ロイヤルシーズン宮前平ってどうですか？

[購入検討中さん]

ロイヤルシーズン宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋7丁目25番2（地番）
交通：
東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.00平米～95.15平米
売主：末長組
販売提携（代理）：株式会社ライフコーディネーター


施工会社：株式会社末長組
管理会社：東洋グリーン建物株式会社

[41: 匿名]

野村や三菱に比べたらかなり安いだろうね。
ブランドにこだわりがなく、風変わりな間取りを気に入れば買い。

[42: 匿名さん]

窓の多いリビングって家具の配置に悩みます。しかもここは間取りもちょっと？なので、洋室に行きたいのにダイニングテーブルが邪魔、みたいな。動線がかなり悪い気がしてしまいます。

[43: 匿名さん]

ここ、なんでこんなに安いの？土橋7丁目の最も駅近で、地価も安くないはずなのに。
ただ、興味あるの間取りは屋上テラス付きの一戸しかなくて、しかもここだけ普通に宮前平価格してて高いんだよね

[44: 匿名さん]

だって末長組だも～ん。

自分んとこで土地を仕入れ設計をして建築をして販売をしてと、すべてが自社内で完結だから無駄なコストがかかってないわけです。

ホントのマンションコストって、これかもしれませんよ。

ま、それでも私は買いませんけどね。

[45: 匿名さん]

44さん
買わない理由は、末長組が信用出来ないからですか？間取りが合わないからですか？

[46: 匿名さん]

45さん

近隣に永く住んでるんだけど、決して魅力のある場所ではないし、直床と思われるからです。

末長さんがどうのこうのと評論できるほど知識を持っていませんため、憶測での書き込みはできません。
がしかし、長期で住んだ場合の安心感は大手デベに比べれば落ちるのは当然で、だから安いともいえますね。

このへんにしときます。

[47: 匿名]

近隣のプラウドはまだまだ先じゃないでしょうか？タリーズ裏もありますし。
安さをとるか、ブランドをとるか？

[48: 物件比較中さん]

46さん

40です。直床ではなく二重床&天井で、さや管でした。HP では構造が出ていないので聞いてみました。南側の高い棟はラーメン構造、東側と西側は壁式です。
杭は柱状図は確認していませんが、杭は5～20mでした。

構造と仕様はプラウドサウスフロントに近いかなと思いました。内装はプラウドのほうがよいでしょうし、食洗機や浄水器もオプション、もちろん生ゴミのディスポーザーもありませんでした。

地価はこちらのほうが高いと思いますが、少し狭い間取り、ブランドと設備の差、半地下住戸と全体戸数、施工業者が販売主という点などが理由で同じ徒歩10分のプラウドサウスフロントよりも安めの設定なのかなと思いました。参考になれば幸いです。

[49: 物件比較中さん]

追記です。フラット35は使えますが、35sは適用されません。つまり金利マイナス1%はありません。
性能表示?もありません。これも検討する際には頭にいれておかれるとよいと思います。

場所は尻手黒川から少し離れているので、悪くないです。バス停も目の前ですし、いなげや、東急ストアもちかいので、奥さんは日々の買い物が楽だと思います。でも、車は欲しいところなので駐車場が少ないのはかなり痛いです。

[50: 匿名さん]

48&49さん。46です。

建物構造にも金利にもお詳しく、冷静に物件を見極めていらっしゃると思います。
私は、2年ほど前から近隣の物件探しをしており、現在は中古を含めて購入検討しています。
大変恐縮ですが、個人的な見解で結構ですので以下の物件についてご意見と一番魅力を感じるものを聞かせていただければ幸いです。
・ドレッセ鷺沼
・コスモ宮前平
・プラウド宮崎台
・ドレッセ鷺沼オーセンティックテラス
・ルフォン宮前平
・パークハウス宮崎台シンフォニーテラス
・プラウド宮前平サウスフロント
・パークハウス宮前平エルド
・ドレッセ青葉台二丁目
・ドレッセ藤が丘
・ロイヤルシーズン宮前平

よろしくお願いいたします。

[51: 匿名さん]

ここには書きにくくないですかね・・・

[52: 匿名]

もう完売してる物件に関してはコメント必要ないんじゃないですか？

[53: 匿名さん]

サンクタス宮崎台を忘れてますよ。

[54: 匿名さん]

サンクタスは論外なんじゃないのかな

[55: 住民でない人さん]

＞46
＞50
板が荒れるので、削除して頂き、他でお願いします。

[56: 匿名さん]

荒れます？
検討板ですから、他との比較は必須でしょう。

[57: 匿名さん]

以下の物件も忘れてますよ。追加してください。

・サンクタス宮崎台
・クレストシティ宮崎台
・ナイスパークフロンテージ鷺沼

[58: 匿名さん]

以下の物件も外せませんので、比較コメントお願いします!

・日神パレステージ宮崎台
・アンビシャス宮崎台
・プラネスーペリア宮崎台

[59: 匿名さん]

土橋は良い場所けど、地下室マンションで悪名高い末長組だからな…。

[60: 物件比較中さん]

46&50さん

48&49です。
私は宮前平と田園都市線のいくつかの駅に住んでいたことがあり、ここ数年この地域の
不動産情報を見ているだけの素人で、個別の情報はあまり持っていませんので、宮前平
～宮崎台の物件くらいしかわかりません。

すぐには思いつかないものもあるので、あらためて書き込みしますが、限定されたもの
になるのでご了解ください。

また、48の書き込みで「さや管（ヘッダー）」と書きましたが、どうも違うようです
ので訂正します。モデルルームで建築士を捕まえて確認すればよかったなと思いました。
この物件、早く構造をHPにアップしてほしいですね。

[61: 匿名さん]

60さん、50です。
ご連絡ありがとうございます。
51以降の書き込みは私ではありませんので、ご承知おきいただきますようお願いします。
お手数をおかけしますが、限定された感想で結構ですのでご意見を教えていただければ幸いです。

[62: 物件比較中さん]

50さん、60です。

これをご覧になっている、詳しい方から見たら当たり前のことばかりになると思いますが、
60さん向けということで、ご了承ください。荒れるきっかけになることは望んでおりません
ので、よく知らない個別の物件についてのコメントはしません。長くなってしまいましたが、
よろしくお願いします。

<この地域のマンションの印象>

・このあたりは坂が多い、交通量の多い道路（246や尻手黒川、東名）もあるということで、
駅までできる限りフラットで、交通量の多い道路や鉄道から垂直方向に離れており、徒歩
10分以内という物件に人気が集まっていると思います。
　また、坂道があっても南斜面の物件はマンションメリットである眺望と日当たりが期待
できるので、好きな方はいらっしゃると思います。

・宮崎台から宮前平の地域に限って言えば、富士見台小、土橋小、宮前平中などと、帰国
子女受け入れなどで評判がよいとされている公立の学校がありますので、お子さんが小中
学生であれば、学区も考慮することになると思います。

・また、永住するのか、将来売却や賃貸を考えるのかという点も物件選びに大きく影響する
と思います。

・中古物件を見ていると、宮崎台、宮前平ともに駅から徒歩10分を越えると値段が下落する
率が大きいように思われます。

<完成済物件の印象>

50さんがあげられた物件のうち、完成済のもので詳しく見たものは残念ながらありません。
プラウド宮崎台は確か完工して間もなく4950万円くらいで中階ぐらいの物件が築浅中古として
出ていましたが、ほどなく売れたようです。今後も出てくるかもしれませんが、4000万円台
半ば～後半だと思います。ブランドマンションの築浅（2000年以降）、徒歩10分以内の70㎡
以上の物件は今後も4000万円半ばくらいで出てくるような気がしますので、仲介手数料や
ちょっとしたリフォームを考えると、安めの新築70㎡マンションが買えるくらいの値段設定が
しばらくは続くと思います。

あとは、駅からの距離と築年数で決まると思いますが、有馬や土橋4丁目はマンションが多くて、
かつ売り出し中の中古物件も多いため、値下げ幅を大きくしないと厳しいような気がします。
いずれにしても、よさそうな物件はネットに載る前に買い手がついていそうなので、不動産屋
からレインズの情報をもらうほうがよいと思います。

<販売中・予定物件の印象>

多少調べたり、モデルルームに行った
・プラウド宮前平サウスフロント
・パークハウス宮前平エルド
・ロイヤルシーズン宮前平
に限定させてください。

サウスフロントは鷺沼三丁目のプラウドや今後宮前区役所や宮前平駅前のタリーズ裏にできる
プラウドに比べると明らかに安いので、残っている物件が気に入れば真剣に検討という感じで
しょうか。ラクモアは主婦目線で使いやすそうだと思いました。

エルドはあの立地なので、かなり高めになりそうです。他物件の営業さんも同じようなコメント
でした。サウスフロントが70㎡ちょっとで4000万円台後半～でしたので、南向きだと5000万円
は越えるのだろうと思います。駐車場は82戸に対して38台と少ないのが痛いです。

この2件は、基本仕様はまったく問題ないと思いますので、あとはブランド料としていくらまで
なら上乗せが許容できるかだと思います。

ロイヤルシーズンは、ぱっと見はそれなりで、間取りも変わっています。立地は悪くないと思い
ますが、デベの知名度や信用、駐車場、エレベーターなど上に書き込みがある点をどう考えるか
だと思います。あと10数戸残っているサンクタスと比較される方も多いと思います。

結局、長いばかりで役に立つ情報にならずすみません。モデルルームや現地にまめに足を運ばれる
ことをお勧めします。

[63: 匿名さん]

60さん、50です。

詳細にご意見をいただき、ありがとうございました。
築浅で駅近の中古70平米台が4000半ばから後半で買えるのなら、それを狙うのも手だと思いました。
また、マンションの傾向として駅近は大手が開発し、駅から離れると中小デベになりますね。
よく考えます。

[64: 匿名さん]

物件サイトでは詳細がわからないから、MRに行ってみようと思います。

[65: 匿名]

新築と中古、並行して考えてる方が多いんですかね？
私は多少条件が悪くても新築がいいな、と思ってしまうんですが。

[66: 匿名さん]

たしかに新築がいいですね。
設備は最新ですし。

とはいっても、駅近の築浅で優良な中古であれば、さほど最新設備との差はなく、新築でなくてもコストメリットを追求できますし通勤にも便利かと思ってしまいます。

かといって、駅近で築浅で良質な中古となると、分譲時と同等の価格で売り出される物件もありまして、とっても悩むところです。

[67: 匿名]

誰かが数年使った中古で、値段がほとんど下がってないとガッカリ

[68: 匿名さん]

67さん

ホントそうですね。
でも、逆に売主の立場で考えると、そのような人気を維持するマンションを選んだ目があったと言えます。
私たちも、人気の衰えない＝資産価値の下がらないマンションに住みたいものですね。

ここは絶対に無理と言い切れますが、この程度しか選べない自分であります。

[69: 購入検討中さん]

50さん

60です。あまりお役に立てず恐縮です。

マンションは立地が6割と言われたりすることもあるくらいなので、管理体制を含めてよほどひどい物件でない限りは、駅や日常生活に必要な施設にアクセスがよいほうが値段の落ちも緩やかになるような傾向がありそうです。

新築は買った瞬間に中古になるとわかってはいても、モデルルームをいろいろ回って夢を膨らませ、契約したら、オプションなどをそれなりには選べて、内覧会から引き渡しまでの数ヵ 月は慌ただしい中で、家族で夢を語れるのは、人生で一度か二度のイベントだと思いますので、どうせ苦労するなら、楽しみたいですよね！

家探しがうまいくといいですね。

[70: 匿名]

>>68さん
>ここは絶対に無理
>この程度しか
このマンションを気に入って購入する人に失礼な言い方だと思うんですが。

[71: 匿名さん]

60さん、50です。

そうですね、夢を語れるっていいですね。
不景気で閉塞感のあるご時世ですから、そうなりたいものです。

マンションは立地が6割という言葉に、すごく納得します。
本日、仲介業者に行って、たまプラーザ、鷺沼、宮前平、宮崎台の駅5分以内の中古物件売買実績を教えてもらいましたが、66さんがお書きのとおり分譲時と値段が変わらない物件とか、むしろ値上がりしている築10年弱の物件もありました。
駅近で閑静な南向きは強しといった感じです。

いい物件が見つかるよう努力します。
ありがとうございました。

[72: 物件比較中さん]

60です。

2/19に第一期が始まるようです。2/26に競合した物件は抽選？ということで、この物件の長所、短所と思われる点についてまとめてみました。否定的な書き込みが多いのですが、私はこの物件をまだ候補から外していませんので、この物件を検討されている方から、いろいろなコメントをいただけたら幸いです。

＜長所（もしくは他物件より劣っていない）と思われるところを頑張って書くと…＞
（立地・土地について）
①宮前平駅から10分以内かつ比較的フラット（実際に歩いてみましたが10分でいけます）
②いなげや、東急ストアが至近で日常の買い物も便利
③区役所、保健所（ついでに警察、消防）も至近（区役所や保健所は意外と用事があるので）
④区役所通りに面しているが、尻手黒川や東名、246に比べれば騒音・排ガスは少ない
⑤バス停が目の前かつ便数が多い
⑥富士見台小、宮前平中学区（転校させたくない場合は重要なポイント？）
⑦尻手黒川沿いのレストランにも歩いていける（家事が面倒な時に助かる？）

（マンションそのものについて）
⑧価格が手ごろ（坪180～200万円前半のサンクタスレベル）
⑨間取りが個性的（賛否あることは承知のうえで…）
⑩売主が施工会社なので多少の設計変更については融通が効く、オプションも安め（らしい
→営業の方の情報ですので、不確定情報ですが…）
⑪スペック上は建物の構造は他の物件と決定的な差はない
→さすがに手抜きはない…はず
⑫管理費と修繕積立金は当初20年は合計約18000円で、管理費は安め。修繕積立一時金も標準的。
→修繕積立金は21年目から2.35倍となるが、それでも合計30000円くらい。


＜短所（または他物件よりも劣っている）と思われるところを控えめに書くと…＞
（立地・土地について）
①間違っても「閑静」ではない（長所の④のとおり交通量は違いますが）
→坂道発進のアクセルを吹かす音で南西角の住居がうるさい？
②東側にいくにつれて、1Fは半地下から全地下？、2Fも半地下になる
→スポーツクラブや民家がもしマンションに変わると東側で太陽を見るのは絶望的？

（マンションそのものやその他について）
③末長組という会社に対する信用、技術力と建物の品質
→これを気にする方はそもそも検討対象外ですよね。マンションについては本業ではないことから、10数年程度の実績しかない点はあるも、価格とそこそこの品質で一応これまでの物件は完売しているものが多いですから、地元の業者としてそこそこやっていると評価できなくはないか？
④フラット35s（当初10年間の金利△1%）が使えない
→長期金利の引き上げで、徐々に住宅ローン金利があがるという予想もあるので、1%はやっぱり大きいです。
⑤住宅性能表示や川崎市の評価も取得していない
→④と⑤については、瑕疵担保保険（まもりすまい）には審査を受けて加入できるらしいので、その他は審査を受けていないだけとも言えますが、プラウドやサンクタスは当たり前のように取得してますよね（瑕疵担保保険については http://www.how.or.jp/kasitanpo/index.html）。
⑥上の③～⑤から手放す時に買い叩かれる恐れがある。
→永住するつもりなら関係ないですし、仮に業者が倒産しても、その時点で10年経過していれば確か瑕疵担保期間も満了するので、むしろ管理状態のほうが重要ですよね。（末長組の財務状況はhttp://keishin.ullet.com/14-007519.html）
⑦駐車場が圧倒的に少ない。しかも屋外の機械式。駐輪場も57戸に対して88台のみ。
⑧管理費や修繕積立金が現在の予想通りでいけるのか、駐車場やエレベーターの管理費用は大丈夫か？
→計算根拠は見せてもらわないとだめそうですね。管理組合がしっかりしないとマンションの価値に大きく影響しそうです。
⑨ビルトイン食洗機や浄水器、キッチンの吊り戸棚などもオプションになるので、意外と費用がかさむかも。
→業者の安めという言葉を信じるしかないのですが…
⑩間取りがほとんど70㎡で広いとはいえず、動線も悪いという意見もある（長所の⑨をネガティブに捉えた場合）
→田の字型ではないので、好みの問題も大きいですが…

以上です。

[73: 匿名さん]

70さん

冷静に考えましょうよ。
駅10分を超え、閑静ではなく、一流ではない売主の物件が、大手の駅近の価値を維持するマンションと同じようにはなりませんよ。

失礼でもなんでもなく、そこは誰も理解しなくちゃいけないことです。

[74: 物件比較中さん]

73さん

72です。
このマンションを検討されている方は資産価値だけを基準に考えている訳ではないと思います。駅近の閑静な環境で上層の広々とした物件が買えるのであれば嬉しいですが、そうもいかないので条件を取捨選択して、予算に見合う身の丈に合った物件を探すしかないですよね。(当たり前ですが)

この物件は、デベのブランド力や資産価値 アップを狙う方はそもそも検討しないので、検討中の方は子育てと妻の日常の利便性と、本人の通勤のバランスを考えて、どうかと私のように悩んでいるのではないでしょうか。70さんもきっと同じような思いかと。

[75: 匿名さん]

サウスフロントの一期に出遅れなければよかったと、後悔しています。
直近で新築を狙えるのは、私にとってはここしかありません。

[76: 匿名]

>75
なんで出遅れたの？
後悔してるってことは、うっかりしてたの？
そうじゃなくて最近になってマンションを探し始めたのならば、
もう少し気長にマンション選びすれば？

[77: 匿名さん]

そんなこと、聞かなくてもいいじゃない。個人的なことでしょうよ。＞76

[78: 匿名さん]

75さん

必ず宮前平で近いうちに購入しなければならない、というのでなければ、もう少し気長に、と私も思います。焦ってここに決めたら、今度は　ロイヤルシーズンの一期ではやまってしまった　と思ってしまうかもしれませんよ。

最近仲介さんから、田園都市線沿線でまだ発表になっていないが土地を取得済でマンション計画がある、という場所の情報を知る機会がありましたが、驚くほどたくさんありました。もちろん価格も様々でしょうが焦ることはないと思います。

[79: 匿名]

待っている間に自分が老いてしまうよ

[80: 匿名さん]

78さん

宮崎台～鷺沼の間で、駅徒歩5分以内の土地取得済みの物件はありますでしょうか？
宮前平のタリーズ裏を野村が取得済みというのは知っていますが、それ以外の情報を持っていません。

予想で考えられるのは、宮崎台の三菱重工社宅と、鷺沼北側の三菱ふそうの社宅ぐらいです。

[81: 匿名]

宮崎台のは三菱ふそうの跡地でしょ？重工はまだ生きてるよ

[82: 匿名さん]

81

そんなの、どうでもいいんじゃない？
場所が特定できればいいんだよ。

[83: 匿名さん]

すみません、自分で書いておいて、なんですが、そこまで具体的にはさすがに書けません。ごめんなさい。
数の多さにも驚きましたが、業者間での情報の早さ？ってすごいと思いました。
仲介さんでさえ知っているのですから、新築を売っているデベさんなら当然周辺の土地情報は知っているはずと確信しました。

[84: 匿名さん]

ほい、そんじゃ仲介業者に行って聞いてみます。

[85: 物件比較中さん]

その後、みなさんいかがでしょう？　
私は今週にＭＲに行ってみようと思っています。

[86: 匿名さん]

末長組で思い出したけど　ここから尻手黒川道路に降りた
ＩＣ近くにも末長組の現場があるよね。
まさかマンション建てる気じゃないよね？
東名と尻手黒川双方に面していて　しかも隣がラブホというまれにみる悪条件の立地よ。

[87: 匿名さん]

あそこね～
マンションだったらびっくりです。

[88: 物件比較中さん]

85さん

60&72です。MRにいきました。
このスレは批判的なコメントが多いのですが、実際に見てみると悪くないと思いました。
私が比較したものが妥当かどうかはわかりませんが、あとはMRで話を聞いて判断されるとよいかと思います。
学区を理由とする点は将来的にどうなるかわかりませんが、いまはよいと思っていますし、生活は間違いなく便利なところです。前の道路の交通量は少なくはないですが、尻手黒川に比べれば圧倒的に少ないです。夜道が安全と考えるくらいでよいと思います。南向きのよさそうな間取りは週末で無くなってしまいそうなきがするので、あとは、ここ数ヶ月で出てくる新規物件を待つかですね。

この物件にかぎらず、よい物件に巡り会えるといいですね。

[89: 物件比較中さん]

　８８さん

ＭＲ行かれたのですね。
私もこの物件の立地はすごく良いと思います。
南向き間取りなどは、抽選になるぐらい人気なのでしょうか？！
私はごく最近マンション探しを始めたので、まだ検討中なのですが、
値段＆立地でこの物件が良いなーと思っていました。

あとは、今後出てくる駅周辺・区役所前なども気になりますが、
きっと高いでしょうね・・・。
ブランド料（＝安心料？）どこまで許容できるか・・・ですね。
お互いに良い物件に出会えるといいですね！
まずはＭＲに行って、もう少し詳しく話を聞いてみようと思います。

[90: 匿名さん]

何もご存じないようですが、土曜から申し込み開始で、先着ですよ。抽選は存在しません。本気でお考えなら土曜にはじめて行くのでは遅すぎます、というか、良いところからなくなりますよ。

[91: ビギナーさん]

　
８９です。
９０さん、情報ありがとうございます。
ＭＲは土曜日どころか、日曜日にでも行ってみるか～ぐらいの気持ちでした（笑）
なにせ、マンションのＭＲに行くのもまだ初めてぐらいなもので、
もう少し、勉強が必要なようです。

先着順ということは、みなさん朝から並んだりするのでしょうか？！
（無知ですみません）

やはり、ロイヤルシーズンは宮前平にしては明らかにお値段が手ごろなので、人気が出てるのでしょうね。
もう、購入を決められた方は思い通りのお部屋が購入できると良いですね！！

[92: 物件比較中さん]

89さん

88です。90さんが言われたとおり、週末から先着順で申し込み開始です。ただ、今回は第一期として25戸くらいの販売なので、第二期もあるみたいですよ。最近物件探しを始められたのであれば、ご希望の地域の気になる物件は一通り回られてはいかがでしょうか。

奥様の目線でキッチンや間取りをチェックするのも大切だと思います。

デベロッパーの評判やブランドの価値はいろんな見方があると思います。この物件については72の書き込みで整理してみましたが、長所も短所も考えようなので、たくさんの
MR を見て、89さんのお気に入りの物件を見つけてくださいね。

[93: ビギナーさん]

８９＆９１です。

９０さん、ありがとうございます。
そうですね、もう少しこれからいろいろと物件を見ていこうと思います。
宮崎台～たまプラーザにかけて、この先も新規物件の計画があるだろうとのことですので。
ドレッセ鷺沼の杜なども詳細の発表が楽しみです。
（建設中止の経緯などをふまえて、どれくらいの価格になるのか？）

ロイヤルシーズンは今週末から販売なのですね。
今回は我が家のタイミングには合わなかったようで残念でしたが、
近隣住民として、ロイヤルシーズンの完成を楽しみにしています。
ＨＰやチラシのイメージ通り、素敵なマンションになるといいですね。

[94: ビギナーさん]

↑　失礼いたしました。　上記は９２さんへのお礼のコメントです。

[95: 物件比較中]

プラウド宮前平サウスフロントと迷ってます。
ブランドだけどいい間取りが無くなっているのとブランド力は欠けるけどこれから販売開始。 将来の資産価値考えるとプラウドのが無難か…ドレッセも販売するし…
考えてるとはまりそう

[96: 物件比較中さん]

93さん

92です。 ご丁寧にありがとうございました。
この辺りはほんとに住みやすいところなので、こどもたちにとってもよいところかなと思っています。
転校生が当たり前の学校もいいなと。
この物件は間取りが変わっているので、他の物件をみる時の比較になると思います。
デベロッパーが有名かどうかという点もリセールバリューを考えると比較材料ですし、立地もそうですよね。
95さんも迷っておられるようですが、出来上がった物件を見ているわけではないので、そこは賭けになりますね。この物件はプラウドサウスフロントと比べると、間取りは個性的ですが、設備はやはりプラウドのほうがよいと思います。
結局は、自分で納得できるかどうかだなぁと実感してます。
よい物件に巡り会えるとよいですね。

[97: 匿名]

95さん
気に入った間取りは残ってないサウスフロントは除外してもよいのではないでしょうか？
これから出るプラウドもあるんですし、無理に選ぶことはないですよ。
ロイヤルシーズンも明日販売開始みたいですから、今の時点では出遅れ気味ですね。
いいマンションが見つかるといいですね。

[98: 匿名さん]

同じデベのバースシティなんですが、築浅で中古で売りに出ている物件が多いように感じます。やはり同じように個性的な間取りなので気になります。96さんの書かれているように賭けの部分はどの物件でもあると思いますけどね。

[99: 物件比較中さん]

サウスフロント掲示板は荒れてますねー。
その点、こちらはいいですね。
しょせん、掲示板と言われればそれまでですが。
高い買い物ですから設備や立地はもちろん、ご近所さんに恵まれることを
切に願います。

[100: 匿名さん]

ここを検討中の皆様は意味も無く多いあのエレベーターをどう思ってるのでしょうか？

[101: 匿名]

>100
エレベータの数に意味はないの？

[102: 物件比較中さん]

各階2戸ごとに1基だから混まないし、ブライバシーも保てて便利。でも10戸弱で1基のメンテナンスをする計算になるので将来的な費用負担が気になる。

ということでエレベーターの話題は終わりですね。

[103: 匿名さん]

正直なんであんなにエレベーター作るようにしたのか良く分かりません。。

半分でも十分な気が。。。

末永組ってそういう感じなんですか？

[104: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[105: 匿名さん]

半分どころか、50戸で１基で計算するものと聞きましたよ。
２戸で１基は都内高級物件なら将来修繕費が莫大になっても払えなくて困るとか、修繕費値上げに反対するとかのトラブルもないでしょうからね。そのあたりを売る側としてどう思っているのか？という気はします。価格がでていなかった頃は高級路線なのかとも思ったのですが、正直つり合わない気がして検討外にしました。

[106: 物件比較中さん]

今週末から申し込み開始ですが、申し込まれた方はいらっしゃいますか？

[107: 不動産購入勉強中さん]

以前に宮前の物件を検討していたのですが、
喘息にもみられるよ空気と空気中の塵・spm、
待機児童の面からやめました。
ネットで探されると、すぐにデータで出ますので検討時の材料に
加えてください。
（個人でどう考えられるかだと思います）

[108: 購入検討中さん]

もう半分も残ってないみたいですね。エルド待ってたらなくなってしまうかもしれませんね。

[109: 匿名さん]

21戸しか販売しないはずなのに半分も残ってないって、事実ならフライング販売してるってことですね。

[110: 匿名]

出たーフライング厨

[111: 匿名]

フライングを擁護するって、どんな立場の人だろうね？

[112: 匿名]

南向きの部屋検討してますが、電線が気になります。
上階はかぶりますよね。。？？

[113: 購入検討中さん]

階層別のパノラマビュー写真、MRで聞けば見せてもらえますよ。そちらで電線もわかると思いますが。

[114: 物件比較中さん]

現場を見てみましたが、道路の向かい側のマンションだと３階あたりにかかっていますので、半地下があるこの物件だと、一にもよりますが、３階か４階ではないでしょうか？

[115: 購入検討中さん]

いよいよ残り20戸きったのでしようか。それも上層階と半地下と地下ばかりみたい。

[116: 匿名はん]

先日のオプション会に行って参りました。
エアコンの取り付けで悩んでおります。

量販店で買う方が安い！という先輩方の意見を参考に、
価格検討の為、ヨドバシまで行ってきましたが、同位機種を購入の場合。
基礎工事、室内・室外化粧配管工事、ポイント１０％還元を含めて
価格に大きな差がないのです・・・。
現時点で見積もりができない化粧配管工事が予想を超えた場合は
オプションでお願いした方が確実に安くなりそうなのですが・・・。

不安な点は、パンフレットは最新のものでしたが、
オプションの価格表が一つ前の機種で、業者の方に『目安で・・・』と言われたこと。
末長組の担当者さんからは、見積もりに書かれている価格で大丈夫と
言ってくれましたが・・・。

他のご購入者の皆様は、どのようにお考えでしょうか？

[117: ご近所さん]

なんかここって全くもりあがってませんね。
やっぱり駅までのルートが良くないからかな。

[118: ご近所さん]

ここで盛り上がらなくても、早々と売れたんだからいいんじゃないの

[119: 匿名]

早々には売れてないですよね。まだ13戸も販売中だし。

[120: 周辺住民さん]

宮前平駅から宮前警察まで歩くと坂が急すぎて足パンパンになります。慣れれば問題ないのかなあ。停留所一つだけどバス使う人を何度か見ました。その点ではここはほとんど坂がない10分。急坂五分より楽かも。

[121: 匿名さん]

13戸・・・厳しそうですね

[122: 契約済み]

依然、残り13戸ですね。。
入居まであと半年。入居時点で完売していればと願うのすが。。

最近のSUUMOなどを見ても梶ヶ谷物件はPRされているのですが宮前平物件は掲載されていないようで。。
販売会社の意向としては「現在水面下で契約交渉をしているから直に売れると言う自信」なのか、
「末長組のお膝元の梶ヶ谷を売らなければ！（梶ヶ谷＞宮前平。。）」なのか。
いずれにせよ、売れ行きが気になるので販売会社さんにはより一層力を入れて欲しい所です。

また2～3か月前に販売会社が変更になりました。
どなたか経緯などお聞きになられた方いらっしゃいますか？
私の所には封書が一通送られて来たのみでした。
とはいえ、営業さんの顔ぶれが変わった訳でもなさそうで、ちょっと戸惑いました。
（もちろん新しい社員さんもいらしゃるんでっしょうが。）

つい先日、現場を見に行ったのですがちょうど4階あたりまでは出来てましたね。
実際に現場を見ると実感が湧いてきます。
これからちょくちょく見に行こうかと思います。

[123: 匿名]

ここって宮前平でも忘れられかけてますよね？
土橋のプラウドの詳細がでれば比較する人もでてくるかな？
比較されるだけで終わったら意味ないですけど。

[124: 申込予定さん]

子供の教育環境や、区役所・スーパーなどの諸施設が至近、駅から徒歩10分圏内など、価格面も含めて納得できる条件でしたので、申し込みする段階まで来ていましたが、ちょっと判断に悩む点が出てきたのでご相談です。

本日（日曜日）に建設現場を見に行ったところ、休工日にも関わらず北面の側溝へ現場からホースで滔々と水が流されており、これについて販売会社に質問したところ、地下湧水とのこと（当該物件の立地は、土橋交差点に向かってすり鉢状の傾斜地になっており、水脈が集まりやすい地形とのこと。以前、戸建てが立っていた状況では分からなかったが、マンション建設のために斜面を平らに掘削したところ、湧水が湧き出てきたという状況とのことです）。

販売会社の説明では、湧水をポンプで汲み上げて雨水と一緒に貯留槽に貯めて下水に流すので問題ない、とのこと。また質問されたので答えるが、一定の対策を講じていることもあり、重要記載事項には記載しないとのことでした。しかし、この湧水が水脈の問題なのか、雨時期の問題なのか、また正確な湧水地点も特定出来ていないとのことでした。私見ですが、しばらく雨が降っていないにも関わらず結構な水量のように見えました。

前置きが長くなりましたが、皆さんに教えていただきたいのは以下の点です。
　・こういった湧水は、マンション建設現場ではよくある事象なのでしょうか？
　・ポンプで雨水貯留槽に汲み上げる、という対処は妥当なもの、と考えて良いものでしょうか？
　・万が一、浸水や地盤沈下などの問題が生じた際にも、末長組や販売会社に保障を求めることは難しいケースでしょうか。

購入を考えている物件が、いわゆる半地下だけにとても気になっています。どなたか詳しい方がいらしたら、ご教授ください。よろしくお願いいたします。

[125: 物件比較中さん]

一般論ですが半地下は湿気対策が必要です。そのために半地下の下にピットを設けるなどの対策を取ることで少しでも快適に住めるように配慮するのが販売する側の責任です。
湧水がてでいる真上の部屋は常識的に考えると湿気やすいと思われますので、気になるのであれば説明を受け重要事項説明会で見解を求めて記録に残しておくことが望ましいでしょう。

[126: 物件比較中さん]

現地から水が湧いてきたなんて話はほとんど聞いたことがありません。
それが事実だとすれば、重要事項説明書には記載されていい事項かと思いますが。
工事は進んでいるのでしょうが、後々問題になりそうですね。

[127: 契約済み]

私も今年の1月末に現地を見に行った際に湧水が出ていたのを見かけました。
その時は余り気にも止めませんでしたが、つい2週間前に現場を見に行った際にも大量の湧水が出ていたのに驚きました。
建設進行の関係からか休工にも関わらず毎日汲み上げている様ですが入居までにしっかりとした対応策がなされるのか？
また、No.124さんが仰る様に地盤沈下などの懸念が無いのか？保証は？など、気がかりです。
私も販売営業や建設担当に説明を仰いでみようと思います。

[128: 匿名さん]

重説に載せないはおかしい気がします。
湧水の位置が特定できていないのにどうやって「一定の対策」 を取ったのか根拠がわからなければ問題が発生した場合にすぐに対応できません。ポンプの設置も最初の計画にはなかったでしょうし、電気代や保守更新費用は管理費や積立金から出すことになるので、結局入居者の負担となるのでは？

[129: 匿名さん]

事実なら重説に載せるべきですね。
でもここ、もう購入している人いますよね？
まったく説明を受けていない人ももしかしたらいるのでしょうか？

[130: 周辺住民さん]

今の世の中、なにかを隠したりごまかしたりしてマンション建てるとは思えませんが。プロが仕事してるわけだし。

[131: 匿名さん]

え？
今までにも耐震偽造とかの事件がありましたよね？
あの事件だって、プロがやっていたはずですが。

しかもここは質問されたから答える、と言っているってことは、
質問されなきゃ知らんぷり、ってことですよね。

[132: 匿名さん]

どの時点で売主が湧水の事実を知ったかが知りたいですね。
もし入居してからもポンプでくみ上げるとすれば、告知の義務は当然必要かと思います。
128さんのおっしゃる通り、通常は必要ない負担となるのではないかと。

[133: 匿名さん]

確かに言っていることが矛盾してますね。
原因も場所も明らかになっていないのに、対策がとれるはずがないです。

水の処理を雨水と一緒に貯水槽にためて下水に流すから問題ない、
というのも、それは処理が問題ないだけであって、そのことによる
地盤への影響等はまったく考えられていない、ということでしょうか・・・

この状態で重説に載せない、というのは、明らかにおかしいと思います。

[134: 匿名さん]

梶が谷は現地から土器がでてきたそうですが、こちらは水ですか。

[135: 匿名さん]

現実的に起こりうることは、計画停電でポンプが止まるケースですよね？

東側はもともとの表土から4～5メートルくらいのところが床になりそうなので、浅井戸なら水が出てもおかしくない深さです。それは仕方がないこととしても、聞かれなければ答えないという姿勢は問題なのでは？梶ケ谷のスレッドでも書き込みがあるようなので、もしそれが事実だとすれば、
少なくとも責任ある販売とはいえないですね。
せめてすでに契約されたみなさんにはちゃんと説明しないとならないはずです。他の物件でこのような対応はあるのでしょうか？

[136: 物件比較中さん]

>No.25 by 物件比較中さん　2011-01-16 22:28:04
>今日、基礎工事中の現地を見に行って来ました。
>最近雨が降っていないにも関わらず、水浸しでしたが、これって地下水でしょうか？
>ポンプでずっと汲み上げて溝に流していました。

上記、1月時点で事象が見受けられ且つ現場では汲み上げ作業がされていたと言う事を見ると、
第一期販売前には分かっていたと言う事になりますよね。
（あくまでもこのスレッド内の情報によりますが）

基、現地に行けば素人でも気になる事を販売代理店が「聞かれなければ答えない」と言うのは、
NO135さんの仰る様に責任ある販売とは言えないかも知れませんね。

いずえにせよ、この事象が現在および将来的にどの様な事態になりえるか。
そこに対してデベとして販売代理店、管理会社としてどの様な対策・対応をしているのか（将来的にも）。
また今後入居予定の契約者にどの様に対応して欲しいのか（すれば良いのか）を明確にして頂きたいです。
＊勿論、重説の時点でなされるべきですが。

それがあれば私も含め今、購入を検討されている方、契約済みの方もある程度の納得を持って事象を受け止められるのでは無いでしょうか。

長文で申し訳ございません。

[137: 申込予定さん]

フラット35Sが使えない理由はお分かりの方いらっしゃいますか。住宅性能表示の取得は必須ではないはずですが。

[138: 匿名さん]

128さんの言う通り、ポンプの電気代や保守更新費用が入居者の負担となるのであれば、当然重要事項説明しなければなりませんし、そもそも購入者（予定者含む）への説明はされてないとすれば問題ですね。ただ末長組も地元で長く堅実にお仕事されている会社ですし、方策などについての説明はそのうちあるのでは･･･？説明が無いようなら行政の宅地指導係などに問い合わせ確認してみてはいかがでしょうか？

[139: 物件比較中さん]

工事が進んでいくうちに、いつかは湧水も枯れると思っていたのでしょうか。
それにしても、原因が不明というのはどうなんでしょうか。
万一停電になったり、故障した場合は水が浸水してくる恐れがあるのでしょうか。
あれこれ考えてしまいます。

[140: 物件比較中さん]

>137さん

別の物件を検討した時に調べたので紹介します。
フラット35や35Sの条件はここにあります。
http://www.flat35.com/loan/flat35s/about.html
http://www.e-hyoka.co.jp/flat35/images/35-27.pdf

住宅性能表示を取得しなくても審査機関に依頼すれば取得できるようです。（住宅性能表示があれば一部の手続きが省略できるみたいです。）
http://www.e-hyoka.co.jp/flat35/nagare2.html

ここに35Sを取得する条件が具体的に書いてありました。
1.省エネルギー対策等級…等級4
2.耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）…等級2以上、又は免震建築物
3.高齢者等配慮対策等級（専用部分）及び（共用部分）…等級3以上
4.劣化対策等級…等級3、維持管理対策等級…等級2以上、躯体天井高2.5m以上、かつ住戸専用部の構造躯体の壁又は柱がないこと

以前話を聞きに行った35Sが使えるマンションで特定の部屋だけが35Sを使えないというので理由を聞いてみたら、部屋の中に柱があるためだということでした。1から3は今のマンションなら満足していると思いますが、営業に問い合わせしてみては？

35Sで10年間金利がマイナス1%になるのは大きいですよね。35と比べて200から300万円は違ってくるので。