ヨコハマ オールパークス-YOKOHAMA ALL PARKS-（その３）

[マンコミュファンさん]

日野車体跡地の大規模免震マンション掲示板、その３を立ち上げました。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8380/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66394/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：京急本線・南武線「八丁畷」駅徒歩8分、南武線「尻手」駅徒歩11分
売主：ナイス、相鉄不動産、近鉄不動産、セントラル総合開発
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：ナイスコミュニティー 　

[21: 契約者]

昨日、登記の手続きに本社に行って来ました。

登記以外に、色々な業者のブースがあって疲れちゃいました。

電話やテレビ等々、手続き関係がいっぱいあって、引っ越しまでにやる事が多くて大変そうです

考えるだけで疲れてきます。。。
うぅ･･･新居は楽しみにだけど、引っ越しが面倒臭い(-_-;)

[22: 匿名さん]

ナイス+長谷工って、ある意味最強だな。

[23: 匿名]

↑何が最強？無理矢理だね。

[24: 入居予定さん]

ねえってば、ねえ、
誰か教えて。


最寄駅、八丁畷駅の工事はバリアフリー化と、改札口移動だって分かったけど、
その隣の三井ホームの工事は何やっているのさー？

誰も知らないの？

それと、
西松屋の向かいの空き地は、何を作っているのさー？
誰か教えて。

[25: 匿名さん]

>>23
>↑何が最強？
って聞きながら
>無理矢理だね。
ってことは、言われてる意図は理解できてるんですよね。

[26: 匿名]

直床のフワフワって気になりませんか？
それ以外はかなり気に入ってるのですが…

[27: 匿名さん]

ペットって駄目だよね？？

[28: 匿名さん]

ペットの足洗い場なかったっけ？

[29: 匿名]

>27さん

ペットは大丈夫ですよ。
飼うには、承認登録が必要ですが。
さすがに大型犬はダメですがね。

[30: 近所をよく知る人]

>24さん

西松屋の向かい？と言うか元々、駐車場だった場所は
旦那が聞いてきたところによると・・・・コンビニが出来るみたいです。

どこのコンビニとかなのかは解りませんが・・・・。

あの場所にコンビニが出来たら、凄く繁盛しそうですよね。

[31: 入居予定さん]

>27さん
猫と小型犬はOKです。

[32: 24です。]

皆さんご返答ありがとうございます。

ペットの散歩には最適な環境ですね。

[33: 匿名]

>２６さん

気になりますか？
私は、クッションが入ってる分、下からの底冷えみたいのが無くていいと思っています。

[34: 匿名]

>>33
え？
二重床の空気の断熱に比べて優位性はないよ。

[35: 匿名]

>34さん

戸建てとかの、直に敷いてある？固い感じのより、冷たさが無い感じがしませんか？
私だけかなぁ？？
ヒヤっとした感じが無くて、私は好きです。
体感的にですが…(^_^;)

[36: 匿名]

>35
戸建てと比較するのがナンセンス。

[37: 匿名さん]

>34
二重床の空気の断熱に比べて優位性はないよって、
33は二重床と比べてないでしょ？

[38: 匿名さん]

>>37
発端の>>26は明らかに二重床と比較してる

[39: 匿名]

>38
してねぇよ

[40: 匿名]

26を書いたのは私ですが、二重床と比較してました。
二重床と比べたらフワフワしますよね？

[41: 匿名]

>>４０さん
自床だからフワフワする訳じゃなと思いますが･･･。
フローリングにクッションみたいのが付いているんじゃないかなぁ？

二重床でも、クッションの付いたフローリングを張ればフワフワするのではないかと･･･。

どなたか、詳しい方はいらっしゃいませんか？

[42: 匿名さん]

二重床、自床の話から少し外れて、フロアーの床材そのものの話になってしまいますが。

フロアーの表材がプリントシート（木目が印刷されているオレフィンシートもしくは透明エンボスシート及びEB（電子線を照射して強化）処理を施したもの）だったり、フロアーの基材がＭＤＦ（木ではなくダンボールを圧縮して固めた物）だったりすると、水などには幾分強いかもしれないけれど、衝撃、摩擦、熱などに弱い傾向があるため、よく確認、比較することが必要だと大工さんから教えていただいたことがあります。そこで、施工会社に確認させていただいたところ、本物件の床材は以下の左頁のもの（天然木もの）を使用しているとのこと（きちんと教えていただけました）。

http://data.daiken.jp/catalog/sougou2010/catalog1.html#1_201

図中の厚さ4.5mmのウレタン系樹脂発泡体等が、防音等に寄与するクッション、フワフワの主な正体のようです（多少は自床故の撓みもあるかもしれませんが）。この類の床材は、昔の小学校の廊下の板が撓む感じにどことなく似た感触があるため最初は焦るかもしれません。が、撓む構造と理由が全く別なため、個人差はあるかもしれませんが、慣れれば快適になるのではないでしょうか。

それと、せっかくの天然木ものの床材なので、フロアコーティングはなるべくやったほうが良さそうですね。

[43: 匿名さん]

>>41
直床でクッション入れないことなんてまずないよ
クッションで軋むから局所的に凹む

２重床の場合はたいてい支柱側にクッション入れるから、振動はあってもフワフワとはまた違う



…というのが、MRを15件ほど見た感想。

[44: 匿名]

ですから35さんは、戸建ての床(昔のフローリング？)と比べて固い感じがしない分、冷たい感じがしないと言ってるだと思います。

マンションでは、殆どがクッションが入ったフローリングですがね。

私も、このフワフワ感は好きです。何となく冷たさを感じないから(笑

[45: 契約済みさん]

住居掲示板にも書かせて頂きましたが...

E棟の場合、サンワに行く際、一度道路に出なければならないのでしょうか？
けっこう遠いです。
なんとかグランドパーク側のどこでもいいんで、出入口作ってください！！！

なんとかなりませんでしょうか？ナイスさん

[46: 匿名]

管理組合に直接言えよ

[47: 匿名]

ここ売れてないんだな

[48: 匿名さん]

>47
そうなの？
どこで確かめたの？

[49: 匿名]

月イチペースで戸別配送のチラシが入ってるな。

[50: 匿名さん]

で、売れ残り先着順十個は何戸あるの？

[51: 匿名]

ここの10年後のリセールバリューの予想はおいくらくらい？
50％維持できますかね？

[52: 入居予定さん]

＞ここの10年後のリセールバリューの予想はおいくらくらい？
20年後でも、あんたには手の届かない価格です。

[53: 契約済みさん]

羽田国際化に加えて川崎周辺開発で工業地帯→商業住居となってるからなかなか価格は落ちないと思うよ。

[54: 匿名]

不動産屋さんに確認したけど、周辺の同サイズ中古物件と張り合わなきゃいけないうえに、大規模マンションだと売り出しが被ることが多いから、値下げ合戦必至って聞いたよ。
期限付きじゃなければのんびり売り出しとけばいいだろうけど。

[55: 匿名]

54さん
コメント内容に何点か疑問があります。
１、周辺の物件と比較にあうのはほとんどの物件が対象です。川崎駅周辺のタワマンだっていくつか競合ありますよ。値引きが必要かどうかは別問題では？

２、大規模ＭＳだと売り出しが被るのはなぜ？賃貸とは違うので、被らないのが一般的では？

[56: 匿名さん]

>52
なにこの脊髄反射。

[57: 匿名さん]

>56
ゴキブリは見つけたらすぐ潰すものだよ。

[58: 匿名]

さすがに１０年後の50％下落はないと思っていますが、残念ながら暴落は避けられないと見ています。
特に１回目の修繕一時金徴収前が顕著でしょうね。
安売り合戦が始まるでしょう。
周囲どころか、同じような住戸が同じ敷地内に1400戸もあるのですから、マンション内で競合が生じます。
売りが一時期に集中すると買い叩くのは簡単ですから一気に下がりますし、
また、誰か１人が安売りすればそれが相場になってしまいます。

[59: 物件比較中さん]

ここって周辺のマンションより安いなと思いましたけど、やはりかなりのデメリットがありますね。

×そばで高速運行してる電車の音がかなりデカイ。外では常に駅ホームにいる感じ。
×マンション外の道路に余裕持って歩けるスペースがない。車の往来が怖いです。
×近い八丁畷駅側、尻手駅側がゴミゴミしてて活気がない、街灯も暗い。川崎駅はちと遠い…
×設備の殆どがオプション。他の新築なら標準レベルのでもオプション。あのモデルルームは殆ど詐欺でしょう…
×専有面積に対して間取りが狭い。3LDKレベルの広さで4LDKと、無理やり部屋増やしてる。

個人的には、八丁畷駅か尻手駅の周辺が再開発されないと厳しいと感じ、見送りました。

[60: 入居済み住民さん]

>59
あれ？ここって、周辺のマンションより安かったでしたっけ？
川崎駅前の物件と比べてます？？
免震な分、周辺の物件(駅からの距離が同程度)より高いはずですよ。

>58
転売を目的にするなら、もっと駅に近い物件にするべきです。
永住するつもりなら、資産価値は最終的に0円になるとおもってマンションを選択してください。
最後まで、資産価値残すには、土地が残る戸建を選択しないとね。

[61: 匿名]

>60
転売目的でなくても、人生何が起こるかわからない。
リセールバリューは大事な要素でしょ。

[62: 匿名さん]

川崎駅から同じくらいの距離でなら、ここより安いマンションの方が多いですよね。
矢向駅の近くで売り出してる物件なんかは、免震を除けば全てにおいて上でしたし。

[63: 匿名]

54ですが、58さんが回答してくれてますね。
他の戸数多めのマンションの中古物件を検索すると売りの競合多いのわかるよ。
新婚さんは今後の家族構成の変化などあるだろうから、買い換えするときのことを余計に気にしたほうがいいね。

うちは59さんとほぼ同じ理由で見送ります。

尻手と八丁畷の間という立地、線路脇の騒音、部屋の狭さ、内装や設備のしょぼさ、なのに免震ゆえに割高…残念です。

[64: 匿名]

ナイス物件は何故5畳以下の部屋を好んで作る。
中途半端にデカイ物置にしかならんだろう。

[65: 匿名]

ほんとほんと。四畳台の部屋とか、子供が幼児のうちはいいけど中高生になったらどうすんだ。
MRに置いてある机やベッドは小人用だし。

[66: 入居済み住民さん]

ここの物件は間取りのタイプが多いから、それほどマンション内で競合しないと思うな。
一昔前の同じような間取りばかりの大規模物件なら、マンション内で競合しちゃうけど。
まあ、中古は売主の都合もあるので、よっぽどの人気物件化しないかぎり、安く売られることもあるでしょうけど、
10年後50％はないでしょうね。
ただ、新築の買主は、各種手数料とか、物件の値段にそれほど反映されないオプション購入費等々を考えて、
手取りは買った瞬間に50％になってると思ってた方がいいですよ。

[67: 入居済み住民]

まあ、内装にこだわる方も居れば、斜体にこだわる方だっているし。
内装は千差万別、後から自分好みにゆっくり変えていけばいいが、斜体は
どうするコトも出来ない。決して過信はしてませんが免震だって、無いより有った方が心強いと思う。
自分は、家族の安心な住まいとして、ココを選びましたが、
みなさんそれぞれ、ライフプランにあった物件を捜して下さいな。

[68: 購入者]

ここを購入したものですが、私も内装や設備よりも、免震であることと敷地内の環境の良さを評価しました。そのなかで希望の条件を満たす部屋が予算内にあったので、内装・設備のショボさについては妥協しました。
皆さんが指摘されているとおり、この物件にはイマイチな点が多々ありますが、免震かつ敷地内の環境の良さという点においては、川崎・横浜エリアに対抗馬となりうる物件が他に見つからなかったというのが大きいですね。

[69: 匿名]

免震構造なんて中古市場で評価されるのかな？
評価されなきゃ、それこそ暴落の一因。

[70: 匿名]

免震構造のおかげで新築価格は周辺のマンションよりも高いのに、
中古になると評価されずに周辺と変わらない価格がつく

とすると、周辺のマンションよりも下落率が大きくなりますね。