ヨコハマ オールパークス-YOKOHAMA ALL PARKS-（その３）

[マンコミュファンさん]

日野車体跡地の大規模免震マンション掲示板、その３を立ち上げました。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8380/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66394/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：京急本線・南武線「八丁畷」駅徒歩8分、南武線「尻手」駅徒歩11分
売主：ナイス、相鉄不動産、近鉄不動産、セントラル総合開発
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：ナイスコミュニティー 　

[51: 匿名]

ここの10年後のリセールバリューの予想はおいくらくらい？
50％維持できますかね？

[52: 入居予定さん]

＞ここの10年後のリセールバリューの予想はおいくらくらい？
20年後でも、あんたには手の届かない価格です。

[53: 契約済みさん]

羽田国際化に加えて川崎周辺開発で工業地帯→商業住居となってるからなかなか価格は落ちないと思うよ。

[54: 匿名]

不動産屋さんに確認したけど、周辺の同サイズ中古物件と張り合わなきゃいけないうえに、大規模マンションだと売り出しが被ることが多いから、値下げ合戦必至って聞いたよ。
期限付きじゃなければのんびり売り出しとけばいいだろうけど。

[55: 匿名]

54さん
コメント内容に何点か疑問があります。
１、周辺の物件と比較にあうのはほとんどの物件が対象です。川崎駅周辺のタワマンだっていくつか競合ありますよ。値引きが必要かどうかは別問題では？

２、大規模ＭＳだと売り出しが被るのはなぜ？賃貸とは違うので、被らないのが一般的では？

[56: 匿名さん]

>52
なにこの脊髄反射。

[57: 匿名さん]

>56
ゴキブリは見つけたらすぐ潰すものだよ。

[58: 匿名]

さすがに１０年後の50％下落はないと思っていますが、残念ながら暴落は避けられないと見ています。
特に１回目の修繕一時金徴収前が顕著でしょうね。
安売り合戦が始まるでしょう。
周囲どころか、同じような住戸が同じ敷地内に1400戸もあるのですから、マンション内で競合が生じます。
売りが一時期に集中すると買い叩くのは簡単ですから一気に下がりますし、
また、誰か１人が安売りすればそれが相場になってしまいます。

[59: 物件比較中さん]

ここって周辺のマンションより安いなと思いましたけど、やはりかなりのデメリットがありますね。

×そばで高速運行してる電車の音がかなりデカイ。外では常に駅ホームにいる感じ。
×マンション外の道路に余裕持って歩けるスペースがない。車の往来が怖いです。
×近い八丁畷駅側、尻手駅側がゴミゴミしてて活気がない、街灯も暗い。川崎駅はちと遠い…
×設備の殆どがオプション。他の新築なら標準レベルのでもオプション。あのモデルルームは殆ど詐欺でしょう…
×専有面積に対して間取りが狭い。3LDKレベルの広さで4LDKと、無理やり部屋増やしてる。

個人的には、八丁畷駅か尻手駅の周辺が再開発されないと厳しいと感じ、見送りました。

[60: 入居済み住民さん]

>59
あれ？ここって、周辺のマンションより安かったでしたっけ？
川崎駅前の物件と比べてます？？
免震な分、周辺の物件(駅からの距離が同程度)より高いはずですよ。

>58
転売を目的にするなら、もっと駅に近い物件にするべきです。
永住するつもりなら、資産価値は最終的に0円になるとおもってマンションを選択してください。
最後まで、資産価値残すには、土地が残る戸建を選択しないとね。

[61: 匿名]

>60
転売目的でなくても、人生何が起こるかわからない。
リセールバリューは大事な要素でしょ。

[62: 匿名さん]

川崎駅から同じくらいの距離でなら、ここより安いマンションの方が多いですよね。
矢向駅の近くで売り出してる物件なんかは、免震を除けば全てにおいて上でしたし。

[63: 匿名]

54ですが、58さんが回答してくれてますね。
他の戸数多めのマンションの中古物件を検索すると売りの競合多いのわかるよ。
新婚さんは今後の家族構成の変化などあるだろうから、買い換えするときのことを余計に気にしたほうがいいね。

うちは59さんとほぼ同じ理由で見送ります。

尻手と八丁畷の間という立地、線路脇の騒音、部屋の狭さ、内装や設備のしょぼさ、なのに免震ゆえに割高…残念です。

[64: 匿名]

ナイス物件は何故5畳以下の部屋を好んで作る。
中途半端にデカイ物置にしかならんだろう。

[65: 匿名]

ほんとほんと。四畳台の部屋とか、子供が幼児のうちはいいけど中高生になったらどうすんだ。
MRに置いてある机やベッドは小人用だし。

[66: 入居済み住民さん]

ここの物件は間取りのタイプが多いから、それほどマンション内で競合しないと思うな。
一昔前の同じような間取りばかりの大規模物件なら、マンション内で競合しちゃうけど。
まあ、中古は売主の都合もあるので、よっぽどの人気物件化しないかぎり、安く売られることもあるでしょうけど、
10年後50％はないでしょうね。
ただ、新築の買主は、各種手数料とか、物件の値段にそれほど反映されないオプション購入費等々を考えて、
手取りは買った瞬間に50％になってると思ってた方がいいですよ。

[67: 入居済み住民]

まあ、内装にこだわる方も居れば、斜体にこだわる方だっているし。
内装は千差万別、後から自分好みにゆっくり変えていけばいいが、斜体は
どうするコトも出来ない。決して過信はしてませんが免震だって、無いより有った方が心強いと思う。
自分は、家族の安心な住まいとして、ココを選びましたが、
みなさんそれぞれ、ライフプランにあった物件を捜して下さいな。

[68: 購入者]

ここを購入したものですが、私も内装や設備よりも、免震であることと敷地内の環境の良さを評価しました。そのなかで希望の条件を満たす部屋が予算内にあったので、内装・設備のショボさについては妥協しました。
皆さんが指摘されているとおり、この物件にはイマイチな点が多々ありますが、免震かつ敷地内の環境の良さという点においては、川崎・横浜エリアに対抗馬となりうる物件が他に見つからなかったというのが大きいですね。

[69: 匿名]

免震構造なんて中古市場で評価されるのかな？
評価されなきゃ、それこそ暴落の一因。

[70: 匿名]

免震構造のおかげで新築価格は周辺のマンションよりも高いのに、
中古になると評価されずに周辺と変わらない価格がつく

とすると、周辺のマンションよりも下落率が大きくなりますね。

[71: 備えあれば憂いなし]

免震構造の建物なら大地震が起こっても壊れない。すなわち、家族の命は守られ資産価値も大きく下がることはない。
リメンバー阪神・淡路大震災。関東大震災は必ず起こる…ような気がする。

[72: 匿名さん]

じゃ、中古の免震マンションの価格の例を挙げて

[73: 匿名]

川崎区のアイランドグレースがナイスの免震物件ですので、参考になるでしょうか？
築3年くらいです。
気になる方は調べてみてはいかがでしょう。

[74: 匿名さん]

>免震マンション

大震災で非免震マンションが大被害を被る。
↓
免震マンションはほとんど被害なし
↓
ヨコハマ オールパークスの中古価格大暴騰

こうなる可能性は大いにあります。
もっとも、その時に売ってしまうと自分の住む家がなくなっちゃうけどね。

[75: 匿名]

首都圏で大被害があった時点で不動産どころじゃなくなるよ。

[76: 匿名さん]

マンションがほぼ無傷で残っても、会社がぺったんこに倒壊してたりして

[77: 匿名]

大地震が起こって家が倒壊、仮設住宅で不便極まりない避難生活…。
免震マンションを買っておけば、少なくともそれは免れますよね。

[79: 匿名さん]

なかなか良い新築がないので、中古物件も見ていますが
やはり駅からの徒歩時間と間取りを重視してます。
免震はついてたら「あら？ラッキーじゃん」位なものです。

[80: 匿名]

>>77
中古市場の評価の話とは切り分けるべきですね。

[81: 匿名]

>74
免震ゴムは大地震の後は点検、整備が必要で、想定では全部取り替えが必要になるらしいから、
中古で購入して直後に大量の修繕費が掛かるマンションは避けられる可能性ありますね。
倒れなかった非免震マンションの方が価格が上がるかも知れません。

ちなみに、ゴム交換の話はオールパークスの営業さんも言ってましたよ。

[82: 匿名さん]

免震云々は、第１には、リセールバリュー云々のためではなく、自身にとってのある種の保険のためと考えるべきではないでしょうか。保険に価値を感じる方、感じない方がいるように、捉え方は人それぞれだと思います。

免震物件がそこらじゅうにあるか否かは感覚的なものもあるので、一例として定量的にみると次のようです。

試しにHOME'Sで調べてみると、全国で、2,668,354(売買・賃貸)物件中、免震関連物件は58（売買・新築）物件でした。

[83: 匿名さん]

京急本線 「八丁畷」駅 徒歩8分 |南武線 「八丁畷」駅 徒歩8分 |南武線 「尻手」駅 徒歩11分 |京浜東北線 「川崎」駅 徒歩19分 |東海道本線 「川崎」駅 徒歩19分 |南武線 「川崎」駅 徒歩19分

とありますが、ここら辺ですと、普段だと、シャトルバスもしくは自転車で川崎駅へ出る組、もしくは自動車組が多い気がしますが、住民の方々は実際どんな感じなんでしょうか？

八丁畷/鶴見市場駅、尻手駅は、行先がそちら方面の場合等だけ使用するといった感じではないでしょうか？

[84: 匿名さん]

「免震はついてたらラッキー」というような確率では、まず付いてはいないようですね。

[85: 購入検討中さん]

独り暮らしや、賃貸の時とは、頭の中、選択基準を、ずいぶんと変える必要がありそうですね。私も、独り暮らしや、賃貸の時は、（自分中心で考えるため）駅からの距離と間取り（と価格）だけを考えていた気がします。

でも、長い間住んだり、家族や子供と住むことを考えると、

立地は、単純に駅からの距離だけではなく、駅までのルート、平坦か否か、取りうる交通手段等はもちろん、スーパー、ＳＣ、公園、学校等が近いか等も、総合的に鑑みないとダメですね。

間取りも、多い、広いだけでなく、間取り変更等が将来しやすい間取りか、構造か等も鑑みないとダメですね。

家族や子供を家に置いて仕事に出ることを考えると、免震か否かはさておき、少しでも安全で丈夫な構造の物件に住まわせてあげるというのも親としての義務かなとも思います。

そういう観点（に頭を切り替えて）で、この物件や掲示板を見ています。どの物件も一長一短があるでしょうが、長い間住んだり、家族や子供と住むことを考えた場合は、総合的にみてどうなんでしょうか。

[86: 匿名]

その通り。
いざという時に売ることができず、二束三文で他人の手に渡り、
駅遠アパート暮らしの借金生活になったら、
それからは家族を危険に晒す生活になりかねません。

[87: 購入者]

過去に政府はマグニチュード7クラスの東京直下の地震が30年以内に発生する確率は70％と発表しています。
天気予報で降水確率は70％と言っている日に、あなたは傘を持たないで家を出ますか？…という話しだと思います。
大地震で生命・財産を失うぐらいなら…と思い、少々割高でも免震構造のオールパークスを選んだ者の一人です。

[89: マンコミュファンさん]

免震構造って、地震で下（基礎の部分）がやられちゃったらどうなるんですかね？
基礎が崩れなければ、建物は揺れを抑えて安心なんでしょうけど、
基礎がやられたら？って考えると…

そんな事考えたらいつまでも家買えないか

[90: 匿名さん]

>基礎がやられた

免震マンションが基礎ごとやられるような大震災なら、なすすべなし。
首都圏は壊滅、日本は没落
おそらく自分も家族も死んじゃってるだろうから、そこまで心配しないでも良いです。

[91: マンコミュファンさん]

>90
首都圏が壊滅、日本没落するくらいの地震じゃなければ、免震マンションは大丈夫って事ですか？
ちょっと考えが行き過ぎじゃないですかね？

阪神大震災の時に、地面に亀裂が走ったり、部分的に地面が隆起したりする事によって、マンション自体が傾いてしまったという事もあったみたいなので(築何年の建物かとかの資料が有るわけではなく、聞いた話なので詳しくはわかりません)、阪神大震災クラスの強さの地震でも場所によって状況が変わると思いますが、基礎が傾くという事もあると思います。
その場合に免震構造だとどうなるのかな？と思ったんです。

今現在の耐震、制震、免震の基準は、想像を遥かに越えた地震を想定している訳ではないので、
そのような地震が来たらそれこそ首都圏が壊滅状態になるかも知れないですけどね。

[92: 入居済み住民さん]

>83
通勤時は尻手から川崎に出てます。
時間が合えばシャトルバスも使います。
京急ラインであれば八丁畷です。
電車が少ない時間帯(始発・終電あたり)であれば、川崎に直接歩いていきます。

ま、選択肢があるってことは、ないより断然いいです。

>86
そういうイザってときは、たぶん、そこそこの値段で売れてもダメじゃないかな（苦笑
千葉とか、もっと安い物件買って、貯金をしっかりした方がリスクヘッジできてるんじゃないの？


地震のあと、ヒビが入っちゃったり、傾いたりしたら、もう売れないどころか
危険だから、取り壊しの費用を出さなきゃいけなかったり大変だよ。
生きてる間にそんな大きな地震に合うかどうかはわかんないけどね。

[93: 匿名さん]

千葉とか埼玉の田舎に、安い物件買って、貯金をしっかりするの？
通勤２時間で体を壊して退職なんてことになったらリスクヘッジもヘチマもないでしょ。

[94: 入居済み住民さん]

>83さん

通勤時は川崎駅までシャトルバスか自転車を使って出てます。品川・東京方面へ出る場合は、これが朝一番時間がかからなそうなのと、終電が一番遅くまで対応できるためです。

天候不順な時や、シャトルバスと時間が合わない時等は、八丁畷、尻手、鶴見市場を行き先に応じて使うこともあります。

川崎界隈や、ＳＣ（ラゾーナ等）までなら、天気さえよければ、自転車が一番便利で快適と思います。

たまに川崎駅他からタクシーを使うときもありますが、１メーターです。

私も、選択肢があるってことは、ないより断然いいです、と思いました。

立地に対する考え方は人それぞれかもしれませんが、実際に住んでみると、病院等も最寄りにあるので、広義の意味で立地的に便利だなぁと思うことが多々ありますね。

[95: 匿名]

>>87
>過去に政府はマグニチュード7クラスの東京直下の地震が30年以内に発生する確率は70％と発表しています。
>天気予報で降水確率は70％と言っている日に、あなたは傘を持たないで家を出ますか？…という話しだと思います。

天気予測と同じ精度で考えてんの？

[96: 契約済みさん]

>>95
傘を持たずに雨に降られることと、免震でない自宅が大震災に見舞われることを同じに考えているの？

[97: 匿名]

>>95 残念！

[98: 入居済み]

まあまあ・・・
実際に住んでみると、そんな不便なトコでは無いと思いますよ。
川崎駅からでも、歩けない距離ではないし。尻手、鶴見市場の帰り道途上には
０時まで、マイバスケットが開いてるので、帰宅時に買い物して帰れるので意外と使えるかな。
ネガな書き込みも多いですが、それだけイイ意味でも悪い意味でも注目されるのはイイコトだと思います。

[99: ビギナーさん]

>>95さん
>>96さん

「精度」「正確度」「影響度」の話と、「確率」の話とが、ごっちゃになっている気がします。

>>87さんは、
あくまで「確率」について、一般的な「喩え」をされただけだと思います。「精度」「正確度」「影響度」の話に置き換えたら、天気予報と違うというのは当然のことであって、あえて突っ込むまでもないことかと。

マンションのことは正直良くは分かりませんが、少しばかり地学等をそれなりに学んだ一人としては、以下の確率は、まんざらな話ではないと言えます。
～政府はマグニチュード7クラスの東京直下の地震が30年以内に発生する確率は70％～

[100: 匿名さん]

>>99
>天気予報と違うというのは当然のことであって
果たして、本当に87氏がそれを理解していたのかな？
>>96みたいなレスがあるところを見ると、皆が理解できているとはとても思えないけどね。