変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[602: 匿名さん]

>おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
>確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに

という事は銀行は長期固定で貸したほうが、多くの利益を確定出来るのでリスクが低く、将来金利が上がらない
かもしれない変動金利で貸すほうが、リスクが高くなってしまいますね。

[603: 匿名さん]

ＰＬ，ＢＳの考え方混乱してるよ。
４０００万の融資は実行した時点で調達金利は確定する。
キャッシュが債務者に振り込まれ、債権は資産として
記帳される。

[604: 匿名さん]

これ読んで
http://www5e.biglobe.ne.jp/~stbank/page028.html

[605: 匿名さん]

銀行の長期資金調達方法は社債発行か増資による新規株式発行だけですよね？BS的に

[606: 匿名さん]

>>604

>平均貸出残高×平均貸出金利－平均預金残高×平均預金金利＋手数料収入

金利が上昇すれば平均貸出金利と平均貯金金利が上がるという事ですね？

[607: 匿名さん]

>>605

銀行はALMで調達と運用を管理しているためいわゆるBSの流動固定分類は考えていないです。
預金も定期と普通では全く別物として考えています。

[608: 匿名さん]

>>605

ようするに金利が上がれば調達コストが上がるって事でしょ。トータルで考えたら
短期貸出は金利が上がる事により収益率が上がるけど、調達コストも上がるのでALMはトータルで考えて
いるから変動金利で貸し出から銀行が儲かるわけではない。

[609: 匿名さん]

おいおい、皆どうしたんだ？
銀行はスワップを組めば金利をFIXできるだろ？

ポジションが偏るようなら、自分で反対のポジションを取れば良いだけ。

[610: 匿名さん]

スワップは銀行が組むものではなく、企業が金利変動リスクを解消する為に銀行と取り交わす取引がメインだぜ？

知ったか？

[611: 匿名さん]

>>610
お前の方こそ何を言っているんだ？

銀行の自己ポジションでも、運用会社でも普通に使っているぞ。
スワップションだって使える。

銀行や運用会社は証券会社等とスワップを組んでいる。
本当に知らないのか？

[612: 匿名さん]

金利が低ければ、支払額も低く破産の可能性がすくない。
金利が上がったとき破産すれば、家を売ってローンを回収。

変動の方が不良債権になる可能性が低い

[613: 匿名さん]

>>611

スワップ組むには必ず相手がいるんだぜ？リスクはどうしようがゼロにはならん。
リスクを減らすって事はそのリスクを誰かが負うって事だ。

[614: 匿名さん]

>金利が上がったとき破産すれば、家を売ってローンを回収。

家を売ってローン回収出来るんならそもそも破産しないだろ

[615: 匿名さん]

>>613
だから何？

相手のクレジットリスクはもちろんあるが、ポジションを調整するための
スワップだったら問題ない。利害が一致するからこそ相対で取引が成立する。

あと、思ったんだが、変動のポジションが大きすぎたら、社債を発行して
投資家に負担してもらう方法もあるんじゃないかね？
6month Libor+αのα部分が小さければ利ざやは得られそう。スワップよりは高くつきそうだが。

[616: 匿名さん]

これからローン組むものですが、変動と固定と迷ってます。
銀行の儲けの話しとか出てましたけど、例えば三井○友銀行のＨＰ見てたら
保障料別途で、
変動金利　1.075％
35年固定 3.13％

ていうことは、確かに｢変動｣は金利が変動とはいえ安いけど、固定は長期固定なら
銀行はこれぐらい金利を取らないといけないということですよね。
ということは、長期固定が希望ならフラット35Ｓがお得ということでしょうか。
(フラット35Ｓは団信別途で　当初10年間　1.15％　11年目以降　2.15％)

[617: 匿名さん]

>当初10年間　1.15％

これってどこですか？

三井住友だと当初2.04、１０年目以降3.04のようですが。

[618: 匿名さん]

>>617
616ですけど、三井住友海上です。実行時の金利が適応されるので、現時点でははっきり知りませんが
1ヶ月か2ヶ月前の金利だったと思います。確か三井住友はフラットＳの金利は高めだと聞きました。
あと融資諸費用を乗せるのか乗せないのかで金利は結構違いましたよ。

3,000万ちょっとの融資ですが、確か銀行の変動ローンは諸費用は数十万安かったです。
変動で良いかなと思っていたのですが、物件がフラットのＳ対応の物件であるのと、
想像よりもフラット35Ｓが安いので迷ってます。

[619: 匿名さん]

三井住友海上って保険やさん？そんな所が住宅ローンやってるの？

[620: 匿名さん]

>>618

1.15というのはおそらく9月頃の金利ですね。今は最低で2.4ですが、手数料が割高で且つ、団信別でプラス
0.3なので2.7（当初1.7)です。手数料が5万円のタイプを選ぶとプラス1.5%金利が上がります。

おわかりの通り、格別金利が低い訳ではなく、標準的な金利です。
フラットの場合、気をつけなければならないのはまず、団信が別でプラス0.3ほど掛かるという事と
金利自体が低く掲示されている金融機関はだいたい手数料が割高な事です。そして一番怖いのは金利が実効月
適用になる事です。フラットスレ見ると今後長期金利は良くて横ばい、今年はもう少し上昇傾向と見る人が
多いようです。おそらく当初10年1％前半で借りられる可能性はかなり低いでしょう。（もちろん借りられる
可能性もゼロでは無いです）フラットSも団信込みで3%前後（当初2%前後）になるとかなり魅力が無くなる
ような気がします。

[621: 匿名さん]

国債発行が増えると、変動金利も上がります。
今年も国債増加しており、近いうちに変動金利の急激な上昇が予想されますね。

[622: 匿名さん]

国債発行が増えると政策金利を上げづらくなるので変動金利は低位安定が予想されます。

国債発行と政策金利は直接関係が無いです。

過去日本において国債発行が増えて政策金利も変動金利も上昇した例はただの一度も有りません。

[623: 匿名さん]

10年固定1.6％と変動金利（現在0.875％）で悩んでいます。

どっちを選択したらいいのでしょうか？

[624: 匿名さん]

>>621
本来、そうあるべきなんだけどね。
日本は、アレだから。

[625: 匿名]

私の予想ではバブルでもこない限り変動の方がいいと思います。
中国の動向が一番のカギとなるとみてますが、中国がこけて日本に流れてくることや、今は世界で見たら日本の株は安値を付けています。何かの拍子で上がり始めるとたちまち上がって行く可能性もあるので正直いつまで低金利かは予想がつきにくいですが、今の就職難、加えて世界的不況なことを視野に入れれば変動で間違いないと思います。ただ日本人と言うのは保守的民族の代表なのでフラットに流れる傾向がありますが、まぁ個人の考え方一つです！

[626: 匿名さん]

この掲示板はすごく参考になり感謝してますけど金融機関の人とかの誘導的な書き込みってあるんですか　私には区別はつきませんが　それは閲覧者が選別の目を養うべきなんだとは思いますが　

[627: 匿名さん]

ナイナイ。金融機関はそんな暇じゃねーよ

[628: 匿名さん]

暇な時にやってるんじゃねえの

[629: 匿名さん]

誰が何のために？

[630: 匿名さん]

金融機関っていうよりもFPじゃないの？それっぽい書き込みは。
FPは不安を煽って固定を選ぶ人が増えてくれた方が有り難いからな。

[631: 匿名さん]

>>621
割と見る考えだけど、間違い。
長期金利は市場で決まるけど、短期金利は日銀が決めるから。

>>622
正しい。

何らかの理由で長期金利が上昇し、それがデフレを跳ね除けてインフレにまで至り、
かつそれがある程度の期間継続すれば、日銀の利上げにより短期金利が上がる。

[632: 匿名]

なんでFPは固定を選んでもらいたい訳？
関係ないんじゃない？

[633: 匿名さん]

616ですが、皆さん色々ご意見ありがとうございます。
フラットの金利は以前より上がってるようですね。現在の金利だけで判断したら変動が良いのは
わかりました。今度は銀行ローンの10年固定と仮に比較した場合、フラットＳを利用した場合は
10年後に変動に借り替える選択肢があるのは十分メリットな気がしますがどうでしょうか。

・フラット35Ｓ　　　　当初10年間1.41％　⇒金利や残債と相談　変動や短期固定に借換えの選択肢
・銀行ローン10年固定　優遇後　2.65％　

フラットが諸費用ウンヌンの話しがありましたが、35年後の支払い総額から見るとあまり大きな問題では
ないような気がしますがいかがでしょうか。(3,000万融資で＋1,000万前後の金利)

国債発行増額で変動金利がウンヌンの話しは専門的すぎて素人の私にはわかりませんが、
私からしたら専門的な知識を持った銀行関係や外資系証券会社の友人が最近新築マンションを買い、
｢フラット35Ｓ｣で融資したのは変動金利のこの水準が長くは続かないことのサインなのかと勘ぐっていますが、
いかがでしょうか。

[634: 匿名さん]

>>626
変動ローンを買って欲しい金融機関の人がいる可能性は無いとは言えませんが、
変動ローンに対してネガティブな意見が出た時に、変動ローンを組んでいる閲覧者から
のタコ殴りの光景は良く見ます。

[635: 匿名さん]

>>633
長期固定を選択したいなら、フラット以外の選択はまずあり得ない。
現状は、フラットvs変動金利

>｢フラット35Ｓ｣で融資したのは変動金利のこの水準が長くは続かないことのサインなのかと勘ぐっていますが、
>いかがでしょうか。

金利の先行きは誰にも分からない。
返済期間が短い人なら、変動金利を選択した方が安上がりになる可能性が高いが、
将来の金利上昇を、いつ、どの程度見込むか次第。

例えば返済期間が10年の人なら、2-3年後から0.25％利上げが始まるような展開だったら
変動金利の方が安上がりでしょう。

借り換えのオプションがあるフラットは、ローン期間が20年以上あるような人には良いのでは。
15年だと悩むなぁ。

[636: 匿名]

フラット20Sで当初10年間の金利が0.87%、11年目からは1.87%で借りてます。フラットはこれが完済まで変わらないのが魅力です。またフラットの金利は9月の時点では12月と1月が底値と言われてました。しかし結果的には上がってしまいましたね。
一方、変動は今が底値です。ゼロ金利実施の打ち出しも効果がみられなかったためこれ以上は下がりません。あとは銀行側の都合で上がるタイミングを待つだけです。それが何%まで上がるでしょうか。インフレが起こらない限り大丈夫と言う方もいますが、果たしてそうでしょうか。バブル崩壊後、金融の復活はまさに今からですよ。

[637: 匿名さん]

>>636
ごめんなさい、本当に言っている意味が分かりません。

[638: 匿名さん]

>>635
616です。的確なお答えありがとうございます。
返済期間ですが、自己資金も少なめで、結構思い切って買っちゃったサラリーマンだと
返済期間20年切るのは難しいケースが多そうです。家も含めて。

嫁から言わすと｢フラット35Ｓ｣の最大のメリットは635さんの言う｢借換えオプション」
なのだそうです。繰上げがうまくいかず、家族にトラブルがあり、仮に10年後以降に
大きく金利が上昇する局面があってもこの時代にフラット35Ｓに戻ることはできないのよ、と。

変動は超低金利ですが、この程度の金利差が気にならなければフラット35Ｓでも十分低金利であり、
10年後のオプション選択権も保有していることををどう捉えるかなのかもしれませんね。

[639: 匿名さん]

>>636
なぜか可哀想な人に思えてしまうのは、なぜだろう？

[640: 匿名さん]

>>636
えらい安いな。数字間違えてないか？
変動金利は確かに今が底で、これからは上がっていくんだろうな。

[641: 匿名さん]

>>640
変動金利が上がるには日経1万7000円まで上がってやっとゼロ金利解除で
そこから0.25%上がるのに日経＋3000円ぐらいが必要だぞ。

いったい日経いくらまで上がるつもりなんだ？
そんなに回復すると思うなら、それこそ変動でいいだろ。

[642: 匿名さん]

>>641
全く同感。これこそが真の変動派。

･･･というか、すごく当たり前な話なんだけど。

変動否定派はリスクを高めに見積もって、せっせと保険料を支払うんだろうね。
実に不思議なことだ。

インフレ率がマイナスやゼロなのに、中央銀行が利上げしまくる世の中って？

[643: 匿名さん]

616です。
変動金利は確かに極めて安いけど、仮に万一急激な金利上昇があったらフラットＳ
より損したとか、どうとかいう問題じゃなくて破綻者続出の可能性もありそうな
気がしますがいかがでしょうか。

今　｢ヤ○ー知恵袋｣で｢フラット35Ｓ　変動」で検索し、回答見てたら殆どの全ての
回答者が｢フラット35Ｓ」を薦めてるのが気になりました。皆さんのように繰り上げ
できれば良いですが、長期で払わざるをえない庶民はフラット35Ｓに分があるよう
な気がしますがいかがでしょうか。

ただ、調べてたらフラット35Ｓ対応物件ってかなり少ないようですね。かなり性能に
厳しいようです。サブプライム問題やバブル崩壊の予想ができなかったように、やはり
どんなアナリストでも先を予測するのは困難という証なのかもしれませんがいかがお考えでしょうか。

[644: 匿名さん]

>>643
どういう時にその変動だけ急な金利上昇が起きると思ってるの？
そんなのは無いから答えられないだろうけど

[645: 匿名さん]

>>643
ギリギリな方はフラット３５Sがいいでしょうね。
って、以前から何回もその結論は出ていますけどね。
スレ読みました？

[646: 匿名さん]

>>643
フラットはステップアップ付きだし、団信別だから、「絶対お得！」ってわけでもないけど。
（一定以上の金利上昇がないと、変動金利に負けてしまう）

あと、あなたの書き込みは人に尋ねるばかりで自分の意見が全然ない。
これじゃあ「○○の一つ覚え」だと思われても仕方ない。

何でフラットを選択するのか、「みんながそう言っているから」以外に説明できないもんかね。

ちなみに、普通は「急激に変動金利が上昇する時」≒「急激に給与＆不動産等が上昇する時」
なんだけど、そう考えない理由を説明できないもんかね。（私は644氏と同じ意見）

[647: 匿名さん]

固定派は金利の変動をいちいち気にするのがめんどくさい。

株式、為替などの資産運用もめんどくさいので郵便局に預けっぱなし。

こんな人が多いのでは。



一方、変動金利派は金利の変化を常に気にする必要がある（それを別に面倒とも感じない）。

資産を分散して運用したい人などが多いのでは。

[648: 匿名]

ここはフラットの話をする場ではなく、変動がいかに優れているかを語る場です。
フラットの人は金利どうなる？の方で実行月までドキドキしながら長期金利とにらめっこして下さい。
デフレで余分な利息 は無用。

[649: 物件比較中さん]

0.85％年だってよ、労金では安いよね

[650: 匿名]

確かに9月のフラットSの金利はびっくりだね。
それはそうと俺は変動金利がいつ上がるかを考えてる。俺の予想はゼロ金利解除される時しかないと思うがいかが？

[651: 匿名さん]

> ゼロ金利解除される時

それはデフレ脱却できた時だね。
#「される」時にあがるってのは同時なわけないのでおかしいけど。

でも、しばらくなさそう。
地銀で固定3年特約0.9%で借りちゃってる人は泣きを見るだろう。
5年もありうるかも。

[652: 賃貸住まいさん]

>>651
俺は２年固定０．８％で借りる予定だけど、２年後も条件さえ満たしていれば
優遇幅継続のタイプなので２年後も変わっていなければ再び０．８％で借りられる
・・・ハズ。３年０．９％でも泣きを見るほど損した感じもしないんじゃないで
しょうか？


今は当初２･３年だけ優遇して、その後は優遇幅が小さくなるようなローンばかりじゃ
ないようです。ゆっくり家探ししているうちに、地銀のローン戦争が過激になって
２～３年前に建てた友人達から羨ましがられるような金利がポンポン出るように
なった。

[653: 匿名さん]

仮説①
｢金利が上昇したら賃金も上がる」とか言ってるけど、根拠が無い。
グローバル経済で金利上昇要因と賃金がリンクしない可能性も大いにありうる。

仮説②
変動金利の上昇の要因は景気だけじゃない。不景気だから大きく金利を下げて
今は銀行が融資を多く取り込もうとしてるだけ。

[654: 匿名さん]

仮説はいいけど、根拠も書いてもらわないと、ただの妄想だよ。

何故日銀が政策金利を変更するのか？
良く考えてみよう。

[655: 匿名さん]

>>653
○ 固定金利の上昇の要因は景気だけじゃない
× 変動金利の上昇の要因は景気だけじゃない

仮設１も間違ってるし0点の解答だな

[656: 匿名さん]

>>648
確かにここは変動金利がいかに優れてるかを語る場所だと思いますが、
変動がいかに優れてるかを語るには、固定型のフラット35Ｓよりいかに
優れてるかを議論しないと話しになりません。

ただ、いくら議論したところでフラットＳ対応物件はごく一部の高性能・高額物件
であり、大半の人はその選択肢すら与えられていないのが現状です。

できればフラット35Ｓを選べるものなら選びたかった、という人も多いと思います、実のところは。
少なくてもここに頻繁に出てくる変動派の｢高年収・大幅繰上げ｣のサンプルは一部の恵まれた富裕層
の話しであり、大半の一般大衆は多少なりとも恐怖を感じていることは間違いありません。

[657: バンカー]

ここで張り切っている人は多くは変動で組んでいる人。安心できる自分に嬉しい情報だけが見たいのです。
フラットに物を申すと嫌われるので去りましょう。

[658: 匿名さん]

平成22年に変動金利を選択された方の割合は約４人に１人

[659: 匿名さん]

3%差額繰上くらいだったら別に誰でも出来るだろ。月2～3万だよ？

固定さんはどうしても変動はギリギリの人ばかりにしたいらしいけど、皆さん多かれ少なかれ繰上は普通にやってるから。自分が繰上出来ないからって他も同じと思ったら大間違い。

[660: 匿名さん]

>658
ソース無し確定。　この時期に、平成２２年のデータが出るわけがない！
年末・正月休みに、特別出勤手当を支給して、資料作成する訳がない。　常識がない。

[661: 匿名さん]

住宅ローン利用者全体での変動と固定の比率としては、変動型が約２割強、完全固定型が約４割程度と
いうことがわかります。この内、固定型を希望する人の何割かはフラット３５を利用することになるでしょう。
ちなみに固定期間選択型のうち１０年以上の期間選択をする方が約半数ですので、全体の約半数は長期固定を選択し、残りの半数が短期固定または変動金利を選択すると考えられます。

http://www.sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-16.html

[662: 匿名]

>>656

>少なくてもここに頻繁に出てくる変動派の｢高年収・大幅繰上げ｣のサンプルは一部の恵まれた富裕層 の話しであり、
>大半の一般大衆は多少なりとも恐怖を感じていることは間違いありません。

ん〜、そうなんですか？

年3%相当で返済と言うのが、ここによく出て来る変動派だと思いますが、
ようは、変動でも、固定で借りたつもりで返済ってだけで、富裕層の話ではないのでは？

これが無理なら、そもそも固定はないわけで、、。

3%相当のつもりで返済する余力がない人は、固定、変動の前に、
購入時期（借入時期）を見送った方が無難と言う事だと、私は読みとりました。

[663: 匿名さん]

>661
殆どの人が｢変動｣選んでるって聞いてたけど、このスレでは。。。。
あくまでもこのスレの中ではか。。。

[664: 匿名さん]

まぁ、フラットSは選べるなら悪くない選択だと思うよ。

ほんの数年前まで35年3%でもこんなに低い金利は二度とないとか言われてたし。

ただ、自分はそれでも変動だけどね。

[665: 匿名さん]

616です。皆さん色々ご意見ありがとうございました。
最終的に、｢フラット35Ｓ｣にお願いすることに決めました。
ありがとうございました。

[666: 匿名]

私はここを見て勉強して変動に決めました！
固定より低金利を利用して繰上げ頑張って早期完済したいと思います。

[667: 匿名]

変動の人って完済までどれくらいの期間かかってるんでしょうか。
うちは35年4000万でこれからスタートですが、10年が目標です。

[668: 購入経験者さん]

私は、4500万円を35年で、0.8未満の金利の変動です。
3パーセントで借りたと思って差額を返済額軽減型で繰り上げ返済をしています。
このまま支払うことができれば、25年で完済です。

10年で完済はできませんが、
10年後には、2500万円まで元金が減っているので、
そこから15年で返済するか、月の支払額を減らして、そこから25年で返済するかを
そのとき考えようと思います。

借金は、自分が死ぬとチャラなので、あえて完済せずに、貯金をするのも良い方法です。

2500万円の借金＋2500万円の貯金を持つのと
借金０円で貯金0円はどちらが良いか分かりますかな

[669: 匿名さん]

私は変動５年目（当初３年固定0.975、その後1.075変動）。３１００万借入で現在２４００万の残債です。
当初月９万＋３万繰上設定してました。
今回５年目で見直しをし、交渉の末、優遇幅の拡大にて0.875の金利にしてもらい、
月々7万5千円＋4万5千円繰上に変更しました。今後5年間金利上昇が無ければ残債は1700万くらいに減る予定。
そうなれば月々は6万円となるので後は金利動向を見て繰上割合を減らして貯蓄に廻そうと思ってます。

[670: 匿名さん]

>>667
うちは12-15年くらいが目途。

ただし、>>668の言うとおり、全部返しきるかは決めてない。

当初10年間でローン減税終わっちゃうので、状況を見ながら。

[671: 匿名さん]

年収７５０万、この度２４００万のローンを組みますが
フラット３５Sか住友信託の変動にするか、迷っています。
（どちらも審査はとおっています。）

年齢４２歳、退職は６５歳。

繰上げ返済しやすい、変動の方がいいのかな？と
思う次第ですが、金利上昇も不安でどうしたものかと悩んでいます。

アドバイスお願いします。

[672: 匿名]

どっちでもありでしょう。
2500万円の借金＋2500万円の貯金を持つのと借金０円で貯金0円はどちらが良いか？わかりますよ。
あなたが死ねば、配偶者が喜ぶ方でしょうね。

[673: 匿名さん]

借金の場合、生保をリストラ出来ますからね。
家族持ちなら魅力的な選択。

[674: 匿名さん]

生保リストラ？　できないよ。　家が残っても生活費がなくてはね。
俺はローン生保とは別に５千万生保掛けてるよ。家族が当面食っていくためには５千万くらいのキャッシュはいるだろ。
それはともかく
＞2500万円の借金＋2500万円の貯金を持つのと借金０円で貯金0円
なら金利が低いうちは繰り上げせずキャッシュ手元に置いてレバレッジだな。

[675: 匿名さん]

>>671
このスレでどちらが良いですか？と聞けば変動が良いとの答えが多いでしょう。
しかし、金利上昇が不安なら繰上げ返済手数料無料(100万以上)の
フラット35Ｓの方が良いのではないでしょうか。

[676: 匿名さん]

このスレでどちらが良いですか？と聞けば変動が良いとの答えが多いでしょう。
しかし、金利上昇が不安なら繰上げ返済手数料無料(100万以上)の
フラット35Ｓの方が良いのではないでしょうか。

[677: 匿名さん]

＞＞671

変動と固定の選択は色々悩ましいですよね。
私もそろそろ選択の時期ですが、団信つけるのであれば変動にしたほうが今後の金利上昇を考えても圧倒的に得と考えております。一般的に変動金利に連動する短プラから優遇を控除した値が、現在の固定金利より上昇する場合は日本が破たんする時と考えております（国債の金利上昇に国が持ちません）。

[678: 匿名さん]

今は変動。

[679: 購入経験者さん]

このスレが始まった2006年当時は、固定で3パーセントが常識でした。
それから5年たった今となっては、固定で借りた人がどんどん破綻しました。
2009年ごろからは、全額変動が主流となり、固定3パーセントで借りたと思って
繰り上げ返済をしている人たちは、
わずか2年ぐらいで、2006年で固定で借りた人よりも元金が減っているという現象に
なっています。

4000万円の3パーセントは、120万円
5年で600万円近く利息を払います。

4000万円の0.9パーセントは、36万円
5年で180万円近くの利息を払います。

この利息の差を、繰り上げ返済にするのが良いです。

元金さえ減ってしまえばそこから金利が上がっても痛くありませんからね。

[680: 匿名さん]

>>671
今日の日経新聞で中央三井信託銀行が1.7％優遇やるっていう広告が出てた。
変動金利の最安値なんじゃないかな？

Webも出てた
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_02.html

0.775％かー
デフレって恐ろしいね。

[681: 匿名さん]

>>679
>固定で借りた人がどんどん破綻しました

と、固定金利のせいで破綻していると取れる発言がありますが、根拠はどこにあるのですか？

>2009年ごろからは、全額変動が主流となり

とありますが、上記のレスで全額変動は全体の2割5分程度で4割が全期間固定というデータがありますけど・・

[682: 匿名さん]

気になったので調べてみた。

＜住宅ローンによる破綻について＞

http://www.asahi.com/business/update/0813/TKY201008130459.html

http://www.toyokeizai.net/business/society/detail/AC/e6ec0089c8d04a739...

昔、選択したステップアップ金利で破綻した人はいるみたい
全体としてはどうか？という問いには答えられそうにない


＜変動金利と固定金利の選択割合について＞

http://www.sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-16.html

http://www.asahi.com/business/topics/economy/TKY201007020706.html

統計の取り方や切り口によって色々あるけど、変動を選択する人の割合は急速に高まっているようだ

[683: 匿名さん]

全体の景気と収入の連動性が高い人は、変動向き。

連動性が低い人は固定向き。

[684: 匿名さん]

>>682

↓見ると2006年の戦後最長景気でプチ住宅バブル時期に割高な物件を割高な金利で買った人達がデフォルト
してるのが分かる。当時日銀は利上を行ってたし、長期金利は2%近く有った。賃金も上昇傾向に有った。
おそらく、当時今後も好況が続き、地価も賃金も金利も上がり続けると思った人々が無理して購入し、
その後のリーマンショックで払いきれなくなったってパターン。特にフラットを含む長期固定は3%超えてた
し、金利は上昇傾向に有ったので当時の購入者で長期固定は一定の需要が有ったと思われる。
さらに言うと2007年購入組は住宅ローン減税も縮小されてるので時期的には一番の失敗組。

[685: 匿名さん]

>>683

景気というより正確には物価連動だと思うんだけど、日銀は物価がプラス1%にならないと利上げはしないと
言っているんだけど、物価が1%って事は賃金も1%の上昇が無いと実質賃金が減ってしまう事になる。
物価と賃金が同じだけ上昇して初めて現状維持になる訳で。ようするに物価だけ上がって賃金が増えないので
あれば、フラットでも危険になってしまう。しかし、最低でも物価と同じ程度の賃金上昇が有れば生活水準は
上がらなくても負債は目減りするので変動固定に関わらず、楽になる。そして、物価とは景気にものすごく
大きく連動しているという事が↓でよく分かるし、インフレが起これば過去40年必ず物価上昇率より賃金上昇率
のほうが、上回っている。（70年代オイルショック時でも）そして何よりも一番ダメなのがデフレだと言う事も
分かる。物価下落率より賃金の下落率のほうが上回っている。

ようるるにインフレ時は物の値段も上がるけどそれ以上に賃金も上がる傾向にあり、デフレ時は物の値段は
下がるけどそれ以上に賃金の下落も大きくなる傾向となる。

未来は分からない？グローバル経済だから今後もそうなるとは限らない？過去40年一度も崩れた事の無い前例以外
をリスクととらえる事にどれほど意味が有るのか？経済のグローバル化は今に始まった事では無いし。

[686: 匿名さん]

>>682
リンク先の破綻の事例、見てたら気が滅入りますね。
ここスレにいる人は知識も豊富でそれぞれのローンのメリット・デメリットを
よく理解してるけど、住宅ローンなんか組むのは人生で一度だけ、という人が大半です。
バカなふりして販売会社のショールーム行くと、｢家賃より安くなります」
｢銀行が貸すということは返せるからです」「経済は良くなりませんから金利も上がりません」
と、支払いを少なく見せるためか、金利が安い変動ローンを使って返済比率ギリギリの提案を
してくるところも少なくありません。

だからといって変動は危険かというとそんなことはありません。危険なのはよくわからず
変動なのにギリギリに組んでいて年収も高くない人です。少しの金利アップで一気に非常事態
になる恐れがあります。一部の業者にとっては身の丈を超えた物件を買わすために金利の安い変動が
重宝されている事実があります。

[687: 匿名さん]

ここを暇つぶしに見てる人は、余裕のある人。
ここをドキドキしながら見てる人は、変動で返済比率30％近くで組んで、繰上げの余力無しの人。

[688: 匿名さん]

>>687
そんなのは変動でもフラットでも、どっちにしても死んでるだろうから
変動の問題では無いと思う。無理なローンはどうあがいても助からないよ。

[689: 匿名さん]

何故か変動ギリギリに誘導したがる人がかいるね。固定の人も中途半端な知識の人多いよ。固定にしとけば安心と無理なローンするケースは多いんだろうな。だから金利上がる前に収入下がって破綻する人が多い。

変動は銀行がリスクをちゃんと説明するから最初デべの営業トークで舞い上がったとしても普通はしっかり検討するよ。変動が金利上昇一切無しで借り続けられるなんて誰も面ってないから。

[690: 匿名さん]

>>689
誰も変動だけが危ないとは言ってない。

フラットだと固定ゆえ金利が高く、ＭＡＸ借入額が少なくなる。
変動だと金利が安いからＭＡＸ借入額が多くなる。

気をつけないと、どちらのローンもギリギリで組んでいる人は少なくない。
特に戸建は地方都市でも土地から買うから融資額が多くなりがち。

しかし、融資額は違うが、同じギリギリでも変動でギリギリは金利アップすれば
破綻しやすい。固定は支払いが変わらないからそういう意味では破綻しにくい。

あなたが余裕あるのはわかりましたから、常に変動を組む人は
｢全員がリスクの説明を受けてるから余裕を持って安全に支払ってる」という前提で
話すのを止めてみようよ。

これから組む人に警鐘を鳴らしてるだけなんだから。

[691: 匿名さん]

>>690
変動でギリギリはそもそも間違ったローンの組み方だから有り得ないよ。
というか、ギリギリの人はその家を買うべきでは無い。

残債を減らすのに固定より変動＋繰上げの方がいいから
というのが、ここの人が変動を薦める大半の意見かと。
残債が多く残ってたらハイパーインフレが万が一起きたら危険だし
それは（ハイパーインフレ時は特約が外れて金利が上昇する）固定も同じだと思うけど。

[692: 匿名さん]

変動か固定かで借入限度額は変わらないよ。審査基準は銀行なら同じ。むしろフラットは審査が甘いからギリギリの人は多いはず。

変動は金利が上がったら破綻しやすいというけど同じ審査基準ならそもそも最初から金利が挙がった状態で借りる固定のほうが破綻しやすい。まして今のような不況だと明らかに不利。

かと言って好況時の金利上昇局面で変動が破綻しやすいかと言ったら
そうでもない。2007年2回の利上げで変動が破綻したなんて聞いた事ない。

でも一番怖い人は銀行審査に堕ちてフラットで借りる人。結構いるらしいし。

[693: 匿名さん]

ハイパーインフレはもういいよ。

金利が上がってもお小遣いで一括返済出来るよ。それがハイパーインフレ。

[694: 匿名さん]

リンク先見ましたけど、ひどい営業マンもいるものですね。
というか、頼み込んで信用情報の抹消なんてできるのですか？！

うちはフラット予定だけれど、変動も気になるのは事実で、ここ見てます。
担当の営業マンは、「すぐに金利が上がるとは考えにくい経済状況だし、変動も魅力的だけれど、
お宅の状況(頭金・借入額・性格等を全部踏まえて)だと、フラットの方がいいと思います｣と言ってました。
幸いフラットS対応の建売り物件だったから、金利を多めに予測してシュミレーションしたうえで、
返済していけると思ったので契約しましたが・・・。
（営業マンがFPを兼任してたことも大きいかもしれません）

変動だと返済は余裕だけれど、優遇前の金利が3％を超えるとフラットとあまり差がないので悩んでます。
どんどん繰り上げ返済していける自信がないので、やはり変動は向いていないのか・・・。

[695: 匿名さん]

変動で借りて繰り上げなんて馬鹿げてる。

繰上げするカネを今貯めて、５年後に自己資金増やして買うのが正解。

ローンなんて自己資金半分、借りれ半分が理想だよ。

そのためには、まず若い頃は都内の中古マンションを買って繰り上げて
売却して、それに新たなローンを足すんだよ。

そうすれば、老後３０年でも住める。

３０代半ばで住まい買ったら老後は築３０年のボロ屋に住むはめになるぞ。

[696: 匿名さん]

>>690
審査時の基準金利をご存じない？
変動だからって実行時点の金利で計算されていませんよ。
フラットの方が審査が甘いというか、担保価値を重視する傾向にある。
だから、属性が悪い人でも借りられる。銀行では否決でもね。
特に土地の割合が大きい戸建てのは融資限度額は大きくなりがち。


あと、金利アップばかり強調してるけど収入ダウンは考えないの？
現状はこっちの方が進んでいるけど？
固定で収入が下がれば、金利がアップしたのと同じ効果が出てしまう。
変動は下限はあるけど（ゼロ以下はまずないでしょう）そういう時期には金利が
下がる。実際に私も融資実行時よりも金利が下がっています。

[697: 匿名さん]

7年とか8年前とかはここまで景気が悪くなくて、住宅金融公庫もまだやってたかどうだったか。
その時の回りのローン組んだ人は殆ど変動か3年固定。そのあとフラットできてＳができてだったか。

当時は年収の7倍とか8倍とかも工夫したら組めたから、回りも身の丈を大きく超えて組んだもんです。
幸いにも変動金利の上昇はほぼ無いけど、もし上がったらアウトの人も多いと思うよ。

むきになってここで反論してる人の何人かは、そのパターンの人いるんじゃないか？

[698: 匿名さん]

>>697
変動の金利が上がる（ゼロ金利が解除される）ほど景気が良くなったら
確実に給料も上がるから繰上げも進むし、むしろ歓迎だと思うけど。

そもそもフラットや固定の金利水準まで上がるのに、どれくらい利上げが必要なのか
わかってない人が多すぎるような。変動でもローンを組む時は固定３％での
返済が可能な水準で考えるというのは当然。

[700: 匿名さん]

変動ギリギリ誘導が好きな人も多いけど。

＞２に誘導されるとぐうの音も出ない固定さん。

あ！だからギリギリに誘導して繰上なんて出ない事にしたいのか。

[701: 匿名]

３０半ばで家買う人は、５０くらいでもう一軒買うんじゃない？