変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[682: 匿名さん]

気になったので調べてみた。

＜住宅ローンによる破綻について＞

http://www.asahi.com/business/update/0813/TKY201008130459.html

http://www.toyokeizai.net/business/society/detail/AC/e6ec0089c8d04a739...

昔、選択したステップアップ金利で破綻した人はいるみたい
全体としてはどうか？という問いには答えられそうにない


＜変動金利と固定金利の選択割合について＞

http://www.sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-16.html

http://www.asahi.com/business/topics/economy/TKY201007020706.html

統計の取り方や切り口によって色々あるけど、変動を選択する人の割合は急速に高まっているようだ

[683: 匿名さん]

全体の景気と収入の連動性が高い人は、変動向き。

連動性が低い人は固定向き。

[684: 匿名さん]

>>682

↓見ると2006年の戦後最長景気でプチ住宅バブル時期に割高な物件を割高な金利で買った人達がデフォルト
してるのが分かる。当時日銀は利上を行ってたし、長期金利は2%近く有った。賃金も上昇傾向に有った。
おそらく、当時今後も好況が続き、地価も賃金も金利も上がり続けると思った人々が無理して購入し、
その後のリーマンショックで払いきれなくなったってパターン。特にフラットを含む長期固定は3%超えてた
し、金利は上昇傾向に有ったので当時の購入者で長期固定は一定の需要が有ったと思われる。
さらに言うと2007年購入組は住宅ローン減税も縮小されてるので時期的には一番の失敗組。

[685: 匿名さん]

>>683

景気というより正確には物価連動だと思うんだけど、日銀は物価がプラス1%にならないと利上げはしないと
言っているんだけど、物価が1%って事は賃金も1%の上昇が無いと実質賃金が減ってしまう事になる。
物価と賃金が同じだけ上昇して初めて現状維持になる訳で。ようするに物価だけ上がって賃金が増えないので
あれば、フラットでも危険になってしまう。しかし、最低でも物価と同じ程度の賃金上昇が有れば生活水準は
上がらなくても負債は目減りするので変動固定に関わらず、楽になる。そして、物価とは景気にものすごく
大きく連動しているという事が↓でよく分かるし、インフレが起これば過去40年必ず物価上昇率より賃金上昇率
のほうが、上回っている。（70年代オイルショック時でも）そして何よりも一番ダメなのがデフレだと言う事も
分かる。物価下落率より賃金の下落率のほうが上回っている。

ようるるにインフレ時は物の値段も上がるけどそれ以上に賃金も上がる傾向にあり、デフレ時は物の値段は
下がるけどそれ以上に賃金の下落も大きくなる傾向となる。

未来は分からない？グローバル経済だから今後もそうなるとは限らない？過去40年一度も崩れた事の無い前例以外
をリスクととらえる事にどれほど意味が有るのか？経済のグローバル化は今に始まった事では無いし。

[686: 匿名さん]

>>682
リンク先の破綻の事例、見てたら気が滅入りますね。
ここスレにいる人は知識も豊富でそれぞれのローンのメリット・デメリットを
よく理解してるけど、住宅ローンなんか組むのは人生で一度だけ、という人が大半です。
バカなふりして販売会社のショールーム行くと、｢家賃より安くなります」
｢銀行が貸すということは返せるからです」「経済は良くなりませんから金利も上がりません」
と、支払いを少なく見せるためか、金利が安い変動ローンを使って返済比率ギリギリの提案を
してくるところも少なくありません。

だからといって変動は危険かというとそんなことはありません。危険なのはよくわからず
変動なのにギリギリに組んでいて年収も高くない人です。少しの金利アップで一気に非常事態
になる恐れがあります。一部の業者にとっては身の丈を超えた物件を買わすために金利の安い変動が
重宝されている事実があります。

[687: 匿名さん]

ここを暇つぶしに見てる人は、余裕のある人。
ここをドキドキしながら見てる人は、変動で返済比率30％近くで組んで、繰上げの余力無しの人。

[688: 匿名さん]

>>687
そんなのは変動でもフラットでも、どっちにしても死んでるだろうから
変動の問題では無いと思う。無理なローンはどうあがいても助からないよ。

[689: 匿名さん]

何故か変動ギリギリに誘導したがる人がかいるね。固定の人も中途半端な知識の人多いよ。固定にしとけば安心と無理なローンするケースは多いんだろうな。だから金利上がる前に収入下がって破綻する人が多い。

変動は銀行がリスクをちゃんと説明するから最初デべの営業トークで舞い上がったとしても普通はしっかり検討するよ。変動が金利上昇一切無しで借り続けられるなんて誰も面ってないから。

[690: 匿名さん]

>>689
誰も変動だけが危ないとは言ってない。

フラットだと固定ゆえ金利が高く、ＭＡＸ借入額が少なくなる。
変動だと金利が安いからＭＡＸ借入額が多くなる。

気をつけないと、どちらのローンもギリギリで組んでいる人は少なくない。
特に戸建は地方都市でも土地から買うから融資額が多くなりがち。

しかし、融資額は違うが、同じギリギリでも変動でギリギリは金利アップすれば
破綻しやすい。固定は支払いが変わらないからそういう意味では破綻しにくい。

あなたが余裕あるのはわかりましたから、常に変動を組む人は
｢全員がリスクの説明を受けてるから余裕を持って安全に支払ってる」という前提で
話すのを止めてみようよ。

これから組む人に警鐘を鳴らしてるだけなんだから。

[691: 匿名さん]

>>690
変動でギリギリはそもそも間違ったローンの組み方だから有り得ないよ。
というか、ギリギリの人はその家を買うべきでは無い。

残債を減らすのに固定より変動＋繰上げの方がいいから
というのが、ここの人が変動を薦める大半の意見かと。
残債が多く残ってたらハイパーインフレが万が一起きたら危険だし
それは（ハイパーインフレ時は特約が外れて金利が上昇する）固定も同じだと思うけど。

[692: 匿名さん]

変動か固定かで借入限度額は変わらないよ。審査基準は銀行なら同じ。むしろフラットは審査が甘いからギリギリの人は多いはず。

変動は金利が上がったら破綻しやすいというけど同じ審査基準ならそもそも最初から金利が挙がった状態で借りる固定のほうが破綻しやすい。まして今のような不況だと明らかに不利。

かと言って好況時の金利上昇局面で変動が破綻しやすいかと言ったら
そうでもない。2007年2回の利上げで変動が破綻したなんて聞いた事ない。

でも一番怖い人は銀行審査に堕ちてフラットで借りる人。結構いるらしいし。

[693: 匿名さん]

ハイパーインフレはもういいよ。

金利が上がってもお小遣いで一括返済出来るよ。それがハイパーインフレ。

[694: 匿名さん]

リンク先見ましたけど、ひどい営業マンもいるものですね。
というか、頼み込んで信用情報の抹消なんてできるのですか？！

うちはフラット予定だけれど、変動も気になるのは事実で、ここ見てます。
担当の営業マンは、「すぐに金利が上がるとは考えにくい経済状況だし、変動も魅力的だけれど、
お宅の状況(頭金・借入額・性格等を全部踏まえて)だと、フラットの方がいいと思います｣と言ってました。
幸いフラットS対応の建売り物件だったから、金利を多めに予測してシュミレーションしたうえで、
返済していけると思ったので契約しましたが・・・。
（営業マンがFPを兼任してたことも大きいかもしれません）

変動だと返済は余裕だけれど、優遇前の金利が3％を超えるとフラットとあまり差がないので悩んでます。
どんどん繰り上げ返済していける自信がないので、やはり変動は向いていないのか・・・。

[695: 匿名さん]

変動で借りて繰り上げなんて馬鹿げてる。

繰上げするカネを今貯めて、５年後に自己資金増やして買うのが正解。

ローンなんて自己資金半分、借りれ半分が理想だよ。

そのためには、まず若い頃は都内の中古マンションを買って繰り上げて
売却して、それに新たなローンを足すんだよ。

そうすれば、老後３０年でも住める。

３０代半ばで住まい買ったら老後は築３０年のボロ屋に住むはめになるぞ。

[696: 匿名さん]

>>690
審査時の基準金利をご存じない？
変動だからって実行時点の金利で計算されていませんよ。
フラットの方が審査が甘いというか、担保価値を重視する傾向にある。
だから、属性が悪い人でも借りられる。銀行では否決でもね。
特に土地の割合が大きい戸建てのは融資限度額は大きくなりがち。


あと、金利アップばかり強調してるけど収入ダウンは考えないの？
現状はこっちの方が進んでいるけど？
固定で収入が下がれば、金利がアップしたのと同じ効果が出てしまう。
変動は下限はあるけど（ゼロ以下はまずないでしょう）そういう時期には金利が
下がる。実際に私も融資実行時よりも金利が下がっています。

[697: 匿名さん]

7年とか8年前とかはここまで景気が悪くなくて、住宅金融公庫もまだやってたかどうだったか。
その時の回りのローン組んだ人は殆ど変動か3年固定。そのあとフラットできてＳができてだったか。

当時は年収の7倍とか8倍とかも工夫したら組めたから、回りも身の丈を大きく超えて組んだもんです。
幸いにも変動金利の上昇はほぼ無いけど、もし上がったらアウトの人も多いと思うよ。

むきになってここで反論してる人の何人かは、そのパターンの人いるんじゃないか？

[698: 匿名さん]

>>697
変動の金利が上がる（ゼロ金利が解除される）ほど景気が良くなったら
確実に給料も上がるから繰上げも進むし、むしろ歓迎だと思うけど。

そもそもフラットや固定の金利水準まで上がるのに、どれくらい利上げが必要なのか
わかってない人が多すぎるような。変動でもローンを組む時は固定３％での
返済が可能な水準で考えるというのは当然。

[700: 匿名さん]

変動ギリギリ誘導が好きな人も多いけど。

＞２に誘導されるとぐうの音も出ない固定さん。

あ！だからギリギリに誘導して繰上なんて出ない事にしたいのか。

[701: 匿名]

３０半ばで家買う人は、５０くらいでもう一軒買うんじゃない？

[703: 匿名]

変動も３%ぐらいになる可能性は十分にあると思いますよ。あくまでも予想ですけどそのように考えて借りた方がきっと安全です。
ローンを払うのは銀行ではなく自分自身ですから。銀行やここに大丈夫と軽く言う人たちの言葉ではなく、もっともっともっと自分の収入と将来性を厳しい目でみてぜひ愕然としてください。でも最初はそれでいいのです。後から調整できますから。