変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[581: 564-565]

>566さん
>567->568(549)さん

レス有り難うございます。
教えて頂いた事を元にもう少しシミュレーションしてみたいと思います。
またわからない事があれば書き込みさせて頂くかもしれません。(^_^;)

有り難うございました！

[582: 匿名]

>>580
繰り上げするマメな性格ではないから、最初から、月額多めで期間も短めに組んでます。
自己管理ができないというより、
お金が無ければ無いなりに、あればそれなりに暮らします。
うちみたいに繰り上げない人もいると思うんだけど。

[583: 匿名さん]

>>582おっしゃる通りだと思います。
このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。
ただ、いつもの流れで

変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

といつものパターンになっていますが、
地方都市だと年収400～500万向けの2000万程度の新築マンションを当たり前のように
フルローン提案とか普通にあったりしますよ。当然繰り上げも皆さんのように簡単では
ありません。

[584: 匿名さん]

>>583
>地方都市だと年収400～500万向けの2000万程度の新築マンションを当たり前のように
>フルローン提案とか普通にあったりしますよ。当然繰り上げも皆さんのように簡単では
>ありません。

このケースは借りるより買った方が安上がりだから。
地方は地べたがとても安く、上物の減価償却というスタイルだからでしょ？
一日も早く買った方が良いんだから、フルローンは当然視野に入れるべき選択肢。

変動とか固定とか、そいういう問題じゃない。

[585: 匿名さん]

固定、変動に加えて　確率変動というのができるらしい。

ある一定割合で今借りてるローン金利がゼロ金利になり、さらにはマイナス金利に

・・・という初夢でした。

[586: 匿名さん]

>変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

全然違います。
変動なのに繰上出来ない人の発言って具体的にどの人ですか？

実際は
変動スレなのに固定で借りた人が変動を蔑視するような発言→変動の人から批難集中→荒れる

>このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。

これの根拠は？思いこみ？
私が思うに固定さんのほうが繰上をしない人が多いのではないでしょうか？
なぜなら変動で借りたほうがフラットより断然繰上がしやすいです。私の借入している金融機関は
毎月自動で定額繰上にも対応していますし、ネットバンキングから24時間いつでも少額から自分の口座より
繰上返済が手数料無料で行えます。私は余剰金が出た際はネットバンキングからそのときの状況に合わせて
繰上に回すか積み立て定期に回すかを判断しています。

しかしながらフラットで借りてしまうと最低100万円からだったり、手続きが面倒だったりします。

両方を比較すればどちらが繰上を多くしているかはもう明白ですね。
おそらく、固定さんは自分たちが繰上を出来ていないので変動も同じに違いないと思っているのでしょう。
お金は持っていれば使っちゃう的な発言も自分がそういう人だからでしょう。でも世の中のその他大勢の
人は違います。今時貯金が出来ない人なんてほんの一握りですよ。貯金が出来れば繰上なんて普通に出来る
はずです。

前のレスで有りましたが、住宅ローンの平均完済期間を見ればほとんどの人が繰上を行っているのは明白です。

[587: 購入検討中さん]

結論的にはどっちがいいのか具体的にまとめて欲しい

短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？

長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？

固定金利が上がれば、変動もあがると思うので、変動がどれくらいあがれば、固定に切り替えていく作戦とか？

変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？

[588: 匿名さん]

>短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？
確実な話はないです。自分の中に論理的な筋道を考えてこうなるだろう
だから得だというストーリーを組み立てるだけです。
未来の話は誰にもわからない。

＞長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？
固定金利＞変動の間は変動ですよ。
固定金利だって借りる時点が変われば上昇するんだから。住宅金融支援機構の役割は住宅ローン金利が大幅に上昇して住宅が取得できない事態に備え「低利」で住宅ローンを提供する機関（厳密に言えば前身の住宅金融公庫はそうだった）
フラットの金利＜変動になったら変動からフラットに借り換えたらいいんです。

＞変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？
５年１２５％ルール：短プラが急上昇しても５年間は２５％増しまでしか返済しなくていい。つまり毎月１０万返済していたのが金利が３倍になろうとも１２．５万円以上は返済しなくていい。そのかわり未払い利息が発生しますよということ。
現実問題としてこの間にフラットに借り換えたらいい。
http://dd2movie.jp/detail/change.html
ただ問題は、担保評価＞＞残債でないと借り換えはできない。そのためには最初に頭金を豊富に入れておくか、繰り上げ返済を頑張っておく必要がある。

[589: 匿名さん]

繰上げとかケースによって違うことを持ち出す人がいて不毛な議論が続くな

ローンに詰る理由は大別して
・リストラ（病気により働けなることを含む）
・ステップアップローンなど支払いが後に上がる契約を結んでいる

の2パターンだろうから変動でも固定でもいいだろう。

危険な例として
変動で言えば、全期間優遇ではなく、当初期間優遇を選んでいる
固定で言えば、フラット35で危ないからフラット35Sにしている
※フラット35でも問題なくて35S選んでる人は関係ないよ

特に給料を稼いでいてそれなりの額のローンを組んでる人は、
10年後にローン控除なくなるのと金利アップが同時に来るから
一番注意しておかないといけない。

まあ、破産の可能性で言えば変動の方が少ないでしょう。
※金利が上がっている状況なら最悪家を売ればいいから

[590: 匿名さん]

>>587
>短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？
→当然にYes.

長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？
→変動派なので不明。一般論で言えば、長期金利の方が先に上がるので現実的には無理。

固定金利が上がれば、変動もあがると思うので、変動がどれくらいあがれば、固定に切り替えていく作戦とか？
→No.固定金利は市場で決まるから、国債暴落シナリオで上がることもあるけど、その場合、変動は変わらない。

変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？
→Yesだけど、その場合は給与や不動産価格も凄いことになるので、気にしていない。
　低成長の日本でその可能性は低いと考えている、の方が正しいかな。

>>589氏の
>まあ、破産の可能性で言えば変動の方が少ないでしょう。
>※金利が上がっている状況なら最悪家を売ればいいから
これが変動派の基本。変動の方が実際はリスクが小さいんじゃないか、と思っているのが変動派。
（少なくとも私はそう）

[591: 購入検討中さん]

587です。
素早い返信有難うございます。

個人的には変動か固定金利にするかを、【トータルの返済額を減らしたい】
と思い聞いてみました。
（現金で購入や東京スター銀行での金利ゼロローン以外で）

あと変動金利で気になるのは、
銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

[592: 匿名さん]

上記でいう「短期間のローン」はどの程度の期間を指しますか？
5～10年？

[593: 購入検討中さん]

592さんへ

10年以内です。

[594: 匿名さん]

>10年以内です。

どんなシナリオでどんなシミュレーションした結果10年以内と結論付けたのでしょうか？
なぜ15年や20年ではダメで10年なのでしょう？根拠を述べてみて下さい。

[595: 匿名さん]

>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

そもそも銀行は営利企業なので基本は変動だろうと長期固定だろうと全て儲けるためにやってます。
その論理だと、銀行は近い将来に変動金利が長期金利を追い抜き、以後それが継続し、且つ、そのような
金利上昇が起きても破綻する借入者がほとんど出ない状況を予想している事になりますね。

銀行に取って一番儲からない（むしろ損失）のは債務不履行なので。そもそも変動金利が上がるということは
政策金利も上昇していますから、銀行に取って仕入れ値である調達金利も上昇しているはずなので変動で貸して
金利が今後上昇しても銀行の儲けは変わらない事になります。

儲けだけを考えたら銀行から見ると利益が大きいけど将来金利が上昇したら儲けが減る可能性がある固定金利と、
金利が上がろうが下がろうが利益率が常に一定の変動金利となります。

また、固定金利が銀行に取ってリスクがあるとはいえ、当然そのリスク分を金利に乗せているわけですので、
例えば10年固定が2%だったとすると、銀行は10年間2%の金利で貸しても十分儲けられる（10年間で金利が
上がっても2%まで）と踏んでいるとも言えます。

銀行は変動のほうが儲かるから変動を勧めるという根強い都市伝説がありますが、そうすると金融のプロの
銀行はもう10年以上予想を外して損を続けていることになりますね。

[596: 匿名さん]

元利均等返済ですから、住宅ローン貸した当初、金利分の比率が
大きい。
４０００万の３５年、１％でもローン貸したら初年度４０万の金利が
稼げる、あと５年低金利のままで６年目の残債３５００万あるから
この時点で２％に金利があがれば銀行は７０万金利が稼げるわけです。

銀行にとってもっともいいのは、元金返済させずに金利だけ払わせる。
いわば、「大家」になりたいわけですよ。

[597: 購入検討中さん]

５９６さんへ

ありがとうございます。

月額の返済は初期にふえるかもしれないが、
元金均等＋変動がトータルの返済金をへらせるということですね。
元金均等はあまり大手銀行ぐらいしかみかけないきがしますが？

元金均等+固定と元利金等+変動ならどちらがベストですか？

[598: 匿名さん]

>>591
>あと変動金利で気になるのは、
>銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
>ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
>わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

変動金利のほとんどが短期プライムレートを基準にして金利が決まってます。
優遇は各銀行が利鞘を削って販促を行ってると考えればいいと思います。
いわゆる、値引きです。
将来さらなる値下げ競争になっても対応できるようにと
あとは優遇幅を使って割安感を演出する効果があるのではないでしょうか？



>あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

銀行はみなさんからの預金を運用して利益を出します
借りたいという人にお金を貸して利子を取り、その数％を預金の利息として還元します。
まぁこれだけが運用ではないですが
したがって変動金利で融資するぶんには銀行はノーリスクになります。
政策金利が上がり、預金に対しての利息が上がれば、変動金利を上げる。その逆もしかり
申し込みが多いのは単に低金利で貸しやすいからだと思います。
誰だって返済金額が少ない方がいいですからね

固定金利が変動に比べて高いのはその固定期間のリスクを銀行が追う分が上積みされてるからだと思います。

[599: 匿名さん]

>>596

595無視？
1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達
コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが。銀行は基本的に資金をどこかから
借りて来て貸し出しを行います。
銀行にとって一番儲かるのは長期で貸しておいて金利が上がらない事です。

>>597
元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても月々の返済額は
ほんの少ししか変わりません。ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424

[600: 匿名さん]

＞1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが

おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに
決まってる。