ヨコハマ オールパークス-YOKOHAMA ALL PARKS-（その３）

[マンコミュファンさん]

日野車体跡地の大規模免震マンション掲示板、その３を立ち上げました。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8380/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66394/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：京急本線・南武線「八丁畷」駅徒歩8分、南武線「尻手」駅徒歩11分
売主：ナイス、相鉄不動産、近鉄不動産、セントラル総合開発
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：ナイスコミュニティー 　

[165: 入居済み住民さん]

>161
15年後に法律が変わって、10階建以上のすべての建物は、免震装置を設置する必要がある
となった場合を想定しよう
と言っているのとあまり変わらない気がするな

想定するなら、15年後に大地震が発生して、
免震ゴムの交換が必要となったらどうするか
そりゃ、交換ですよね。　ヒビ入ったり、倒壊したりしたこと考えると安い話かと

お値段は時価なんで、想像つかないなあ～
誰か知ってる？1400世帯で割るとそんなに大きな負担じゃない気がするんだけど

[166: 匿名]

>164

>163は、施工主を指してるのではなく免震装置メーカーを指してるのですよ。
良く読んでくださいね。

[167: 匿名]

>>165
>15年後に法律が変わって、10階建以上のすべての建物は、免震装置を設置する必要がある
>となった場合を想定しよう

そういう場合で、経過措置が取られなかった事例を教えてください。

[168: 匿名さん]

>>166
施工主を責められない内容でメーカー責任が問えると？

[169: 匿名さん]

まあまあ、＞163がどういう持論を展開するのか興味がある。
社会的大問題になるから、どうなの?
だから税金がつぎ込まれて国家が助けてくれる、と？

ヒューザーの時も、結局泣きを見たのは住人なんだけどね。

[170: 匿名さん]

>15年後に大地震が発生して、免震ゴムの交換が必要となったらどうするか

なにを言っとるんじゃ。
そのための免震装置だろうが。
大地震の揺れで免震ゴムがメタメタになるということは、装置が本来の機能を発揮して、建物への被害を最小にとどめたことであろう。
交換の費用など非免震マンションの補修費用に比べれば安いものじゃ。

[171: 匿名]

>ヒューザーの時も、結局泣きを見たのは住人なんだけどね

知り合いに一人いました。
泣きをみたのは事実だけど、国からの保障もあったみたい、金額は口を閉ざしてますがね。

[172: 匿名]

>>163
「欠陥」とはどこにも書いてないのにな。
あり得ない、という決めつけが前提にありますよね。

[173: 匿名]

えっ、というとあり得るの？

[174: 匿名]

>>162、>>170
と、あなたはお考えかも知れませんが、果たして1400世帯が皆、同じように考えてくれますかね？

[175: 匿名さん]

メーカーが加速度試験で50年の耐久性があるという信頼性のあるデータを出し、大臣の認可を取っている。

それに対して「欠陥があり、15年で割れる」との前提を決めつけるのなら、ちゃんとした根拠を示してほしい。

[176: 匿名]

>メーカーが加速度試験で50年の耐久性があるという信頼性のあるデータを出した。

しかし、定期点検で50年以前に耐久性に問題のあることが判明した。
この事態が絶対に起きないとは言い切れないでしょう。50年のタイムプルーフはないのですから。
起きた場合の原因は、メーカーの実験に不備があったとか、商品の製造過程に問題があったとか、いろいろかもしれませんが。

「１５年で割れる」はもしもの話で、レスの主眼はメーカーの主張と政府の認可を盲目的に信じるのはおかしいというところにあるのではないでしょうか。

[177: 購入検討中さん]

　結局免震構造は大地震が来てから初めて実証されるのでしょうが、素人的には無いよりは合った方がいいのかなという感じを持っています。
　しかし友人から、免振ゴムの上で生活するとまれに普段の生活の中で揺れを感じる場合があると言われたのですが、どうなのでしょうか？
　内覧させていただいた際には全く感じなかったのですが、横になったりした訳ではないので、気になっています。

[178: 匿名さん]

免振ゴムが基礎にあるからといって、それで普段の生活の中で揺れを感じることはありません。
普段の生活では免震ゴムの存在を意識することはなく、震度３くらいの小規模な地震のときは普通の建物と同じ揺れかたをします。

あと、免震ゴムの交換には全世帯の同意がいるようなレスをされているかたがいますが、これはおかしい。総会出席者の過半数、共用部の変更と捉えた場合でも４分の３以上の賛成でよいはずです。（その時に修繕費が足りなかった、さてどうしましょというのは、また別の問題です。）

[179: 匿名]

免震マンションのスレには必ず、免震ネガ君が現れますよねぇ。

[180: 匿名]

いや、でもこういう流れは決して悪いものではないと思う。
免震をウリにしている物件なのだから、免震に関する考察がネガであろうが肯定であろうが
繰り広げられるのは無関心よりも有意義と思う。
ここは検討板だし、それを見て購入するも見送るも個人の判断なわけだし。

[181: 匿名]

そもそも、周辺物件の木造建売よりは、ほぼ間違い無く地震対策はとられていると思いますが…。
地震のことよりも気にすることはあると個人的に思います。

[182: 入居済み住民さん]

あの～、そもそも、このマンションの免震装置をフル取り換えした場合に
いくらくらいかかるのか、誰も知らないまま議論してませんか？

ここ30年ほどの修繕計画では免震装置を交換することを想定していないので
想定される値段を私は知りません。
知りもしないのに、高い安いと何故言えるのかわかりません。

ですが、上限の負担額をこのマンション購入費とした場合でも
倒壊して、家族を失い一人仮設住宅暮らしになるのに比べればいいと思います。

50年後に100万負担でも、年間に払う保険を考えれば全然問題ないです。
（1000世帯で10億ですね～）
50年持った実績がないといいますが、15年でヒビが入ったという実績もないはずです。
15年でヒビが入るかもと思う人は購入しない方がいいってことになるんじゃないかな。
（それもヒビが入った場合の交換コストがいくらかによるんだけどね～）

[183: 匿名]

安くても文句いう奴は必ず出てくるよね。

[184: 入居済み住民さん]

>167
事例のない話をずっとしてるんだから、その質問は無意味かと

>166
施工主を責めれなくても、メーカーや設計者の責任を問うことはありますよ。
最近でもマンションの手すりが外れた事件で、設計者が送検されてましたよね。
（売った会社は既に倒産）
ちょっと違うか

[185: 匿名]

>>178
>その時に修繕費が足りなかった、さてどうしましょというのは、また別の問題です。

問題としては別ですけど、実際に発生するなら同時に問題としてのし掛かってきますよね。
整理のために分けて考えるのは良い方法だと思いますが、別だからと言って放っておいてはいけないです。

[186: 入居済み住民さん]

ゴムにヒビが入って、
お金がなくて、そのままにしておいた場合、どういう問題があるの？

ゴムは垂直方向には建物を支えているわけだから、修理しないという選択肢はないよね。
ということは、管理組合が借金して直すのか？？
もめるって、何でもめるの？　
いっそのこと、大きく立て直して、分譲を増やしてそれでお金を返そうとかって
色んな意見が出てもめるってこと？？
建設的な意見なら、議論したっていいんじゃない。

[187: 匿名]

という風に、色んな意見が出てまとまらないのさ。

[188: 匿名]

>184
>事例のない話をずっとしてるんだから、その質問は無意味かと

既存不適格なんて山ほどあるよ。

>（売った会社は既に倒産）
>ちょっと違うか

だいぶ違うね。

[189: 匿名さん]

＞１８４
＞最近でもマンションの手すりが外れた事件で、設計者が送検されてましたよね。
＞（売った会社は既に倒産）
その事例では、
欠陥が生じた場合に、
ナイス（売主）が倒産していた場合であれば設計者が送検される可能性があるということしか言えないのでは？

[190: 匿名]

ちなみに、この物件の売主は４社ありますよね。

ナイス 相鉄不動産 近鉄不動産 セントラル総合開発
全部、倒産する可能性はあるのですか？

[191: 匿名さん]

まあ、可能性はあるんじゃない？
その時だけ184が成立し得る。

[192: 入居済み住民さん]

>189
刑事で送検できるってことは、民事でも追求できる可能性が高いってこと
まあ、無い袖は振れないし、刑事で有罪だからと言って民事で必ず勝てるわけでもないけどね。

>188
それで？
そんなことは知ってるよ。
それでいいなら、免震マンションは国内で約20年の実績があるから
15年でヒビが入る想定の議論も無意味でしょ。
他のマンションで免震装置取り替えの実績が出てから
取り替えの話をしても十分間に合うと思いますけど。
（事例が出てから20年程度の余裕があるわけだから）

>187
全員の同意が必要になるものが、なかなかまとまらないのは大規模物件のサガなんでしょうがないね。
でも、4分の3で、基本的には組合としての合意が得られるので
たいていの場合、決まらないなんてことはないと思います。
今の一街区なんか、大した話がないから、5，6人の意見で実質運営されているわけだし。

[193: 匿名]

では、倒産する可能性があるとゆう根拠を教えて下さい。

[194: 匿名]

>193は>191宛て。

失礼。

[195: 匿名さん]

小学校みたいだな。

[196: 匿名]

>>153
なんで>>145の
>５０年もつって言ったじゃん！ってゴネる奴のせいで組合が揉めそうですね。を無視するの？

[197: 匿名]

>>192
＞刑事で送検できるってことは、民事でも追求できる可能性が高いってこと

え？
オールパークスの免震ゴムの設計が現行法に違反した設計の場合を議論してるの？
それは元の話とズレ過ぎでしょう。

[198: 匿名さん]

仮に、可能性の話として、免震装置や免震ゴムが傷み、交換が必要な時が訪れたとします。それと同じ時、非免震な耐震物件や制震物件の基礎とかは、相対的にどんだけ酷く傷んじゃって、どんだけ交換し、どんだけ作り直ししなきゃいけないのかをちゃんと考えるべき。そもそも免震って相対的なメリットの話なのだから。

非免震な耐震物件や制震物件の基礎の方が、より一層傷みやすく、より一層交換や作り直しの事態になりやすく、そのためより一層ゴネる奴のせいで組合が揉めやすく、より一層送検、追求、泣き寝入りetc.といった事になる確度が高いのでしょ。

[199: 匿名]

161だけど、なんか違う方向に行ってるな。

要は、誰も責められない状況で突発的な大問題が起きた時に、
どういう方針の下に動くのか想定したことはありますか？

ってことを聞いただけ。

>>176はよく理解していらっしゃる。
>>162のような方も住人としてスムーズな決定に一役買っていただけそうで好印象。

>>163=>>166は論外（意図を理解できてない。理解できてる人もいるのにね。）。

>>165は既存不適格（って言うんだっけ？）が何故生まれたのかを理解してない。

>>170、>>172も意図を理解できてない。（全く違う話をしている）

>>182あたりはまさに言いたかったことの一つで、こうやって意見が色々出るんだよな。
３/４の合意が得られればいいから大丈夫、なんて軽い意見（>>192）もあったけど、まさにその軽い考えが怖い。
問題がない時に組合がまとまっている状態を見て「問題発生時も大丈夫」なんてよく言えるなと。

>>185以降は話が別のとこに行っちゃったね。

[200: 匿名]

法律に触れているレスがある営業妨害や名誉毀損に当てはまりますよ。警告。

[201: 153ですが]

>196
無視しようと思った訳ではないので、ご容赦を。

>151のレスを受けての>153だったので。

1424戸もあれば、50年もつって言ったじゃんてゴネる人も中にはいるかもしれませんね。

入居する人全てが色々な事象に対して想定しているとは思えないし、
私もそうですが、構造や設備の知識を持ち合わせている人が沢山いる訳ではないと思いますので、
何をもってそれを理解するかといえば、営業の話であったりテレビや雑誌の特集？のようなものであったり。
そんな甘い考えで(そんな事も知らないで)買ったの？って人も中には居るのではないでしょうか？
私は実際はその様なものだと思っています。

勿論詳しく調べる人もいるでしょうが、やはり世帯数が多ければ意見もまとまりにくくなりそうですよね。
いずれにしても、全ての事柄が予定通り行けばいいですが、そうならない事もあるでしょうから、
そうならない事も想定しておかなくてはならないと思います。

[202: 匿名さん]

毎年検査してるってことは案外、メーカーの設計者にも自信がなかったりして

設計者「５０年持つとは公表してますが、可能性としてはその前にも・・・」
上司　「そうか、それじゃ毎年の検査を住民の金でやる契約を締結しておこう」

[203: 入居済み住民さん]

>202
検査は法律で義務付けられています（免震装置に限らず）

>201
その対策ってあるの？
何をやっても、もめるものはもめると思いますけど
入居前に念書でもとる？もう一街区は住んでるから手遅れだよね。
修繕積立金も今から上げれば当然もめますよね。
お金が潤沢にあっても、NOって言う人は1400もいれば、きっといるよね。
修繕計画に盛り込んであったとしても、文句言う人はいるよね。

人が集まればもめるときはもめるんだから
それが気に入らない人は、集合住宅を選択しちゃだめだよ。

[204: 入居済み住民さん]

お、予定通りいかない場合の対応を思いついた
「引越す」だw
個人で出来るのはコレですな。

集合住宅の運営は合意が前提なんだら、合意できなかった場合を想定したら
全会一致以外でも対応できるように、規約を作っておくくらいじゃない？
これは既にあるから、あとマンションとして出来ることは何？

会計じゃないから、詳しくは分からないけど、
現時点でも修繕積立金は１億くらいあるはずだぞ。（使われてなければ（苦笑））

[205: 匿名さん]

＞204

＞現時点でも修繕積立金は１億くらいあるはずだぞ。（使われてなければ（苦笑））

それは余剰金ではありませんよ。

[206: 匿名]

ここの管理組合の役員、特に理事長なんかに選出されたら大変そうですね…。どれくらいのペースで回ってくるのかな…。戸数が多いから、運が良かったらやらずに済むんだろうか…。

他に免震装置がついているマンションで、過去にトラブルになったケースとかってあるんですかね？もしあるとすれば、「同じことがオールパークスでは起こらないですよね？」ということをナイスに確認したいです。

[207: 匿名]

>>204
>お、予定通りいかない場合の対応を思いついた
>「引越す」だw
>個人で出来るのはコレですな。

たぶん、それが現実的で、誰もが考えるでしょうね。
で、売却合戦が始まる、と。

リセールバリューが残っていればいいですが…。

[208: 匿名さん]

>検査は法律で義務付けられています（免震装置に限らず）

法律は建築基準法第8条（維持保全）や第12条（報告、検査等）なのでしょう。
ただ、これで明確に義務付けられているのは昇降機（エレベーター）です。ほかの設備に関しては
行政ごとに一定ではありません。例えば機械式駐車場の点検間隔等に関しては明確な定めがみあたりません。

[209: 201ですが]

>203
その対策ってあるの？
これはゴネる人がいるかもしれないという事に関してですか？

私は一検討者として意見を書き込んだだけで、専門家ではないので対策があるかどうかはわかりません。

50年もつって言ったじゃんてゴネる人がいるかもしれませんね。の部分を何で無視するのかと聞かれたので、私なりの意見を書き込みました。


文章で何を思っているか伝えるのは難しいですね。
私は既に入居している方や他の検討者を馬鹿にするつもりも煽るつもりもありません。

私の一連の書き込みに対して意見をもらって、その意見に対して私なりの考えを書き込んだだけで、もめるのが気に入らないとかではないです。

私が構造等に詳しくないからといって、他の人も皆そうだなんて確証は無いですし、
構造等の知識を持っている人が沢山いる訳ではないと思うというのも私の想像でしかないので、もしかしたら皆さん色々勉強されているかも知れませんし、そうではないかも知れません。

色々な予定外の事象が起こるかも知れないから、それも想定しておいたほうがいいと思いますが、
想定してない人を非難したい訳でもありません。

[210: 匿名]

想定できなかったことが発生した時に

シラネーヨ！とゴネる人もいれば、
すぐに事実を受け入れて前向きに検討できる人もいる。

結局はそれの比率が住人の質を決める。

[211: 匿名]

「質を決める」は言い過ぎた。
「質を左右する」が適当かな。

[212: 匿名]

>>192
じゃあ、>>184の「事例のない話」って何を指してるの？

[213: 匿名]

修繕積立金は販売しやすいように最初低めに設定してあるから、第一回大規模修繕前後に上げなきゃいけなくなる
…とかいう説明は販売のときはされないものなのかな。
現在のマンションが大規模修繕近くなってきて、初めて言われた。

[214: 入居済み住民さん]

>213
聞けば教えてくれるよ。
ここも長期修繕計画を見せてもらえる。
ただ、実情に合わせて、計画は見直すしかないから、
値上がりがあること自体は責めれないと思うな。

>212
ん？ゴムが途中で劣化して交換になるという事例はないって話じゃないの？

>209
そう、ゴネル人がいるかもという想定に対する対策です。
ただ、私は入居済みの視点で聞いてしまいましたね。
検討中の人は、ゴネル人が出る可能性が高い大規模物件を回避するという対策がありますね。
ただ、10人中1人がゴネルより、1000人中10人がゴネル場合の方が対応は楽な気がします。

>208
確かにそうですね。確認不足でした。
点検の案内も、法定点検と書いてあるのと、書いてないのがあるや。