変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[562: 匿名さん]

ついでに元利均等と元金均等の議論もさんざん出ましたが、元金均等も全く意味が無いという結論になってます。
理由は561と同じです。

[563: 匿名さん]

>>558

以上の理由により、返済額軽減でも軽減分を繰上に回せば結果として期間短縮になるので問題はクリアですね。
それと、560さんのを見れば分かる通り、別に一括で返済する資金など必要は有りません。
※一括返済資金や5～10年完済などはここにたまに現れる「固定派」という人達の根拠の無い過剰トークです。

そもそも住宅ローンを一括で返済しなければならないような状況って例えばどんな状況でしょうか？
いったい何パーセントの金利上昇が起こると一括返済しなければならない状況になりうると思われますか？
そういう事を言う人はそもそもシミュレーションをやってませんと自ら宣言しているようなものですよね。

>>559

その0.4というのは08年の日銀の2回に渡る利下げですね。短プラはきっちり政策金利と連動している事が
分かります。

[564: 初心者]

>561さん >562さん
有り難うございます。
混乱していました。

①「支払い額が高くなる」のは返済タイプを元金均等にした場合でした。（当初の支払い額が元利均等より高くなる）

②それとは別に繰り上げ返済の返済タイプを返済額軽減型にすると良いという事ですね。

①は元金均等を選べる銀行は限られるとデベに聞きましたが、②の繰り上げ返済のタイプはどの銀行でも割りと選べるのでしょうか？

デベの提携ローンで審査を通していたのですが、事情があり別の銀行にあたろうかと思っております。
個人であたると優遇1.6は難しいかと心配しております。
4月に引き渡しで提携ローンだと1月中に金消契約のようなのですが、今から新規（個人）で銀行にあたるのは期間的に大丈夫なものでしょうか？

物件が完売しており、MRももうない為、誰に確認していいのかわかりません…。

[565: 564]

>563さん
有り難うございます。
読む前に564を投稿してしまいました。

そうですか。
このスレで何度か変動を借りる人は～というのを見かけたもので、金利が大幅に上がる等あった場合、他の変動の方々は一気に返済してしまうのかと不安になりまして…。少し安心致しました。

[566: 匿名さん]

>>565さん

うちも変動でドキドキしています。
でも、変動金利に連動している短プラが上昇すれば、少なくとも預金金利は合わせて上がるはずなので
手許に少し預金を残せば、その一部を繰り上げに充てて乗り切れるかなとも考えております。

お互い気楽にいきましょう。

[567: 549]

>>557
返済方式の元金均等／元利均等と繰上方式の軽減／短縮を混同していた誤解は解決済みですね。

＞先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？
繰上とは、どちらも元本を減らすことなのですが。短縮した後に軽減と、その逆のどちらが良いかという質問なら、答は「最初から最後まで軽減」です。一度でも短縮してしまうと二度と延ばせません。

>>561のリンク先で紹介されているのは「繰上シミュレータ」ですね。これは（元金均等／元利均等）×（軽減／短縮）の４通りのシミュレーションを同時にやって比較でき便利です。金利も固定と変動（将来の金利は自分で想定）の両方に対応しているので、どのような金利上昇ならば固定より総返済額が増えることになるのか試算してみるといいでしょう。

[568: 549]

>>564
追伸。４月引き渡し（決済）なら今から銀行にあたっても十分間に合うでしょう。
繰上はたいてい銀行は短縮／軽減の両方可能だと思いますが、中には短縮のみというところもあるようなので確認してください。繰上手数料も確認してください。ネットならば無料というところが一般的ですが。

[569: 匿名]

みなさんに質問です。
みなさんは変動金利に上乗せして三大疾病や八大疾病の特約をつけましたか？

つけたほうがいいんでしょうか？

[570: 匿名さん]

これからローンを組むのですが、(フラットＳ・変動共に承認済)
｢変動は繰り上げが基本｣なことはわかりました。しかし、皆さんみたいに
ゴリゴリ繰り上げできる人ばかりじゃありませんし、特にこのスレの閲覧者
はドキドキしながら見てる人も多いはずです。

私のような自己資金少ない一般的な庶民は、ゴリゴリと繰り上げ返済しにくいのが実情なのです。
「30代前半家族4人(子2人)年収700万・自己資金300万・ローン3000万」

ゴリゴリ繰り上げするには年収500万とか600万とかだと思って生活水準を
下げるしかありません。しかし、20代ならさておき、30代半ばとなるといい車も欲しいですし、
子供にも金が掛かります。そして年１回はグアムかサイパンには行きたいです。

皆さんからは怒られそうですが、結局はそういう人多いと思いますよ。そこまで繰り上げの
ために生活落とせるなら自己資金もっと貯まってたはずですしね。

私みたいに金もあまり貯めてなくて、年収も600～800ぐらいで生活レベル落とせずに、
大きく繰り上げできなさそうな人は｢変動｣は向かないのが実情でしょう。

[571: 匿名さん]

>>570
あなたの場合は物件選びで妥協しているから、その生活スタイルでも良いと思います。
そもそも日銀の利上げの可能性は当面ないですし。

私はあなたより5年程度早く住宅を買いましたが、自己資金は夫婦で1500万くらいでした。
住宅ローンも大きく、5000万くらいでした。

今、あなたの同じくらいの年齢、家族構成になり、年収は1000万、住宅ローンは3500万です。
車はもちろん持っていません。（必要な時はタクシー）

どちらの人生が良いかは、各人の価値観でしょう。

[572: 匿名さん]

大手ハウスメーカーの営業やってたんだが、お客さん見てると繰上げ返済って結構できないもんです。
繰上げの件でここに書き込まれてる方は、年収がとても高い人か、質素な生活余裕な人だと思う。
変動ローン組む際には必ず｢どんどん繰り上げします」っておっしゃられるけど、できてる人は２割ぐらい。

確かに20代なら国産小型車でも、30代でそれなりの年収になるとレクサスとか買たいだろうし。
年収が上がれば生活水準も上がっちゃうのが実情でしょうね。

[573: 匿名さん]

ゴリゴリ繰り上げがどのレベルを言うかわかりませんが、例えば3000万借入の場合、
変動だと月の支払いは8万円くらいだと思いますが、それを12万にする程度はゴリゴリとは言わないのでは？

そもそも8万では賃貸でも難しいでしょうし、月12万返済に回せないようでは、変動はおろか、フラットS
でも難しいでしょう。フラットSは10年後に確実に12万近くの返済額になります。

[574: 匿名さん]

>>572

ハウスメーカーの営業がなんで購入後繰り上げしてるかどうかまでわかるのですか？

住宅ローンの平均返済年数は20年～25年と言われていますが、みなさん当たり前のように繰り上げしている
からなのではないでしょうか？

繰上返済は皆当たり前のようにしていると思います。むしろしていない人の方が稀です。

[575: 匿名さん]

>>571
570です。恐れ入ります。
私の場合は妥協ということもありませんが、地方都市なので結構なものが買えちゃう
というケースではあります。

あなたのように年収がどんどん上がる人ばかりではありませんが、あなたが変動を推奨
される気持ちもよくわかりました。

最後の
>どちらの人生が良いかは、各人の価値観でしょう。
この文章はどういう意味でしょうか？
｢年収も高く、繰上げもすごいでしょ？｣っていう意味でしょうか。

[576: 匿名さん]

>>575
>>どちらの人生が良いかは、各人の価値観でしょう。
>この文章はどういう意味でしょうか？
>｢年収も高く、繰上げもすごいでしょ？｣っていう意味でしょうか。

嫉妬しすぎでしょう。

・車は持たない
・（海外）旅行も別にしない

ということです。お金を使わなければ、繰上げ返済できるのは当たり前です。
加えて、子供が小さいのに、それでもなお繰り上げ返済できないのは私としては不思議です。
今できなければ、将来は今と同じレベルで生活するのも難しいように思いますが。

[577: 匿名さん]

>>576
嫉妬に見えたらすいません。ちょっと意味が不明だったもので失礼しました。

確かに生活支出を見直すべきだと認識しております。私みたいな庶民で、かつあまり
倹約できない生活スタイルなら｢ローンの種類」以前に大きな住宅ローンを組まないように
すべきかもしれませんね。

私が嫁の収入(180万)と合算してでも5000万のローンを組んでたら繰上げはおろか、
すでに破綻していたかもしれませんね。

[578: 匿名]

繰り上げ返済は毎月
５万でいいところ１２万返とか
給料は複数の口座に振り込みだからやってると思うけど
自動返済で手数料もかからないから普通にみんなしてるんじゃない？！
長く借りて資金繰りショートしないようにしてるだけだと思う

[579: 匿名]

うちは月平均70万繰り上げ返済してるよ。
収入が月210万 支出が90万だから120万余裕がある。
変動です。

[580: 匿名さん]

固定さんの主張するどうせ繰り上げ返済なんてできない、使っちゃう、という自己管理ができない人は
そもそも頭金すら貯められないでしょうし、貯蓄もできない人でしょう。そういう人は住宅ローンは
固定だろうが変動だろうが向かないかもしれません。それでも組むのであれば固定にして自分自身が
身動き取れないようにするのも手かもしれませんね。

金融機関によっては毎月一定額を手数料無料で自動繰り上げしてくれる所もありますので繰り上げの手続きが
煩わしいと思う方はそういう事ができる金融機関を選ぶのもベストだと思います。

いずれにしても自己管理できない人、繰り上げしない人は変動はおろか、受託ローンは無謀だと思います。

[581: 564-565]

>566さん
>567->568(549)さん

レス有り難うございます。
教えて頂いた事を元にもう少しシミュレーションしてみたいと思います。
またわからない事があれば書き込みさせて頂くかもしれません。(^_^;)

有り難うございました！

[582: 匿名]

>>580
繰り上げするマメな性格ではないから、最初から、月額多めで期間も短めに組んでます。
自己管理ができないというより、
お金が無ければ無いなりに、あればそれなりに暮らします。
うちみたいに繰り上げない人もいると思うんだけど。

[583: 匿名さん]

>>582おっしゃる通りだと思います。
このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。
ただ、いつもの流れで

変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

といつものパターンになっていますが、
地方都市だと年収400～500万向けの2000万程度の新築マンションを当たり前のように
フルローン提案とか普通にあったりしますよ。当然繰り上げも皆さんのように簡単では
ありません。

[584: 匿名さん]

>>583
>地方都市だと年収400～500万向けの2000万程度の新築マンションを当たり前のように
>フルローン提案とか普通にあったりしますよ。当然繰り上げも皆さんのように簡単では
>ありません。

このケースは借りるより買った方が安上がりだから。
地方は地べたがとても安く、上物の減価償却というスタイルだからでしょ？
一日も早く買った方が良いんだから、フルローンは当然視野に入れるべき選択肢。

変動とか固定とか、そいういう問題じゃない。

[585: 匿名さん]

固定、変動に加えて　確率変動というのができるらしい。

ある一定割合で今借りてるローン金利がゼロ金利になり、さらにはマイナス金利に

・・・という初夢でした。

[586: 匿名さん]

>変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

全然違います。
変動なのに繰上出来ない人の発言って具体的にどの人ですか？

実際は
変動スレなのに固定で借りた人が変動を蔑視するような発言→変動の人から批難集中→荒れる

>このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。

これの根拠は？思いこみ？
私が思うに固定さんのほうが繰上をしない人が多いのではないでしょうか？
なぜなら変動で借りたほうがフラットより断然繰上がしやすいです。私の借入している金融機関は
毎月自動で定額繰上にも対応していますし、ネットバンキングから24時間いつでも少額から自分の口座より
繰上返済が手数料無料で行えます。私は余剰金が出た際はネットバンキングからそのときの状況に合わせて
繰上に回すか積み立て定期に回すかを判断しています。

しかしながらフラットで借りてしまうと最低100万円からだったり、手続きが面倒だったりします。

両方を比較すればどちらが繰上を多くしているかはもう明白ですね。
おそらく、固定さんは自分たちが繰上を出来ていないので変動も同じに違いないと思っているのでしょう。
お金は持っていれば使っちゃう的な発言も自分がそういう人だからでしょう。でも世の中のその他大勢の
人は違います。今時貯金が出来ない人なんてほんの一握りですよ。貯金が出来れば繰上なんて普通に出来る
はずです。

前のレスで有りましたが、住宅ローンの平均完済期間を見ればほとんどの人が繰上を行っているのは明白です。

[587: 購入検討中さん]

結論的にはどっちがいいのか具体的にまとめて欲しい

短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？

長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？

固定金利が上がれば、変動もあがると思うので、変動がどれくらいあがれば、固定に切り替えていく作戦とか？

変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？

[588: 匿名さん]

>短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？
確実な話はないです。自分の中に論理的な筋道を考えてこうなるだろう
だから得だというストーリーを組み立てるだけです。
未来の話は誰にもわからない。

＞長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？
固定金利＞変動の間は変動ですよ。
固定金利だって借りる時点が変われば上昇するんだから。住宅金融支援機構の役割は住宅ローン金利が大幅に上昇して住宅が取得できない事態に備え「低利」で住宅ローンを提供する機関（厳密に言えば前身の住宅金融公庫はそうだった）
フラットの金利＜変動になったら変動からフラットに借り換えたらいいんです。

＞変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？
５年１２５％ルール：短プラが急上昇しても５年間は２５％増しまでしか返済しなくていい。つまり毎月１０万返済していたのが金利が３倍になろうとも１２．５万円以上は返済しなくていい。そのかわり未払い利息が発生しますよということ。
現実問題としてこの間にフラットに借り換えたらいい。
http://dd2movie.jp/detail/change.html
ただ問題は、担保評価＞＞残債でないと借り換えはできない。そのためには最初に頭金を豊富に入れておくか、繰り上げ返済を頑張っておく必要がある。

[589: 匿名さん]

繰上げとかケースによって違うことを持ち出す人がいて不毛な議論が続くな

ローンに詰る理由は大別して
・リストラ（病気により働けなることを含む）
・ステップアップローンなど支払いが後に上がる契約を結んでいる

の2パターンだろうから変動でも固定でもいいだろう。

危険な例として
変動で言えば、全期間優遇ではなく、当初期間優遇を選んでいる
固定で言えば、フラット35で危ないからフラット35Sにしている
※フラット35でも問題なくて35S選んでる人は関係ないよ

特に給料を稼いでいてそれなりの額のローンを組んでる人は、
10年後にローン控除なくなるのと金利アップが同時に来るから
一番注意しておかないといけない。

まあ、破産の可能性で言えば変動の方が少ないでしょう。
※金利が上がっている状況なら最悪家を売ればいいから

[590: 匿名さん]

>>587
>短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？
→当然にYes.

長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？
→変動派なので不明。一般論で言えば、長期金利の方が先に上がるので現実的には無理。

固定金利が上がれば、変動もあがると思うので、変動がどれくらいあがれば、固定に切り替えていく作戦とか？
→No.固定金利は市場で決まるから、国債暴落シナリオで上がることもあるけど、その場合、変動は変わらない。

変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？
→Yesだけど、その場合は給与や不動産価格も凄いことになるので、気にしていない。
　低成長の日本でその可能性は低いと考えている、の方が正しいかな。

>>589氏の
>まあ、破産の可能性で言えば変動の方が少ないでしょう。
>※金利が上がっている状況なら最悪家を売ればいいから
これが変動派の基本。変動の方が実際はリスクが小さいんじゃないか、と思っているのが変動派。
（少なくとも私はそう）

[591: 購入検討中さん]

587です。
素早い返信有難うございます。

個人的には変動か固定金利にするかを、【トータルの返済額を減らしたい】
と思い聞いてみました。
（現金で購入や東京スター銀行での金利ゼロローン以外で）

あと変動金利で気になるのは、
銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

[592: 匿名さん]

上記でいう「短期間のローン」はどの程度の期間を指しますか？
5～10年？

[593: 購入検討中さん]

592さんへ

10年以内です。

[594: 匿名さん]

>10年以内です。

どんなシナリオでどんなシミュレーションした結果10年以内と結論付けたのでしょうか？
なぜ15年や20年ではダメで10年なのでしょう？根拠を述べてみて下さい。

[595: 匿名さん]

>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

そもそも銀行は営利企業なので基本は変動だろうと長期固定だろうと全て儲けるためにやってます。
その論理だと、銀行は近い将来に変動金利が長期金利を追い抜き、以後それが継続し、且つ、そのような
金利上昇が起きても破綻する借入者がほとんど出ない状況を予想している事になりますね。

銀行に取って一番儲からない（むしろ損失）のは債務不履行なので。そもそも変動金利が上がるということは
政策金利も上昇していますから、銀行に取って仕入れ値である調達金利も上昇しているはずなので変動で貸して
金利が今後上昇しても銀行の儲けは変わらない事になります。

儲けだけを考えたら銀行から見ると利益が大きいけど将来金利が上昇したら儲けが減る可能性がある固定金利と、
金利が上がろうが下がろうが利益率が常に一定の変動金利となります。

また、固定金利が銀行に取ってリスクがあるとはいえ、当然そのリスク分を金利に乗せているわけですので、
例えば10年固定が2%だったとすると、銀行は10年間2%の金利で貸しても十分儲けられる（10年間で金利が
上がっても2%まで）と踏んでいるとも言えます。

銀行は変動のほうが儲かるから変動を勧めるという根強い都市伝説がありますが、そうすると金融のプロの
銀行はもう10年以上予想を外して損を続けていることになりますね。

[596: 匿名さん]

元利均等返済ですから、住宅ローン貸した当初、金利分の比率が
大きい。
４０００万の３５年、１％でもローン貸したら初年度４０万の金利が
稼げる、あと５年低金利のままで６年目の残債３５００万あるから
この時点で２％に金利があがれば銀行は７０万金利が稼げるわけです。

銀行にとってもっともいいのは、元金返済させずに金利だけ払わせる。
いわば、「大家」になりたいわけですよ。

[597: 購入検討中さん]

５９６さんへ

ありがとうございます。

月額の返済は初期にふえるかもしれないが、
元金均等＋変動がトータルの返済金をへらせるということですね。
元金均等はあまり大手銀行ぐらいしかみかけないきがしますが？

元金均等+固定と元利金等+変動ならどちらがベストですか？

[598: 匿名さん]

>>591
>あと変動金利で気になるのは、
>銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
>ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
>わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

変動金利のほとんどが短期プライムレートを基準にして金利が決まってます。
優遇は各銀行が利鞘を削って販促を行ってると考えればいいと思います。
いわゆる、値引きです。
将来さらなる値下げ競争になっても対応できるようにと
あとは優遇幅を使って割安感を演出する効果があるのではないでしょうか？



>あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

銀行はみなさんからの預金を運用して利益を出します
借りたいという人にお金を貸して利子を取り、その数％を預金の利息として還元します。
まぁこれだけが運用ではないですが
したがって変動金利で融資するぶんには銀行はノーリスクになります。
政策金利が上がり、預金に対しての利息が上がれば、変動金利を上げる。その逆もしかり
申し込みが多いのは単に低金利で貸しやすいからだと思います。
誰だって返済金額が少ない方がいいですからね

固定金利が変動に比べて高いのはその固定期間のリスクを銀行が追う分が上積みされてるからだと思います。

[599: 匿名さん]

>>596

595無視？
1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達
コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが。銀行は基本的に資金をどこかから
借りて来て貸し出しを行います。
銀行にとって一番儲かるのは長期で貸しておいて金利が上がらない事です。

>>597
元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても月々の返済額は
ほんの少ししか変わりません。ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424

[600: 匿名さん]

＞1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが

おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに
決まってる。

[601: 匿名さん]

銀行の資金調達は全て短期調達ですよ？

[602: 匿名さん]

>おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
>確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに

という事は銀行は長期固定で貸したほうが、多くの利益を確定出来るのでリスクが低く、将来金利が上がらない
かもしれない変動金利で貸すほうが、リスクが高くなってしまいますね。

[603: 匿名さん]

ＰＬ，ＢＳの考え方混乱してるよ。
４０００万の融資は実行した時点で調達金利は確定する。
キャッシュが債務者に振り込まれ、債権は資産として
記帳される。

[604: 匿名さん]

これ読んで
http://www5e.biglobe.ne.jp/~stbank/page028.html

[605: 匿名さん]

銀行の長期資金調達方法は社債発行か増資による新規株式発行だけですよね？BS的に

[606: 匿名さん]

>>604

>平均貸出残高×平均貸出金利－平均預金残高×平均預金金利＋手数料収入

金利が上昇すれば平均貸出金利と平均貯金金利が上がるという事ですね？

[607: 匿名さん]

>>605

銀行はALMで調達と運用を管理しているためいわゆるBSの流動固定分類は考えていないです。
預金も定期と普通では全く別物として考えています。

[608: 匿名さん]

>>605

ようするに金利が上がれば調達コストが上がるって事でしょ。トータルで考えたら
短期貸出は金利が上がる事により収益率が上がるけど、調達コストも上がるのでALMはトータルで考えて
いるから変動金利で貸し出から銀行が儲かるわけではない。

[609: 匿名さん]

おいおい、皆どうしたんだ？
銀行はスワップを組めば金利をFIXできるだろ？

ポジションが偏るようなら、自分で反対のポジションを取れば良いだけ。

[610: 匿名さん]

スワップは銀行が組むものではなく、企業が金利変動リスクを解消する為に銀行と取り交わす取引がメインだぜ？

知ったか？

[611: 匿名さん]

>>610
お前の方こそ何を言っているんだ？

銀行の自己ポジションでも、運用会社でも普通に使っているぞ。
スワップションだって使える。

銀行や運用会社は証券会社等とスワップを組んでいる。
本当に知らないのか？

[612: 匿名さん]

金利が低ければ、支払額も低く破産の可能性がすくない。
金利が上がったとき破産すれば、家を売ってローンを回収。

変動の方が不良債権になる可能性が低い

[613: 匿名さん]

>>611

スワップ組むには必ず相手がいるんだぜ？リスクはどうしようがゼロにはならん。
リスクを減らすって事はそのリスクを誰かが負うって事だ。

[614: 匿名さん]

>金利が上がったとき破産すれば、家を売ってローンを回収。

家を売ってローン回収出来るんならそもそも破産しないだろ

[615: 匿名さん]

>>613
だから何？

相手のクレジットリスクはもちろんあるが、ポジションを調整するための
スワップだったら問題ない。利害が一致するからこそ相対で取引が成立する。

あと、思ったんだが、変動のポジションが大きすぎたら、社債を発行して
投資家に負担してもらう方法もあるんじゃないかね？
6month Libor+αのα部分が小さければ利ざやは得られそう。スワップよりは高くつきそうだが。

[616: 匿名さん]

これからローン組むものですが、変動と固定と迷ってます。
銀行の儲けの話しとか出てましたけど、例えば三井○友銀行のＨＰ見てたら
保障料別途で、
変動金利　1.075％
35年固定 3.13％

ていうことは、確かに｢変動｣は金利が変動とはいえ安いけど、固定は長期固定なら
銀行はこれぐらい金利を取らないといけないということですよね。
ということは、長期固定が希望ならフラット35Ｓがお得ということでしょうか。
(フラット35Ｓは団信別途で　当初10年間　1.15％　11年目以降　2.15％)

[617: 匿名さん]

>当初10年間　1.15％

これってどこですか？

三井住友だと当初2.04、１０年目以降3.04のようですが。

[618: 匿名さん]

>>617
616ですけど、三井住友海上です。実行時の金利が適応されるので、現時点でははっきり知りませんが
1ヶ月か2ヶ月前の金利だったと思います。確か三井住友はフラットＳの金利は高めだと聞きました。
あと融資諸費用を乗せるのか乗せないのかで金利は結構違いましたよ。

3,000万ちょっとの融資ですが、確か銀行の変動ローンは諸費用は数十万安かったです。
変動で良いかなと思っていたのですが、物件がフラットのＳ対応の物件であるのと、
想像よりもフラット35Ｓが安いので迷ってます。

[619: 匿名さん]

三井住友海上って保険やさん？そんな所が住宅ローンやってるの？

[620: 匿名さん]

>>618

1.15というのはおそらく9月頃の金利ですね。今は最低で2.4ですが、手数料が割高で且つ、団信別でプラス
0.3なので2.7（当初1.7)です。手数料が5万円のタイプを選ぶとプラス1.5%金利が上がります。

おわかりの通り、格別金利が低い訳ではなく、標準的な金利です。
フラットの場合、気をつけなければならないのはまず、団信が別でプラス0.3ほど掛かるという事と
金利自体が低く掲示されている金融機関はだいたい手数料が割高な事です。そして一番怖いのは金利が実効月
適用になる事です。フラットスレ見ると今後長期金利は良くて横ばい、今年はもう少し上昇傾向と見る人が
多いようです。おそらく当初10年1％前半で借りられる可能性はかなり低いでしょう。（もちろん借りられる
可能性もゼロでは無いです）フラットSも団信込みで3%前後（当初2%前後）になるとかなり魅力が無くなる
ような気がします。

[621: 匿名さん]

国債発行が増えると、変動金利も上がります。
今年も国債増加しており、近いうちに変動金利の急激な上昇が予想されますね。

[622: 匿名さん]

国債発行が増えると政策金利を上げづらくなるので変動金利は低位安定が予想されます。

国債発行と政策金利は直接関係が無いです。

過去日本において国債発行が増えて政策金利も変動金利も上昇した例はただの一度も有りません。

[623: 匿名さん]

10年固定1.6％と変動金利（現在0.875％）で悩んでいます。

どっちを選択したらいいのでしょうか？

[624: 匿名さん]

>>621
本来、そうあるべきなんだけどね。
日本は、アレだから。

[625: 匿名]

私の予想ではバブルでもこない限り変動の方がいいと思います。
中国の動向が一番のカギとなるとみてますが、中国がこけて日本に流れてくることや、今は世界で見たら日本の株は安値を付けています。何かの拍子で上がり始めるとたちまち上がって行く可能性もあるので正直いつまで低金利かは予想がつきにくいですが、今の就職難、加えて世界的不況なことを視野に入れれば変動で間違いないと思います。ただ日本人と言うのは保守的民族の代表なのでフラットに流れる傾向がありますが、まぁ個人の考え方一つです！

[626: 匿名さん]

この掲示板はすごく参考になり感謝してますけど金融機関の人とかの誘導的な書き込みってあるんですか　私には区別はつきませんが　それは閲覧者が選別の目を養うべきなんだとは思いますが　

[627: 匿名さん]

ナイナイ。金融機関はそんな暇じゃねーよ

[628: 匿名さん]

暇な時にやってるんじゃねえの

[629: 匿名さん]

誰が何のために？

[630: 匿名さん]

金融機関っていうよりもFPじゃないの？それっぽい書き込みは。
FPは不安を煽って固定を選ぶ人が増えてくれた方が有り難いからな。

[631: 匿名さん]

>>621
割と見る考えだけど、間違い。
長期金利は市場で決まるけど、短期金利は日銀が決めるから。

>>622
正しい。

何らかの理由で長期金利が上昇し、それがデフレを跳ね除けてインフレにまで至り、
かつそれがある程度の期間継続すれば、日銀の利上げにより短期金利が上がる。

[632: 匿名]

なんでFPは固定を選んでもらいたい訳？
関係ないんじゃない？

[633: 匿名さん]

616ですが、皆さん色々ご意見ありがとうございます。
フラットの金利は以前より上がってるようですね。現在の金利だけで判断したら変動が良いのは
わかりました。今度は銀行ローンの10年固定と仮に比較した場合、フラットＳを利用した場合は
10年後に変動に借り替える選択肢があるのは十分メリットな気がしますがどうでしょうか。

・フラット35Ｓ　　　　当初10年間1.41％　⇒金利や残債と相談　変動や短期固定に借換えの選択肢
・銀行ローン10年固定　優遇後　2.65％　

フラットが諸費用ウンヌンの話しがありましたが、35年後の支払い総額から見るとあまり大きな問題では
ないような気がしますがいかがでしょうか。(3,000万融資で＋1,000万前後の金利)

国債発行増額で変動金利がウンヌンの話しは専門的すぎて素人の私にはわかりませんが、
私からしたら専門的な知識を持った銀行関係や外資系証券会社の友人が最近新築マンションを買い、
｢フラット35Ｓ｣で融資したのは変動金利のこの水準が長くは続かないことのサインなのかと勘ぐっていますが、
いかがでしょうか。

[634: 匿名さん]

>>626
変動ローンを買って欲しい金融機関の人がいる可能性は無いとは言えませんが、
変動ローンに対してネガティブな意見が出た時に、変動ローンを組んでいる閲覧者から
のタコ殴りの光景は良く見ます。

[635: 匿名さん]

>>633
長期固定を選択したいなら、フラット以外の選択はまずあり得ない。
現状は、フラットvs変動金利

>｢フラット35Ｓ｣で融資したのは変動金利のこの水準が長くは続かないことのサインなのかと勘ぐっていますが、
>いかがでしょうか。

金利の先行きは誰にも分からない。
返済期間が短い人なら、変動金利を選択した方が安上がりになる可能性が高いが、
将来の金利上昇を、いつ、どの程度見込むか次第。

例えば返済期間が10年の人なら、2-3年後から0.25％利上げが始まるような展開だったら
変動金利の方が安上がりでしょう。

借り換えのオプションがあるフラットは、ローン期間が20年以上あるような人には良いのでは。
15年だと悩むなぁ。

[636: 匿名]

フラット20Sで当初10年間の金利が0.87%、11年目からは1.87%で借りてます。フラットはこれが完済まで変わらないのが魅力です。またフラットの金利は9月の時点では12月と1月が底値と言われてました。しかし結果的には上がってしまいましたね。
一方、変動は今が底値です。ゼロ金利実施の打ち出しも効果がみられなかったためこれ以上は下がりません。あとは銀行側の都合で上がるタイミングを待つだけです。それが何%まで上がるでしょうか。インフレが起こらない限り大丈夫と言う方もいますが、果たしてそうでしょうか。バブル崩壊後、金融の復活はまさに今からですよ。

[637: 匿名さん]

>>636
ごめんなさい、本当に言っている意味が分かりません。

[638: 匿名さん]

>>635
616です。的確なお答えありがとうございます。
返済期間ですが、自己資金も少なめで、結構思い切って買っちゃったサラリーマンだと
返済期間20年切るのは難しいケースが多そうです。家も含めて。

嫁から言わすと｢フラット35Ｓ｣の最大のメリットは635さんの言う｢借換えオプション」
なのだそうです。繰上げがうまくいかず、家族にトラブルがあり、仮に10年後以降に
大きく金利が上昇する局面があってもこの時代にフラット35Ｓに戻ることはできないのよ、と。

変動は超低金利ですが、この程度の金利差が気にならなければフラット35Ｓでも十分低金利であり、
10年後のオプション選択権も保有していることををどう捉えるかなのかもしれませんね。

[639: 匿名さん]

>>636
なぜか可哀想な人に思えてしまうのは、なぜだろう？

[640: 匿名さん]

>>636
えらい安いな。数字間違えてないか？
変動金利は確かに今が底で、これからは上がっていくんだろうな。

[641: 匿名さん]

>>640
変動金利が上がるには日経1万7000円まで上がってやっとゼロ金利解除で
そこから0.25%上がるのに日経＋3000円ぐらいが必要だぞ。

いったい日経いくらまで上がるつもりなんだ？
そんなに回復すると思うなら、それこそ変動でいいだろ。

[642: 匿名さん]

>>641
全く同感。これこそが真の変動派。

･･･というか、すごく当たり前な話なんだけど。

変動否定派はリスクを高めに見積もって、せっせと保険料を支払うんだろうね。
実に不思議なことだ。

インフレ率がマイナスやゼロなのに、中央銀行が利上げしまくる世の中って？

[643: 匿名さん]

616です。
変動金利は確かに極めて安いけど、仮に万一急激な金利上昇があったらフラットＳ
より損したとか、どうとかいう問題じゃなくて破綻者続出の可能性もありそうな
気がしますがいかがでしょうか。

今　｢ヤ○ー知恵袋｣で｢フラット35Ｓ　変動」で検索し、回答見てたら殆どの全ての
回答者が｢フラット35Ｓ」を薦めてるのが気になりました。皆さんのように繰り上げ
できれば良いですが、長期で払わざるをえない庶民はフラット35Ｓに分があるよう
な気がしますがいかがでしょうか。

ただ、調べてたらフラット35Ｓ対応物件ってかなり少ないようですね。かなり性能に
厳しいようです。サブプライム問題やバブル崩壊の予想ができなかったように、やはり
どんなアナリストでも先を予測するのは困難という証なのかもしれませんがいかがお考えでしょうか。

[644: 匿名さん]

>>643
どういう時にその変動だけ急な金利上昇が起きると思ってるの？
そんなのは無いから答えられないだろうけど

[645: 匿名さん]

>>643
ギリギリな方はフラット３５Sがいいでしょうね。
って、以前から何回もその結論は出ていますけどね。
スレ読みました？

[646: 匿名さん]

>>643
フラットはステップアップ付きだし、団信別だから、「絶対お得！」ってわけでもないけど。
（一定以上の金利上昇がないと、変動金利に負けてしまう）

あと、あなたの書き込みは人に尋ねるばかりで自分の意見が全然ない。
これじゃあ「○○の一つ覚え」だと思われても仕方ない。

何でフラットを選択するのか、「みんながそう言っているから」以外に説明できないもんかね。

ちなみに、普通は「急激に変動金利が上昇する時」≒「急激に給与＆不動産等が上昇する時」
なんだけど、そう考えない理由を説明できないもんかね。（私は644氏と同じ意見）

[647: 匿名さん]

固定派は金利の変動をいちいち気にするのがめんどくさい。

株式、為替などの資産運用もめんどくさいので郵便局に預けっぱなし。

こんな人が多いのでは。



一方、変動金利派は金利の変化を常に気にする必要がある（それを別に面倒とも感じない）。

資産を分散して運用したい人などが多いのでは。

[648: 匿名]

ここはフラットの話をする場ではなく、変動がいかに優れているかを語る場です。
フラットの人は金利どうなる？の方で実行月までドキドキしながら長期金利とにらめっこして下さい。
デフレで余分な利息 は無用。

[649: 物件比較中さん]

0.85％年だってよ、労金では安いよね

[650: 匿名]

確かに9月のフラットSの金利はびっくりだね。
それはそうと俺は変動金利がいつ上がるかを考えてる。俺の予想はゼロ金利解除される時しかないと思うがいかが？

[651: 匿名さん]

> ゼロ金利解除される時

それはデフレ脱却できた時だね。
#「される」時にあがるってのは同時なわけないのでおかしいけど。

でも、しばらくなさそう。
地銀で固定3年特約0.9%で借りちゃってる人は泣きを見るだろう。
5年もありうるかも。

[652: 賃貸住まいさん]

>>651
俺は２年固定０．８％で借りる予定だけど、２年後も条件さえ満たしていれば
優遇幅継続のタイプなので２年後も変わっていなければ再び０．８％で借りられる
・・・ハズ。３年０．９％でも泣きを見るほど損した感じもしないんじゃないで
しょうか？


今は当初２･３年だけ優遇して、その後は優遇幅が小さくなるようなローンばかりじゃ
ないようです。ゆっくり家探ししているうちに、地銀のローン戦争が過激になって
２～３年前に建てた友人達から羨ましがられるような金利がポンポン出るように
なった。

[653: 匿名さん]

仮説①
｢金利が上昇したら賃金も上がる」とか言ってるけど、根拠が無い。
グローバル経済で金利上昇要因と賃金がリンクしない可能性も大いにありうる。

仮説②
変動金利の上昇の要因は景気だけじゃない。不景気だから大きく金利を下げて
今は銀行が融資を多く取り込もうとしてるだけ。

[654: 匿名さん]

仮説はいいけど、根拠も書いてもらわないと、ただの妄想だよ。

何故日銀が政策金利を変更するのか？
良く考えてみよう。

[655: 匿名さん]

>>653
○ 固定金利の上昇の要因は景気だけじゃない
× 変動金利の上昇の要因は景気だけじゃない

仮設１も間違ってるし0点の解答だな

[656: 匿名さん]

>>648
確かにここは変動金利がいかに優れてるかを語る場所だと思いますが、
変動がいかに優れてるかを語るには、固定型のフラット35Ｓよりいかに
優れてるかを議論しないと話しになりません。

ただ、いくら議論したところでフラットＳ対応物件はごく一部の高性能・高額物件
であり、大半の人はその選択肢すら与えられていないのが現状です。

できればフラット35Ｓを選べるものなら選びたかった、という人も多いと思います、実のところは。
少なくてもここに頻繁に出てくる変動派の｢高年収・大幅繰上げ｣のサンプルは一部の恵まれた富裕層
の話しであり、大半の一般大衆は多少なりとも恐怖を感じていることは間違いありません。

[657: バンカー]

ここで張り切っている人は多くは変動で組んでいる人。安心できる自分に嬉しい情報だけが見たいのです。
フラットに物を申すと嫌われるので去りましょう。

[658: 匿名さん]

平成22年に変動金利を選択された方の割合は約４人に１人

[659: 匿名さん]

3%差額繰上くらいだったら別に誰でも出来るだろ。月2～3万だよ？

固定さんはどうしても変動はギリギリの人ばかりにしたいらしいけど、皆さん多かれ少なかれ繰上は普通にやってるから。自分が繰上出来ないからって他も同じと思ったら大間違い。

[660: 匿名さん]

>658
ソース無し確定。　この時期に、平成２２年のデータが出るわけがない！
年末・正月休みに、特別出勤手当を支給して、資料作成する訳がない。　常識がない。

[661: 匿名さん]

住宅ローン利用者全体での変動と固定の比率としては、変動型が約２割強、完全固定型が約４割程度と
いうことがわかります。この内、固定型を希望する人の何割かはフラット３５を利用することになるでしょう。
ちなみに固定期間選択型のうち１０年以上の期間選択をする方が約半数ですので、全体の約半数は長期固定を選択し、残りの半数が短期固定または変動金利を選択すると考えられます。

http://www.sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-16.html