変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[601: 匿名さん]

銀行の資金調達は全て短期調達ですよ？

[602: 匿名さん]

>おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
>確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに

という事は銀行は長期固定で貸したほうが、多くの利益を確定出来るのでリスクが低く、将来金利が上がらない
かもしれない変動金利で貸すほうが、リスクが高くなってしまいますね。

[603: 匿名さん]

ＰＬ，ＢＳの考え方混乱してるよ。
４０００万の融資は実行した時点で調達金利は確定する。
キャッシュが債務者に振り込まれ、債権は資産として
記帳される。

[604: 匿名さん]

これ読んで
http://www5e.biglobe.ne.jp/~stbank/page028.html

[605: 匿名さん]

銀行の長期資金調達方法は社債発行か増資による新規株式発行だけですよね？BS的に

[606: 匿名さん]

>>604

>平均貸出残高×平均貸出金利－平均預金残高×平均預金金利＋手数料収入

金利が上昇すれば平均貸出金利と平均貯金金利が上がるという事ですね？

[607: 匿名さん]

>>605

銀行はALMで調達と運用を管理しているためいわゆるBSの流動固定分類は考えていないです。
預金も定期と普通では全く別物として考えています。

[608: 匿名さん]

>>605

ようするに金利が上がれば調達コストが上がるって事でしょ。トータルで考えたら
短期貸出は金利が上がる事により収益率が上がるけど、調達コストも上がるのでALMはトータルで考えて
いるから変動金利で貸し出から銀行が儲かるわけではない。

[609: 匿名さん]

おいおい、皆どうしたんだ？
銀行はスワップを組めば金利をFIXできるだろ？

ポジションが偏るようなら、自分で反対のポジションを取れば良いだけ。

[610: 匿名さん]

スワップは銀行が組むものではなく、企業が金利変動リスクを解消する為に銀行と取り交わす取引がメインだぜ？

知ったか？

[611: 匿名さん]

>>610
お前の方こそ何を言っているんだ？

銀行の自己ポジションでも、運用会社でも普通に使っているぞ。
スワップションだって使える。

銀行や運用会社は証券会社等とスワップを組んでいる。
本当に知らないのか？

[612: 匿名さん]

金利が低ければ、支払額も低く破産の可能性がすくない。
金利が上がったとき破産すれば、家を売ってローンを回収。

変動の方が不良債権になる可能性が低い

[613: 匿名さん]

>>611

スワップ組むには必ず相手がいるんだぜ？リスクはどうしようがゼロにはならん。
リスクを減らすって事はそのリスクを誰かが負うって事だ。

[614: 匿名さん]

>金利が上がったとき破産すれば、家を売ってローンを回収。

家を売ってローン回収出来るんならそもそも破産しないだろ

[615: 匿名さん]

>>613
だから何？

相手のクレジットリスクはもちろんあるが、ポジションを調整するための
スワップだったら問題ない。利害が一致するからこそ相対で取引が成立する。

あと、思ったんだが、変動のポジションが大きすぎたら、社債を発行して
投資家に負担してもらう方法もあるんじゃないかね？
6month Libor+αのα部分が小さければ利ざやは得られそう。スワップよりは高くつきそうだが。

[616: 匿名さん]

これからローン組むものですが、変動と固定と迷ってます。
銀行の儲けの話しとか出てましたけど、例えば三井○友銀行のＨＰ見てたら
保障料別途で、
変動金利　1.075％
35年固定 3.13％

ていうことは、確かに｢変動｣は金利が変動とはいえ安いけど、固定は長期固定なら
銀行はこれぐらい金利を取らないといけないということですよね。
ということは、長期固定が希望ならフラット35Ｓがお得ということでしょうか。
(フラット35Ｓは団信別途で　当初10年間　1.15％　11年目以降　2.15％)

[617: 匿名さん]

>当初10年間　1.15％

これってどこですか？

三井住友だと当初2.04、１０年目以降3.04のようですが。

[618: 匿名さん]

>>617
616ですけど、三井住友海上です。実行時の金利が適応されるので、現時点でははっきり知りませんが
1ヶ月か2ヶ月前の金利だったと思います。確か三井住友はフラットＳの金利は高めだと聞きました。
あと融資諸費用を乗せるのか乗せないのかで金利は結構違いましたよ。

3,000万ちょっとの融資ですが、確か銀行の変動ローンは諸費用は数十万安かったです。
変動で良いかなと思っていたのですが、物件がフラットのＳ対応の物件であるのと、
想像よりもフラット35Ｓが安いので迷ってます。

[619: 匿名さん]

三井住友海上って保険やさん？そんな所が住宅ローンやってるの？

[620: 匿名さん]

>>618

1.15というのはおそらく9月頃の金利ですね。今は最低で2.4ですが、手数料が割高で且つ、団信別でプラス
0.3なので2.7（当初1.7)です。手数料が5万円のタイプを選ぶとプラス1.5%金利が上がります。

おわかりの通り、格別金利が低い訳ではなく、標準的な金利です。
フラットの場合、気をつけなければならないのはまず、団信が別でプラス0.3ほど掛かるという事と
金利自体が低く掲示されている金融機関はだいたい手数料が割高な事です。そして一番怖いのは金利が実効月
適用になる事です。フラットスレ見ると今後長期金利は良くて横ばい、今年はもう少し上昇傾向と見る人が
多いようです。おそらく当初10年1％前半で借りられる可能性はかなり低いでしょう。（もちろん借りられる
可能性もゼロでは無いです）フラットSも団信込みで3%前後（当初2%前後）になるとかなり魅力が無くなる
ような気がします。

[621: 匿名さん]

国債発行が増えると、変動金利も上がります。
今年も国債増加しており、近いうちに変動金利の急激な上昇が予想されますね。

[622: 匿名さん]

国債発行が増えると政策金利を上げづらくなるので変動金利は低位安定が予想されます。

国債発行と政策金利は直接関係が無いです。

過去日本において国債発行が増えて政策金利も変動金利も上昇した例はただの一度も有りません。

[623: 匿名さん]

10年固定1.6％と変動金利（現在0.875％）で悩んでいます。

どっちを選択したらいいのでしょうか？

[624: 匿名さん]

>>621
本来、そうあるべきなんだけどね。
日本は、アレだから。

[625: 匿名]

私の予想ではバブルでもこない限り変動の方がいいと思います。
中国の動向が一番のカギとなるとみてますが、中国がこけて日本に流れてくることや、今は世界で見たら日本の株は安値を付けています。何かの拍子で上がり始めるとたちまち上がって行く可能性もあるので正直いつまで低金利かは予想がつきにくいですが、今の就職難、加えて世界的不況なことを視野に入れれば変動で間違いないと思います。ただ日本人と言うのは保守的民族の代表なのでフラットに流れる傾向がありますが、まぁ個人の考え方一つです！

[626: 匿名さん]

この掲示板はすごく参考になり感謝してますけど金融機関の人とかの誘導的な書き込みってあるんですか　私には区別はつきませんが　それは閲覧者が選別の目を養うべきなんだとは思いますが　

[627: 匿名さん]

ナイナイ。金融機関はそんな暇じゃねーよ

[628: 匿名さん]

暇な時にやってるんじゃねえの

[629: 匿名さん]

誰が何のために？

[630: 匿名さん]

金融機関っていうよりもFPじゃないの？それっぽい書き込みは。
FPは不安を煽って固定を選ぶ人が増えてくれた方が有り難いからな。

[631: 匿名さん]

>>621
割と見る考えだけど、間違い。
長期金利は市場で決まるけど、短期金利は日銀が決めるから。

>>622
正しい。

何らかの理由で長期金利が上昇し、それがデフレを跳ね除けてインフレにまで至り、
かつそれがある程度の期間継続すれば、日銀の利上げにより短期金利が上がる。

[632: 匿名]

なんでFPは固定を選んでもらいたい訳？
関係ないんじゃない？

[633: 匿名さん]

616ですが、皆さん色々ご意見ありがとうございます。
フラットの金利は以前より上がってるようですね。現在の金利だけで判断したら変動が良いのは
わかりました。今度は銀行ローンの10年固定と仮に比較した場合、フラットＳを利用した場合は
10年後に変動に借り替える選択肢があるのは十分メリットな気がしますがどうでしょうか。

・フラット35Ｓ　　　　当初10年間1.41％　⇒金利や残債と相談　変動や短期固定に借換えの選択肢
・銀行ローン10年固定　優遇後　2.65％　

フラットが諸費用ウンヌンの話しがありましたが、35年後の支払い総額から見るとあまり大きな問題では
ないような気がしますがいかがでしょうか。(3,000万融資で＋1,000万前後の金利)

国債発行増額で変動金利がウンヌンの話しは専門的すぎて素人の私にはわかりませんが、
私からしたら専門的な知識を持った銀行関係や外資系証券会社の友人が最近新築マンションを買い、
｢フラット35Ｓ｣で融資したのは変動金利のこの水準が長くは続かないことのサインなのかと勘ぐっていますが、
いかがでしょうか。

[634: 匿名さん]

>>626
変動ローンを買って欲しい金融機関の人がいる可能性は無いとは言えませんが、
変動ローンに対してネガティブな意見が出た時に、変動ローンを組んでいる閲覧者から
のタコ殴りの光景は良く見ます。

[635: 匿名さん]

>>633
長期固定を選択したいなら、フラット以外の選択はまずあり得ない。
現状は、フラットvs変動金利

>｢フラット35Ｓ｣で融資したのは変動金利のこの水準が長くは続かないことのサインなのかと勘ぐっていますが、
>いかがでしょうか。

金利の先行きは誰にも分からない。
返済期間が短い人なら、変動金利を選択した方が安上がりになる可能性が高いが、
将来の金利上昇を、いつ、どの程度見込むか次第。

例えば返済期間が10年の人なら、2-3年後から0.25％利上げが始まるような展開だったら
変動金利の方が安上がりでしょう。

借り換えのオプションがあるフラットは、ローン期間が20年以上あるような人には良いのでは。
15年だと悩むなぁ。

[636: 匿名]

フラット20Sで当初10年間の金利が0.87%、11年目からは1.87%で借りてます。フラットはこれが完済まで変わらないのが魅力です。またフラットの金利は9月の時点では12月と1月が底値と言われてました。しかし結果的には上がってしまいましたね。
一方、変動は今が底値です。ゼロ金利実施の打ち出しも効果がみられなかったためこれ以上は下がりません。あとは銀行側の都合で上がるタイミングを待つだけです。それが何%まで上がるでしょうか。インフレが起こらない限り大丈夫と言う方もいますが、果たしてそうでしょうか。バブル崩壊後、金融の復活はまさに今からですよ。

[637: 匿名さん]

>>636
ごめんなさい、本当に言っている意味が分かりません。

[638: 匿名さん]

>>635
616です。的確なお答えありがとうございます。
返済期間ですが、自己資金も少なめで、結構思い切って買っちゃったサラリーマンだと
返済期間20年切るのは難しいケースが多そうです。家も含めて。

嫁から言わすと｢フラット35Ｓ｣の最大のメリットは635さんの言う｢借換えオプション」
なのだそうです。繰上げがうまくいかず、家族にトラブルがあり、仮に10年後以降に
大きく金利が上昇する局面があってもこの時代にフラット35Ｓに戻ることはできないのよ、と。

変動は超低金利ですが、この程度の金利差が気にならなければフラット35Ｓでも十分低金利であり、
10年後のオプション選択権も保有していることををどう捉えるかなのかもしれませんね。

[639: 匿名さん]

>>636
なぜか可哀想な人に思えてしまうのは、なぜだろう？

[640: 匿名さん]

>>636
えらい安いな。数字間違えてないか？
変動金利は確かに今が底で、これからは上がっていくんだろうな。

[641: 匿名さん]

>>640
変動金利が上がるには日経1万7000円まで上がってやっとゼロ金利解除で
そこから0.25%上がるのに日経＋3000円ぐらいが必要だぞ。

いったい日経いくらまで上がるつもりなんだ？
そんなに回復すると思うなら、それこそ変動でいいだろ。

[642: 匿名さん]

>>641
全く同感。これこそが真の変動派。

･･･というか、すごく当たり前な話なんだけど。

変動否定派はリスクを高めに見積もって、せっせと保険料を支払うんだろうね。
実に不思議なことだ。

インフレ率がマイナスやゼロなのに、中央銀行が利上げしまくる世の中って？

[643: 匿名さん]

616です。
変動金利は確かに極めて安いけど、仮に万一急激な金利上昇があったらフラットＳ
より損したとか、どうとかいう問題じゃなくて破綻者続出の可能性もありそうな
気がしますがいかがでしょうか。

今　｢ヤ○ー知恵袋｣で｢フラット35Ｓ　変動」で検索し、回答見てたら殆どの全ての
回答者が｢フラット35Ｓ」を薦めてるのが気になりました。皆さんのように繰り上げ
できれば良いですが、長期で払わざるをえない庶民はフラット35Ｓに分があるよう
な気がしますがいかがでしょうか。

ただ、調べてたらフラット35Ｓ対応物件ってかなり少ないようですね。かなり性能に
厳しいようです。サブプライム問題やバブル崩壊の予想ができなかったように、やはり
どんなアナリストでも先を予測するのは困難という証なのかもしれませんがいかがお考えでしょうか。

[644: 匿名さん]

>>643
どういう時にその変動だけ急な金利上昇が起きると思ってるの？
そんなのは無いから答えられないだろうけど

[645: 匿名さん]

>>643
ギリギリな方はフラット３５Sがいいでしょうね。
って、以前から何回もその結論は出ていますけどね。
スレ読みました？

[646: 匿名さん]

>>643
フラットはステップアップ付きだし、団信別だから、「絶対お得！」ってわけでもないけど。
（一定以上の金利上昇がないと、変動金利に負けてしまう）

あと、あなたの書き込みは人に尋ねるばかりで自分の意見が全然ない。
これじゃあ「○○の一つ覚え」だと思われても仕方ない。

何でフラットを選択するのか、「みんながそう言っているから」以外に説明できないもんかね。

ちなみに、普通は「急激に変動金利が上昇する時」≒「急激に給与＆不動産等が上昇する時」
なんだけど、そう考えない理由を説明できないもんかね。（私は644氏と同じ意見）

[647: 匿名さん]

固定派は金利の変動をいちいち気にするのがめんどくさい。

株式、為替などの資産運用もめんどくさいので郵便局に預けっぱなし。

こんな人が多いのでは。



一方、変動金利派は金利の変化を常に気にする必要がある（それを別に面倒とも感じない）。

資産を分散して運用したい人などが多いのでは。

[648: 匿名]

ここはフラットの話をする場ではなく、変動がいかに優れているかを語る場です。
フラットの人は金利どうなる？の方で実行月までドキドキしながら長期金利とにらめっこして下さい。
デフレで余分な利息 は無用。

[649: 物件比較中さん]

0.85％年だってよ、労金では安いよね

[650: 匿名]

確かに9月のフラットSの金利はびっくりだね。
それはそうと俺は変動金利がいつ上がるかを考えてる。俺の予想はゼロ金利解除される時しかないと思うがいかが？

[651: 匿名さん]

> ゼロ金利解除される時

それはデフレ脱却できた時だね。
#「される」時にあがるってのは同時なわけないのでおかしいけど。

でも、しばらくなさそう。
地銀で固定3年特約0.9%で借りちゃってる人は泣きを見るだろう。
5年もありうるかも。

[652: 賃貸住まいさん]

>>651
俺は２年固定０．８％で借りる予定だけど、２年後も条件さえ満たしていれば
優遇幅継続のタイプなので２年後も変わっていなければ再び０．８％で借りられる
・・・ハズ。３年０．９％でも泣きを見るほど損した感じもしないんじゃないで
しょうか？


今は当初２･３年だけ優遇して、その後は優遇幅が小さくなるようなローンばかりじゃ
ないようです。ゆっくり家探ししているうちに、地銀のローン戦争が過激になって
２～３年前に建てた友人達から羨ましがられるような金利がポンポン出るように
なった。

[653: 匿名さん]

仮説①
｢金利が上昇したら賃金も上がる」とか言ってるけど、根拠が無い。
グローバル経済で金利上昇要因と賃金がリンクしない可能性も大いにありうる。

仮説②
変動金利の上昇の要因は景気だけじゃない。不景気だから大きく金利を下げて
今は銀行が融資を多く取り込もうとしてるだけ。

[654: 匿名さん]

仮説はいいけど、根拠も書いてもらわないと、ただの妄想だよ。

何故日銀が政策金利を変更するのか？
良く考えてみよう。

[655: 匿名さん]

>>653
○ 固定金利の上昇の要因は景気だけじゃない
× 変動金利の上昇の要因は景気だけじゃない

仮設１も間違ってるし0点の解答だな

[656: 匿名さん]

>>648
確かにここは変動金利がいかに優れてるかを語る場所だと思いますが、
変動がいかに優れてるかを語るには、固定型のフラット35Ｓよりいかに
優れてるかを議論しないと話しになりません。

ただ、いくら議論したところでフラットＳ対応物件はごく一部の高性能・高額物件
であり、大半の人はその選択肢すら与えられていないのが現状です。

できればフラット35Ｓを選べるものなら選びたかった、という人も多いと思います、実のところは。
少なくてもここに頻繁に出てくる変動派の｢高年収・大幅繰上げ｣のサンプルは一部の恵まれた富裕層
の話しであり、大半の一般大衆は多少なりとも恐怖を感じていることは間違いありません。

[657: バンカー]

ここで張り切っている人は多くは変動で組んでいる人。安心できる自分に嬉しい情報だけが見たいのです。
フラットに物を申すと嫌われるので去りましょう。

[658: 匿名さん]

平成22年に変動金利を選択された方の割合は約４人に１人

[659: 匿名さん]

3%差額繰上くらいだったら別に誰でも出来るだろ。月2～3万だよ？

固定さんはどうしても変動はギリギリの人ばかりにしたいらしいけど、皆さん多かれ少なかれ繰上は普通にやってるから。自分が繰上出来ないからって他も同じと思ったら大間違い。

[660: 匿名さん]

>658
ソース無し確定。　この時期に、平成２２年のデータが出るわけがない！
年末・正月休みに、特別出勤手当を支給して、資料作成する訳がない。　常識がない。

[661: 匿名さん]

住宅ローン利用者全体での変動と固定の比率としては、変動型が約２割強、完全固定型が約４割程度と
いうことがわかります。この内、固定型を希望する人の何割かはフラット３５を利用することになるでしょう。
ちなみに固定期間選択型のうち１０年以上の期間選択をする方が約半数ですので、全体の約半数は長期固定を選択し、残りの半数が短期固定または変動金利を選択すると考えられます。

http://www.sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-16.html

[662: 匿名]

>>656

>少なくてもここに頻繁に出てくる変動派の｢高年収・大幅繰上げ｣のサンプルは一部の恵まれた富裕層 の話しであり、
>大半の一般大衆は多少なりとも恐怖を感じていることは間違いありません。

ん〜、そうなんですか？

年3%相当で返済と言うのが、ここによく出て来る変動派だと思いますが、
ようは、変動でも、固定で借りたつもりで返済ってだけで、富裕層の話ではないのでは？

これが無理なら、そもそも固定はないわけで、、。

3%相当のつもりで返済する余力がない人は、固定、変動の前に、
購入時期（借入時期）を見送った方が無難と言う事だと、私は読みとりました。

[663: 匿名さん]

>661
殆どの人が｢変動｣選んでるって聞いてたけど、このスレでは。。。。
あくまでもこのスレの中ではか。。。

[664: 匿名さん]

まぁ、フラットSは選べるなら悪くない選択だと思うよ。

ほんの数年前まで35年3%でもこんなに低い金利は二度とないとか言われてたし。

ただ、自分はそれでも変動だけどね。

[665: 匿名さん]

616です。皆さん色々ご意見ありがとうございました。
最終的に、｢フラット35Ｓ｣にお願いすることに決めました。
ありがとうございました。

[666: 匿名]

私はここを見て勉強して変動に決めました！
固定より低金利を利用して繰上げ頑張って早期完済したいと思います。

[667: 匿名]

変動の人って完済までどれくらいの期間かかってるんでしょうか。
うちは35年4000万でこれからスタートですが、10年が目標です。

[668: 購入経験者さん]

私は、4500万円を35年で、0.8未満の金利の変動です。
3パーセントで借りたと思って差額を返済額軽減型で繰り上げ返済をしています。
このまま支払うことができれば、25年で完済です。

10年で完済はできませんが、
10年後には、2500万円まで元金が減っているので、
そこから15年で返済するか、月の支払額を減らして、そこから25年で返済するかを
そのとき考えようと思います。

借金は、自分が死ぬとチャラなので、あえて完済せずに、貯金をするのも良い方法です。

2500万円の借金＋2500万円の貯金を持つのと
借金０円で貯金0円はどちらが良いか分かりますかな

[669: 匿名さん]

私は変動５年目（当初３年固定0.975、その後1.075変動）。３１００万借入で現在２４００万の残債です。
当初月９万＋３万繰上設定してました。
今回５年目で見直しをし、交渉の末、優遇幅の拡大にて0.875の金利にしてもらい、
月々7万5千円＋4万5千円繰上に変更しました。今後5年間金利上昇が無ければ残債は1700万くらいに減る予定。
そうなれば月々は6万円となるので後は金利動向を見て繰上割合を減らして貯蓄に廻そうと思ってます。

[670: 匿名さん]

>>667
うちは12-15年くらいが目途。

ただし、>>668の言うとおり、全部返しきるかは決めてない。

当初10年間でローン減税終わっちゃうので、状況を見ながら。

[671: 匿名さん]

年収７５０万、この度２４００万のローンを組みますが
フラット３５Sか住友信託の変動にするか、迷っています。
（どちらも審査はとおっています。）

年齢４２歳、退職は６５歳。

繰上げ返済しやすい、変動の方がいいのかな？と
思う次第ですが、金利上昇も不安でどうしたものかと悩んでいます。

アドバイスお願いします。

[672: 匿名]

どっちでもありでしょう。
2500万円の借金＋2500万円の貯金を持つのと借金０円で貯金0円はどちらが良いか？わかりますよ。
あなたが死ねば、配偶者が喜ぶ方でしょうね。

[673: 匿名さん]

借金の場合、生保をリストラ出来ますからね。
家族持ちなら魅力的な選択。

[674: 匿名さん]

生保リストラ？　できないよ。　家が残っても生活費がなくてはね。
俺はローン生保とは別に５千万生保掛けてるよ。家族が当面食っていくためには５千万くらいのキャッシュはいるだろ。
それはともかく
＞2500万円の借金＋2500万円の貯金を持つのと借金０円で貯金0円
なら金利が低いうちは繰り上げせずキャッシュ手元に置いてレバレッジだな。

[675: 匿名さん]

>>671
このスレでどちらが良いですか？と聞けば変動が良いとの答えが多いでしょう。
しかし、金利上昇が不安なら繰上げ返済手数料無料(100万以上)の
フラット35Ｓの方が良いのではないでしょうか。

[676: 匿名さん]

このスレでどちらが良いですか？と聞けば変動が良いとの答えが多いでしょう。
しかし、金利上昇が不安なら繰上げ返済手数料無料(100万以上)の
フラット35Ｓの方が良いのではないでしょうか。

[677: 匿名さん]

＞＞671

変動と固定の選択は色々悩ましいですよね。
私もそろそろ選択の時期ですが、団信つけるのであれば変動にしたほうが今後の金利上昇を考えても圧倒的に得と考えております。一般的に変動金利に連動する短プラから優遇を控除した値が、現在の固定金利より上昇する場合は日本が破たんする時と考えております（国債の金利上昇に国が持ちません）。

[678: 匿名さん]

今は変動。

[679: 購入経験者さん]

このスレが始まった2006年当時は、固定で3パーセントが常識でした。
それから5年たった今となっては、固定で借りた人がどんどん破綻しました。
2009年ごろからは、全額変動が主流となり、固定3パーセントで借りたと思って
繰り上げ返済をしている人たちは、
わずか2年ぐらいで、2006年で固定で借りた人よりも元金が減っているという現象に
なっています。

4000万円の3パーセントは、120万円
5年で600万円近く利息を払います。

4000万円の0.9パーセントは、36万円
5年で180万円近くの利息を払います。

この利息の差を、繰り上げ返済にするのが良いです。

元金さえ減ってしまえばそこから金利が上がっても痛くありませんからね。

[680: 匿名さん]

>>671
今日の日経新聞で中央三井信託銀行が1.7％優遇やるっていう広告が出てた。
変動金利の最安値なんじゃないかな？

Webも出てた
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_02.html

0.775％かー
デフレって恐ろしいね。

[681: 匿名さん]

>>679
>固定で借りた人がどんどん破綻しました

と、固定金利のせいで破綻していると取れる発言がありますが、根拠はどこにあるのですか？

>2009年ごろからは、全額変動が主流となり

とありますが、上記のレスで全額変動は全体の2割5分程度で4割が全期間固定というデータがありますけど・・

[682: 匿名さん]

気になったので調べてみた。

＜住宅ローンによる破綻について＞

http://www.asahi.com/business/update/0813/TKY201008130459.html

http://www.toyokeizai.net/business/society/detail/AC/e6ec0089c8d04a739...

昔、選択したステップアップ金利で破綻した人はいるみたい
全体としてはどうか？という問いには答えられそうにない


＜変動金利と固定金利の選択割合について＞

http://www.sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-16.html

http://www.asahi.com/business/topics/economy/TKY201007020706.html

統計の取り方や切り口によって色々あるけど、変動を選択する人の割合は急速に高まっているようだ

[683: 匿名さん]

全体の景気と収入の連動性が高い人は、変動向き。

連動性が低い人は固定向き。

[684: 匿名さん]

>>682

↓見ると2006年の戦後最長景気でプチ住宅バブル時期に割高な物件を割高な金利で買った人達がデフォルト
してるのが分かる。当時日銀は利上を行ってたし、長期金利は2%近く有った。賃金も上昇傾向に有った。
おそらく、当時今後も好況が続き、地価も賃金も金利も上がり続けると思った人々が無理して購入し、
その後のリーマンショックで払いきれなくなったってパターン。特にフラットを含む長期固定は3%超えてた
し、金利は上昇傾向に有ったので当時の購入者で長期固定は一定の需要が有ったと思われる。
さらに言うと2007年購入組は住宅ローン減税も縮小されてるので時期的には一番の失敗組。

[685: 匿名さん]

>>683

景気というより正確には物価連動だと思うんだけど、日銀は物価がプラス1%にならないと利上げはしないと
言っているんだけど、物価が1%って事は賃金も1%の上昇が無いと実質賃金が減ってしまう事になる。
物価と賃金が同じだけ上昇して初めて現状維持になる訳で。ようするに物価だけ上がって賃金が増えないので
あれば、フラットでも危険になってしまう。しかし、最低でも物価と同じ程度の賃金上昇が有れば生活水準は
上がらなくても負債は目減りするので変動固定に関わらず、楽になる。そして、物価とは景気にものすごく
大きく連動しているという事が↓でよく分かるし、インフレが起これば過去40年必ず物価上昇率より賃金上昇率
のほうが、上回っている。（70年代オイルショック時でも）そして何よりも一番ダメなのがデフレだと言う事も
分かる。物価下落率より賃金の下落率のほうが上回っている。

ようるるにインフレ時は物の値段も上がるけどそれ以上に賃金も上がる傾向にあり、デフレ時は物の値段は
下がるけどそれ以上に賃金の下落も大きくなる傾向となる。

未来は分からない？グローバル経済だから今後もそうなるとは限らない？過去40年一度も崩れた事の無い前例以外
をリスクととらえる事にどれほど意味が有るのか？経済のグローバル化は今に始まった事では無いし。

[686: 匿名さん]

>>682
リンク先の破綻の事例、見てたら気が滅入りますね。
ここスレにいる人は知識も豊富でそれぞれのローンのメリット・デメリットを
よく理解してるけど、住宅ローンなんか組むのは人生で一度だけ、という人が大半です。
バカなふりして販売会社のショールーム行くと、｢家賃より安くなります」
｢銀行が貸すということは返せるからです」「経済は良くなりませんから金利も上がりません」
と、支払いを少なく見せるためか、金利が安い変動ローンを使って返済比率ギリギリの提案を
してくるところも少なくありません。

だからといって変動は危険かというとそんなことはありません。危険なのはよくわからず
変動なのにギリギリに組んでいて年収も高くない人です。少しの金利アップで一気に非常事態
になる恐れがあります。一部の業者にとっては身の丈を超えた物件を買わすために金利の安い変動が
重宝されている事実があります。

[687: 匿名さん]

ここを暇つぶしに見てる人は、余裕のある人。
ここをドキドキしながら見てる人は、変動で返済比率30％近くで組んで、繰上げの余力無しの人。

[688: 匿名さん]

>>687
そんなのは変動でもフラットでも、どっちにしても死んでるだろうから
変動の問題では無いと思う。無理なローンはどうあがいても助からないよ。

[689: 匿名さん]

何故か変動ギリギリに誘導したがる人がかいるね。固定の人も中途半端な知識の人多いよ。固定にしとけば安心と無理なローンするケースは多いんだろうな。だから金利上がる前に収入下がって破綻する人が多い。

変動は銀行がリスクをちゃんと説明するから最初デべの営業トークで舞い上がったとしても普通はしっかり検討するよ。変動が金利上昇一切無しで借り続けられるなんて誰も面ってないから。

[690: 匿名さん]

>>689
誰も変動だけが危ないとは言ってない。

フラットだと固定ゆえ金利が高く、ＭＡＸ借入額が少なくなる。
変動だと金利が安いからＭＡＸ借入額が多くなる。

気をつけないと、どちらのローンもギリギリで組んでいる人は少なくない。
特に戸建は地方都市でも土地から買うから融資額が多くなりがち。

しかし、融資額は違うが、同じギリギリでも変動でギリギリは金利アップすれば
破綻しやすい。固定は支払いが変わらないからそういう意味では破綻しにくい。

あなたが余裕あるのはわかりましたから、常に変動を組む人は
｢全員がリスクの説明を受けてるから余裕を持って安全に支払ってる」という前提で
話すのを止めてみようよ。

これから組む人に警鐘を鳴らしてるだけなんだから。

[691: 匿名さん]

>>690
変動でギリギリはそもそも間違ったローンの組み方だから有り得ないよ。
というか、ギリギリの人はその家を買うべきでは無い。

残債を減らすのに固定より変動＋繰上げの方がいいから
というのが、ここの人が変動を薦める大半の意見かと。
残債が多く残ってたらハイパーインフレが万が一起きたら危険だし
それは（ハイパーインフレ時は特約が外れて金利が上昇する）固定も同じだと思うけど。

[692: 匿名さん]

変動か固定かで借入限度額は変わらないよ。審査基準は銀行なら同じ。むしろフラットは審査が甘いからギリギリの人は多いはず。

変動は金利が上がったら破綻しやすいというけど同じ審査基準ならそもそも最初から金利が挙がった状態で借りる固定のほうが破綻しやすい。まして今のような不況だと明らかに不利。

かと言って好況時の金利上昇局面で変動が破綻しやすいかと言ったら
そうでもない。2007年2回の利上げで変動が破綻したなんて聞いた事ない。

でも一番怖い人は銀行審査に堕ちてフラットで借りる人。結構いるらしいし。

[693: 匿名さん]

ハイパーインフレはもういいよ。

金利が上がってもお小遣いで一括返済出来るよ。それがハイパーインフレ。

[694: 匿名さん]

リンク先見ましたけど、ひどい営業マンもいるものですね。
というか、頼み込んで信用情報の抹消なんてできるのですか？！

うちはフラット予定だけれど、変動も気になるのは事実で、ここ見てます。
担当の営業マンは、「すぐに金利が上がるとは考えにくい経済状況だし、変動も魅力的だけれど、
お宅の状況(頭金・借入額・性格等を全部踏まえて)だと、フラットの方がいいと思います｣と言ってました。
幸いフラットS対応の建売り物件だったから、金利を多めに予測してシュミレーションしたうえで、
返済していけると思ったので契約しましたが・・・。
（営業マンがFPを兼任してたことも大きいかもしれません）

変動だと返済は余裕だけれど、優遇前の金利が3％を超えるとフラットとあまり差がないので悩んでます。
どんどん繰り上げ返済していける自信がないので、やはり変動は向いていないのか・・・。

[695: 匿名さん]

変動で借りて繰り上げなんて馬鹿げてる。

繰上げするカネを今貯めて、５年後に自己資金増やして買うのが正解。

ローンなんて自己資金半分、借りれ半分が理想だよ。

そのためには、まず若い頃は都内の中古マンションを買って繰り上げて
売却して、それに新たなローンを足すんだよ。

そうすれば、老後３０年でも住める。

３０代半ばで住まい買ったら老後は築３０年のボロ屋に住むはめになるぞ。

[696: 匿名さん]

>>690
審査時の基準金利をご存じない？
変動だからって実行時点の金利で計算されていませんよ。
フラットの方が審査が甘いというか、担保価値を重視する傾向にある。
だから、属性が悪い人でも借りられる。銀行では否決でもね。
特に土地の割合が大きい戸建てのは融資限度額は大きくなりがち。


あと、金利アップばかり強調してるけど収入ダウンは考えないの？
現状はこっちの方が進んでいるけど？
固定で収入が下がれば、金利がアップしたのと同じ効果が出てしまう。
変動は下限はあるけど（ゼロ以下はまずないでしょう）そういう時期には金利が
下がる。実際に私も融資実行時よりも金利が下がっています。

[697: 匿名さん]

7年とか8年前とかはここまで景気が悪くなくて、住宅金融公庫もまだやってたかどうだったか。
その時の回りのローン組んだ人は殆ど変動か3年固定。そのあとフラットできてＳができてだったか。

当時は年収の7倍とか8倍とかも工夫したら組めたから、回りも身の丈を大きく超えて組んだもんです。
幸いにも変動金利の上昇はほぼ無いけど、もし上がったらアウトの人も多いと思うよ。

むきになってここで反論してる人の何人かは、そのパターンの人いるんじゃないか？

[698: 匿名さん]

>>697
変動の金利が上がる（ゼロ金利が解除される）ほど景気が良くなったら
確実に給料も上がるから繰上げも進むし、むしろ歓迎だと思うけど。

そもそもフラットや固定の金利水準まで上がるのに、どれくらい利上げが必要なのか
わかってない人が多すぎるような。変動でもローンを組む時は固定３％での
返済が可能な水準で考えるというのは当然。

[700: 匿名さん]

変動ギリギリ誘導が好きな人も多いけど。

＞２に誘導されるとぐうの音も出ない固定さん。

あ！だからギリギリに誘導して繰上なんて出ない事にしたいのか。

[701: 匿名]

３０半ばで家買う人は、５０くらいでもう一軒買うんじゃない？

[703: 匿名]

変動も３%ぐらいになる可能性は十分にあると思いますよ。あくまでも予想ですけどそのように考えて借りた方がきっと安全です。
ローンを払うのは銀行ではなく自分自身ですから。銀行やここに大丈夫と軽く言う人たちの言葉ではなく、もっともっともっと自分の収入と将来性を厳しい目でみてぜひ愕然としてください。でも最初はそれでいいのです。後から調整できますから。

[704: 匿名さん]

>>695
頭金貯めるまでの間、家賃を払わないといけないじゃないか。それが勿体無い。
家賃払いながら貯金するのは大変。

結婚と同時に家を買うぐらいの方が効率的。DINKSの間にどんどん繰り上げ返済すれば良いし。

後は同じ意見。つまり1軒目は売却して、より立派な家を買う。
その時、景気は悪い方が良い。そうすれば高い家がより安く買えるからね。

[705: 匿名さん]

>>703
>変動も３%ぐらいになる可能性は十分にあると思いますよ。
全くその通り。

だけど、変動が3%になる頃は日経平均は25,000～30,000くらいにはなるでしょう。40,000かも知れない。
インフレ率も高いでしょうし、給与も不動産もかなり上昇することでしょう。

フラットはデフレに対応できないから、素直に景気と連動する変動金利を選択すること自体がリスクヘッジだと思う。

インフレになればプラスになるけど、インフレの水準や時期によっては、やっぱり変動の方が得かもしれないしね。

[706: 匿名さん]

一昔前の変動金利推移
1981年 8.3%
1982年 8.2%
1983年 8.2%
1984年 8.0%
1985年 7.6%
1986年 7.1%
1987年 5.6%
1988年 5.5%
1989年 5.7%
1990年 7.1%
1991年 7.9%
1992年 6.4%
1993年 5.3%
1994年 4.1%
1995年 3.2%
1996年 2.6%

バブル前でも5～6％だったらしいね。
今の金利が異常なだけかもよ。

[707: 匿名さん]

一緒に当時のインフレ率と賃金上昇率をお願いします

[708: 匿名さん]

>>706

名目金利実質金利って知ってる？
実質金利で言うと８０年代より今のほうが高いんだよ？

[709: 匿名さん]

米国FRBのバーナンキ議長の住宅ローンがちょっとした話題になっている。
議長は、米国の「TIME」誌同誌のインタビューで、これまで変動金利型だった
自分の住宅ローンを固定金利型に借り換えたと明かした。借り換えを行ったのは
2、3カ月前で、5％を少しこえる金利の30年固定型のローンを契約したのだという。

FRB議長は金利に対する影響力が世界で一番大きな人物だから、彼が固定金利のローン
を組むということは、将来金利が上昇する公算が大きいということか、などの憶測を
呼び、一部で話題になっている。

バーナンキ議長自身が将来金利を上げるのではないかという推測を言う人もいるようだ。

[710: 匿名さん]

事実ならバーナンキ人間ちっちぇぇ！

[711: 匿名さん]

>>709
今アメリカの景気は
リーマン以前の水準に戻りつつあるからな。

ただ、思いっきり畑違いだね。

[712: 匿名さん]

>>709

ネタが古い。去年1月の話じゃないか。

米連邦準備理事会（FRB）は、サブプライムローン関連の救済策として1兆ドル超の住宅ローン関連証券の買い取りを行ってきた。そして2010年3月末にこれらの証券の買い取りを停止した。その結果、住宅ローン金利が丸1％上昇すると見る向きがあり、借り手は厳しい状況に追い込まれるとも言われていた。

よって、住宅ローン関連救済策が終わる為、金利が上がるだけで、バーナンキが将来FF金利を上げるから住宅ローンをリファイナンスした訳じゃない。っていうか、そんなインサイダー的な事をFRB理事長がする訳ない。

米連邦準備理事会（FRB）は、今後も超低金利を「長期間（extended period）」継続すると話しており、ベン・バーナンキFRB議長も2月24日の議会証言でこのメッセージを繰り返している。

バーナンキが住宅ローンを借り換えた直後に議会証言で「異例の低金利を長期間維持」を再確認。
http://fxday.livedoor.biz/archives/51803416.html

[713: 匿名さん]

今思いついたんだが、ここのスレでは｢変動金利が3％になるには
日経がいくらになってウンヌン」とか言ってる理論が正しければ、
デベの広告で例えば
｢万一支払い期間中、変動金利が4％を超えた部分の利息は当方で負担いたします」
っていうようなセールストーク始まったりして。

でも下の方に小さい字で　
※国債の暴落に起因するハイパーインフレによる金利上昇は対象外とさせていただきます。
とか。　

[714: 匿名さん]

そもそも変動を選択した人も変動金利が３％を超えるような世の中に
なって欲しいと思ってる人が多いと思うけど。

今のような金利が安い方安い方、と選択しなければならない世の中の方が不幸。
でもそれが今の現実。とても借金なんて残しておけないから、変動で早めに繰り上げ返済。

[716: 匿名さん]

>>705
東証一部上場のごく限られた銘柄の株価と
変動金利の連動性を見出して、レンジまで予測できるのか。
オマエすごいな。

[717: 匿名さん]

>>716

2000年ゼロ金利解除時の日経平均が20000円前後。2006年のゼロ金利解除時が18000円前後。
いずれも今となってはゼロ金利解除は時期尚早と批判を浴びている事と、2010年ゼロ金利導入時
白川総裁はインフレ率が安定して1%を維持するようになるまでゼロ金利政策を継続すると
言っているからそんなに外してないと思うけど。

[718: 匿名さん]

今の流れ解説

①融資検討者　　変動金利は少し怖いかも
②変動マスター　年３％繰上げ方式ウンヌンで皆余裕、固定選ぶ理由が無い。
③融資検討者　　でもフラットＳだから固定でも安いし、変動だと多少はリスクが。
④変動マスター　リスクは銀行が説明済み、そもそも日経株価がウンヌンでありえない。
⑤融資検討者　　でもバブルの例もあるし、今が異常なだけで金利上昇に多少の懸念が。
⑥変動マスター　逆に金利が上がるのが望ましい。インフレで賃金も上がるし歓迎。ますます変動有利。
⑦　　　　　　　①に戻る

[719: 匿名さん]

ここでひとつ質問させてださい。

「金利上昇＝給料上がる」
だから逆に金利上昇は歓迎すべきことだ、ますます変動金利優位！
みたいな考えをいろんな方面から聞くのだが…

そもそも「景気が良くなる＝給料上がる」という図式は成り立つのかどうか…
物価が上がり、利率も上がって日本国民の全体的な所得は底上げで国民の平均所得は上がるように見えますが、果して俺達全員の給料が200万・300万上がるようになるんですかね？
バブル世代の給料って実際どうだったんですか？　みんな年収1000万とかだったんですか？　俺はロスト・ジェネレーションの人間だからわかりません。

[720: 匿名さん]

景気が良くなって給料上がらなかったら、ローン関係なくキツイ。

[721: 匿名さん]

７１９です。　続き

直接話題に関係ないけど、バブル時代は俺が小学生高学年のとき。バスケクラブに所属してたけど、バッシュが一足３万～４万ました。（今は１万円台）　親は公務員だったから、好景気の恩恵は受けていなかったんでしょうね、ボロッちい上履きバッシュしか買ってもらえませんでした。（涙）

[722: 匿名]

世界的に金融緩和で資金がジャブジャブ。
新興国が日本の高度成長期の倍の伸びで牽引してきたが、この先国策で資金流入を抑止されればどこに資金は向かうのか？
日本株が見込み以上買われても、金利も給料もあがる世の中になっていれば良いが。

[723: 匿名さん]

>>719
いい質問ですね。そうなんです。20年、30年前の日本ですと一般論的には
｢金利上昇＝給与アップ」でした。現在はグローバル化がさらに進み、そう
単純ではなくなりました。インフレが進んでも他国との関係から給与は
据え置かれる可能性も否定できません。金融関係者に聞いてもキチンとした
返事はもらえませんでした。

イギリスでは金利が大きく上昇した時に、給与が上がらず破綻が続出して
社会問題化した例もあるそうですので、十分な検討が必要でしょう。

[724: 匿名さん]

日経平均が上がってゼロ金利が解除されたら、上場企業の給料は普通に考えて上がるでしょ。
そうじゃない所はそこに勤めてる人が悪い。
例えば公務員は逆に不況には有利だよね。勤め先でどういう景気状況が得意・苦手か違う。

[725: 匿名さん]

>バブル世代の給料って実際どうだったんですか？

大きく給料は上がってますよ。日経平均の頂点39000円がバブルの頂点だとすると89年ですが、その10年前
79年の大卒初任給が9万円くらい、90年が18万くらいですので10年で所得は約倍になってます。
ただ、これは名目賃金であり、当然物価も上昇しているので79年の初任給9万円の人が89年の初任給18万円の
人より貧乏だったかと言うと決してそんな事は無い訳です。ようるすに名目上所得は倍になりましたが
実質はほとんど変わっていない訳です。

>>722

そもそも株とはその企業の将来の成長を見込んで買う物。資金余りで投機的に買われた物は短期的に上昇する
可能性が有ったとしてもそれを維持するにはそれに伴った企業業績が必要でしょう。いくら金が余ってたって
業績の悪い企業の株なんて誰も見向きもしません。また、そのような投機的な一時的な株価上昇で日銀が
利上げするとも思えません。日銀は株価だけを見て政策金利を決めているわけでは無いですから。

>>723

グローバル化が進むとインフレ上昇と金利上昇が進んで賃金の上昇が進まないとは例えばどのような例でしょうか？
金融機関の関係者に聞いても前例が無い事は答えられないでしょう。イギリスの例を出していますが、ポンド
危機の時の事ですか？為替市場の規模から考えても日本が同じ危機になるとはとても考えられません。

[726: 匿名さん]

消費者物価のなかで、ウエイトの一番大きなものはサービスで、サービス価格のうちもっとも大きなコストは人件費（賃金）である。
賃金は、それ以外にも、すべての物価の中にコストとして入っている。
賃金はまた、所得でもある。
所得が増えれば需要が増え、需要が増えれば物価も上がりやすくなる。
物価が上がれば、賃金も上がりやすくなる。
物価が上がった時に、賃金が上がらなければ利潤は増える。
物価と利潤が上がっているのに、いつまでも賃金を抑えておくことはできない。
しかし、現実に物価は上がっていない。
となると、「物価が上がらないから賃金が上がらず、賃金が上がらないから物価も上がらない」ということになる。

[727: 匿名さん]

銀行員とかいまだに誘導する書き込みは止めてくださいね

[728: 匿名さん]

>>719

>物価が上がり、利率も上がって日本国民の全体的な所得は底上げで国民の平均所得は上がるように見えますが、
>果して俺達全員の給料が200万・300万上がるようになるんですかね？

明確にインフレになれば、全員所得は上がるんじゃない？
ただし、上がる幅は業種や職業によって違うと思う。

不動産や証券、運用会社は相当に儲かるので、給与（ボーナスかな？）はかなり上がる。
2倍になっても不思議じゃない。
一方、公務員は遅行性があるし、輸出産業は為替が動くタイミングでちょっと遅れるかもね。
（円安になるだろうけど、為替予約してるだろうから）

ちなみに200万、300万は物の例えだと思うけど、仮に年収1000万→1200万、1300万だとしても、
さすがに上がりすぎだと思う。全体平均としては5-6年くらいかけて上がるんだろうけど。

[729: 匿名さん]

人口、特に若年層の人口が減るのに、長期的に需要が増えるというのは考えにいくいね。
上がっても一過性の物でしょう。

人口減がとまらない限りデフレを止めるのはほとんど無理な気がする。

[730: 匿名さん]

物価が上がっても給料が上がらないって言ってる人は実質給料が減る事になるよね？

例えば年収500万の人が1000万になったとしても物価が2倍になったら実際は増えてないのと同じ。
毎年2%のインフレが10年続いて給料が上がらなかったら毎年2%づつ給料が10年下がり続けるのと同じ。

これじゃ、固定でも安全とは言えませんよね？

[731: 匿名さん]

>>730
安全どころか、いずれ破綻するでしょう。

固定金利の人は、デフレ状態の今でも高い実質金利を支払う奇特な人なので、
十分に余裕を持って固定で借りているのかもしれません。

そもそも余裕があるなら変動金利で良いのに、と思いますが。

[732: 匿名さん]

デフレが10年続いたらフラット35Sの1％優遇と減税が同時に切れる
社会問題が起きるかもね

ゆとりローンの破綻問題からなぜ学ばないのか

[733: 匿名さん]

＞＞730

は?　そんな状況なら変動より何倍も安全なんじゃないですか？
なんか妙に固定を批判している人いるけど、今高い固定で借りている人なんていないでしょ。フラット３５sでしょ、今は
なんかあらぬ虚像の固定を攻撃して安心しようとしているようにしか見えない。

[734: 匿名さん]

>>733

ですからフラットSは今の時代、ひとつの選択肢として変動派の人たちも否定してませんよ。
私が借りた時代はフラットSは選択できませんでしたので。

むしろあなたのようにわざわざ変動スレに来ていったい何がしたいのか理解に苦しみます。

[735: 匿名さん]

>>734

別にフラットうんぬん言ってないだろ。
固定を出汁にして変動を正当化してる奴がいるってことだろ　もっと行間よめ

[736: 匿名さん]

だ・か・ら、固定で借りて人間がわざわざ何しに来てるのかって聞いてるんだよ。
あんたらは今後金利を気にする必要がないんでしょ？

[737: 契約済みさん]

だから・ですからと、後付けだな

[738: 匿名さん]

結局、借入額が多いと固定で借りてもこうなっちゃうんだな。
病んでる。

[739: 匿名さん]

ＦＰの人に聞いたのですが、大阪の人って圧倒的に変動を選択するらしいですね。
県民性が出てますなあ・・

[740: 匿名]

関東も圧倒的に変動が多いですよ　今は・・。

[743: 匿名さん]

もうそんなのほっとけよ
永遠に繰り返されてきてるもんなんだから今さらだろ
信じれるのは自分だけ自分の信じた道を行けばいい

しかし収入減が止まらないなぁ
見せ掛けだけの利益はいずれ頭打ちになる
一般世帯の収入が増えなきゃ景気回復なんてありえない
まだまだ先は長そうだ。しんどいな

[744: 匿名さん]

>>733
フラット35Ｓですら、変動と比べれば十分に高い金利だけどね。ステップアップ確定だし。

変動の最安値は0.775％になったんだし、手数料無料で1万円～繰上げ返済できるんだから、
どんどん返せば良いだけ。

[745: 匿名さん]

そんなに家にお金をかけすぎずに年収の3倍くらいのローンで買えば固定でも変動でも対した問題にならないんじゃない。

[746: 匿名]

同じ３倍でも金利が違えば支払い額も内訳も変わるからそれ目安にしちゃダメよ。

[747: 匿名さん]

>>745
そんな安い物件で満足できるか？というのもあるし、
お金を貯めて3倍以下のローンにするという意味なら、
家賃払いながら貯金するより、例えば年収の5倍のローン組んだ方がトータルコストは低くなる。

年取ったらローン組めなくなるリスクだってあるということを忘れてる人は多いよね。

[748: 匿名さん]

>>747
こらこら。
ローン前の手持ち資金でリスク下げなよ。
手遅れか･･･

[749: 匿名]

ﾉﾝﾊﾞﾝｸなんですが、長期変動が1.8％は高いですか？

[750: もうすぐ結論ださなきゃさん]

変動か固定かは、金利上昇リスクをどうとらえるかってことでしょ？
ある意味では丁半博打みたいなもで、払い終えたときに勝ったか
負けたかがわかるものって考えてます。
もっとも、固定は金利上昇すればお得で、下がれば借替ができるメリットがあるけど、
金利が横ばいなら変動よりも高いコストを払わなければならないのがデメリット。
一方、変動は今後大幅な金利上昇がなければ、当然ながら固定よりも低い水準なので
メリットあるけど、金利上昇局面では今の水準の金利は望めないのがデメリット。
個々人の考え方が反映されて面白いですよ。
と、思っていながらも、いざ自分のこととなると、なかなか決断できない私ですが、
ﾌﾗｯﾄの金利が今よりも多少上がっても、十分低いと思うので、自分でリスクをコントロール
できる固定を選ぼうかなと思っています。

[751: 匿名さん]

>>750
>もっとも、固定は金利上昇すればお得で、下がれば借替ができるメリットがあるけど、
>金利が横ばいなら変動よりも高いコストを払わなければならないのがデメリット。

固定金利の選択は文字通り「保険料」で、事が起きなければ負ける。
また、事が起きた場合、それが小さなものなら保険よりも手元資金で賄う方が安上がりである点も同じ。

住宅ローンの場合はそれに加えて、「事が起きるのが遅いと負ける」という点が異なる。
時間の経過と共に勝敗が見えてしまい、逆転は不可能になるから。


>一方、変動は今後大幅な金利上昇がなければ、当然ながら固定よりも低い水準なので
>メリットあるけど、金利上昇局面では今の水準の金利は望めないのがデメリット。

なお、長期金利と変動金利は決定の仕組みが異なるので、長期金利が上昇しても短期金利は上昇しない
ケースがある。また、金利上昇局面では長期金利の方が先に上がるが、短期金利が上がるほどの
金利上昇になるか分からない。あるいは短期金利の上昇は微量にとどまるケースが考えられる。

[752: 匿名]

変動は今が底値です。上がった時の金利を3%ぐらいと考えて借りられる金額を「銀行」ではなく絶対に「自分」で決めましょう。試算できるサイトもあります。よく3%も上がらないなどと軽く言う人がいますがその根拠は？日経平均？インフレ？全部あてになりません。借りてから返せませんでは遅いのです。ごく普通のサラリーマン家庭ができることなんて限られています。

たとえば10万円の商品を一括で払うとなると躊躇し、分割で月々2000円となると安いと感じつい買ってしまう。住宅ローンもこれに似ているかもしれません。

しかしこれとは比べものにならない何千万円という身の丈に合わない額を借金するのです。

変動の今の金利の安さで決して決めないでください。私は絶対に3%まで上がるとは言ってません。それぐらいの用心深さが必要だということです。いまあなたが考えるべきはどんな家にしようということではありません。身の丈にあった借金の額です。

[753: もうすぐ結論ださなきゃさん]

＞７５１
そりゃそうだけど、今この時点でどっちを選ぶかって考えたらってこと。
変動と固定は先にくほど逆転できないのは仰る通り。ﾌﾗｯﾄ３５Sなら10年間1％金利引かれるし、
この10年間が1.41%程度なら選ぶ人が増えても不思議じゃないですよね（実際、今の優遇措置で
魅力が増したのか、選択する人は多いそうです）。

＞なお、長期金利と変動金利は決定の仕組みが異なるので、長期金利が上昇しても短期金利は上昇しない
ケースがある。また、金利上昇局面では長期金利の方が先に上がるが、短期金利が上がるほどの
金利上昇になるか分からない。あるいは短期金利の上昇は微量にとどまるケースが考えられる。

これは、借りる時乃至は固定・変動を決断する時に気にすることで、調達後の10年であれば、瑣末なことですよ。
視野スパンが違うよね。

[754: 匿名さん]

>>750
丁半博打は固定だけで、リスクコントロールが出来るのは変動じゃないの？
固定でどうやってリスクをコントロールするのか教えて欲しいです。

１、更なるデフレ進行（金利低下）
２、今程度の金利継続
３、金利上昇

の3パターンでそれぞれの対応はどうするのでしょうか？

変動の場合１，２は固定より支払額が少ないので説明は要らないだろうから、
3のリスクコントロールについて

1つ目は金利が上がる経済情勢なら給料も上がっているだろうから、生活は困窮しない。
2つ目に給料が上がらなくても、インフレで家の価値は上がっているので売ると言う選択しがある
3つ目に売ると言う選択をする場合、元金が固定より減っているため売りやすく、利益も出易い

つまり変動の場合は金利上昇局面において、返し続けるという選択以外に、売る選択が可能であると言うこと。
もちろんここにもリスクは存在していて、
金利が上がっても、給料が上がらずに、さらに土地の値段も上がらないと言う場合に限り
リスクに対処出来なくなる。しかし私の想像力ではどうやったらこのケースになるのか想像できない。

もちろん金利上昇し続ければ今、固定で組んでる人に比べれば総支払額は多くなる。
しかし、その多くなる分がリスクヘッジの対価となる。

そもそもリスクヘッジで利益は少なくなるけど、損を小さくしようとするものであり、
今の金利が底　→　今後金利が上がりそう　→　固定にして将来金利が上昇すれば儲かる
って言うのはリスクヘッジの考えではなくギャンブルです。

[755: 匿名さん]

>>754

同意見です。
丁半博打は、建前上は確立50％。

短プラの固定を上回る上昇は少子高齢化かつ無能な某政党の日本では確率はそんなに高くないかと。

[756: 匿名さん]

ここのスレは面白いけど、フラットＳ非対応の低性能物件かフラットＳがなかった時代の人が
｢変動」を組んだ正当性を、これから組む素人に吹き込む目的があるから注意が必要。

オレの調査では昨年のローンは年収別にみると650～950万程度のそこそこの所得の人は
フラットＳが7割以上。500以下の年収はそもそもフラットＳ基準に達していない物件の
購入が大半だから9割以上変動。逆に年収が1,500万以上あると余裕があるためか、
変動とフラットは6対4ぐらい。

普通のそこそこの所得がある家族は実はフラットＳが普通だったりする。

[757: も]

＞７５４さん
私の考えを開陳いたします
私の考えるリスクコントロールとは、総支払額がFIXされ、その返済スケジュールが脅かされないことと
考えます。変動は自身の努力の及ばない事象なので支払額をコントロールできないと考えます。

質問の３点では、固定の弱さは１．２に出ており、３は寧ろ固定の強みです。

＞3つ目に売ると言う選択をする場合、元金が固定より減っているため売りやすく、利益も出易い

何を根拠としているかわかりませんが、契約条件で人それぞれです。35年の元利均等なら、20年の元本均等
のほうが、元本の償還スピードは速いでしょうしね。これは固定と変動という議論ではなく、借入条件だと
思います。金利が下がって返済が促進する契約方法もありますが（返済額を一定にして金利が下がれば元本返済あ促進、だけど上昇したら金利ばっかり払って元本が減らない）、住宅ローンとしては一般的ではないと思います。

＞つまり変動の場合は金利上昇局面において、返し続けるという選択以外に、売る選択が可能であると言うこと。

これもちゃうね。返し続けられなければ、売るしか道はない。金利の上昇に収入増が遅れた場合だから、
職種、業界で差が出ちゃうから、一般的ではないけど。でもこうなったら、売却してローン返済はできた
けど、ダウンサイジングした家を買おうにも高いし、賃料も上昇傾向だとしたら、人生手詰まりだよね。

リスクヘッジを利益だとか損だとかという発想じゃないんだよね。
敢えてその表現に乗るとしたら、利益は恙無く遅れた人生、損は波乱万丈な人生ですか…

そもそも金利がこんなに低いのは異常だと感じるかどうか、に尽きるし、まさに前レスで書いたとおり
個々人の考え方がもろに反映されることだと思います。だから、議論が尽きなくておもしろいんだけど。
それぞれの正解は各々の人生で出るもんだと思うよ。

[758: 匿名さん]

>>756 補足

昨年は全体でみると｢変動」は２５％　｢全期間固定｣は４０％であるが、500万以下の
所得が低いゾーンが中古とかローコスト住宅・マンション買ったりで一番のボリューム
ゾーンになっているためか｢変動｣の比率が多くなっている。

普通に650～950ぐらいのそこそこ年収が財閥系の物件とか大手ＨＭ物件買ったら、
フラットＳが当たり前。

[759: も]

＞＞７５８さんに便乗
機構のHPの統計みたわけじゃないんだけど、担当からのヒアリングだと
元本均等も増えてるらしいですよ。
金利上昇へのストレス耐性は借入金圧縮に尽きるので、なるほどの選択ですね。
支払いがトップヘビーで、誰もが出来るわけじゃないから、広まりにくいんですかね。

[760: 匿名さん]

変動金利とフラット35Sの金利差を考えれば0.5％までなら
わりとすぐ上がる金利差だから11年目に＋1％だということを考えてもフラット35Sのほうがいいかと思う。
ただ現状はフラット金利は約1％の差があるならそんなにすぐには差が縮まらないし、
最初の10年で通常の固定金利で払うくらいの繰上返済できるなら変動金利でいいと思う。
そこまでがっつり繰上できないならフラット35Sも検討していいんじゃないかな。

[761: 匿名]

760さん。賛成です。

[762: 匿名さん]

>>760
価値観だと思うけど、0.5％の差であっても私は変動金利を選択する。
低成長の日本では、過去10年の最高値が現状の変動金利+0.5％だから。
（不動産がプチバブルで日経平均が17000-18000くらいだった）

また、実質的には団信の0.3％もあるから0.8％差でしょ？
当初の10年間だけでも変動よりも高コストになる可能性が高いのに、（変動は差額を繰り上げ返済できるし）
10年後のステップアップを考慮すれば、フラットを選択するのは困難。

長期金利が大幅に低下して、団信込みで0.25-0.3％差くらいにならないと厳しい。

[763: 匿名さん]

元利金等と元本均等の話をしている人がいるけど、既に結論は出ている。

・元本均等の選択は意味がない
・繰り上げ返済時、期間短縮は意味がない

散々検証されたから、今や常識だと思っていたけど。

[764: 匿名さん]

これから借りるならこの際変動と固定ミックスというのはどう思われますか？

[765: 匿名さん]

フラット35で借りるとして
http://dd2movie.jp/ranking/interestlist.html
↑見るとノンバンク、ネット系を除いて手数料無料の金融機関での最低金利は
みずほの2.63%。団信入れて2.93%

個人的な意見なんだけどノンバンク、ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでも
ちょっと怖くて使えない。給料振り込み、各種支払い口座の事も考えると窓口が無いのはかなりつらいし、
何よりネット系はほとんどが本職が別に有っていつ撤退するか解らないし、ノンバンク系はいきなり破綻なんて
事も考えられる（それは体力の無い地銀も一緒だけど）

以上を考えて1月にフラットSで借りるならみずほの2.63%（団信入れて2.93%）が最低ライン。
当初10年1.93のフラット35sと変動0.875の比較、どちらがいいかなぁ？？

[766: 匿名さん]

>>765
変動の最安値は中央三井信託の0.775
手数料無料の繰上げ返済にも対応してる

[768: 匿名さん]

>>767

え？どの辺が都合が良いのでしょうか？？？

[769: 購入経験者さん]

>>756

>ここのスレは面白いけど、フラットＳ非対応の低性能物件かフラットＳがなかった時代の人が
>｢変動」を組んだ正当性を、これから組む素人に吹き込む目的があるから注意が必要。

たしかにその通り。


>>765

たしかに少しおかしくないですか？

①団信３％ってどこからきたのか
フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか？　生命保険で実質1.7程度

②>ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでもちょっと怖くて使えない。
今話題にしてる変動金利の０％台はネット系の話でしょ？　ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか？

③そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ？

[770: 購入経験者さん]

>>766

ところであなたは0.775で借りれているの？w

[772: 匿名さん]

低い変動金利で借りてバンバン繰り上げ返済したってさ、どうせあれでしょ、病気とかで死んじゃったりしてさ、カミさんとかガキを苦労させるでしょ？だったらさ、フラットでのんびり借りて、死んだら団信でチャラ。そして貯金はちゃっかりしているってのがベストじゃない？

[773: 匿名]

ここを読んでてやはりフラットSに決めました。
いくら変動の良い話を聞いても不安なので。

[774: 匿名さん]

>フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか

住宅を買う年齢層から考えると生命保険のほうが割高になりますね。20歳代なら生保のほうが得でしょうが、
普通は皆団信に入るしか無いと思うのですが？フラットの人って団信入らないのが普通なのですか？
それをリスクと考えないのでしょうか？？金利上昇リスクを考えるのに自分が死亡した後の残された家族の事は考えない？

>今話題にしてる変動金利の０％台はネット系の話でしょ？　ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか？

変動金利は別にネット系ではなくても0.875は普通です。さすがに0.775は交渉次第となるでしょうけど。都銀でも普通に0.875で借りられますよ？

>そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ？

仮にそうだとしても窓口が無くなるのですよ？どこの金融機関が引き継ぐのか知りませんが、そうなれば
かなり面倒な手続きを強いられる可能性も有りますし、何より不便です。

というか、最低金利のSBIですら団信抜きで2.41で割高の手数料を取られます。それならみずほは2.63で
団信抜き手数料31500円です。金利差0.22で手数料を考えたら借入後の便利さ、安心度を考えてみずほのほうが

[775: 匿名さん]

>773

じゃ来るなよ

[776: 匿名さん]

＞774

あなたはシュミレーションしたことないでしょ。
団信は４０歳半ばの人をモデルにした人の保険料なのですよ。４０歳以下なら生保のほうが得になりますよ。

＞都銀でも普通に0.875で借りられますよ？
そういうあなたは0.875で借りてるの？　そんな金利の人は条件が絞られるんじゃないの？

[778: 匿名]

>772
私も全く同じ考え方です。
家族を安心させる最善策を選択したい。
現時点の出金損得勘定じゃなくてね。

[779: 匿名さん]

繰り返しになりますが
今後景気が良くなって金利が上がる世の中になると思う人は固定で、そうでない人は変動でいいんですよ。
実際政策金利が上がるにはまず景気が良くなってインフレになること、
っで金利を上げても消費は冷え込まないよねっとおそるおそる0.25アップ。
それから半年とか消費動向を確認。消費が落ち込めばまた利下げ。
ちょっとでも消費が落ち込めば世の中「景気対策！！」っと叫びだすから。
それでもインフレが続くようであればまた利上げ。
こんな感じで利上げがあっても、高い買い物ができてインフレが持続されなければいけない。
だとするとみなさんお金に余裕ができているはずですね。

[780: 匿名さん]

>>776

>団信は４０歳半ばの人をモデルにした人の保険料なのですよ。４０歳以下なら生保のほうが得になりますよ。

あんたこそシミュレーションした事ないでしょ？生保のほうが圧倒的に得なのは20代まで。
30歳代、しかも後半の人は得と言っても大したこと無い。
いずれにしてもフラットで借りるには生保なり団信なり、余計にかなりお金がかかるって事。それの目安が
プラス0.3%。

>そういうあなたは0.875で借りてるの？　そんな金利の人は条件が絞られるんじゃないの？

いやいや今じゃ0.875は普通だって。数年前に借りた人でも交渉しだいで1.6%優遇もらえるのに。
そんな事も知らないでフラットとの比較してんの？デベ提携なら真っ先に変動0.875勧められるよ？

[781: 匿名]

私30才。4800万のフラットSで35年借りました。 金利は1月の最低金利。
団信と生保比較したら80万ほど総支払額に差が出ました。 あと、たばこ吸わないとかの条件でより安くなったな。

なので、団信にこだわる必要はないですね。

[782: 匿名さん]

>>770
うちは0.875。0.775が出たのはつい最近。

>>771
変動の場合は、上げ下げというよりも下がりっぱなし。
優遇幅が拡大し続けているから。元が低いからフラットほど上下はしない。

いずれ、0.675も出るのかもしれないね。
借り換えるほどかはその時の残債次第だけど。

中央三井に行けば、とりあえず0.775で貸してくれるんじゃない？借り換えもＯＫとある。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_02.html

[783: 匿名さん]

>>769
>①団信３％ってどこからきたのか
>フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか？
>生命保険で実質1.7程度

団信は0.3％でしょ？

叩くこと自体が目的になっているんじゃないの？

[784: 匿名さん]

>>781

30才ならいいんでない？
逆に40過ぎたら団信必須だろ。

[785: 匿名さん]

団信0.3％って高いでしょ。
生保とあんまり変わらないって言っている人いるけど
てことはここに書き込んでる人はみんな４０前後のオジサンってこと？

[786: 匿名さん]

>>７８０

＞いやいや今じゃ0.875は普通だって。数年前に借りた人でも交渉しだいで1.6%優遇もらえるのに。

マジで？　うちの会社の人平気で変動２％台だよ？　そんなことありえるのかよ？？

[787: 匿名さん]

俺が推測するにここで変動を推す人たちは借り換え組のオジサンたち。
そんな人が固定を選ぶわけないわな。

[788: 匿名さん]

自分は０．８７５％だけど
会社の同僚３人同じ金利ですよ。

[789: 匿名さん]

>>７８８

ちがうちがう
借りた後に優遇を交渉して金利下げてもらえるのかってこと。そんなことまかり通ったらこの世の変動の人みんな１％前後で借りてることになると思うんだが

[790: 匿名さん]

>>789

普通に優遇変更してくれますよ。もっとも個人の属性次第のところも有りますが。
だって今借り換えで0.875とかに出来ますので借りている金融機関が優遇変更に応じなければ
借り換えてしまえばいいわけですし。銀行も他行へ借り換えられては困るので優遇幅拡大に応じる訳です。

[791: 匿名さん]

>>789
交渉次第だよ。
俺がローン借りる時も複数の銀行で合い見積もりした。

しまいには「○○銀行は1.5％優遇と言ってるけど、御行はどうされますか？」
と嘘言って、1.6％優遇を引き出した。

要は住宅ローン借りるのも仕事と同じ。交渉で大部分が決まる。
始まる前から勝ち戦or負け戦の仕事って多いだろ？最初の入り方が大事なんだよ。

[792: 匿名]

んで来年の今頃は何％だろうね♪

[793: 匿名さん]

＞＞792

来年の今頃は、景気は良くなっているとは思えないので短プラは現状維持、長期金利は現政権の国債増発等の愚策で上昇していると個人的には思います。

[794: 匿名さん]

>>793
ほとんどの人が同意見だから正解はその逆なんだろうね
現在、大多数の人間が変動で借りてるってことは近い将来変動金利が上がりそうな予感

[795: 匿名さん]

景気は回復基調にあるので、順調に行けば来年の中ごろ～終わりごろに0.25％の利上げがあるかもね。

もっとも、長期金利はそれ以前に上がってしまうけど。（米国が良い例）

http://finance.yahoo.com/echarts?s=%5ETNX+Interactive#symbol=%5ETNX;ra...

0.25％上がってもフラット35Sより安いし、不動産価格も上がるわけだから良いんじゃないの。
デフレはいい加減にして欲しいところ。

[796: 匿名さん]

>795

景気は輸出関連で回復基調にあると思いますが、今のままでは国内は全く駄目な気がします。
短プラ上げて、変動があがったら住宅ローンを抱えている給与所得者の何割かが干上がって恵に気悪影響な気がします。

[797: 匿名さん]

>>796
その通りなんだけど、日銀は「デフレターゲット」なのも現実なので。

景気回復のパターンは、米国が景気回復→円安→円安主導による輸出回復、といういつものやつ。

0.25％くらいの利上げなら影響はほどんどないと思うよ。
それで支払いが困難になるならフラットすら無理だし。

問題が表面化するのはステップアップが実際に起きる2020年だと思う。
支払いは困難、借り換えするにも担保割れ、収入不足、健康問題等によりできない、
そんな人たちが大量発生するんじゃなかろーか。その時景気が良ければ良いんだけど。

普通、残債が減ってくれば金利上昇リスクが取れるから、10年後は変動で借り換える手もある。
だけど、色んな問題で借り換えできないケースは今でもあるからね。

[798: 匿名]

フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから、ほとんどの人は支払い困難にはならないのでは。特に最初の10年間で何回か繰上げ返済するような人は、全くステップアップしたように感じない人もいるでしょうし、10年あれば月1万くらいは昇給してる人も多いでしょうし。
少し前破綻が問題になったステップアップ返済は、確かものすごい支払い額の増え方でしたよね。それとフラットSは全然違うとは思いますが、11年目以降に借り換えしたい人で収入減や健康問題で引っかかる人は当然出てきそうです。
ローン払いながら貯蓄ができる人は問題ないけど、最初の10年で既にカツカツじゃ、変動でもフラットSでもヤバい。それに今のフラットSで10年後に担保割れしてるなら、ずっと金利1％以下の保証があるわけでもない変動でも担保割れの可能性あり。
資産デフレは怖いですね。このままデフレが続いたら…変動が安泰とかの問題でなく気分が沈みます。

[799: 匿名さん]

変動だって金利が1～2%上がったって返済額は1～2万しか上がらないんだよね。
ようするに変動が怖いのは景気がよくならない（収入が上がらない）状況で金利がバブル期並の7%とかに
なった時だけ。

でもそんな状況が思いつかない。財政破綻？国債暴落？そうなったらフラットだから安全？
そう考えると変動のリスクなんてたいしたことない。なら借金はなるべく早く返せる最善の選択は変動＋繰り上げなのです。

[800: 匿名さん]

>>798
記載の通り、その1万がキツイんじゃないかと思う。
だって、仮にデフレが続いたら給料下がる状態で、金利だけ上がるんだよ？
変動はそのリスクはない。景気に連動するのが変動金利だから。

また、そもそも繰上げを前提にするならフラットSを選択する必要性は低いのでは？（無駄に高い金利になる）
なので、フラットSを選ぶべき人が選んでいることを前提にすると、デフレ継続のケースはキツイ。

なお、担保割れしているような状態なら、変動は現在の金利ままだと思うよ。（もっと低い可能性はある）

個々で物件の当たり外れはあるだろうけど、総じて見れば上記のような感じだと思う。
だから「長期固定はデフレに弱い」と言われるんだよね。実質金利がすこぶる高いから。