変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[790: 匿名さん]

>>789

普通に優遇変更してくれますよ。もっとも個人の属性次第のところも有りますが。
だって今借り換えで0.875とかに出来ますので借りている金融機関が優遇変更に応じなければ
借り換えてしまえばいいわけですし。銀行も他行へ借り換えられては困るので優遇幅拡大に応じる訳です。

[791: 匿名さん]

>>789
交渉次第だよ。
俺がローン借りる時も複数の銀行で合い見積もりした。

しまいには「○○銀行は1.5％優遇と言ってるけど、御行はどうされますか？」
と嘘言って、1.6％優遇を引き出した。

要は住宅ローン借りるのも仕事と同じ。交渉で大部分が決まる。
始まる前から勝ち戦or負け戦の仕事って多いだろ？最初の入り方が大事なんだよ。

[792: 匿名]

んで来年の今頃は何％だろうね♪

[793: 匿名さん]

＞＞792

来年の今頃は、景気は良くなっているとは思えないので短プラは現状維持、長期金利は現政権の国債増発等の愚策で上昇していると個人的には思います。

[794: 匿名さん]

>>793
ほとんどの人が同意見だから正解はその逆なんだろうね
現在、大多数の人間が変動で借りてるってことは近い将来変動金利が上がりそうな予感

[795: 匿名さん]

景気は回復基調にあるので、順調に行けば来年の中ごろ～終わりごろに0.25％の利上げがあるかもね。

もっとも、長期金利はそれ以前に上がってしまうけど。（米国が良い例）

http://finance.yahoo.com/echarts?s=%5ETNX+Interactive#symbol=%5ETNX;ra...

0.25％上がってもフラット35Sより安いし、不動産価格も上がるわけだから良いんじゃないの。
デフレはいい加減にして欲しいところ。

[796: 匿名さん]

>795

景気は輸出関連で回復基調にあると思いますが、今のままでは国内は全く駄目な気がします。
短プラ上げて、変動があがったら住宅ローンを抱えている給与所得者の何割かが干上がって恵に気悪影響な気がします。

[797: 匿名さん]

>>796
その通りなんだけど、日銀は「デフレターゲット」なのも現実なので。

景気回復のパターンは、米国が景気回復→円安→円安主導による輸出回復、といういつものやつ。

0.25％くらいの利上げなら影響はほどんどないと思うよ。
それで支払いが困難になるならフラットすら無理だし。

問題が表面化するのはステップアップが実際に起きる2020年だと思う。
支払いは困難、借り換えするにも担保割れ、収入不足、健康問題等によりできない、
そんな人たちが大量発生するんじゃなかろーか。その時景気が良ければ良いんだけど。

普通、残債が減ってくれば金利上昇リスクが取れるから、10年後は変動で借り換える手もある。
だけど、色んな問題で借り換えできないケースは今でもあるからね。

[798: 匿名]

フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから、ほとんどの人は支払い困難にはならないのでは。特に最初の10年間で何回か繰上げ返済するような人は、全くステップアップしたように感じない人もいるでしょうし、10年あれば月1万くらいは昇給してる人も多いでしょうし。
少し前破綻が問題になったステップアップ返済は、確かものすごい支払い額の増え方でしたよね。それとフラットSは全然違うとは思いますが、11年目以降に借り換えしたい人で収入減や健康問題で引っかかる人は当然出てきそうです。
ローン払いながら貯蓄ができる人は問題ないけど、最初の10年で既にカツカツじゃ、変動でもフラットSでもヤバい。それに今のフラットSで10年後に担保割れしてるなら、ずっと金利1％以下の保証があるわけでもない変動でも担保割れの可能性あり。
資産デフレは怖いですね。このままデフレが続いたら…変動が安泰とかの問題でなく気分が沈みます。

[799: 匿名さん]

変動だって金利が1～2%上がったって返済額は1～2万しか上がらないんだよね。
ようするに変動が怖いのは景気がよくならない（収入が上がらない）状況で金利がバブル期並の7%とかに
なった時だけ。

でもそんな状況が思いつかない。財政破綻？国債暴落？そうなったらフラットだから安全？
そう考えると変動のリスクなんてたいしたことない。なら借金はなるべく早く返せる最善の選択は変動＋繰り上げなのです。

[800: 匿名さん]

>>798
記載の通り、その1万がキツイんじゃないかと思う。
だって、仮にデフレが続いたら給料下がる状態で、金利だけ上がるんだよ？
変動はそのリスクはない。景気に連動するのが変動金利だから。

また、そもそも繰上げを前提にするならフラットSを選択する必要性は低いのでは？（無駄に高い金利になる）
なので、フラットSを選ぶべき人が選んでいることを前提にすると、デフレ継続のケースはキツイ。

なお、担保割れしているような状態なら、変動は現在の金利ままだと思うよ。（もっと低い可能性はある）

個々で物件の当たり外れはあるだろうけど、総じて見れば上記のような感じだと思う。
だから「長期固定はデフレに弱い」と言われるんだよね。実質金利がすこぶる高いから。

[801: 匿名さん]

デフレが１０年も続いたら・・・
必ず収入が減りますよ。

＞フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから
収入が月２万減ったら、ローンは３万増です。
物価が下がり続けた場合、収入も下がると考えるのが道理。
そんなシナリオもあると思うと怖い。

・固定利用者は収入減により、破綻
・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻

どっちもありそう。

[802: 匿名]

あと怖いのは、借り入れから早い時期に金利が上がってしまうこと。
既に変動金利で5年も10年も返済して、繰り上げもちゃんとしてるよって人は怖くないだろうけど、これから借りる人が悩むのは仕方ないです。
フラットSの1％優遇がなくなれば、そんなに悩む人も減るかもしれませんね。

フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。

[803: 匿名さん]

>>802

確かに。
そういう意味ではフラットSはいい選択だと思う。ただ、去年9月くらいの金利だといいんだけど、
今の団信込み2.7くらいだと正直迷う。

フラットの実行月金利はまさにギャンブルだよね。

[804: 匿名さん]

>>801
最初に問いたいのは「本気でそう考えているのか？」なのだが。

・固定利用者は収入減により、破綻
→異論はない

・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
→なぜ？
　財政危機でインフレになるのか？なるとすればどの程度か？
　国家には徴税権がある。ギリシャでも増税対応がなされた。もちろん歳出の削減も可能。

　仮にインフレになった場合、給与が上がるのが普通。給与が上がれば金利が上がっても問題ない。
　また、インフレが起きた時点で十分に残債が減少していれば特段の問題は生じない。
　変動金利は最も残債の減少ペースが速いのだから。

　どうしても支払いが困難な場合は所有不動産を売却することで対応できる。
　インフレで支払いが困難になるほど金利が上昇している状態なら、相当値上がりしているだろう。

以上から、変動利用者は破綻しない。破綻するとすれば別の理由だろう。

[805: 匿名さん]

→変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
これは固定も破綻するから、皆破綻ですね。固定も変動と同じになりますから。

[806: 匿名さん]

>>802
>フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。
これはそうかもしれない。

>フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、
これは違うのでは？

十分な繰上げ余力があるなら、フラットSよりも変動金利の方が安上がりなんだから。
計算ができない、何となく怖いから、という理由でそう考える人はいるかもしれないけど、合理的でない選択。

・必ずもらえる85万円
・90％の確率でもらえる100万円

アンケートを取ると前者を選ぶ人が結構いるらしい。そういう意味なら納得できる。
確かにフラットS＋繰上げが「一番安心」だと思う人はいるだろう。

>どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。
これは意図的に誘導しているの？

想定しているのは「デフレが継続し、給与減少下で支払いが1万円アップ」だよ？
最初から金利が高い上にステップアップが付いている、フラットSがキツイに決まってる。

[807: 匿名さん]

>>805
フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
投資家が大損するだけ。

フラット選択者はインフレを予測しているとも言える。

金利はキャップがはめられているけど、不動産価格は青天井で上がるから、
インフレが来れば利益を得られるポジション。

変動選択者は損も得もしないポジション。

[808: 匿名]

802ですが、『デフレが継続し』を想定して802を書いたわけではありませんので、深読みさせてしまってすみません。

[809: 匿名さん]

>>808
1万円の支払い増に対応できないなら、そもそもローンを組むべきではない。

フラットSを選択するのは「他に選択がない（≒リスクを取れない）」人だけだと思う。

同じ支払い余力があるなら変動（＋繰上げ）で良い。