどんどん破綻しました。
2009年ごろからは、全額変動が主流となり、固定3パーセントで借りたと思って
繰り上げ返済をしている人たちは、
わずか2年ぐらいで、2006年で固定で借りた人よりも元金が減っているという現象に
なっています。

4000万円の3パーセントは、120万円
5年で600万円近く利息を払います。

4000万円の0.9パーセントは、36万円
5年で180万円近くの利息を払います。

この利息の差を、繰り上げ返済にするのが良いです。

元金さえ減ってしまえばそこから金利が上がっても痛くありませんからね。

[680: 匿名さん]

>>671
今日の日経新聞で中央三井信託銀行が1.7％優遇やるっていう広告が出てた。
変動金利の最安値なんじゃないかな？

Webも出てた
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_02.html

0.775％かー
デフレって恐ろしいね。

[681: 匿名さん]

>>679
>固定で借りた人がどんどん破綻しました

と、固定金利のせいで破綻していると取れる発言がありますが、根拠はどこにあるのですか？

>2009年ごろからは、全額変動が主流となり

とありますが、上記のレスで全額変動は全体の2割5分程度で4割が全期間固定というデータがありますけど・・

[682: 匿名さん]

気になったので調べてみた。

＜住宅ローンによる破綻について＞

http://www.asahi.com/business/update/0813/TKY201008130459.html

http://www.toyokeizai.net/business/society/detail/AC/e6ec0089c8d04a739...

昔、選択したステップアップ金利で破綻した人はいるみたい
全体としてはどうか？という問いには答えられそうにない


＜変動金利と固定金利の選択割合について＞

http://www.sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-16.html

http://www.asahi.com/business/topics/economy/TKY201007020706.html

統計の取り方や切り口によって色々あるけど、変動を選択する人の割合は急速に高まっているようだ

[683: 匿名さん]

全体の景気と収入の連動性が高い人は、変動向き。

連動性が低い人は固定向き。

[684: 匿名さん]

>>682

↓見ると2006年の戦後最長景気でプチ住宅バブル時期に割高な物件を割高な金利で買った人達がデフォルト
してるのが分かる。当時日銀は利上を行ってたし、長期金利は2%近く有った。賃金も上昇傾向に有った。
おそらく、当時今後も好況が続き、地価も賃金も金利も上がり続けると思った人々が無理して購入し、
その後のリーマンショックで払いきれなくなったってパターン。特にフラットを含む長期固定は3%超えてた
し、金利は上昇傾向に有ったので当時の購入者で長期固定は一定の需要が有ったと思われる。
さらに言うと2007年購入組は住宅ローン減税も縮小されてるので時期的には一番の失敗組。

[685: 匿名さん]

>>683

景気というより正確には物価連動だと思うんだけど、日銀は物価がプラス1%にならないと利上げはしないと
言っているんだけど、物価が1%って事は賃金も1%の上昇が無いと実質賃金が減ってしまう事になる。
物価と賃金が同じだけ上昇して初めて現状維持になる訳で。ようするに物価だけ上がって賃金が増えないので
あれば、フラットでも危険になってしまう。しかし、最低でも物価と同じ程度の賃金上昇が有れば生活水準は
上がらなくても負債は目減りするので変動固定に関わらず、楽になる。そして、物価とは景気にものすごく
大きく連動しているという事が↓でよく分かるし、インフレが起これば過去40年必ず物価上昇率より賃金上昇率
のほうが、上回っている。（70年代オイルショック時でも）そして何よりも一番ダメなのがデフレだと言う事も
分かる。物価下落率より賃金の下落率のほうが上回っている。

ようるるにインフレ時は物の値段も上がるけどそれ以上に賃金も上がる傾向にあり、デフレ時は物の値段は
下がるけどそれ以上に賃金の下落も大きくなる傾向となる。

未来は分からない？グローバル経済だから今後もそうなるとは限らない？過去40年一度も崩れた事の無い前例以外
をリスクととらえる事にどれほど意味が有るのか？経済のグローバル化は今に始まった事では無いし。

[686: 匿名さん]

>>682
リンク先の破綻の事例、見てたら気が滅入りますね。
ここスレにいる人は知識も豊富でそれぞれのローンのメリット・デメリットを
よく理解してるけど、住宅ローンなんか組むのは人生で一度だけ、という人が大半です。
バカなふりして販売会社のショールーム行くと、｢家賃より安くなります」
｢銀行が貸すということは返せるからです」「経済は良くなりませんから金利も上がりません」
と、支払いを少なく見せるためか、金利が安い変動ローンを使って返済比率ギリギリの提案を
してくるところも少なくありません。

だからといって変動は危険かというとそんなことはありません。危険なのはよくわからず
変動なのにギリギリに組んでいて年収も高くない人です。少しの金利アップで一気に非常事態
になる恐れがあります。一部の業者にとっては身の丈を超えた物件を買わすために金利の安い変動が
重宝されている事実があります。

[687: 匿名さん]

ここを暇つぶしに見てる人は、余裕のある人。
ここをドキドキしながら見てる人は、変動で返済比率30％近くで組んで、繰上げの余力無しの人。

[688: 匿名さん]

>>687
そんなのは変動でもフラットでも、どっちにしても死んでるだろうから
変動の問題では無いと思う。無理なローンはどうあがいても助からないよ。

[689: 匿名さん]

何故か変動ギリギリに誘導したがる人がかいるね。固定の人も中途半端な知識の人多いよ。固定にしとけば安心と無理なローンするケースは多いんだろうな。だから金利上がる前に収入下がって破綻する人が多い。

変動は銀行がリスクをちゃんと説明するから最初デべの営業トークで舞い上がったとしても普通はしっかり検討するよ。変動が金利上昇一切無しで借り続けられるなんて誰も面ってないから。

[690: 匿名さん]

>>689
誰も変動だけが危ないとは言ってない。

フラットだと固定ゆえ金利が高く、ＭＡＸ借入額が少なくなる。
変動だと金利が安いからＭＡＸ借入額が多くなる。

気をつけないと、どちらのローンもギリギリで組んでいる人は少なくない。
特に戸建は地方都市でも土地から買うから融資額が多くなりがち。

しかし、融資額は違うが、同じギリギリでも変動でギリギリは金利アップすれば
破綻しやすい。固定は支払いが変わらないからそういう意味では破綻しにくい。

あなたが余裕あるのはわかりましたから、常に変動を組む人は
｢全員がリスクの説明を受けてるから余裕を持って安全に支払ってる」という前提で
話すのを止めてみようよ。

これから組む人に警鐘を鳴らしてるだけなんだから。

[691: 匿名さん]

>>690
変動でギリギリはそもそも間違ったローンの組み方だから有り得ないよ。
というか、ギリギリの人はその家を買うべきでは無い。

残債を減らすのに固定より変動＋繰上げの方がいいから
というのが、ここの人が変動を薦める大半の意見かと。
残債が多く残ってたらハイパーインフレが万が一起きたら危険だし
それは（ハイパーインフレ時は特約が外れて金利が上昇する）固定も同じだと思うけど。

[692: 匿名さん]

変動か固定かで借入限度額は変わらないよ。審査基準は銀行なら同じ。むしろフラットは審査が甘いからギリギリの人は多いはず。

変動は金利が上がったら破綻しやすいというけど同じ審査基準ならそもそも最初から金利が挙がった状態で借りる固定のほうが破綻しやすい。まして今のような不況だと明らかに不利。

かと言って好況時の金利上昇局面で変動が破綻しやすいかと言ったら
そうでもない。2007年2回の利上げで変動が破綻したなんて聞いた事ない。

でも一番怖い人は銀行審査に堕ちてフラットで借りる人。結構いるらしいし。

[693: 匿名さん]

ハイパーインフレはもういいよ。

金利が上がってもお小遣いで一括返済出来るよ。それがハイパーインフレ。

[694: 匿名さん]

リンク先見ましたけど、ひどい営業マンもいるものですね。
というか、頼み込んで信用情報の抹消なんてできるのですか？！

うちはフラット予定だけれど、変動も気になるのは事実で、ここ見てます。
担当の営業マンは、「すぐに金利が上がるとは考えにくい経済状況だし、変動も魅力的だけれど、
お宅の状況(頭金・借入額・性格等を全部踏まえて)だと、フラットの方がいいと思います｣と言ってました。
幸いフラットS対応の建売り物件だったから、金利を多めに予測してシュミレーションしたうえで、
返済していけると思ったので契約しましたが・・・。
（営業マンがFPを兼任してたことも大きいかもしれません）

変動だと返済は余裕だけれど、優遇前の金利が3％を超えるとフラットとあまり差がないので悩んでます。
どんどん繰り上げ返済していける自信がないので、やはり変動は向いていないのか・・・。

[695: 匿名さん]

変動で借りて繰り上げなんて馬鹿げてる。

繰上げするカネを今貯めて、５年後に自己資金増やして買うのが正解。

ローンなんて自己資金半分、借りれ半分が理想だよ。

そのためには、まず若い頃は都内の中古マンションを買って繰り上げて
売却して、それに新たなローンを足すんだよ。

そうすれば、老後３０年でも住める。

３０代半ばで住まい買ったら老後は築３０年のボロ屋に住むはめになるぞ。

[696: 匿名さん]

>>690
審査時の基準金利をご存じない？
変動だからって実行時点の金利で計算されていませんよ。
フラットの方が審査が甘いというか、担保価値を重視する傾向にある。
だから、属性が悪い人でも借りられる。銀行では否決でもね。
特に土地の割合が大きい戸建てのは融資限度額は大きくなりがち。


あと、金利アップばかり強調してるけど収入ダウンは考えないの？
現状はこっちの方が進んでいるけど？
固定で収入が下がれば、金利がアップしたのと同じ効果が出てしまう。
変動は下限はあるけど（ゼロ以下はまずないでしょう）そういう時期には金利が
下がる。実際に私も融資実行時よりも金利が下がっています。

[697: 匿名さん]

7年とか8年前とかはここまで景気が悪くなくて、住宅金融公庫もまだやってたかどうだったか。
その時の回りのローン組んだ人は殆ど変動か3年固定。そのあとフラットできてＳができてだったか。

当時は年収の7倍とか8倍とかも工夫したら組めたから、回りも身の丈を大きく超えて組んだもんです。
幸いにも変動金利の上昇はほぼ無いけど、もし上がったらアウトの人も多いと思うよ。

むきになってここで反論してる人の何人かは、そのパターンの人いるんじゃないか？

[698: 匿名さん]

>>697
変動の金利が上がる（ゼロ金利が解除される）ほど景気が良くなったら
確実に給料も上がるから繰上げも進むし、むしろ歓迎だと思うけど。

そもそもフラットや固定の金利水準まで上がるのに、どれくらい利上げが必要なのか
わかってない人が多すぎるような。変動でもローンを組む時は固定３％での
返済が可能な水準で考えるというのは当然。

[700: 匿名さん]

変動ギリギリ誘導が好きな人も多いけど。

＞２に誘導されるとぐうの音も出ない固定さん。

あ！だからギリギリに誘導して繰上なんて出ない事にしたいのか。

[701: 匿名]

３０半ばで家買う人は、５０くらいでもう一軒買うんじゃない？

[703: 匿名]

変動も３%ぐらいになる可能性は十分にあると思いますよ。あくまでも予想ですけどそのように考えて借りた方がきっと安全です。
ローンを払うのは銀行ではなく自分自身ですから。銀行やここに大丈夫と軽く言う人たちの言葉ではなく、もっともっともっと自分の収入と将来性を厳しい目でみてぜひ愕然としてください。でも最初はそれでいいのです。後から調整できますから。

[704: 匿名さん]

>>695
頭金貯めるまでの間、家賃を払わないといけないじゃないか。それが勿体無い。
家賃払いながら貯金するのは大変。

結婚と同時に家を買うぐらいの方が効率的。DINKSの間にどんどん繰り上げ返済すれば良いし。

後は同じ意見。つまり1軒目は売却して、より立派な家を買う。
その時、景気は悪い方が良い。そうすれば高い家がより安く買えるからね。

[705: 匿名さん]

>>703
>変動も３%ぐらいになる可能性は十分にあると思いますよ。
全くその通り。

だけど、変動が3%になる頃は日経平均は25,000～30,000くらいにはなるでしょう。40,000かも知れない。
インフレ率も高いでしょうし、給与も不動産もかなり上昇することでしょう。

フラットはデフレに対応できないから、素直に景気と連動する変動金利を選択すること自体がリスクヘッジだと思う。

インフレになればプラスになるけど、インフレの水準や時期によっては、やっぱり変動の方が得かもしれないしね。

[706: 匿名さん]

一昔前の変動金利推移
1981年 8.3%
1982年 8.2%
1983年 8.2%
1984年 8.0%
1985年 7.6%
1986年 7.1%
1987年 5.6%
1988年 5.5%
1989年 5.7%
1990年 7.1%
1991年 7.9%
1992年 6.4%
1993年 5.3%
1994年 4.1%
1995年 3.2%
1996年 2.6%

バブル前でも5～6％だったらしいね。
今の金利が異常なだけかもよ。

[707: 匿名さん]

一緒に当時のインフレ率と賃金上昇率をお願いします

[708: 匿名さん]

>>706

名目金利実質金利って知ってる？
実質金利で言うと８０年代より今のほうが高いんだよ？

[709: 匿名さん]

米国FRBのバーナンキ議長の住宅ローンがちょっとした話題になっている。
議長は、米国の「TIME」誌同誌のインタビューで、これまで変動金利型だった
自分の住宅ローンを固定金利型に借り換えたと明かした。借り換えを行ったのは
2、3カ月前で、5％を少しこえる金利の30年固定型のローンを契約したのだという。

FRB議長は金利に対する影響力が世界で一番大きな人物だから、彼が固定金利のローン
を組むということは、将来金利が上昇する公算が大きいということか、などの憶測を
呼び、一部で話題になっている。

バーナンキ議長自身が将来金利を上げるのではないかという推測を言う人もいるようだ。

[710: 匿名さん]

事実ならバーナンキ人間ちっちぇぇ！